商业地产SHOPPINGMALL合作双赢
大家好,非常高兴在这里有机会跟大家做一个交流,对我们也是一个非常好的学习机会。我想今天的招商论坛,商业地产搞的聚会也比较多,今天是招商论坛是非常有针对性,我觉得非常有创意,另外在商业地产的开发里,我想大家知道有一个非常核心的问题,这个招商能不能成功,就会非常大的程度上绝对将来的后劲有没有,有没有长久稳定的经营生存的能力。
我在这里讲的话题就是商业地产如何合作双赢的话题。
我介绍一下我们公司的情况,我们工资主要是以SHOPPING MALL为主的,也有一些百货公司,现在我们有19家,在广东四家,深圳两家,在外省,有长沙、株洲、大连、天津、武汉、太原、重庆、海口、芜湖、成都、烟台、呼和浩特、乌鲁木齐、库尔勒。除此之外,还有一些单独的百货店。
我们公司从1996年开始搞SHOPPING MALL,是比较早的,我们对国外的这些项目进行了很多的研究,我们觉得这种业态对中国是一种新生的业态,也是照样的业态,我们97年就决定干这个事,而且我们定了一个品牌,就是CMALL。
我特别介绍一下我们新燕莎,大家知道金源时代购物中心68万平方米,一期是55万平方米,二期是13万平方米,一期内装修已经基本完成了,二期也在封顶,也是有望同期开业的地方。在这个里面,我们跟新燕莎投资的占20万平方米,如果按停车面积分摊的话,我们有23万平方米这样的概念。
我想,我们现在说不定在10月1号开业,昨天开了董事会,希望大家有机会在开业的时候,或者是开业的初期来看一下,可以更多的指点。
我首先讲讲SHOPPING MALL跟商业地产的关系。
在中国是先有SHOPPING MALL,才有地产的出现,以前大家都搞了商业物业,但是以前由于这样的概念没有出现,所以说没有形成产业,可能会做过商业物业,也做过综合性的,但是商业地产这个概念,这个产业没有形成,我们得到一个权威的资料,就是20**年的3、4月份才正式在中国出现商业地产这样的概念。SHOPPING MALL在97年首次出现,我们的研究认为,这样早于商业地产,在国外这个发展的也比较早,中国一块一直是处于比较低的水平,这个行业没有大规模的发展。但是由于中国的经济实力不断的增加,中国的国际地位也是非常稳固,中国的国内形势非常稳定,所以经济增长近几年来一直在非常高的增长速度,特别是这几年由于增长的基数比较大,在十与九这样之间,我们增长的额已经非常大了。
那么居民的收入也是大幅度的增长,大家在九几年的时候,还是有很多人没有自己的私家车,或者是自己的住房,那时还处于分房的状态,现在我们大家都看到了,已经是普遍的现象,很多人都会拥有自己的车和房子,这种情况下,他们生活的理念,他们消费的模式,他们的价值观就会变化,就是说,在这种情况下,他们对商业的需求,已经不能停留在那种纯购物纯物质需求的水平,应该是实现一站式的消费。现在我们双休日,中国的地域比较大,如果说双休日又跑到外面去旅游,可能性又不大,一般城市又没有更多的经典,那么可能就是周末带着孩子老婆,去一个相对比较近的,或者郊区的地方,一个综合性的大型购物中心里,可以实现很多的消费了,这样的话,就可以还自己一次愿,这种模式的出现是必然的。
这种购物中心大规模的出现之后,购物中心的出现,对中国现代商贸的流通来说,也是一场革命性的。另外这个出现之后,不仅只满足一般居民的需求,从整个国家的经济来看,他的意义是非常深的,我们以前在中国,哪怕是六七年前,你要看到国内的能称得上品牌的服装、连锁供应商不多,但是近几年涌现出的商业品牌是非常多的,包括各种各样的品牌都在国内大规模出现,我曾经问过连锁协会,他们成立是1996年,到现在为止,这种连锁的发展,已经是惊人的速度在发展,我想我们购物中心的出现,对培育中国本土的商业品牌会起到巨大的作用,从某种意义上讲,极大的推动了中国经济的发展。
如果说我们都停留在一种传统的商场或普通的超市里,那我们有可能培养出这种非常好的服装吗?还有餐饮品牌,这些都是没有可能的。所以说,他们的作用是非常大的,由于SHOPPING MALL的出现,在这时,原有的商业物业已经不能满足这种经营商对物业的需求,作为这种连锁和经营零售的这种公司,他们就不愿意把大规模的基金投放在一个属于地产开发的产业链,所以在这个时候,就给地产商留下了巨大的市场空白,这时就出现商业地产了,商业地产这个名词应该说是在20**年才正式出现,到现在才2年多的时间,但是看到这是一股巨大的潮流,可以看得到这个产业的生命力。
我讲他们之间的合作,首先我们看看他们有什么资本,首先SHOPPING MALL,他自己有什么资本,他怎么跟商业地产进行对接和合作。
我想经过很多年的运作的商业运营商,他们会形成非常多的商业资本的积累,首先是品牌,他有非常强大的一个品牌,这个品牌不仅仅是一个商号,他代表着很多的内容。还有运营商的运营经验,这方面也不是一年两年能够建立的,我想这是他们的经验也是非常的宝贵,经过多年的运作的运营商,他拥有的客户的资源,跟供应商的平台、网络,这点的话也是我们招商最重要最核心的东西。
商业地产商本身的开发,由于他是地产商,他并没有在这个行业里建立起非常强大的供应商的联系网,商家对他们的信心也是不能建立的,所以在号召力上,专业的运营商在这方面也是拥有很大的优势。
SHOPPING MALL在中国是一个新兴的行业,原来也没有人才上的培养,我想这个团队跟人才对他是非常重要的,这方面在中国对人才相对来说比较缺,我们公司也是一边做一面摸索,一边培养,不断的到国外学习、考察,做研究。我们很难说在其他地方挖人,本来是一个很新兴的产业,很难挖人。
还有SHOPPING MALL的管理体系,对主力店的吸引力,可能都是他商业资本重要的组成部分。我们很多时候讲,购物中心可能看起来都是在出租店铺,实际上SHOPPING MALL的运作要求是很高的,他是资金密集型的一个行业,对专业运营商来说,这个也技术比较高的行业,我们在经营购物中心的时候,我们自己也想在超市方面有所发展,但是我们做详细的研究之后,发现技术含量非常高的,不是说做百货就能做超市,并不是那么回事,所以专业很重要。
还有建立一套非常成熟的运营的流程和规章制度,这也是将来购物中心竞争力的很重要的方面,这些都是专业运营商所拥有的资本。
那么商业开发商拥有什么呢?
我想,从刚才讲的这些因素的话,我们都看不到我们商业地产开发商不大会拥有上面的资源,在他们的开发经验,在他们的工程管理,对他们商业项目开发的过程,一个整体的管理,还有他们拥有土地资源,还有他们获得土地的能力,这些都成为他们重要的核心竞争力,开发人才这方面,也是商业地产商所拥有的重要的运作资本。
我曾经听过一个零售商说,想追求一个商家加地产的运作的方式,就是他自己既经营一个零售公司,但是有关他同时有发现商业地产的商机,这样他又搞了一个商业地产的公司,当他拿了第一块地的时候,他就想干成类似SHOPPING MALL的项目,他报批花了17个月,在跑的过程中,他连处长还没见的上,就是说这个水非常的深,这个过程不熟悉,人脉关系也没有,就是他的成本非常的高,结果非常头痛。
我问了别的一些专业的商业地产商,如果按照他们来说,这样的过程就两个半月就可以办完了,一般人要半的话可能17个月都办不了,这个不奇怪的。
我前几天在深圳的时候,正好我们的市领导召集大家座谈的时候,其中甚至体改办的干部讲了一些东西,我很有感触。就是说,我们对规划的改革,体改办以为是形同虚设,没有作用的,但是后来我才知道,他们对市政府发挥的作用非常大的,在建设部门里,需要盖65个公章的这样一道程序,他把所有的程序都砍掉最后成为一个程序,这个就是审批流程的改革,他们从60多个到40多个,已经引起很大部门的反弹,最后研究,不对,还可以砍,最后一直就砍掉一个,结果有一个强硬的人,就是那了一个建设规划什么什么用地的证,结果这个事情引起很大的一个反弹,但是,我们说看得到的,这个事情不是轻易可以进入的。
我想我们的商业地产跟SHOPPING MALL如何合作双赢呢?
我想首先,商业地产跟SHOPPING MALL的合作,要相信专业分工。不要全部给自己赚了,中国有很多优秀的中介机构,或者顾问、代理、规划、设计,都有非常多的专业,甚至现在已经开始SHOPPING MALL的招商模式,这种专业分工在国外是最相信这一点的,专业分工能够创造比较高的效益,我想中国历来都相信一脚踢,就是包打天下,事实上不是这样的。
另外,要改变一个运作的流程,首先要接触专业运营商,他们提供专业成套的证明,这些也是很重要的。
另外,关于这种商业地产能不能卖,我想,商业地产他不是一个可以零售的东西,这是由行业所注定的,但是在中国,由于投融资体系,到目前的话都比较差,融资的渠道很少,大家看到中国的商业地产上市公司就谈不上了,更多的是贷款,一旦遇到宏观调控的话,我想就很难了,所以说,他们都希望收回资金,他们就都卖一部分店铺,问题是我们所卖的比例是不是在可控制的范围之内,如果说我们要把一个商业物业开发出来之后,我们打算是整体卖,卖了再说,这肯定是100%死,不可能有生的机会。我们在深圳研究过所有的商业物业,凡是100%出售的,都是100%的倒闭,没有一家会生的。所以这个也是很重要的一个。
由于周围地产商都是一般有实力才会做地产,他们立足的都是长远的经营和有序的经营,如果我们做短期的行为可能就会损害我们长远的发展。我曾经接触很大的商业地产开发商,他们副总裁讲,虽然我们现在也有问题,但是我们的地产操作是非常成功的,我们的商业操作算是比较失败的,我就讲,我不认为,我觉得你地产开发也一是比较失败的,如果你立足一个短期行为肯定是没问题的,你卖完了就走了,谁也找不到你,但是立足于有序经营的公司来说,你始终是跑不掉的,最后倒楣还是你自己。你们买楼的时候,第一要承担回购责任,第二 对银行的贷款也承担连带责任担保,买店铺的人,一年租不出去,没有钱再交的话,这时他们所能做的事就是静坐示威,给你更多的干扰,这样的话,你还是要承担责任的。不是说你地产开发成功了,商业运作失败了,就证明你还有一半的成功,实际不是。
我们商业地产开发的核心价值在商业,我们商业地产开发,我觉得应该追求的最正确的目标,应该是追求物业资金源源不断的升值跟物业价值源源不断的升值,这个是我们追求的目标,如果我们追求的是出售率的话,肯定会有问题,但是由于中国的现状是这样,所以我觉得,我们在开发的时候,是不是要注意,你卖多少,卖的这些店铺是不是在可控制的范围内,卖出去的店铺,一旦不按照我们规划经营的时候,影响不影响整个购物中心的经营,如果做到这点的话,我相信卖一点的话,不会对购物中心产生很大的冲击。
是不是你拿到地就可以做购物中心,而是我们拿到多少,有多少出售,多少出租,这个很重要。如果一个四万平方米的购物中心,如果说我们要卖掉大部分,主力店也进不了,那我想后劲没有,最后也无法获得成功的。
我讲这样一个案例,长沙的铜锣湾广场也是跟一个上市公司合作,虽然他非常有钱,但是也规避不了卖店铺的问题,我们当时同意他能够卖一小部分,在规划上我们做的非常严格的要求,这样的话不会有大的影响。我们跟他合作,在5月份他们做了一个开盘的行动,开盘当天的话,在长沙街上排队四天三夜,抢买这个店铺,应该说是非常成功的例子,当天就卖了1.6亿的现金。
还有如何规避商业地产开发的风险,这个话题就不讲了,由于时间的问题。
我想非常荣幸的在这里跟大家做一个交流,也是一个非常好的学习过程,也是一个交流的非常好的机会,我觉得这种论坛最好是注重实效,能够让供需的双方走到一起,不单只是脑力的激荡,不只是智力的碰撞,还应该是互相资源共享的机会。我就讲这么多,谢谢。
篇2:项目商业地产顾问角色
项目商业地产顾问角色
做过商业项目的人都知道,商业项目的开发和运营从整体上来说分成4个阶段:即 战略策划、设计和准备工作、项目实施、最后进入实际的运营。
第一个阶段---战略策划
从大体上来分,我们又可以把它分为选址、商业调查、市场分析、还有项目SWOT分析,优劣势风险和机会分析。在这个基础上,我们会做项目定位,包括采取哪一种商业类型的经营模式和关于项目的财务分析。在财务分析中又包括回收期,收益分析等。战略策划的选址,目前很多开发商自己已经先做了,就是址选好了才来找我们。对于选址这方面的工作,我们公司也做。另外,在财务分析这一块因为每个项目都有它很独特的成本计算,所以这一块我们也不一定全面参与。
接下来我想跟大家分享一些实际的案例:
中关村西区,现在已经正式立名为中关村广场购物中心了。在这个项目中,不存在选址的问题。在商业调查和市场分析方面,我们首先做的是对整个北京市的商业市场状况分析,然后进行区域性分析,即对本项目所在区域的分析,最后是对该项目为中心的半径三公里之内消费者进行调查。我认为一个商业项目要考虑的最根本因素实际上是消费群体及消费力足不足够支撑这个项目。对于本项目半径三公里的商业市场调查,我们也做了非常详细的分析,包括各个业态:超市、商场,百货公司、餐饮,休闲娱乐、酒店会馆等等,研究这些业态在三公里半径内的经营状况,竞争状况,未来的前景状况等。当然包括交通,也是商业未来成功很关键的支撑。在经历了大量的前期工作之后,最终,我们基于市场状况,做出了对该项目的建议和定位,以及前景分析。
我还想与大家分享项目的定位问题。中关村广场原本的定位是地上100万平米的写字楼,地下50万平米的面积中,商业及其配套面积占到20万平方米,其中包含了停车场的位置还有其它的商业配套面积。之前的定位仅是西区整个项目中的商业配套,定位关系到整个集团将如何看待这个项目,对投资投入和未来的收益、回报将如何判断,经过大量的数据及调研结果分析,实际上从各方面都预示了它是有能力成为一个区域性的商业项目来存在的。区域性的意思就是说: 小,它可以辐射到中关村西北地区这个范围;大,在它与地铁连通以及各方面的交通设施都改善了以后,这个项目,我们相信将辐射到整个北京。这个定位可以说是为开发商未来经营商业起到了方向性的指导作用。当然在财务分析方面,我们为这个项目主要做了租金预测、行业分布、店铺分隔等,这些与店铺的使用率是紧密联系的。我们为开发商所做的工作,也直接影响开发商管理层怎样看待商业面积的潜在价值。
第二个阶段---设计和准备工作
首先我想说明,有些开发商在跟我们交流时,经常会出现一种误区,他们认为,请了商业顾问公司,就不需要再请建筑设计顾问公司,甚至是投资顾问公司;而找了建筑设计公司就不需要找商业顾问公司。这有很大的误区,因为这两个公司的角色是截然不同的,一个是从技术上,一个是从市场上给开发商提供不同的宝贵的建设性意见,两者所起到的作用是相辅相成,必不可少的。所以我们强调要做一个很好的商业项目,必须要有经验丰富的商业顾问,也必须要有建筑设计及室内设计公司这两块。图纸的方案是三方或者说四方(开发商、商业顾问、建筑设计公司、设计院)一起参与的工作。这种工作方式,设计的工作可以初步分成以下几个步骤:首先要确立顾问团队;之后要对项目做一个设计概要,因为之前已经有一个定位了,有了定位之后你就要在定位的基础上做一个设计概要,根据这个概要,设计公司做一个概念设计,然后再进入到深入设计。有了这样一个设计的基础,商业顾问可以找一些主力客户去谈预租,客户也比较有印象,告诉你一些需求,综合这些需求情况之后再进入室内设计和细节性的工作。
这方面我想与大家分享的是华贸中心。华贸中心在西大望路,紧临CBD,是北京市重点项目,戴德梁行任其商业顾问。在合作中,经过一定的分析调查之后,进行项目的基本定位,在这个定位上,我们与开发商一起进行设计公司的招标工作,我还必须强调一下设计公司,现在市场上的设计公司也非常多,零零总总,但是商业设计是很专业的,很多开发商告诉我,他们请了美国什么公司名气很大,但不一定很专长于购物中心这个范畴,或者说主设计师不一定擅长于购物中心的设计工作。所以除了名气之外,也要看一下专业/专长是不是对口。最后华贸委托了一家英国的设计公司来进行商场的设计。由戴德梁行做设计概要,这个概要主要涉及到:这个商业项目未来的客户群,这些客户群的消费心理特征、消费习惯。
然后根据这样的市场情况,再去描述商场该有的风格,还有一些大的原则性的东西,将此概要交给设计公司,设计公司再根据这个情况进行概念的分析。设计出来之后,我们和开发商、设计公司三方经常要进行讨论,因为这个设计是不断要修改的,修改要结合几个因素:一个就是市场需求方面,这方面我们可以发挥很重要的价值,因为我们是不断地在进行招商工作的,也就是说我们跟客户跟零售商每天都在打交道,我们了解需求发生的变化,面积的需求,各方面我们都是最新的信息可以反馈给设计师和开发商。开发商的角色更多地是站在财务方面来考虑它的项目应该怎样去做,投入应该怎样决定。设计公司更多的是从技术上了,很可能还有第四方,就是我刚才谈到的设计院,因为他们知道国内的设计规范,他们知道政府的要求,你的项目也是要符合这些规范和要求的,所以一般来说必须进行多方的讨论来定案。在这一块儿,我想强调商业顾问的角色更多是着重提供商户的要求,反映到店铺该如何分隔、行业如何分布、从消费心理出发,你的商场应该怎么样布局、包括它的主题特色,这个工作更多应该是商业顾问公司承担的角色,而不应该是设计公司。
第三阶段---项目实施
我们需要有其它专业公司配合制造营销工具,营销工具是我们去跟客户说明项目情况的工具,最起码的是平面图,项目效果图,因为你的项目没有盖,大家都是凭想象,必须有一个视觉的东西才能很好地达到效果,还有楼书,VCD,模型,展板等。这一块也有很多误区,很多开发商觉得我请了商业顾问公司了,那么这些你应该都做的,我们也不是说不能做,但毕竟现在的工作专业越来越细化了,这一块实际上是设计公司和专业广告公司的专长,有一个分工在里面,大家所发挥的价值不一样,我们也有帮一些项目做过这些工具,但是站在专业细分的角度来说,我们建议各有专长地去做。
开业前的准备工作是非常烦琐且非常需要借鉴经验的工作,商业顾问公司和代理公司可以帮开发商提供很多宝贵的意见。但是不同的项目,不同的业态,不同的面积,不同的时段,最后的决定都会不一样,其中谈判细节的东西,也很讲究,也是一种成本投入的概念。像商户装修守则应该有物业管理来配合。这实际上是另外的专业范畴,我们公司也有这个专业范畴,但是这个不归纳为商业顾问的范畴。在开业典礼和推广活动这一块,我们从专业化来说会推荐公关公司来进行。
第四个阶段---营运
商业物业跟住宅、写字楼很不一样的地方就是在于它是需要持续经营的项目,不像住宅或写字楼,卖完、或出租了即可。但是商业的挑战,就在于接下来的工作还有很多,包括租约到期,商户储备,业态调整,市场推广,租务管理等等;包括硬件方面;项目定位,因为毕竟开了一段时间,对市场有一定的测试了,要及时调整,否则项目很容易遭到淘汰。
例如新东安市场。新东安市场现在我们是它的独家代理公司。新东安市场一共12万平米,开业到现在已经6年了,新鸿基在香港是有很多成功商场的开发商,像香港的新城市广场,新城市广场是香港人流量最大,数一数二的项目。新鸿基在香港的项目平均每5到6年就会做翻新,商铺调整还有租金调整的工作,特别是对于硬件,平均每5到6年就会做一次。新东安也是新鸿基的项目,为了适应各方面的变化,所以决定要做项目的重新定位。我们帮它在做重新定位的工作。设计方面也打算有一些改动,包括加强商业气氛的渲染,灯箱、广告位置的改善等。
总结来说,商业顾问主要的角色应该是放在市场分析、项目定位、业态组合,还有跟目标零售商的沟通、交流。客户的需求永远在变,比如PUMA,他们现在在外国已经做到单店7千平米,单店的意思就是单一品牌,只是做PUMA这个品牌就做到7千平米的店了,这个趋势如果不是像我们每天跟客户打交道的话你不会知道,可能你还以为很多客户就要70平米,但是现在很多客户的开店要求已经发生了改变,我们刚刚帮东方广场做的杰尼亚时装开的是800平米,LV现在在国贸是500平米了,甚至能够做到1800平米,以前他的店只要100平米就够,需求不断在变化,不是你得到一个信息就停留在上面了。这也影响到租金,及其它方面的变化。项目设计我们强调从市场角度出发,当然我们更重要的价值是在招商这一块,待会儿我们分享一下做过项目的情况。
开发商需要配合的专业公司,刚才也提到了,在建筑设计上,是由专业的商业或购物中心的建筑设计公司来做;内部和室内设计是由专业的室内设计公司来做;推广工具,是由广告公司做;开业典礼、推广活动是公关公司;商户装修管理是物业管理公司负责。房地产本来就是综合性的事业,但是在商业这一块需要专业范畴是特别多的。
接下来我简单介绍一下戴德梁行。我们公司原名梁振英测量师行,2000年和英国的DTZ Debenham Thorpe还有新加坡的戴玉祥产业咨询公司联合组成戴德梁行,现在在全球46个国家193间分公司有8000多位专业人员,在欧洲、美洲、东南亚都有分公司,在中国大陆,我们有9个分公司,包括北京、大连、天津、上海、杭州、广州、重庆、深圳、成都,当然还有香港和台湾。北京分公司有不同的专业。我们公司不做开发商,不盖房子。因为在国外,这种专业公司的理念中,又做开发商,又做顾问公司,很多情况可能因为有利益的冲突,你会对一个物业的价值的判断产生一种歧异,就不够客观公平,所以我们公司一直坚守的就是不可以自己做开发商,做顾问必须站在很公平公正的起跑线上,顾问应该只是一个服务提供者。
我们的部门分为研究顾问部,做很多土地的规划,小区的规划;还有写字楼部,商铺部,住宅部。估价部,是做什么的?就是评估房产的价值,这个在国外做得很多,包括香港、台湾,我们跟很多银行有合作的关系,银行为客户要做按揭,这个房子的价值到底是多少,应该贷多少款给这个项目,必须有专业的公司做评估报告,我们公司做很多这方面的工作;还有物业管理部,酒店管理部等。我们是商铺部,我是这个部门的负责人,来自香港,在北京工作已经6年多了。零售商是流动的,从海外到国内,可能先到上海,或者先到深圳,由于有分公司,有内部转介机制,我们可以第一手知道零售商客户的动向和想法。当然包括香港新加坡的信息也很重要。
篇3:商业地产发展九模式
商业地产发展九模式
产权酒店 只管投资
很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”,都竞相介入,但又不愿和商铺正面较量,于是另辟蹊径,在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者(即投资者),再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。
点评:投资者只管投资,当跷脚老板,到时候分钱。安逸是安逸,但回报或折旧率如何实现是关键。
分时度假居住 投资两相宜
又有一些开发商认为,产权酒店模式呆板,不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假,投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后,可以选定一年之中一定时间自己居住,同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用,其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营,购房者不参与管理和经营,只得到固定的有一定年限的折旧率。
点评:这种模式有二大好处:一,房子是按套数卖,在面积上不会被欺骗;二,经营方式灵活,自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现,特别是经营不善时。所以选择景点应是关键,游人多的地方好经营。
认购建筑面积 挖掘中小客户
这种模式在欧美一些发达地区非常盛行,成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式,有业内人士指出,这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是,地产商把位于黄金地带的商场或写字楼,划成几大区域,每个区域再划成若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证。
点评:这种模式有二大特点:一,一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式;二,本钱少的中小投资者也可以购买,实际上是产权证券化的前奏。
银行担保 保障回报
一些商业地产项目都作出了不得低于 8%的投资回报承诺,针对这种现象,一些开发商推出了银行担保模式,给投资者吃了定心丸,这种模式即使后期经营不善,达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。
点评:值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限,几年以后呢?谁承担责任。毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。
投资保障 招揽顾客
投资本身就是风险和收益并行,收益又是一个未来的不确定的预期值,谁敢对这个预期值做出承诺?而在电讯广场、世都大厦,开发商都给出了不少于 8%的投资回报承诺。开发商表示,在一定期限内,如果低于这个最低标准将由他们自掏腰包补上。
点评:这种模式确实能给投资者一定的信心,但如果达不到这个标准开发商能否兑现还得让时间去检验。
产权商场 两权分离
所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式,在蓉城悄然走俏。商铺业主出于投资目的,将产权商铺通过发展商和第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期的投资回报。
点评:这种模式主要避免了以前一些开发商把商铺卖完以后一拍屁股走人的毛病。再加上统一经营和管理,避免了以前一些商场各自为政的现象,对品牌经营确实大有裨益。
商企联姻 巨头摇旗
商企联姻模式是着名开发商与零售巨头进行联姻,即开发商与零售巨头进行捆绑合作,事先由开发商量身定做零售巨头认可的商业物业,零售巨头随之进驻,如 SM和沃尔玛,万达与普尔斯马特。这种强强联合使开发商地产开发的风险大大降低。
点评:谁敢像沃尔玛那样“牛”,说“我在哪里,口岸就在哪里”呢?这种物业当然可以考虑投资了,和“老大”一起操,总是可以少挨飞刀的。
品牌营运 整合优势
众所周知,大地城市脉搏引进了香港的欧来特、汇发摩尔引进了百盛,紫微银座与太平洋,金色夏威夷引进了欧宝公司,在招商过程中都获得了巨大成功。在开发项目时引进一个国际知名品牌营运商来进行商场管理经营和招商,使开发商与品牌营运商之间能最大限度地实现优势互补。
点评:国际知名的专业品牌商,有点石成金之术和良好的经营业绩和规模效应,以及强大的号召力,能确保投资者持续、稳定的财富增长,也整合了优势资源,是目前地产商最热衷的手法。
新步行街 先招商后卖房
步行街主要是为了迎合人们休闲之余爱逛街的习俗。这种模式是在城市的商业中心或非常繁华的地带,修建一条只能让人进出,小车和自行车都免进的一条街,所以取名为步行街。步行街,迎合了人们的习惯和口味,但是先招商后经营,把蛋糕做大后再卖房,在成都的步行街中还不多见。
点评:女人逛街最爱闲庭信步,谁愿推着自行车走马观花呢?比起繁华大街,步行街不受车水马龙的影响,从左到右,从右到左,只让时尚牵着眼线走。这种物业形态适合成都人购物习惯,有投资前景。