ZZ集团内部市场价格委员会工作制度
第一章 总 则
第一条 为全面规范集团公司内部市场管理，增强各经济实体市场竞争意识，理顺成本和价格管理机制，提升经营管理水平，根据《XX煤业集团关于加强内部市场管理的安排意见》，特制定内部市场价格委员会(以下简称"价格委员会")工作制度。
第二条 价格委员会是集团公司内部市场管理领导组下设的负责集团公司内部市场价格管理的工作机构，对内部市场管理领导组负责并报告工作。
第三条 价格委员会对所议事项坚持有利于集团公司发展，保持集团公司整体利益最大化的原则;坚持内部市场化或模拟市场化的原则;坚持同质同价、优先内部的原则; 坚持扶持但不保护原则;坚持实事求是、民主决策的原则。
第二章 工作机构
第四条 价格委员会主任委员FF、副主任委员FF。委员由生产处、洗选处、机电处、运销处、各产业局、装备物资分公司、发展与建设局、招标办、监察处、审计处的处长(主任、产业局主持工作的副局长)组成;
价格委员会下设六个专业小组：
煤炭价格小组，由运销处处长兼任组长;
运输价格小组，由生产处处长兼任组长;
机电设备维修及电力价格小组，由机电处处长兼任组长;
煤层气价格小组，由煤层气产业发展局副局长兼任组长;
化工产品价格小组，由煤化工产业发展局副局长兼任组长;
多种经营产品价格小组，由多经产业发展局副局长兼任组长。
第五条 价格委员会下设办公室，办公室设在财务中心，主任由财务中心主任兼任。
第三章 工作职责
第六条 价格委员会负责研究集团公司生产经营方面内部市场(固定资产除外)价格管理的具体问题，确定或调整内部市场产品的结算价格，完善内部交易价格机制，组织制定相关规定和措施，建立健全价格管理制度;负责内部交易价格的审核论证，提出内部交易定价方案，报内部市场管理领导组决策。
第七条 价格委员会办公室在价格委员会领导下，负责传达内部市场管理领导组的批复事项，整理、上报价格委员会会议决的事项及价格委员会会议纪要，监督、检查内部市场经济实体对价格委员会议决事项的执行情况等。
第四章 议事规则
第八条 价格委员会议事采用召开会议的方式进行，会议分为工作例会和临时会议。工作例会每年至少召开一次，对内部市场价格方案进行审核论证;临时会议根据各专业小组提出的申请召开。工作例会和临时会议均由主任委员负责召集和主持。主任委员外出，委托副主任委员或其他委员召集和主持。
第九条 对现行价格有疑义的内部经济实体，应形成调价申请，上报各专业小组;专业小组受理申请后，组织相关专业人员进行调查论证，形成调研报告，做出是否调价的结论，上报价格委员会办公室;若需进行调价，专业小组向价格委员会主任委员申请召开价格委员会临时会议。调研报告应当包括现行价格存在的问题，市场价格情况，调价的原因和依据，调价的意见等内容。
第十条 价格委员会召开会议，应提前一周将会议所议事项和内容以书面或电子邮件形式告知委员会所有委员。如遇紧急或特殊情况，可不受此限制，但要在会议纪要中注明紧急或特殊情况的原因。
第十一条 委员接到会议通知和会议资料后，应当调查研究、认真审核，并提前三天向委员会提交书面报告。报告内容必须包含本单位对所议事项的意见和建议、论证方法、计算依据。委员不得无故缺席会议，确实不能参会者应提前向主任委员请假，经主任委员同意后，可以委托其他人员代为参加。
第十二条 会议采取民主集中制原则议决事项，保证委员能够充分表达自己的意见，每一名委员有一票的表决权。同时对议决事项建立利益关联委员回避制度，专业小组委员提出具体方案，进行理由陈述，不进行表决。所有会议议决的事项，必须经四分之三以上委员同意后方可通过(没有参会人员经主任委员同意后可委托其他委员代为投票)。
第十三条 价格委员会对所议决的事项向内部市场管理领导组报告，最终由内部市场管理领导组批准执行。
第五章 定价范围
第十四条 价格委员会的定价范围应严格按照《晋城煤业集团关于加强内部市场管理的安排意见》的规定执行，凡应纳入招标范围的内部产品，将根据招标结果予以确定，不属于内部市场价格委员会的定价范围。
第六章 价格确定方法
第十五条 对于不同的内部关联交易事项，价格委员会主要参考以下因素制定内部市场交易价格。
1、市场因素。有成熟市场条件的产品，可以引入市场机制，按市场价格确定内部交易价格;
2、政府定价因素。有明确政府定价或政府指导价的内部产品，如水、电、暖、通信费等，可以考虑参照政府定价或政府指导价来确定内部交易价格;
3、 集团公司整体利益最大化的因素。如果产品的外部市场价格未完全形成，可以考虑供需双方盈利水平，采用协商的办法确定内部交易价格，保证集团公司整体利益最大化
第七章 附 则
第十六条 本工作制度解释权属于集团公司内部市场价格委员会。
第十七条 本工作制度自印发之日起执行。
篇2:某地产项目定价价格方案
某地产项目价格方案
第一节项目价格制定原则
一、实现项目合理利润
有人曾经作过如此比喻：一个楼盘的价格制定出来后，客户在选购自己满意的房屋时，如果客户对其价格的反应是"只购买而不抱怨"，则说明楼盘定价偏低，客户认为购楼是一种价廉物美的投资(或消费)行为;如果客户"只赞誉而不购买"，则说明客户对楼盘确实喜欢，但其过高的价格让客户难以承受，客户觉得发展商是持价待沽;但如果客户"既购买又抱怨"，则说明发展商搔到客户的痛处，价格恰能反应出房屋的价值所在，客户对发展商是既爱又恨，买到房屋，但又心痛自己的"钱包"，这种价格就制定得非常合理。
项目价格制定的过程，从客户的购房心态上来说，就是要找到让客户产生这种"既购买又抱怨"的价格空间的过程，而此时楼盘的销售，无论是在销售进度上还是整体项目的利润空间上，都达到一种良性互动的结果。本项目在目前还未正式推出的前提下，要寻找到客户的这种"既买又骂"的价格空间，最好的一种方法就是通过对项目进行利润分析，结合本地区房地产行业的整体利润回报，找到适合自己的利润空间，然后确定项目的价格。然而，此种定价仅仅确定的是项目区域性的社会平均利润，针对具体的本项目来说不一定合适，毕竟房价定得太低会使整体利润水平有限，浪费了投资的心血和商机;房价定得太高，又必然导致较低的成交量和较长的销售周期，项目的资金回收就会太慢，这同样也会使投资利润水平下降。只有制定合适的价格，在合理利润的基础上顺利实现房屋的销售，才是项目定价的根本。
本项目前期如果经过精心的规划、设计和制作，无论是外立面设计、户型设计、园林景观、小区规划还是物业管理，都经过细心雕琢，甚至包括销售管理和营销推广都经过精心的研究，这就使得项目在实现合理利润的条件下隐含着较高的附加值因素，从创造楼盘更多的附加值出发，应能为项目带来明显的附加值效应，项目的定价也从符合楼盘的附加值因素出发，也就符合楼盘开发投资的根本需要。
二、实现各单位价格合理分配
根据我方初步调查，仅就多层住宅来说，发现同一项目最高价与最低价差额不等，有些楼盘的差额还相当悬殊，如《汇福佳苑》，最高价与最低价相差达300元/M2，这对于最高价也仅只有1398元的多层来说，此种定价明显存在不太合理成份;此种定价导致低价楼层一抢而光，而高价楼层销售缓慢。《汇福佳苑》的销售实际也证明了这点。虽然定价与整体宣传推广和营销策略有关，但是，一旦部分单位价格定得过低，销售的重心就发生了偏转，客户抢购完低价单位后，其它单位就会由于价格差异明显过大而消弱客户购买的积极性，也就是在买方市场条件下出现的购买惰性心理，这种情况会缓慢发展，客户会在此种心理下，一直等到发展商降价为止，导致楼盘主力单位因销售速度过缓而降低了整体的销售速率，影响销售的黄金时期，破坏了楼盘的整体形象，进而影响利润。
实现各单位价格的合理分配，是指在合理考虑楼层价差、位置差、户型面积差、朝向差、景观差等基础上，依据客户的购房心理，将房屋单位进行合理的加权定价，并综合各项有利和不利的因素，最终确定各单位价格的一种方法。它是一种较为科学的定价方法，既考虑房屋的结构和位置特点，又考虑客户的需求和心理特点，两者有效的结合，尽量满足不同客户的差异化需求，实现楼盘无差异营销。
当然，实现各单位价格合理分配，是为满足本项目目前营销定价需要的原则之一。而由于为满足不同的营销需求，会有同一楼层一口价，整栋一口价等楼盘定价策略，因其适用环境和营销的条件不同，且为非主流定价，不符合本项目目前需要，在此不作讨论。
三、要有整体性和系统性
楼盘定价强调一种整体性和系统性，是指针对发展商来说，楼盘的销售不应看作是将项目分割成一套套单体进行销售，销售一套，即完成一份，而应该将楼盘看作一个整体，面对的客户不是具体的每一个人，而是市场，是在市场上寻求合适的定位群体，形成一个整体对整体的理念。在具体销售的过程当中，楼盘营销采取如低开高走的价格策略，分期分批推出等策略，则是将这种整体进行有计划、系统性地实施的过程。
四、有利销售原则
楼盘定价的最终目的是销售，定价的过程则要考虑销售的需要。如层间差价，到底取多少合适，顶层和底层采取相同的价位还是略有差价，以便于顶层或底层不会产生"积压"问题，还有，每栋两头单位和同层中间单位的价格是否应略有差额，以免销售后期剩下的单位形成一种"把大山"的格局，使楼盘后期销售剩下的单位给人的感觉是被挑选过的，有这样或那样的缺点的单位，如果是处在这种格局下，那么发展商就处在一种虽没有降价，但给人一种不得不降的嫌疑。
楼盘定价的合理性，从销售上很容易反映出来，良好的定价，应该是在销售的各个阶段，各种户型位置的楼盘销售速度大致相等(排除户型设计、工程质量等内在因素影响)，基本不会形成楼盘后期销售单位都是一些难啃的"硬骨头"。毕竟，只有实现100%的销售，才是最大限度地实现了楼盘的利润。
第二节项目价格制定方法
一、成本法
成本法是一种"量出为入"的定价模式，即发展商通过项目在开发过程中的所有投入，包括地价、征地拆迁费，基础设施建设费、建筑安装工程费以及各项市政税费支出、广告推广费用、销售费用、管理费等相加，得出每平方米的工程成本，并考虑适当的利润后对房屋进行的一种定价方法。它能够真实地反映房屋的价值，是一种典型的以产(成本)定销(价格)的销售思想。
依照成本法所制定的楼盘价格最为接近楼盘的价值，它能保证房屋的价格不会过分偏离商品的价值规律，表现出一种稳扎稳打的营销思想。然而，由于房地产开发周期长，市场变化快、风险较大的特点，以及由于发展商对楼盘经营理念的不同，在附加投入上会各不相同，产生的附加值也各不相同，加上项目在设计、定位、营销推广上的区别，就使得房屋仅以成本法定价不能满足像本项目这类精品楼盘的需要。但是我们考虑到本项目是燕郊项目，在北京市场推广尚有地域概念影响且北京市场对燕郊认同度较低，本项目一期更主要的目的是树立市场形象和品牌，过高的定价可能会打消客户的认知欲，进而会使销售乏力，对后续开发有一定影响。因此，我们建议本项目一期采用成本法，以一个合理的利润入市，凭低价打开市场知名度。
二、市场比较法
市场比较法是目前应用较多的一种定价方法，它同房地产评估学中"市场比较法"较为类似，即选取周边位置较为接近，性质相同的楼盘，通过对户型设计、环境景观、园林设计、交通、配套、规模、档次、装修等情况进行综合比较，得出各项目的优劣并打分，最后依据分值和项目的实际情况，采取加权平均的手段得出项目物业定价的一种方法。
市场比较法的适用范围是在周边房地产发展较为成熟，临近项目同质可比楼盘较多的条件下所使用的一种方法，本项目所在燕郊区域同质楼盘基本没有，无法找到合适可比对象。在售的项目基本上是以低价取胜的项目，相对素质较本项目差，不能将其列为可比对象，仅列为定价参考。
第三节 价格制定
由于本项目成本计算及项目规划尚未完成，故价格制定在下一步工作中完成，此处从略。
篇3:房地产价格表的制作
8.价格表的制作
8.1目标
----合理地反映不同单位之条件;
----令物业以最好的价格在合理的时间内售出;
----引导客户选择单位，尽量做到户型销售的均衡性。
8.2准备工作
----对准备出售的楼盘进行彻底的分析;
----对周边同类型物业进行分析，特别针对一些与我们楼盘的单位有竞争性的。
8.3制作过程
----盘量将同一类型楼体所有单位一起打分，不要人为定下每幢楼的均价;
----定出需要考虑的因素(客户关注的因素)及整体项目均价;
----对考虑的因素做出分析及说明，定立每个因素所占的权重;
----设定系数表及价格表的形式及楼层差的差距;
----进行对同一楼层不同单位的打分，然后检讨;
----对不同单位做出抽样比较;
----对整个系数表及价格表做出最后检讨及更正;
----制作对外的价格表。
8.4价格表完成后的人为调整
----附平台、天台或花园等单位;
----对目标客户群的喜好加以考虑;
----销售策略对价格表的影响;
----开售后对价格表的调整;
----一般会按其希望均价加3-5%，为的是预留付款办法的折扣及促销时可能发生的费用，尽量制造最大利润。
8.5同一楼层系数说明
a. 因素
必须具备的因素 选择性具备的因素
户型、景观、面积、噪音、朝向 位置、建筑类型、外立面特色
b. 各因素的系数(5份制)
因素 系数设定原则
朝向
(这部分已包含采光因素) 只考虑朝向，但可能要再细化为客厅朝向为准，如卧室朝南，但客厅朝东，这个情况与卧室朝东，客厅朝南有区别。
户型
(已考虑
通风问题)
----只考虑户型间隔因素 例：
A户型----5分 C户型----4分
H户型----3分 B户型----2分
D户型----1分 F户型----3分
E户型----3.5分 G户型----2.5分
噪音 ----先确定会影响项目的噪音因素
例:
面向中心庭园----5分
面向学校-----3分
面向会所----4分
面向停车场出入口----2分
面向对面楼座----5分
面向主马路----1分
面向小区内的行车路----3分
面向立交桥----1分
面积 ----先确定不同户型的最佳面积，然后+、- 范围
面积考虑是要符合目标客户需求为标准
例：二居二厅一卫----89.9m2以下 ----1分
----90--94.9m2 ----3分
----95--99.9m2 ----5分
----100--104.9m2 ----3分
----105m2或以上 ----1分
二居二厅二卫----105--109.9m2 ----4分
----110--114.9m2 ----5分
----140--145m2 ----1分
---- 每种户型不一定需要有1分及5分，但总体所有的户型里，必须有1分及5分。
景观 ---- 先确定会影响项目的景观因素
---- 如果高层有景观，但低层有遮档看不到，可先按有景观的打分，然后从楼层差作调整。
例：面向森林公园----5分
面向小区内园----4分
面向护城河及绿化带----3分
面向CBD远景，但空旷----2分
面向对面楼座----1分
人为调整
位置
----如同一项目但内部分隔开的
例：
紫宸园
A地块欠配套----减1分
B地块有会所----不做人为调整
位置
例：嘉铭园
建筑类型 例：
---- 多层(带电梯，由于密度低)加1分;
---- 高层(带电梯，由于密度高)减1分;
---- 小高层----不再调整
---- 顶层跃层送空中大花园及楼层高3.2m，所以额外加2分或单位单价40%
外立面特色 同一幢楼同一户型但会出现多种外立面的，但其外立面会影响户型的因素。
例：东海花园
平玻璃----减1分，外飘窗----加1分，阳台----不调整
c. 一般情况因素权重
因素
类型 户型 景观 面积 噪音 朝向 倍增
塔楼 15 10 15 10 50 300
板楼(纯南北向) 20 40 20 10 10 150
板楼(有东西向) 10 20 10 10 50 200
* 以上权重按项目具体情况而定，可作适当调整，例如项目的最大卖点是园林设计,所以其景观因素会相对提高;另外例如户型都是很好，没有很大的差异及缺点，户型的比重相对可降低。
其他例子：
因素: 比重: 平层系数加权表
例子：
楼层 1层 朝向 户型 景观 面积 噪声 单元户数 5级加权 中值3.0 倍增
房间号 加权数 45% 14% 14% 15% 10% 2% 加权值 均值差 220
6-102 1.5 1.5 2.5 1 2 1 1.605 -1.395 -306.9
7-102 2 2.5 2 2 1 1 1.95 -1.05 -231
7-103 3 3.5 2.75 4 2 1 3.045 0.045 9.9
8-101 2.5 3.5 2.75 5 2 1 2.97 -0.03 -6.6
8-102 2 2.5 2 2 1 1 1.95 -1.05 -231
9-101 1 3 2 3.5 1.5 1 1.845 -1.155 -254.1
9-102 4 2 1 4 3 1 3.14 0.14 30.8
9-103 4 3 2.75 4 4 1 3.625 0.625 137.5
5级加权值 --将各因素的分数其比重，相加
均值差 --加权值总和减3,得出均值差,是反映平层单位之间系数差异
倍增 --为均值差的倍数，用来将系数转成价格
倍增的结果 --代表平层中单位的实际价格差异
d. 单位价格表
例子：
楼层 单位号 销售面积 平均售价 楼层调整系数 单位调整系数 单价 总价
1层 6-102 173.02 5700 -300 -306.9 5093 881191
7-102 78.05 5700 -300 -231 5169 403440
7-103 95.46 5700 -300 9.9 5410 516439
8-101 96.76 5700 -300 -6.6 5393 521827
8-102 77.52 5700 -300 -231 5169 400701
9-101 116.84 5700 -300 -254.1 5146 601259
9-102 147.36 5700 -300 30.8 5431 800312
9-103 144.37 5700 -300 137.5 5538 799521
10-101 142.62 5700 -300 331.1 5731 817355
10-102 143.69 5700 -300 376.2 5776 829953
11-101 144.75 5700 -300 407 5807 840563
12-102 144.75 5700 -300 407 5807 840563
13-101 143.69 5700 -300 383.9 5784 831103
13-102 142.62 5700 -300 349.8 5750 820**5
14-101 144.37 5700 -300 133.1 5533 798799
14-102 147.36 5700 -300 -178.2 5222 769514
合计 2083.23 11472605
平均售价----为整体项目设定均价
楼层调整系数----不同楼层,同一单位的楼层差价
单位调整系数----为前文所述的倍增结果
单价 = 平均售价 + 楼层调整系数 + 单位调整系数
总价 = 单价 销售面积
* 每层必须有层差价
e. 对外价格表(给销售部)
---- 给销售部的价单模式如下
---- 要达到易明,容易找到合适的单位及可容易找到不同单位之间的差异及价格
明珠花园A座价格表
户型(房号) A(01) A(02) B(03) C(05) D(06) E(07) F(08) C(09) B(10)
面积
楼层 143.34 143.34 104.52 117.55 106.34 113.59 106.84 117.55 104.52
5421 5296 5257 5074 5257 4956 5071 5000 5361
21层 777046 759128 549461 596448 559029 562952 541785 587750 560331
5358 5234 5195 5012 5195 4914 5009 4938 5299
20层 768015 750241 542981 589160 552436 558181 535161 580461 553851
5296 5172 5133 4951 5133 4872 4947 4876 5237
19层 759128 741345 536501 581990 545843 553410 528537 573173 547371
5234 5110 5071 4890 5071 4830 4884 4814 5174
18层 750241 732467 530020 574819 539250 548639 521806 565885 540786
5072 5048 5009 4829 5009 4787 4822 4714 4155
17层 741354 723580 523540 567648 532657 543755 515182 554130 434306
5110 4985 4947 4767 3066 4727 4760 4652 5050
16层 732467 714549 517060 560360 326063 536939 508558 546842 527826
5048 4923 4884 4706 4884 4667 4698 4590 4988
15层 723580 705662 510475 553190 519364 530124 501934 539554 521345
4954 4830 4791 4614 4791 4576 4605 4497 4895
12层 710106 692332 500755 542375 509474 519787 4920** 528662 511625
20**年2月15日
f. 楼层差
塔楼
标准楼层差 ￥30
一层至二层 2.5倍
二层至六层 2倍
六层至十层 1.5倍
十层至十六层 1倍
十六层至二十层 0.5倍
二十层以上 0.25倍
顶层 等同顶层向下数的第3层
板楼/塔楼(13层以上,带电梯)
标准楼层差 ￥40
二层至六层 2倍
六层至十层 1.5倍
十层至十三层 1倍
13层以上 0.5倍
同上 0.25倍
板楼(最多12层，带电梯)
标准楼层差 ￥50
二层至三层 2倍
三层至六层 1.5倍
六层至十层 1倍
十层以上 0.5倍
同上 0.25倍
---- 以上1层及2层差距是假设了一层没有特别的卖点,例如花园及送下跃层;
---- 以上顶层的差距是假设了该单位不是复式、跃层、空中花园、一梯一户等的特殊原因;
---- 楼层差的范围视实际层数而定，可能与上述的有上、下一层的差异;
---- 如塔楼的层数达30层，可将二十层以上再多分一段，最高的若干层的差距仅为0.15倍;
---- 客户对高层单位的楼差敏感度很高，越高层的景观及噪音影响差异不大，加上北京人不习惯购买高层及越高层越贵，所以将高层的楼层差距减少，从而减少因楼层所带来的价格差异敏感，鼓励客户购买高层。
此外低、中层单位价格略高，客户仍愿意购买，只要仍在其资金范围以内。中、低层的楼层差距大，有时更可加快客户落实的决心，因为很明显买不到现时的层数，再买高一层便会有很大差距，客户亦会考虑这点，最后由于中、低层单位价格略高，可给予1、2层较低的价格促销及制做低起价的策略。
g. 微调系数
除非最后的均价比原定均价高出5%，否则正常情况不会作微调，因为多出的费用可作促销费用及折扣之用。于开盘前必须计算整个项目需要促销的费用，将这些费用摊分到每一户里，否则到尾盘销售的促销费用另加到尾盘的仅余单位内，价格便会过高。
h. 统计表
B组团总销售面积
B组团总售价
期望B组团平均售价
B组团实际平均售价
A座总面积
A座总售价
A座总平均售价
B座总面积
B座标准层总售价
B座总平均售价
跃层总面积
跃层总售价
跃层总平均售价
标准层最高单价
标准层最低单价
设定统计表，以统计价格表中几项需要注意的数据。