购物中心的定位和实施计划
定义：什么是SM市场定位?
购物中心努力使购物者感知的形象。购物中心在购物者心中的市场定位是受广告影响的。
所有的开发商都希望他们开发的项目成功，但对国内和国际大型连锁商业设施的激增，SM开发商不得不思考：什么优势能使你的项目在市场竞争环境中立足?一个正确的选址是至关重要的，但是经常性的局限还有规划限制，地块的形状，邻街和其他竞争性因素等。
市场调研不能只停留在从出版物、行业报告、人口状态等搜集数据。惯常方法是开发商自己进行实地调研去搜集市场数据来满足调研目的。所有这些调研结论将被运用到SM策划定位、构思设计、店种组合和商品组合中。
在SM定位中必须要考虑的问题是：
1、 商品线的宽度和深度
2、 服务机构和店铺的数量
3、 顾客服务的范畴
4、 顾客服务的质量
5、 主流生活方式及发展趋势
6、 价格竞争性及敏感度
7、 所处社区的标志及特性
8、 环境及气氛营造
开发最好及先进的SM理念，需要进行完整的市场研究和信息供给：
A 市场细分数据-建立实地调研和案头调研的依据
B 竞争性数据
●目前供应商提供的商品及服务，以及在业界和SM中所用物业的特征
●市场上那些服务空白
●目前零售、食品、休闲娱乐设施的业绩
●正在筹划中造成直接和间接竞争的改造和新建商业物业
C 现有商业物业业绩数据
●物业管理和服务标准
D 立地和选址分析
E 初选店址和竞争商业物业的比较分析
F 市场战略审查
● 开发商专业市场团队构成/中、外
●市场团队在项目团队中的级别
●市场团队的推介质量/团队的专业技术
●专业市场顾问的输入
●市场顾问相对其他开发商的利益冲突
●已经完成的市场调研/如果现有数据不足，市场可能被需要做进一步调研
三种主要的调研技术会帮助定位实践：
●顾客随访
●小组深度访谈
●承租户访谈
市场实施计划
一个市场实施计划是拟建购物中心发展方案，其中首先包括一个SWOT分析。随后是项目的增值建议，最后是项目报告。
1. SWOT分析
●物业(零售、办公楼和设施)属性及物业主提供的服务
●价格策略(各种选择组合、物业主的财务目标)
●招商策略(代理商、展示单元、直复营销、战略联盟)
●宣传推介(媒体、媒界关系、广告计划)
2. 项目的增值建议
●硬件(建筑设计及其舒适性)
●软件(物业管理能力及经验)
3. 项目报告
(1) 承租户和顾客定位及描述
(2)店铺组合及商品组合
根据上述分析结果，结合目前存在和准进入市场的项目，开始准备陈述SM的市场定位。然后描述目标承租户及顾客的概况。最后根据已经完成的研究结果，陈述店铺组合及商品组合建议。
(3 )建议及执行
报告中项目的硬件和软件将奠定该项目的质量基础，使该项目更具竞争性。设计概要将为项目开发提供设计构思。该报告也将框架市场营销和招商的基础。
当前，在SM的开发、营销和管理中，极少数开发商明确需要进行SM市场定位，并且能提供一个设计概要指导整个设计工作和开发团队。大多数开发商把这项工作留给设计师，并且让他们在没有任何市场和承租户背景资料的情况下进行开发设计。更糟糕的是如果他们不是商业物业设计师，或者这些项目没有提供设计概要，其后果将出现不合理的店铺空间构造和混乱的设施布局，造成招商的障碍。这种情况下，如果建筑层柱已经完工就异常困难更改，这种失误的代价是惊人的，开发商可能因此中断施工和物业推广，以致项目开发成本严重超出预算。
为了避免不必要的损失，有经验的开发商在项目开发前期就成立市场营销团队和邀请有经验的商业物业营销顾问来参与项目开发。这样不仅使项目具备充足的理由在市场竞争中建立核心优势，而且还会具有超出顾客期望的完备基础设施和服务确保开发项目的投资收益。(作者单位：青岛先思文化传播有限公司)
篇2:锦秋知春地产市场定位策略
"锦秋知春"之市场定位策略
所谓定位就是要为本案在市场中寻求准确的客户源，找到自己的准确位置，确定较为准确的客户层及其特征，从而成为推广的依据。
1、定位的依据
说明：定位的出处源自项目的卖点。卖点如下：
(1)COX当之无愧乃世界名家，容易获得青睐;
(2)项目坐落于中关村核心区，一目了然;
(3)毗邻大运村，位置极佳，升值潜力无限;
(4)是中关村核心区内最后一个项目，所以选择的唯一
性暗示着未来商机;
(5)附加价值较高，价格相对较低，性能价格比高;
(6)版式结构，南北通风，户型合理;
(7)来自澳洲，风格独特，充满个性魅力;
(8)差异性强，可以成为具"革命性"的世纪产品;
2、差别化的定位策略
为了与竞争项目形成差别化就要参考竞争项目的定位 现状，成为决定本案定位的客观依据。本区域内定位较为突出包括新起点家园、韦伯豪等一些项目，定位方向通常是面向IT界人士的公寓或普通住宅，而个性化之处并不独特。所以本案不能仅仅满足于"IT人士专享公寓"的称谓，而应能昭示未来动向，或是揭示文化内涵，展现美好前景，提供独一无二的生活方式共享。
3、具体定位概念的提出
中关村内，澳洲风情的人本主义现代时尚公寓概念的提炼：
面向中关村地区，以IT界人士为主;
是出自澳洲本土的大手笔;
充满自由与时尚，善解人意，天性人道;
是一种生活现代化的公寓类住宅;
揭示了一种E时代内，人本主义的生活观;
用绝对不同的方式与未来时代的中关村相对应;
篇3:艺墅社区项目定位建议
项目定位建议
一、本项目的总体定位
南京首座自然生态顶级艺墅社区
二、本项目的市场定位
双层次高档物业对应双层次高档客户群。
双层定位，双头并进
第一层面――独立、双拼为主的高档别墅类型，其中以独立别墅作为精神领袖，拔高整个社区的品位，赚取主要利润;
第二层面--以联体别墅、双立别墅为主的一般别墅类型，其中以联体别墅为二期产品迅速跟进，加快资金回笼。
三、本项目的消费者定位
两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层。
鉴于本项目的产品类型主要为两类：高档别墅(独栋/双拼/双立)一般别墅(联排/复式别墅)，主力市场分成两个层面：
第一层面：针对高档别墅客户群――身家数百万、可承担100万以上房价的老板阶层;
第二层面：针对一般别墅客户群――可承担总价80万以下的较高收入精英阶层。
职业特征：1、各类私营业主，创业型业主
2、经营管理领域：职业经理人，管理顾问，专业代理(商)，高级营销人员
3、专业技术领域：高级工程师、高级建筑师、电脑程式设计师、高级会计师、高级医师、证券高级从业者、高科技产业研究人员、高级贸易从业人员
4、社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授
5、有隐性收入的政界人员
消费者经济特征分析--
根据行业及职业特征分布，我们推算出本地该阶层人士的家庭(以三口之家二人收入为依据)。年均收入水平依其所处的事、企业单位的效益差异，可分为三个经济收入
家庭年收入水平 比例 档位
15万以上
6-10万
3-5万
本案目标层次主要以高位价层(金字塔顶端部分)为主要目标客户，实际运作中随着品牌和形象的深入，还会有一部分中高层次(金字塔中部偏上部分)人群跟入。
消费者年龄特征分析：
从目标客户的层面及前述经济特征分析，作为新生代中产阶级的主力，除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初级创业、原始积累和扩大发展三个过程，才能达到对本案的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士，由此可以得出：
主体年龄分布在35-50岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势。
其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。
四、本项目的市场竞争定位：
总价竞争与同品质物业竞争并存--"远东战役"与"南方会战"
针对同类型的别墅物业--主要对手集中在亚东新区、江宁区。
竞争优势--(1)自然资源与后天整合优势。(2)产品的品质与价格优势。(3)板块联动优势。
针对同总价的公寓型社区(对联体别墅而言)--主要对手集中在河西、城中心一带。
竞争优势--以创新独立的别墅空间为概念，从生活观、生活品质方面对抗"杂居型"的公寓物业形态。