旅游商业街主题定位
定位规划原则
1、整合各类资源,创造定位独特、业态丰富的商业步行街区
2、结合现有资源,发挥阳朔差异化的旅游特色,使本项目与阳朔自然资源、人文资源和外来文化融为一体。
3、发扬地方人文资源与自然资源,创造与地方形态相协调的现代生活休闲的旅游目的地。
4、发展多元化主题街区,将阳朔独有的文化特色与中国传统民族特色相结合,营造目的地式的商业步行街,为旅游者提供体验中国文化、自然山水风光以及现代生活的理想场所。
5、通过合理的定位规划,创造性地发挥项目的商业价值。
定位方案
旧街楼部分定位——情景体验式美食广场:集多元化、风格化、地方化的各地特色小吃和本地特色美食于一体的餐饮聚合体
定位支持:地处阳朔旅游商业核心区,旅游人群交流最集中的地方;
阳朔餐饮消费市场的单一性
阳朔中高端消费群的逐年递增和强有力的个体消费能力;
旅游人群消费需求的多元化
一层 本地名品餐饮+各地特色餐饮
二层 本地名品餐饮+各地特色餐饮
三层 中国小吃大排挡
四层 中国小吃大排挡
定位说明:
1、进一步细分商业面积,以小类型的餐饮操作台为单位出租,餐位统一设计、统一制作、统一管理,餐位将成为公摊面积按照操作台的大小比例进行分摊,便于后期商管整体掌握环境、业态、营销、商业形象、卫生等层面的管理。
2、分摊小面积出租可进一步降低从业者准入门槛,便于更多手工艺者直接经营,提升口味的多元化、消费目的多层次满足度和便于降低后期单位招商难度系数。
3、结合旅游人群到阳朔的消费目的,尽可能多的引进多种风格、多种特色、口味独特的民间美食。依托广西多民族人文资源,拓展独特餐饮结构,形成对旅游者重要的消费意向的吸引理由。
4、统一收银、集中采购、按星期结算支出和收益,在降低经营者适时投入的同时,还可形成一定量的现金流。
5、分摊小面积出租,可最大化避免由于个别商户退租而带来的业态空缺,影响整体商业感觉带给消费者的不适,对于阶段性个别商户的退租,可灵活应用现有商户资源进行整合。
6、地下部分可作为整楼的粗加工区,可折算在公摊面积内,此部分由管理公司对物料、人员、运营统一管理,作为支持个体经营者的服务,同时可进一步降低个体经营者的人力成本,亦可作为管理收费的重要一项。
7、粗加工品的运输可有两种途径解决,一是利用F座的直梯由地下直接分配之各层各户,二是通过情景化包装,运用剧场效果,演变为民风演绎的一部分。
8、整栋楼的包装可借用《印象。刘三姐》的风格特征,强调民族特色,增强体验感,将运营管理和民族风情深度结合,一方面增强了餐饮楼的个性特征,另一方面满足了消费者的猎奇心理和增强了消费的目的性。
9、品质感、低价位消费餐饮可更好的在特定时间段内将消费人流相对的固定在一期、二期项目周边,增加项目周边有价值消费者的停留时间。
旧街片区定位——多元化主题街区,现代休闲生活目的地
定位支持:地处阳朔旅游商业核心区,旅游人群交流最集中的地方;
阳朔旅游产业相关消费市场的低端化、零散化
阳朔中高端消费群的逐年递增和强有力的个体消费能力;
旅游人群消费需求的多元化
业态特征:休闲、居住、体验、娱乐
定位说明:初步确认二期商贸片整体定位涵盖三种主题
主题一:极限
1、结合阳朔本地山水特点,整合自然资源优势,加强体验感商业建设,最大化创造阳朔旅游特色,使之成为极限运动爱好者的大本营。 2、以建筑组团为单位设置极限主题片区,避开主要商业消费干道,形成一个相对独立的区域,以吸引专业的和爱好极限运动的旅游人群停留消费。
3、此区域的建筑形式应形成自然围合状,在建筑组团户外中心区域内设置攀岩菜鸟墙,形成表演空间。此组团的建筑部分可成为自然的看台,增强建筑本体与主题定位的相关户动。
4、本组团所涵盖业态均与户外极限运动相关,包括但不限于主题酒吧、户外同盟酒店、户外用品专卖、户外救援、极限向导等相关极限运动的业态业种。
5、本组团需全面引进专业团队进行管理,独立处理营销和日常管理事务,亦可通过嫁接商业街整体资源渠道外延拓展。
6、通过有组织的定期定时的户外表演,加深商业片区内消费者的户动,并补充区域内表演平台,成为人流磁铁。
主题二:民族风情
1、结合广西人文资源特点,以突出广西民族民风为主体
2、以中心广场为区域主题,设置民族风情展示及民族风情表演(歌舞或仪式),增强旅游者的文化认同度,进一步扩大差异化尺度。
3、街面商铺可以引进民族服装服饰家居饰品为主,结合手工艺者的手工作坊使片区零售商业成为原创商品购物街。
4、中心广场主题强化,强调聚集效果和参与度,增加表演性,使之成为广西少数民族文化的宣传平台,观光旅游人群得主要目地之一。如:提供少数民族婚礼全程筹备和执行的相关旅游服务、每日小型渔火节等参与项目。
5、风格酒店中可特设一部分风格民居,使旅游人群可以多方面触摸少数民族特色文化。此类民居可对外以酒店式公寓方式拆散销售,亦可嫁接二期项目多主题多风格的酒店销售平台统一出售。
主题三:情感
我们可通过区域设置爱情墙(寻找一种外在的表达方式留在阳朔)、情人旅馆、婚礼服务等方法来对一种情感进行放大,使阳朔和阳光100项目成为纪念地。
其余业态
片区交通与基本设施应用的关系
1、钟楼于湖南会馆在片区中的作用——可将西街人流有效地引到项目入口处,起人流磁铁的作用。
2、湖的作用——可设置为表演区,将叠翠路人流引入项目。
3、叠翠路右侧开口可将美食广场人流有效引入二期。
4、中断开口无特殊业态支持,距离两端开口太近,会分散客流,建议取消。
篇2:商业街招商定位策略
商业街招商策略
商业街是指众多不同规模,不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所,其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成,并且按一定结构比例规律排列,如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街,等等。在西方的经济理论中,它与购物中心、商业区等等有着严格的界限,是不可混淆的概念。
定位是商业街招商的基础,根据项目定位选择与之相匹配的业态组合,之后才进入有目的的招商工作。
一、商业街的定位
1、商业街的商业主题。
即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。
例如以“中档品牌,大众服务”为经营方针的西单商场,经过二十年的经营,形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念,调查显示,在此消费的北京市本地人占消费总量的74%,而境外人士占了26%。
与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街,它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款,成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街,调查显示,在秀水街交易的客户,87%来自东欧,11%来自中东,2%来自世界各地。
2、商业街的社会主题。
即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能,商业街是城市形象的代表,消费者或游客观商业街,即可知城市之容、之貌、之风、之魂。
例如广州北京路商业步行街定位为“古城商都”,以该步行街为核心向周边地区辐射,结合周围的文物古迹和珠江滨水景观,发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区,体现完整的历史脉络和现代商业气息。
又如北京前门的大栅栏商业街,根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性,将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。
案例:某商业街的定位启示录
项目选址 该项目周边具备成熟的商业环境
竞争对手 周边有一SHOPPING MALL形式的广场、大型外资超市、小商品市场、特色商业百脑汇、老牌百货商场等
市场调查 该区域大型百货商业出现严重的供给过剩;
特色专业型、主题型商铺投资热潮渐起;
项目邻近使馆区,已形成国际化的生活氛围;
该区域外资企业数量众多;
发现商机 以经营国外商品为主的商业形式将会受到该项目乃至周边居住和生活的众多外籍人士的欢迎;
能够弥补该区域商圈传统商业功能的空白点;
居住在该区域的外籍人士数量呈现增长趋势;
确定目标客户 在中国居住及进行商务、旅游等外籍人士
进行项目定位 “国际商品街”:以经营国外商品为主,充满异国商业特色的商业街
商业街布局 餐饮类:西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等;
杂货类:老外普遍喜欢和常用的一些日用品、工具等杂货店
食品类:红酒、雪茄等
保键品类:药店、护肤用品店等
宠物用品类:猫、狗粮及用品店
休闲类:体育、运动、休闲用品店、网球、高尔夫用品专卖店等;
二、选择最佳业态组合
商圈里业态越丰富,商圈经济也就越成熟,各业态根据商圈的特点,可以做到资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部,各业态也应相互补充、协调发展,这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。一般来说,商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状:具备购物功能的占40%,具备餐饮功能的占30%,具备休闲娱乐功能的占30%。当然,这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”,主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。
但是,在业态组合方面必须有主次之分,如北京西单,仅靠庄胜崇光百货和时代广场两个明星店铺,是支撑不了一条街的整体开发的;又如北京东直门内餐饮一条街,是由223家不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店,在1500米长的地段内有序排列组合而成,这些都不是一个店所能作为的。
通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主,普通超市、便利店等作为丰富商业街的补充形式出现。应该注意的是,信誉和口碑是商业街长期发展的依托,引入的品牌商品必须要保证真实性。
案例:商业街业态组合示范
北京大栅栏300米步行街业态组合 前门大街商业业态组合
业态类别 数量 业态类别 数量
玉器、工艺品、
旅游纪念品商店 9 皮货店 20
购物中心、商场 7 服装专卖 20
书店 1 钟表眼镜 12
钟表眼镜 4 药房 7
茶庄 4 自行车专卖 1
药店 2 手机专卖 11
服装、鞋、帽专卖店 9 书店 3
绸缎 2 饭店 11
旅馆 6 照相馆 3
俱乐部、电影院、剧场 3 茶庄 2
三、商业街的招商策略
招商策略是实现商业街赢利的重要步骤,也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是,商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺,还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。
1、确定招商对象
招商对象的确定围绕项目的目标来确定,例如命名为“国际商业街”、或者是代表城市形象的商业街等档次比较高的项目,一般都是引进国内外有影响、有实力的商业机构作为经营管理的合作对象,招商的重点对象为实力强的大规模商业机构、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等。
还可以通过特殊项目的引入丰富商业街的功能,塑造项目的独特性。例如品牌在本区域独家经营的优先引进,拥有特色经营项目的商业机构优先引进。某商业街曾引进心理诊所、企业家沙龙、刺绣、宠物托管、老公寄存处等特色服务机构。
2、确定经营模式
投资经营:是指商铺业主购买商铺后自己直接经营。
委托经营:是指商铺业主出于保险起见,将商铺委托商管公司租出去,让别人经营。
租赁经营:是指经营业主一时买不起商铺,以租赁的形式进行租赁经营。
直接经营:某些商管公司将直接经营管理大约20%的营业面积,免因全部他营造成失控的应变举措。
虚拟经营:是指以商业街为总品牌商标,与若干个研发机构、生产厂家和经销商进行对接,开发、生产、销售相应的该商业街旗下的子产品。
3、制定招商优惠策略
根据地区政府对商业街的扶持政策确定可以给予招商对象的优惠措施,对于一些新兴的没有天然地理、人文等资源的商业街来说,这一优惠措施对吸引人气有莫大的帮助。
4、招商流程
市场调研和目标客户分析(招商部) 客户招商月计划实施(招商部) 客户招商周计划(招商主管) 客户信息归档完善、招商资料准备就绪(行政部) 目标客户开发,拜访、接治(招商主管) 客户分类、确定重点客户(招商部) 填写招商意向表(招商部、客户) 客户资格考察、评估核准(招商部) 确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、则务部、客户) 与客户沟通、谈判、方案修改与认可(招商主管、对口部门) 招商协议正式签定(招商部、总经理室、客户) 提供装修方案及电脑效果图(客户) 提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证(总经理室、物业中心) 进行装修、备货、上柜、营业(客户)