地产综合项目推广建议
1、推广目标:
○建立并延续"xx"品牌形象和至尊欧洲风情生活区形象,迅速提升项目知名度和美誉度。
○配合销售计划,为达成不同阶段的销售目标制定相应的推广计划。
○通过较短时间大密度、立体式推广宣传取得轰动效应,使"xx世家"项目成为德州市房地产市场的第一热点。
2、推广手段:
通过广告、促销、公关活动有机组合的整合行销手段展开全方位、立体式的推广
3、推广阶段:
根据房地产项目的市场运作规则,在新项目推向市场,项目文化、消费人群购买气氛尚不浓厚的情况下,我司把推广阶段划分为四个阶段:第一阶段:引导期; 第二阶段:持销期; 第三阶段:强推期; 第四阶段:尾盘期
4、推进策略:
引导期-->开盘期-->强推期-->尾盘期
5、广告宣传策略
多年的操盘经验让我司深刻认识到:选择适当媒体,运用科学的媒介投放组合策略,制造声势,在保证足够的有效到(来自:)达率,避免不必要的浪费,保证广告对消费者产生最佳的说服效果,吸引消费者前来咨询,感受现场氛围,产生购买欲望。本媒体推广策略根据德州市场的实际,对各销售阶段的主要推广任务与推广方式做了总体的规划。
(1)引导期:
■推广主题:领衔潮流 汇聚名流 生活上流
欧风古韵里演绎的首席生活
■推广口号:
针对住宅:
xx世家 领衔德州生活
针对商业:
财富新领地,旺铺原始股
■阶段性目标:确立"xx世家"项目整体形象,加强项目知名度,并目标客户进一步了解项目情况,进而加深项目的关注程度,同时试探市场对项目的接受能力,积累客户,宣传居住新理念。
■推广方式:
1)、售楼部装修,展板、门头设计。
2)、工地围墙形象广告、横幅悬挂。东方红路口,设立大型户外广告牌一为指引客户参观现场,二为树立项目形象,提高知名度。同时在项目周边及人流量集中地段发布大型户外广告。
3)、东方红路交叉处至项目现场路段,路两边电线杆上插刀旗广告。
4)、在项目一期现场悬挂项目销售信息横幅。如外立面显现、园区景观进入实质性施工阶段等等;
5)、制作项目折页,在售楼部发放。
媒体和广告类型:不主张使用大量广告,而是采用部分启动告知性报纸、电视广告。
(2)开盘期:
■推广主题:百年欧韵 望族名门
■推广口号:
针对住宅:
德州高端生活的领跑者
针对商铺:
主题概念提炼:
投资处女地
一块尚未开垦的金矿
■阶段目标:全面包装,树立并巩固项目的鲜明形象,主动引导目标客户的置业心理,在获得目标客户群的普遍认同;并强化项(来自:)目品牌形象,挖掘潜在客户,综合运用各种推广手段,针对目标客户进行有效宣传,从而变潜在需求为有效需求。而重点是对项目的二期商业与多层住宅进行销售。
■推广方式:以报纸、电视广告为主,事件行销为辅,提升形象,强调服务,提供更多便利购楼条件,吸收消费者前来咨询、看盘。针对主要卖点做纯销售式广告,与现场销售有力配合,促成更高的成交额,减少销售工作的压力,同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传,达到购楼热潮之目的。并制作项目折页、楼书。
媒体和类型:主流报纸、电视广告、整体广告辅助软文
(3)强销期:
■推广主题:德州第一高度上的首席生活
■推广口号:根据前期推广效果日后灵活确定
■阶段目标:此阶段以提高销售数量为目标,通过前两阶段的销售反馈总结经验,做出各方面的快速调整,包括价格、付款办法、促销手法、宣传包装等,务求可以更切合市场需求,此阶段的宣传速度可以适时放缓,承接第一阶段所建立的声誉逐步达到销售目标,该阶段则以主要销售单位小高层和商业为主。
■推广方式:以报纸广告为主,以形象广告、证言方式、卖点广告、催促式广告形成投放促销广告,同时配合短程促销活动,解决销售中存在的问题与矛盾。
媒体:报纸广告、电台、系列卖点推广
(4)尾盘期:
■推广主题:品生活高度 辉镏金岁月/坐收流金财富
■推广口号:xx世家 百年传承/精明一次,富贵三生。
■阶段目标:经过前期市场销售,总结前期销售过程中出现的问题,调整对策,对前期观望客户和新客户,采取各种优惠政策,迫使其尽快落定成交。针对特殊客户的需求,调整销售策略,消化潜在客户。
■推广方式:利用报纸做一些感性诉求,同时利用工程形象进度的收尾阶段,增强置业者的购房信心,消化存量。此阶段主要利用细节卖点做宣传,销售手法上应该采取灵活的方式,注意收集客户反映的情况为后期价格制定出准确的判断。利用业主网络关系和少量的市场DM宣传,吸引周边的朋友注意,力求将所有单位售清。
媒体和类型:媒体的发布将趋于平稳、软硬广告结合
篇2:冠中地产广告推广建议
冠中家园地产广告推广建议
一、推广策略
推广是本项目起势的关键，也是前期营销策划工作的重点之一。建议推广策略为：一套班子、一本书、一串运动、一个高潮。
(一)一套班子
组织专门人马成立一个专门推广班子。由有成功推广炒作经验的知名策划担纲，结合外围房地产及新闻班子记者数个，在制定完整策划炒作方案后，分步、有节奏地开始炒作，预热市场-称其为文攻。利用的主要是新闻报道、人物专访、新闻发布会、研讨会、联谊会。
(二)一本书
编制项目杂志，目的是营造项目的文化品牌，杂志由有专长的人才编辑，每月一刊。内容主要是项目、开发公司、西部历史人文及其他小品。
(三)一串运动
这是推广策略中的中心内容，由于项目的规模及政府色彩，推广内容影响力大，我们称之为"运动",其活动内容主要打生态文化牌。
生态文化牌是指为项目注入精神和环境的文化的内涵的工作。通过这些推广活动，营造一个"环境生态"、"建筑生态""人文生态",为本案"高品质楼盘"、"居住也是一种享受"的定位提供有力支持，使项目具备更高的附加值，从而"名"、"利"双收。"生态文化居住区"的概念，可以，同时也要补充一些时尚的要素，如"智能化"社区设计，丰富高档的"会所式"和"商业化"生活配套等，全方位塑造高品质形象。有文化内涵的建筑是有灵魂的建筑，才会有投资价值、魅力恒久。
(四)一个高潮
通过较长时间的软性推广和炒作预热市场，使开盘正式销售之日达到一个人气的高潮。将这一高潮持续百日，用"闪电术"完成本年度的主销售任务，使销售工作节奏明显、有控、增大知名度、降低销售成本。
二、广告宣传策略
(一)广告定位
经过对周边项目的认真调查分析和对目前房地产市场消费者的分析，根据本案的产品定位，我们认为在本案的广告宣传定位上应该实实在在从消费者的心理出发，强调地域性概念，突出以人为本的理念，
定位为"西四环。鸟语林。生态文化社区".
(二)广告宣传的主要卖点
1、建筑立面
以现代建筑群风格定位群体外立面的色彩，现代、有点儿另类但不失沉稳，别于周边大多数项目，堪称是创新之举，形成了本案的一大特色。
3、发展潜力
众所周知，京城西北部是香山、颐和园等众多名胜风景的聚集地，不仅山清水秀，而且文化气息浓厚。其得天独厚、不可再生、独一无二的自然、文化环境对于追求生活质量及文化品味的富有阶层及知识阶层具有巨大的吸引力和奥运场馆的建设成为本案一大卖点。
4、园林规划
本案的绿化率为36%虽不高，但北侧市政绿地将近10万平米，本案首创的"鸟语林"将成为本案最大的卖点。可以大造舆论。
5、交通
本案紧邻系四环路、规划中的北侧市政道路，在未来的几年内会形成四通八达交通网，可极大地方便本案居民的出行，亦是本案的一个大的宣传重点。
6、人文
由于本区域具有独特的自然环境、人文环境，另一方面，本区域住宅产品较高的价格和大面积户型而形成的高总价，决定了本区域的主要客户构成多为一些成功人士，包括文化人、学者、留学归国人士、私人企业主、中关村IT精英、自由职业人，另外还汇集一些西部地区国有企业单位的领导层及专业人士和其它较高收入人群。这类人群的突出特点是对自然景观有特殊的偏好，在生活上有相当的品位。他们将构成本案未来良好的人文环境，人文环境的形成，将进一步促进本案的销售工作。
7、智能化-"完美的无形空间"
本案作为西部区域项目，将引进目前先进的家庭综合布线智能化宽带社区网络，定是优势之一，将成为我们宣传过程中的一个重要内容。
8、物业管理-"我们的管家"
在本案的规划设想中，我们将打破北京房地产市场的陈规，大胆创新，在普通住宅项目中引进先进的酒店式物业管理、全程服务方式。他将成为本项目的亮点之一"我们的管家".
三、包装方案
1、案名建议
案名一
新湖。鸟语林
案名释意：
"新湖":意为开发商背景是新湖地产。
"鸟语林" :以本案最大卖点"鸟语林"作为案名，更有实际意义。
案名二
新湖。杰晶
案名释意：
"新湖":意为开发商背景是新湖地产。
"杰":为杰出的、出色的意思。
本案体现三个杰出：
第一个：杰出的环境。本案的一大卖点是紧邻人文景观与自然景观极佳的西部。
第二个：杰出的建筑设计团队是本案成功的关键。
第三个：杰出的开发商团队-新湖地产是保证本案产品品质的坚实后盾。
"晶":精品、无价的意思
一是表达产品的精致、细致。
二是表达开发建筑团队对产品精益求精。
三是希望本案成为京城又一经典项目。
新湖o杰精暗喻本案是开发商新湖地产呕心沥血的结晶，是新湖品牌的体现。
案名二：西区·故事
案名释译："西区"指明项目的地理位置，并隐含处于城区的意义。
"故事"一词涵概意义广泛，可营造空间大，如人生故事、恋爱故事等。
"西区·故事"感觉温馨，容易让人产生家的联想。
2、标识建议
标识设计
以建筑造型或优美的自然环境做抽象变异延展
标准色
金色(40%)， 象征着贵器、充满金钱的味道、用暖色调可以舒缓居住的心情。
紫色(30%) 象征着产权酒店的现代、尊贵、奢华，大气，用紫色可以代表这类成功人士的不凡气度和品位。
绿色(30%) 代表西部的自然风光，优美环境，是产品最有利的卖点展示。
标准字体
大宋或手写体变异，附英文释义
四、广告形式建议
1、平面广告形式
1、报纸广告：新闻性强、时效性明显;
2、杂志广告：目标客户针对性强、对项目形象品质树立能较好体现;
3、直投广告：地域客户针对性强，时效性明显;
4、户外广告牌(指路牌)：对项目形象品质树立能较好体现，指路牌功能性明显。
2、多维广告形式
1、电视广告：眼见为实说服力强，费用高频率低;
2、广播广告：目标客户针对性强(交通台)、全天套播形式收听频率高强化记忆;
3、展览展示：客户群集中针对性强，对项目形象品质树立能较好体现，促销效果好。
五、媒体组合建议
1、媒体投放目标
1、广告诉求：扩大认知度，加快销售进度;
2、主投目标：以报纸杂志平面媒体为主、广播广告、户外广告牌为辅;
3、广告策略：结合软性文章的作用，寻找新闻点供媒体炒作，起到造势效果，提高知名度。
2、媒体投放原则
1、最优化的投入与产出，以一个有效的推广形式将信息送达最大量的目标受众群;
2、以主流媒体为主其它媒体为辅，按销售进度分阶段进行相应媒体选择和投放力度。
3、主流媒体
主流平面媒体：
《北京青年报》、《精品购物指南》、《北京晚报》、《北京晨报》
此类媒体是房地产业、也是我们将主要选择投放的一类媒体。
主要优势：发行量大、覆盖面广、读者阶层广泛
房地产专版开办时间长，运作较成熟，是买房者的首选关注媒体。广告效果为业内及广大客户认同，广告收效好。
4、非主流媒体
《财经时报》
读者年龄在30-39岁的占34.56%,40岁以上的占32.56%;
读者群体是以广大投资者、企业投资人、机构投资者等白领阶层为阅读对象的财经类报纸;
发行总量为17万份，周三出版财经时报新地产周刊房;
地产广告的发布量排在五大媒体的行列中。
《时尚家居》
读者年龄特征：读者年龄30-34岁的占26%,35-39岁的占19%,40岁以上的占5%;
时尚家居虽然成本较高，但很切合目标客户群的品位及阅读习惯，且读者群中有购房意向者较多。
交通台、音乐台
京城打车族、开车族的首选广播频道，受众人群含概面广层次较高。
《目标》
高收入、高消费人群为目标对象读者;
"时尚"、"IT"、家居、物业、旅游等十几个版块;
北京地区发行量为4.5万份。
《新地产》
是于今年年初投放市场的新媒体针对性强，以高收入消费人群为目标对象;
在百余家写字楼、高档物业直投，咖啡厅、高尔夫球场等高级
娱乐休闲场所直投;
发行量为10万份。
以上几种媒体的到达率高，千人成本较低，比较符合本案目标消费群的阅读习惯。
六、销售道具准备
1、销售中心包装建议
售楼处是销售活动的中心。未来销售的谈判、签约等一系列活动都集中在此处完成。随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认
识到售楼处的重要：人性化的现场布置设计影响着消费者对开发商的信心，同时促成销售成交。
我司对本案售楼处的包装也量身设计了一套方案，考虑到本案核心卖点是"鸟语林",建议售楼处以鸟语林主题的设计，应能提升项目
品质，在其中设置一些鸟类和花草，制造一种鸟语花香的环境。以上表面上看似与本案销售无关，但是在销售过程中对客户心理的调节却
是相当微妙的，当然在其它方面也要注意室内小环境气氛的营造。
2、样板间装饰及风格
聘请不同建筑风格的设计师对二居和三居(三套)进行不同风格的设计，在样板间的设计中应提高居室功能性，可自由组合的空间功
能多种多样，应与简约风格相统一，创造一些真实的生活气氛，让客户从最直观的角度感受真实的生活氛围将大大加深客户对本项目的印象。
3、工地现场包装
工地现场包装的主要作用在于营造现场销售气氛，工地现场包装的好坏直接影响着客户看房时对本案的第一印象。将整个工地现场根
据建筑施工的进程和环境特色进行包装，强调项目的主题，形成项目的整体的良好的视觉环境。工地现场包装由围墙粉饰、悬挂案旗、看房通道及部分绿化工程等组成。围墙粉饰以项目LOGO为主，其目的是营造销售气氛，告知项目信息如案名、发展商、销售热线等。围墙粉饰的颜色最好取自本案LOGO或由其衍生出。围墙的形式要避免单调，可以有弧线的出现，以与售楼处的主题相呼应。案旗也以项目LOGO为主，辅以项目概念诠释的文字。看房通道的目的是为保障进入现场看房的客户的安全，在现场设立样板间以后设立，包括停车区、通道照明、地毯、局部绿化等等亦应到位。
4、产品说明书
销售体内部的一本实用手册，包含所有销售工作中所涉及的内容 (《宪法》)。
5、楼书
形象册、卖点册、户型册
6、DM单页(海报)
卖点集中型，突出品质感
7、沙盘及展板展示
1、展板内容：整体概况、交通、建筑设计、园林、配套、物业管理、风格描述;
2、沙盘：规格做大，突出项目的高品质，同时便于客户的细致了解。
8、光盘
楼盘形象视听展示，应用于售楼处及房展会，连续播放，强化形象宣传。
9、客户通讯
每月一期的客户通讯，可对风格与林的产品作以系列报道，以及开发商发展状况及项目进度及销售情况分析。
篇3:冠中地产项目营销推广建议
冠中地产项目营销推广建议
项目规模及开发进度
总建筑面积118406.83平米，住宅面积114552平米。地上面积75996平米，地下面积：38556平米
一、销售策略
根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排(见销售部分)，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的USP安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。
1、原则
准现房销售原则
面对越来越成熟的客户，仅凭一张图纸和精美的印刷品就把期房卖掉的时代早已过去了，众多入住纠纷，致使客户对期房越来越没有信心。因而为了增加客户对项目的信心，同时也为了缩短销售期，降低销售费用，我们要遵循准现房销售原则。
服务营销原则
概念营销逐渐被服务营销所替代，通过售前服务、售中服务、售后服务，充分为客户提供各种方便的新营销模式日益被消费者认可。
2、推出时机
北京市场入住纠纷越演越烈，越来越多的客户对期房产生反感，根据准现房销售原则，我们认为开盘时间应在项目具备一定的工程形象进度(今年9-10月份左右)。
3、推出方式
为取得预期的目标，我们要严格进行销售控制。在项目推出时，首先推出南侧一至部分三居的物业进行销售。其目的一是进行市场试探，以便及时调整销售策略;二是便于控制项目整体均价。
4、销售步骤安排
A、内部认购期：
目的：预热期，主要通过硬性广告配以软性文章在报刊媒体上进行形象宣传，向市场导入本案个性特征，吸引市场注意力并通过内部认购价试探市场，确定产品价格定位的准确程度。亦可获得部分买家先期下定，为开盘引爆市场积累客源。
市场情形：近年，住宅市场由于竞争激烈、促销方式繁多，各发展商一方面为了摸清市场情况，一方面为提前将产品导入市场，往往在各销售前准备工作未完全完成前便开始内部认购。且有愈拉愈长之势。例如阳光100,凤凰城等项目其内部认购时间均超过3个月以上，通过长阶段的内部认购动作，使其项目开盘前积累了大批意向买家，为其开盘火爆成功垫定了基础。
而本案存在其特殊性，拖延时间就等于金钱的浪费，所以销售时机不容错过，内部认购期时间会较短，但有利有弊，利处是不会因为战线拉得过长，而损失一部分意向客户，弊处是个别客户的伧促下定，会导致后期的退房。
B、开盘期
目的：项目全面向市场展现，主要通过主流媒体以强大的宣传攻势，使其成为当期市场阶段的中心点，以最短的时间内吸引尽可能多的买家成交，通常开盘期的销售状况决定着此项目的成功与否。
市场情形：市场中各项目开盘方式不一，主要分为：展会开盘，利用当月一次房展会亮相，现场开盘，利用自身销售中心样板间全面开放，现场举办抽奖、酒会等促销活动。
项目开盘时，与之配合的一切销售工具应该完全准备到位，包括样板间，楼书，沙盘等。媒体宣传除主流报纸外：电视、广播、杂志应多方位出击。
C、强销期
目的：利用主流媒体将产品自身卖点逐一向市场曝光，通过不同卖点的宣传以及灵活的促销方式，吸引不同需求之买家，达到销售之目的。
市场情形：广告投放量少于开盘期而趋于稳定，将产品自身卖点逐一放大宣传，同时增加市场好感。应定期于现场开展活动营销。例如：客户嘉年华会，产品说明酒会等营造现场销售气氛。
D、持续期
目的：持续维持市场竞争力，争取大批前阶段未购客户成交
市场情形：此时，发展商已完成总销售金额的60%以上，已无太大销售压力，应将广告投放量继续压缩，将主要精力用于已购客户签约及后期服务上，同时，力争将前阶段已有购买意向但未下决心之客户拉回下定。
E、收盘期：
目的：完善后期服务结束销售
市场情形：此时，销售已接近尾声，好的户型已基本卖光，剩下多为不利户型，此时应采用部分让利政策尽快完成销售。
策略安排：
客户答谢会+"珍藏"产品抽奖配送活动。
配合物业进行园内绿地、花草、鸟类认养或小树认养活动。
方案说明：
"客户答谢会" 答谢不是目的，目的是让客户不知不觉中帮我们清盘。
"认养活动" 是为了配合入住，解决未来物业的难题，树立开发商形象，为下一期项目作准备。
以上方案，公关活动一个接着一个，让公众逐步养成"猜出下一次是什么活动"的想法，与众不同的推广策略必然带来项目的巨大成功。
5、预计销售周期
预计15个月的销售周期，20**年年末售完。
案前准备期：
20**年7月--20**年8月
内部认购期：
20**-4年9月
开盘销售期：(国贸秋展)
20**年10月-20**年12月
强销攻击期：
20**年1月--20**年4月
持续攻击期：
20**年5月--20**年7月
收盘期：
20**年8月--20**年9月
以上销售周期的预计时间为15个月。
6、销售计划
按照均价7000元/平米计算。实现总销售额5.7个亿。
二、销售价格策略
1、价格走势
价格永远是任何销售中的最关键的因素。
本案最终能够实现什么样的销售价位，不仅和项目自身品质有关，也和直接的市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。
我们已经获知开发商的预期价位，所以在制订价格策略这部分前，就已经开始向预期值努力。我们设计的项目包装策划方案，一直强调高品质，实际就是想提高性价比优势。
我们的主体思路就是将本案直接包装成8000--8500元的高档楼盘，而实际销售价位锁定在6800-7000元左右，让客户产生心理上的价位顺差，觉得物超所值。这样，我们就能够跳开高价陷阱，消除客户对价位的不满情绪。
但我们不会打无准备之仗，也不会走机会主义、冒险主义的路线。我们希望稳扎稳打，尽量避免项目的运作风险，一步一步蚕食对手的市场，争取使本案在尽可能短的时间内销售完毕，迅速回款而使发展商利润达到最大化，最终取得我们预期的胜利。
所以，我们建议本案整体价格走势为低开高走，低价入市，试探市场后，伺机逐步上扬，最终实现目标价位。
具体价位走势为：6600元入市 7100元持续 7400元尾盘
低价入市的供量控制在一定范围，大量筹码将积聚在6900元以上，最终实现均价7000元左右。房地产市场瞬息万变，俗话说："卖得贵不如卖得快。"在房地产开发中，时间就是利润。当然，我们和开发商的希望是一样的，也希望能够卖得又贵又快才更好。这也是我们要努力实现的目标。