国际风情商业街项目调研规划书
一．研究背景
1.项目简介
地理位置 国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济微路南出南外环，沿104国道南行10公里即可到达。商业街南临仲宫镇，西接104国道。
项目规模 整条商业街长约800米，沿街两边各一排3层商业楼，总建筑面积约为35000平米(商业街往东为二期工程，预计建筑面积为15000余平米)。
建筑单体 欧式建筑风格，共计19座，120余单元，每个单元建筑面积从200—1000平米不等，大部分为300-600平米。内设独立卫生间。
交通状况 内部交通 商业街向东没有重要场所，因此商业街内部交通压力很小。
外部交通 从商业街到济南市有3路公交车，作为近郊而言，外部交通是比较方便的。
建筑结构 低层砖混结构，坡层顶。
目标售价 2300元/平米左右(均价)。
2.调研背景：
经科学分析与多方论证，作为开发商和营销策划公司，均对国际风情街的商业业态定位——娱乐休闲MALL模式达成了一致意见。为使商业街的业态规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商业局面，开展一次全面深入的市场调研势在必行。
二、调研目的
1.调研目标概述：
A.分析目标买家(包括投资者和自用经营者)的消费心理及承受能力。
B.通过调研，明确商业街的业态规划与消费档次(包括商业街具体提供何种服务及商品?究竟针对哪个层次的终端消费群体?等等)。
C.分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及其强烈程度。
D.通过调研，明确商业街的物业管理内容。
E.调研与前期宣传、销售模拟互动，为项目推广积累经验与信心。
2.调研报告内容规划：
A.济南市商业物业宏观环境研究
宏观经济、商业物业投资行为与心理(济南宏观经济研究、济南商业物业发展现状与趋势、商业物业的格局分布、商业物业的投资回报率、商业物业的投资行为)。
B.国际风情街商业业态定位研究
国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势、国际风情街业态定位的先进性、国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、消费者对国际风情街业态的认同度与期望值、相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值。
C.国际风情街业态规划研究
国际风情街各类商品及服务的分布与格局、国际风情街各类商品及服务所应占的比重。
D.国际风情街物业管理与经营的研究
物业管理的具体内容、物业经营的可行性及经营方向。
E.政策环境(地房地产行业法律法规及相关文件对项目的影响，城市规划对项目的影响)。
F.媒体环境(重点研究媒体对房地产市场的引导作用和沟通效果，为项目媒体运作提供分析依据)。
三、调研方法
1.调研方法概述：
根据该项目的具体情况成立由项目专家构成的调研项目小组，研究方法将包含定量和定性研究两个方式，按照前面设定的研究内容，将定性研究与定量研究研究结合开展。
A.整合调研：成立由专业调查人员、地产营销策划人员、高校经济学专家、商业研究机构成员共同组成的项目组，分别发挥调查整体过程控制、调查内容制定与规范、商业物业策划与推广、宏观经济层面等方面的优势，走整合调研之路。
B.利用项目组核心成员的身份优势，召集被调查对象举行座谈会。
C.充分发挥专业市场调研机构的经验与组织能力，开展定量问卷调查，进行统计分析，由项目组进行定量研究。
2.核心难点的突破：
由于商业物业的主要目标买家为投资者和符合商业物业业态定位的经营者，因此，接触难度极大。为了顺利地完成调研任务，特设计有针对性的调研方法，以期突破核心难点。
A.分析地产投资者最习惯光顾的消费场所，通过和这些消费场所建良好关系而对目标对象进行随机访问。(例如高档餐饮场所、休闲场所等)
B.从其它商业物业的售楼处购买投资客户名单，邀请他们参加座谈会。
C.利用齐鲁晚报媒体的影响力举办相关活动，例如商业物业投资论坛、郊区旅游地产发展研讨会等等。
3.具体研究方法：
调研内容 研究方式
商业物业宏观环境调查 统计局资料查阅、晚报记者站提供资料，调研项目组的定性研究、会议搜集。
商业物业投资行业与心理分析 购买资料，邀请参加座谈会
国际风情街业态定位研究 国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势 调研项目组的定性研究
国际风情街业态定位的先进性 调研项目组的定性研究
国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、 调研项目组的定性研究
消费者对国际风情街业态的认同度与期望值 问卷调查、定量分析
相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值 座谈会
国际风情街业态规划研究 实地走访调研、项目组定性研究及座谈会
国际风情等物业管理与经营的研究 实地走访调研、项目组定性研究及座谈会
政策研究与媒体研究 资料收集与项目组定性研究
4.调查对象与规模
调查对象 调查方法 调查规模
通过购买资料获取的真实商业物业投资者 座谈会 1场
约访 30人
相关行业私企业主、优势个体工商业户 入户访问(经营或办公地点) 量化访问50人
专题座谈会 1场
宏观经济研究专家、商业机构管理人员、媒体经济类记者等 专题座谈会 1场
终端消费群 问卷调查 量化访问300人
四、分析方法
1、聚类分析
2、镜面分析
3、因子分析
4、联合分析
5、回归分析
该项分析工作的人员组成：李铁岗、陈月军、易文胜
-具备5年以上在山东市场丰富的调研经验
-具备房地产行业研究的专业经验
-具备博士/硕士以上学历
-从事过多次大型房地产项目研究
五、质量控制
1.根据我们调研工作多年的研究经验，我们认识到质量控制是研究项目成败的关键，对于本次研究项目，我们将会采用如下的质量控制方法：
A.对所有数据结果进行100%的逻辑编辑。
B.对所有的访问结果进行100%的QC反馈检验。
C.对所有的调研人员实行严格的管理制度:发现一分有问题的问卷，该调研人员的所有问卷均拒收。
D.数据处理实行两次并行输入，交叉检查制度。
2.要求国际风情街的开发商委派一名工作人员参与项目的调查与研究，要求委托方项目经理参加座谈会和论坛。
六、项目研究人员
1.工作分配：
A、调查人员：把握并监控消费者调研数据分析与统计
B、地产研究专家：把握市场宏观环境，提供政治、法律、经济等方面的研究成果。
C、营销策划人员：走访调查对象，设计座谈会会议内容等。
D、媒体人员：媒体分析，收集媒体已发布过的相关研究类文章内容。
2.人员组成：
项目经理
陈军 —— 负责整个项目管理及协调
专家组成
李岗：
-山东大学房地产研究中心主任(博士)
-丰富的社会学研究经验
-参与多次大型重要项目研究工作
孙瑶
-山东经济学博士
易胜：
-山东正易营销咨询有限公司策划总监
-3年房地产项目策划推广经验(齐鲁世纪园观澜阁项目推广、黄桥花园项目推广、康和苑项目推广等)
-国际风情街项目推广主力策划师
-济南市首届、第二届房地产营销人员培训班主要授课成员
-主持多次大型房地产调研项目(县西巷商业街改造项目调研、齐鲁世纪园住宅项目调研等)
张：
-工商管理硕士(MBA)
-丰富的行业经验及市场分析经验
-参与多次大型项目研究
支珉
-齐鲁晚报经济专刊部主任
项目执行管理
曹——8年调研执行经验，项目现场执行总监
项目执行组织
王宁 ——齐鲁广告调查公司调研项目组织专家
文案撰写 ——徐瑾
统计分析 ——丁
——刘娟
9.0日程安排
根据该调研项目执行的难度，我们设立如下的工作时间表，可以根据客户要求进行调整：
批准人：日期：文本： WBS项目 X-履行工作D-独立作出决定d-共同作出决定p-管理进度C-必须经过咨询I-必须通知到A-提供咨询 项目经理 项目设计组 现场调查组房产运营部 数据处理组 报告研究组 项目顾问组
工作天数 编号 工作细目 1 2 3 4 5 6 7
2 D1 项目准备 D A
3 D2 调查内容设计 D dXC A A A A
2 D3 调研内容测试 DX DX dX DX A
1 D4 调研内容的确定 DC X A A
2 D5 座谈会样本筛选、预约 D dXC A A A A
2 D6 座谈会 D X A A
1 D7 访员培训 p A DX A
5 D8 正式调查访问 DX I
3 D9 竞争对手调查 DX I
1 D10 数据录入与处理 DXI
2 D11 数据分析 I CX DAI AI
5 D12 撰写报告 DX A
总计：29天
10.0费用明细：
根据项目的现实情况,我们的估算价格如下:
工作项目 数 量 单价(元) 金额(元)
项目调查研究设计(包括专家费用) 6000
座谈会费用 2场 2500 5000
督导/访员招聘培训 20名 60 1200
商业地产投资者 30人 80 2400
入户调查 50人 100 5000
拦截访问 300人 30 9000
竞争环境调研 3000
数据处理、统计分析 5000
报告制作(包括专家费用) 8000
公司项目管理费 15% 6690
总计 51290
与媒体合作组织郊区休闲购物商业地产发展研讨会 1次研讨会晚报市版半版稿件 25000元 如可以选择，再计入总价
篇2:商业街招商管理制度样本
商业街招商管理制度样本
一、机构设置与管理权限
1、在总经理领导下，由市场经营部主管，各职能部室、商 店按管理权限分工负责商场招商工作。
2、商场进货管理委员会负责审批被招商企业的进场资格， 市场经营部负责定期或不定期组织有关部室对被招商企业商品质 量、经营品种和销售情况进行考核，对物价、计量、商标、陈列 卫生进行检查。
3、劳动人事部负责对来场信息员进行面试、审查体检表和 岗前培训。经考试合格，方可发上岗合格证。负责定期或不定期 会同有关部室对信息员服务规范、劳动纪律、商容风纪等进行检查考核。
4、安全保卫负责对商场信息员验证(身份证、工作证、健康证、暂住证)工作，并将审核情况登记入册，与 被招商企业签订安全责任书，负责定期或不定期会同有关部室，以被招商企业进行安全检查，特别是防火、防盗、 防汛检查。
5、行政部负责来商场信息员的工服发给，收取食堂、医疗、美发、淋浴等项目服务的管理费和借用财产管理 等工作。
6、各商场商店明确一名经理负责被招商企业日常管理工作。并负责向市场经营部提供被招商企业执照副本， 招商审批表，联销协议，商品样品，价格目录及来场信息员的各种证件。
二、招商标准（条件）
1、被招商企业选派的信息员，必须是道德品质好，责任心强，热情大方，会讲普通话。男身高、女身高、裸 视都符合招商要求的本厂(公司)正式职工。信息员受双重企业管理，享受其所在企业(工厂、公司)待遇。
2、商场招商工作实行动态管理。被招商企业要认真遵守商场各项管理制度，积极配合商场开展各种促销活 动，努力完成销售计划。对3个月完不成销售计划，又无季节影响或违反商场管理制度的，企业市场经营部有权提 出终止协议。
3、被招商企业必须是具有法人资格，并已在当地工商行政管理部门注册登记的国营、集体、三资和私营企业 或有外贸进出口权的代理商。
4、被招商企业所经营的商品必须是商场所属商店经营范围内的名特优新或世界驰名商品;国内商品必须是符 合各级计量、质检、卫生标准，实行三包(包修、包退、包换)的本厂产品，坚决杜绝经营其他厂家的产品及滞 销、假冒、伪劣商品。
5、招商联营期限，一般为3个月至半年，有发展前途的可订1-2年，到期后根据销售计划完成情况和市场 供求情况决定是否续签合同。
三、招商审批程序
1、招商工作要贯彻商场“以经营高档为导向，中档为基础，突出名牌、优质新潮系列和进口三资企业产 品”的经营方针，择优招商。
2、各商店要按照不重复招商和申报在先的原则进行严格筛选。
3、凡符合招商标准的企业，须向商场商店提出书面申请，与商场商店签订协议书，由商场商店将被招商企业 的营业执照副本、审批表(一式四份)、样品、价格目录、质量认证书、税务登记证、生产许可证、卫生许可证以 及商店商场审批意见，一并报市场经营部由商场进货管理委员会审批后，再到商场劳动人事部办理其他手续。
4、劳动人事部根据经营部的审批表(第二联)及信息员的彩色照片、体检表进行面试。并负责组织学习商场 规章制度、服务规范，进行岗前培训，经考试合格上岗，未经培训考核不得上岗。被招商企业不得擅自更换信息 员。
5、安全保卫部根据市场经营部的审批表(第三联)来审查商场信息员的身份证、工作证、健康证，并登记入 册与其签订安全责任书，进行安全教育并负责发放信息员胸卡。
6、行政部根据市场经营部审批表(第四联)。负责办理来场信息员的工服发放、就餐、借用财产等手续。
7、各商场商店在市场经营部、劳动人事部、安全保卫部备案后，方可办理进店经营事宜。
8、对符合招商标准的私营企业，各商店要经双人实地考察，特别是食品加工企业，要考察其是否符合国家颁 布的卫生标准，是否有生产许可证、卫生许可证，服装加工业要了解其生产规模，并向市场经营部出具实地照 片。
9、对不按照招商审批程序办理，擅自进店销售的企业，要追究商场商店主管经理的责任，并给予一定的经济 处罚，责令其厂家立即撤出。
四、物价、计量、统计、保险及财务管理
1.被招商企业的商品销售价格，必须经商店商场专职物价员看样定价，并上报市场经营部审批，招商企业要 向物价员提供成本单(发货单)、价格目录，遇特殊情况经主管经理批准，可用供货合同单，暂定临时价格，正式 发票一到，马上走正常手续。
2.被招商企业进销均纳入商场商店进销账目。商场统一建立《招商企业销售月报表》，内容包括：单位名 称、品种、销售额等，由各商场商店统计员填写，每月向市场经营部报送。
3.各商场商店要建立被招商企业进、销、存登记，单独设账，做到账面清楚、整洁，每月5日前将其经营情 况上报市场经营部。
4.被招商企业如需使用计量器具(尺、秤、验光仪)的，须事先向市场经营部审报，经(计量)技术检定， 履行登记备案手续后，方可使用。
5.被招商企业进场前应到当地保险公司办理人身财产保险，未办理保险的，在商场发生人身伤亡、商品及财 产损失的，由招商企业自行负担。
6.被招商企业的销货款必须由商场商店统一收款，按时上交银行，货款结算一律通过银行，结算前要与记账 员核对，销多少结多少，不能多结，同时要按《招商细则》规定扣除所聘售货员费用和营业税款后再做结算。
7.被招商企业在商场商店周转仓库储存商品的，必须按财务部门制定的有关费用标准缴纳仓储保管费用。
五、招商监督与处罚
1、商场各职能部室要按照本制度要求对被招商企业进行监督管理，凡无营业执照或不按规定的经营范围、经 营方式经营，出现扰乱商场正常秩序等情况的坚决予以取缔，并追究有关商场商店责任，没收厂方非法所得，对厂 家处以50000元以下的罚款，对个人处以500元以下的罚款。
2、必须以物美价廉为宗旨，经商场物价审批定价，明码标价，才可出售被招商厂家商品。要坚持文明经商， 如有违反供应政策，损害消费者利益的，视情节轻重分别给予批评、罚款、终止协议的处罚。
3、厂家对借用商场的财产要注意爱护，妥善保管，如有损害照价赔偿。
4、厂方信息员(含商场先派售货员)如违反商场有关规定，分别由各职能部室向厂家提出批评、罚款，责令 当事人下岗培训，或调换人员，厂家必须按各职能部室要求逐项落实，拒绝接受批评和罚款的给予终止协议处 理。
5、商场各职能部室要根据各自分工，认真检查、严格管理。如因管理不善或放弃对厂家监督管理，出现问题 后不认真解决，造成一定影响的要追究有关部门、商店商场领导责任。
6、市场经营部在对被招商企业经营范围、经营品种、商品质量、销售情况、服务规范、物价计量进行检查 中，对销售不佳，以次充好、坑骗顾客、损害消费者权益的，有权作出撤换或终止协议的决定。
7、劳动人事部定期对信息员进行岗位考核，对不符合规范，不执行规章制度的给予经济处罚，并追究所在商 场商店主管经理的责任。
8、上岗信息员要统一着装，佩载胸卡，严禁佩戴实习生或其他胸卡，一经查出要追究其所在商店商场经理的 责任，并给予罚款处理，信息员立即下岗。
9、一经查出被招商企业使用未经检验计量器具的，立即将器具没收，造成重大影响的清除出场。
10、一经发现被招商企业，出现私下交易、场外交易、代留货款的，立即终止协议。
篇3:商业街招商方案实施细节
商业街招商方案实施细节
完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”(“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端;“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力， 节省时间和精力。)的特点，其中“三省”中就有一条是节约人 力。因为极大程度上动用了代理商或经销商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。但这并不是说招商的企业就 不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁 杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和 团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队 伍更应是企业发展的重中之重。
如果制定了非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，因此，组建 一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。
针对每个企业的规模和招商策略所启动的市场范围确定各类人才的数量，在进行好人才的框架后，进行招聘工 作。一般来说，由于对招商经理和大区招商经理的要求较高，而这两个岗位的人才至关重要，招聘应该选择在全国 范围内(尤其是企业位于人才资源不足的内地城市，更应该广纳贤才)，其他人员则可在本地招聘选拔。
培训的过程实际上是对整体招商的预演和虚拟运营，对于实际的招商工作实施意义重大。同时，通过培训可以团 结队伍、鼓舞士气，这些无疑对于企业也是受益良深。
古人云：“凡事预则立，不预则废!”是说做事前谋划和准备的重要，我们之所以把人才组建和培训放在招商技 巧的第一位，完全是因为招商团队的好坏是招商工作的重中之重。企业若不扎扎实实的做好这一步工作，再多的技 巧也无处可用。
招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概 念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计 划、准备合同文本、准备各类产品和企业的宣传资料等等，这些 都是企业自身的准备，尚未涉及“应招者”的参与，应该说，这 些必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟 通，把握“应招者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开 展。
从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商 进入了实际运做的阶段。应该说，从“应招者”打进第一个电话 到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售 这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。在这一过程 中，主要目的是吸引好的“应招者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“应招者”的加盟， 有效的沟通显得非常重要。
招商中与“应招者”接触的整个程序，一般如下：
第一次信息的处理(来函、来电)-第一次信息回复-第二次信息处理(二次来函、复电、咨询、商洽)-第二次 信息回复(信息升级→有选择发送实质性资料)-招商总部零星接单(上门洽谈、签约)-招商会议的筹划、准备 (全国性会议、区域性会议)-发出会议邀请(曾经问询者、熟悉者及看报来电者)-接收报名、督促参会-召开会议 并签约-督促履约-收款发货。
在这一过程中，首先面临的是对“应招者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反 馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“应招者”按已经设定的招商区域归类，对应招者姓名、地址、电 话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和企业的基本资料(包括企业介绍、产品介绍、招商活动 的安排)，同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“应招者”做重点标注，用以综合的研究。在这一过程 中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“应招者”提出的问题也不必急着回答(主要避免“应招 者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息)。在“应招者”研读了有关资料 后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“应招者”表现的诚意，发去 部分“该应招者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。
对于一些急于了解情况的“应招者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观企业、了解运作方案 等，以免流失“加盟商”。
在第二次信息回复后，对于参加招商会议的企业进行初步的分析，掌握部分需求，了解“应招者”主要关心的问 题，以便在会议过程中及时解答。
值得说明的是，在整个招商过程中对“应招者”心理的把握常常影响签约率。一般来说，招商企业应分为三步 走。一、让应招者兴奋：引起应招者的兴趣、激发他们极大的热情是成功的前提。二、让应招者理性：让“应招 者”感受到企业的规范和理性，授予“应招者”“渔”是合作的基础。三、让应招者实际：根据“应招者”的实力 和状况为其量身订做合作策略，才能真正合作长远。
团结协作,解决招商中常见的问题。古人把取胜的因素总结为“天时、地利、人和”，其中“人和”就是指团队的凝聚力和 协作精神。由于招商工作是一个系统工程，员工因为分工不同常 常会产生一些利益上的冲突(如区域负责制造成的区域划分矛盾 等)，解决和消除矛盾不仅利于工作的顺利开展，也会给加盟商 更强的信心。因此，“人和”才能保证卓有成效的解决招商中的 一些实际问题。
在招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、 说服、培训工作，因此工作内容非常细琐，在实际的过程中常常 会遇到一些具体问题，对这些问题的良好解决将使招商工作更完 美。对“应招者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。
作为一种快速进行产品渠道拓展的方法，招商在操作方法、运作思路上与传统的模式有所不同。但必须说 明的是，招商模式与传统的渠道拓展只是优势互补，并不冲突。事实上，对于任何长远发展的企业来说，以招商为 运作模式只是在初期快速建立营销网络的一种方法，而对加盟者的长期帮控、深度协销，从而建立稳固、长久的战 略联盟，做到“你中有我，我中有你”才是核心意义所在。招商和传统模式的完美融合将成为中国企业营销的亮丽 风景。
应该说，在实际的招商过程中还会面临许多问题：如如何铺货、低成本运营、应对危机事件等等，只有细心和 不断的总结经验，才能使企业与商家共同发展。企业帮助加盟商解决问题，也就是为自己解决问题，本着真诚合作 的态度，才能获得完全意义上的成功招商。
商业街店铺组合营销形式的实施
店铺是流通领域的基本单位，是联系商企之间关系的纽带，是联系顾客的桥梁。传统的营销渠道由于中间商的作用，使企业 业与店铺、企业与顾客之间形成一个隔离层。中间商在经营上与 企业没有连带的责任，他们任意选择进货渠道，任意选择企业， 随意采用销售手段与促销手段，在企业需要零批商和店铺配合 时，往往得不到有效的合作。特别是企业需要更换和调整业务人 员时，还可能由于原业务人员与中间商长期千丝万缕的联系而建 立的感情色彩，使企业失去一部分重要的目标市场。
店铺组合营销，是将企业外部的店铺用契约和协议的方法组 合起来，使其成为企业的经销店、特约经销店、特约批发商、连 锁店、代理店，通过企业内部的销售公司、销售分支机构、办事 处、营业所，在零批、零集渠道组成营销网络体系，用于解决中间商、代理商不能很好配合营销过程的矛盾，使企 业的销售重心贴近市场，接近顾客，促进最终消费，提高企业的市场支配能力与市场影响能力。