市场营销策划原理
个案引读--尤伯罗思:经营洛杉矾奥运会出新招
自从1932年洛杉矾奥运会以来,奥运会越办越大,越办越豪华,这就使每一个举办奥运会的城市面临一场财政上的"灾难".1976年囊特利尔奥运会亏损高达10亿美元,1980年莫斯科奥运会更是耗资90亿美元.
但是,1984年的洛杉矾奥运会却出现了重大转机,它不但没有亏损,而且赢利1·5亿美元.这一奇迹是怎样创造的呢
这是因为,这届奥运会找到了一位天才的经营大师尤伯罗思,他一反过去的做法,采用了一种新的思路:经营奥运.
一、白手起家,创建信条
尤伯罗思在几千名候选人中脱颖而出,于1979年正式就任洛杉矾奥运会组委会主席.当时,组委会连一个银行户头都没有,甚至办公室,办公桌和电话也没有,一切从零开始,白手起家.
尤伯罗思用100美元立了一个户头,临时租了两间房子.60天后,组委会掇到库尔沃大街一幢由厂房改建的建筑物内落了户.从此,有关洛杉矾奥运会策划的《产品"开始从这里诞生.
首先,尤伯罗恩查阅了1932年洛杉矾奥运会以来所有奥运会举办情况的材料,他从浩清的资料中看到了奥运会财政"灾难"及其产生的原因,也独具慧眼地看到了另一个不赔钱的"窗户":不再大搞新建筑,分利用现有的设施,同时直接让赞助者为各项目提供最优秀的设施.他把这作为组委会工作的信条,并公开宣称:政府不掏一分钱的洛杉矾奥运会将是有史以来财政上最成功的一次.
其次,尤伯罗恩采用欲擒故纵的手法,对赞助者提出了很高的要求.例如,赞助者必须遵守组委会关于赞助的长期性和完整性的标准,赞助者不得在比赛场内,包括空中做商业广告,赞助的数量不得低于500万美元,等等.这些听起来很苛刻的条件反而使赞助具有更大的诱惑性.有什么办法呢 如果不参与赞助,此企业的赞助权就会被彼企业夺去,从而失去一次展示本企业形象的大好机会.于是赞助者纷至奋来,一时竞成热门.其中素斯兰公司急于加入赞助者行列,甚至还没搞清楚要赞助建造的一座室内赛车场是什么式样,就答应了纽委会的条件.
也有不买账的,如着名的柯达胶卷公司一直是奥运会的热<$赞助者,但这一次却无论如何不肯接受组委会不得低于500万美元的条件,只同意赞助100万美元和一大批胶卷.尤伯罗思没有退让,他还亲自飞到柯达公司总部劝说他们接受组委会的条件.但"j$胸狭窄和傲慢"的柯达公司没有同意,他们满以为尤伯罗思会反过来俯就他们,没料到尤伯罗思一气之下,立即把赞助权转让给了日 富士公司.后来,柯达公司付出了几倍的努力,还远远达木到富士公司在这次奥运会上所产生的影响.
最后,尤伯罗思以5个赞助者中选1个的比例"定了23家赞助公司,其中包括准备花900万美元整修纪念体育场的大西洋西奇弗尔德公司,投资500万美元建造新游泳池的道格拉斯公司,以及可口可乐公司,列维服装公司,联合航空公司,颇具影响的《体育画报》等.这些赞助者都欣然允诺将使洛杉矾奥运会拥有最先进的体育设施.
数额最大的一笔交易是与美国全国广播公司做成的.事前尤伯罗思研究了前两届奥运会电视转播的价格,又弄清楚了美国电视台各种 告的收费,然后开出了2·5亿美元的高价.许多人认为全国广播公司不会接受,谁知该公司竞欣然接受了!该公司负责体育节目的副总经理对尤伯罗思在谈判期间所表现出的谈判艺术和工作效率表示十分钦佩.
尤伯罗思还以7000万美元的价格把奥运会的广播转播权分别卖给了美国,欧洲,澳大利亚等,从此打破了广播电台免费转播体育比赛的惯例.
二、审时度势,经营有方
距洛杉矾奥运会开幕不足3个月的时间了,这时却发生了苏联等东欧回家宝布抵制这届奥运会的事件.这一突然袭击使尤伯罗思苦j$经营的组织工作面临严峻的考验,尤伯罗恩的敌人则毫不掩饰地幸灾乐祸.
尤伯罗恩的工作因此而变得富有戏剧性,他经常作为一名少有的"穿梭外交家"往来于各国之间,显示出了他杰出的外交才能.他忙得连坐汽车都觉得太慢,在洛杉矾市内都要乘坐直升飞机.他不得不经常从公共场合提前退场,然后径直登上纽委会大楼房顶的直升飞机,转眼之间飞往另一地点.
尤伯罗思以及国际奥委会主席萨马兰奇最终未能说服苏联等国家参加洛杉矾奥运会.但此时洛杉矾奥运会的成功看来已是不可逆转的了.
奥运会日益迫近,整个洛杉矾市开始呈现出浓郁的气氛,由各公司赞助整修和新建的各种设施已经焕然一新.国际奥委会主席萨马兰奇在视察了这些之后说:"洛杉矾奥运会的组织工作是最好的,无懈可击的."
从五彩缤纷的开幕式开始,因抵制而给奥运会带来的阴影使一扫而光.来自世界各地的运动员和观众以及东道主美国的观众都表现出空前的热情,把洛杉矾奥运会推向了巨大的成功.
140个国家和地区的7960名运动员使这届奥运会的规模超过了以往任何一届.整个奥运会期间,观众踊跃,场面热烈,门票畅销.田径比赛时,9万人的体育场天天爆满.足球比赛以前在美国局于冷门,现在观众人教却超过了田径比赛.就连曲棍球比赛也是场场座无虚席.美国若名运动员刘易斯一人独得四枚金牌后,各种门票更是抢购一空.
同时,几乎全世界都收看了奥运会的电视转播.令人眼花臻乱的闭幕式至今还留在人们的脑海之中.
在奥运会结束的记者招待会上,尤伯罗恩宣称本届奥运会有1500万美元左右的赢利.一个月后,详细数字是尤伯罗思预计的10倍,即赢利1.5亿美元.
在奥运会气势壮观的闭幕式上,尤伯罗思佩带着象征奥林匹克最高荣誉的金质勋章,玲听国际奥委会主席萨马兰奇对他的赞誉之词,卫星电视使他成了全世界家喻户晓的策划大师.
(摘自任天飞:《中外经典营销案例评析》,中南工业大学出版社,2000年)
第一节 理论指向:既是科学又是艺术
市场营销策划是一门复合型的学科,是由多门学科知识综合,交文,碰撞而形成的新的应用知识体系,它秉承市场营销学的特点,是综合思维的科学与精湛的经营艺术的结合,·市场营销策划既是一门科学,也是一门经营艺术.
一、策划与营销策划
1.策划的内涵
(1)策划的定义与要素.策划一词在当今社会的各种场合与媒体中已被广泛运用,但策划的本意是什么呢?在中国古代,策划的名词性较强,与现在的计划,计谋,谋略,对策的意思比较接近.例如,辛弃疾在《议练民兵守淮疏》中说:"事不前定不可以应猝,兵不预谋不可以制胜."他把策划定义为提前考虑要从事的计谋.又如八史记·汉高祖本记》中说:"运筹惟握之"中,决胜于千里之外."这里互策划定义为决定千里战事的谋略.再如,古人所云:"凡事预则立,不预则废."预就是全面考虑各种情况,充分估计每一种可能性,判断事物发展变化的趋势,设计,选择能产生预定效果的行动方式.简言之,就是策划.策划一词按《辞海》的解释为:计划,打算;按《现代汉语词典》的解释为:筹划,谋划.
策划一词在西方发达国家就如同我们国家的计划一词一样,有很高的使用频率.美国哈佛企业管理丛书认为:"策划是一种程序,在本质上是一种运用脑力的理性行为."美国人把策划称为软科学,也叫咨询业,顾问业或信息服务,公关传播.比较着名的有美国的"兰德公司","麦肯锡公司"等策划咨询公司.20世纪末,美国麦肯锡公司为中国"今日集团"的发展战略进行了全面策划.其策划报告是《造就一个非碳酸饮料市场的领导者》.这个策划报告长达300页,今日集团为此出资1200万元人民币.今日集团认为,麦肯锡报告的特点在于实用.今日集团按照这份策划书来操作,1998年销售额达到30个亿,比往年销售额上升了100%以上.
日本人把策划叫企划.小泉俊一在《企划书实用手册》申指出:"在一定意义上,凡是人的思维都可以看作是广义的企划.但是,今日所指的企划,则是其中的特殊内容,即高度计划的有目的的企划."长期从事于企业经营策划调研的专家和田创认为策划的定义从不同的角度来看可以有多种.例如,当间及"有什么好的策划"时,这里的策划是指智慧,创意;当说到"从现在起必须进行策划"时,策划成了"创造智慧的行为".因此,策划在不同的时间场合可以是不同内容的表示.和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智慧或智慧创造的行为.日本有一定规模的公司,企业几乎都有自己专门的企划部,并十分重视企划工作.例如,在20世纪70年代,日本汽车大举进人中国市场时,考虑到中国人民有抗日情绪,丰田汽车公司就策划了一个仿唐诗的广告词:"车到山前必有路,有路必有丰田车".从此,日本丰田车的形象连同这句广告词在申国各大城市的街头广泛宣传,家喻户晓.
以上的种种定义和策划实例说明了一个道理:策划是一种非常复杂的活动,它不同于一般的建议,也不是单纯的"点子",它其实是一种包含创造性的策划.因此,策划是为了解决现存的问题,为实现特定的目标,提出新颖的思路对策,并制定出具体可往的方案,达到预定效果的一种综合性创新活动.
从策划两定义中,我们可以看出策划包括以下几个要素:
第一,必须有明确的主题目标.策划如果没有主题目标,就成了一些无目的的构思的拼凑,根本没有成功而言,更不能说解决问题了.
第二,必须有崭新的创意.策划的内容及手段必须新颖,奇特,扣人心弦,使人观后印象深刻,打动对方的心.
(2)策划与计划的区别.策划不同于计划.策划近似英文strategy加plan,而计划则是英文的plan.
2,营销策划的内涵
营销策划是市场营销策划的简称,可以说,它是企业的主要活动内容之一.20世纪80年代末,美国的赫尔伯特,莱尔曼和霍尼格(Hulbert,Lehmann,&Hoenig)曾经做过一个调查,结果表明,担当营销重任的高级领导层中有Q0%以上的经理,每年都要参与具体的营销策划工作.按时间来计算,他们一年之中平均有45天是花在营销策划中的.也就是说,一年中除去休息日,营销策划的时间要占到全年工作时间近20%.
(1)营销策划的定义与要素.营销策划是企业对将要发生的营销行为进行超前规划和设计,以提供一套系统的有关企业营销的未来方案,这套方案是围绕企业实现某一营销目标或解决营销活动的具体行动措施.这种策划以对市场环境的分析和充分占有市场竞争的信息为基础,综合考虑外界的机会与威胁,自身的资源条件及优势劣势,竞争对手的谋略和市场变化趋势等因素,编制出规范化,程序化的行动方案,包括从构思,分析,归纳,判断,直到拟定策略,方案实施,跟踪,调整与评估等.
营销策划同样包含创意,目标和可操作性这三要素.没有独辟溪径,令人耳目一新的营销谋略,不能称为营镐策商;没有具体的营销目标,策划也落不到实处;而不能操作的方案,无论创意多么巧妙杰出,目标多么具体,富有鼓动性,也没有任何实际价值,这种所谓的策划只能是资源浪费的过程.
在澳大利亚一家发行量颇大的报纸上,某日刊出一则引人瞩目的广告,意思是说广场空投手表,捡到者等于免费奉送.这一下子引起了澳大利亚人的广泛关注.空投那天,直升飞机如期而至,数千只手表从 空天女散花般地纷纷落下,早已等候多时的来自四面八方的人们沸腾了,那些捡到了从几百米高空扔下的手表的幸运者发现手表依然完好无损,走时准确时兴奋不已,一个个奔走相告.西铁城的这一伟大创举成为各新闻媒介报道的一大热点.从此,西铁城手表世人皆知,西铁城手表的质量更是令人叹服!
西铁城手表的营销策划目标是为了扩大西铁城手表的知名度,于是这个策划的一切活动都是为了实现这一目标的.手表的宣传本可利用电视广告等手段来达到这一目标,但是一般的电视广告不具备创造性,也不会引起如此巨大的轰动,而西铁城手表的策划者在促销活动中融入了自己的创意,运用飞机来表现自己商品的质量,这是一种前无古人的策划.这种策划就当时的条件来说是可以实现的.
(2)营销策划与营销计划的区别.营销策划与营销计划不同.营销计划是按经验和常规对企业营销活动涉及的人,财,物率先所做的安排和平衡,而营销策划更强调创造性,主动性,针对性和可操作性,它不拘泥以往的经验.面对一个将要解决的问题,总是先策划后计划.如针对西铁城手表要解决"如何扩大西铁城手表的影响"这一营销间题,智囊部门首先进行营销策划.经过一段时间的研究,选择了飞机空投手表这一举动,并选择在澳大利亚这块神奇的土地上作为空投点,并拟定出营销策划方案,到此营销策划完成了,接下来的工作就是营销计划了.有关人员根据营销策划方案进行策划方案实施过程中每一细节的处理,如第一步的工作是和澳大利亚官方商谈,获准在澳大利亚首都的某广场空投;第二步是在某机场租借几架直升飞机;第三步是委托澳大利亚报纸登载有关空投手表的广告.可见,这里的计划是营销策划之后具体性的工作,也就是如何把策划的结果一步步地落实到行动中去.而策划则是把握方向性,把创意汇总,整理,形成书面策划并予以实施的过程.
二、营销策划的基本特点
营销策划作为市场营销学领域中新崛起的细分学科和新的实践活动,具有如下主要特征:
1.营销策划是创新思维的学科
营销策划实质上是一种经营哲学,是市场营销的方法论,因而是一门创新思维的学科.
营销策划是从新的视角,用辩证的,动态的,系统的,发散的思维来整合营销策划对象所占有和可利用的各类显性资源和隐性资源,在新的排列组合方法指导下,使各种生产要素在生产经营的投入产出过程中形成最大的经济效益.它主要包括四个方面的内容:创新思维路线的选择,企业经营理念的设计,资源的整合,营销操作过程的监督和管理.
营销策划作为创新思维的学科,特别强调将单线性思维转变为复合性思维,将封闭性思维转变为发散性思维,将孤立的,静止的思维转变为辩证的,动态的思维,将具有浓厚的小农经济色彩的"T人为出"的思维转变为"T出为人"的市场经济的思维.营销策划所要达到的最终目的是通过对企业各类资源的整合,使营销策划的对象以崭新的面貌出现在市场上,并在特定时空条件的市场上具有惟一性,排他性和权威性.只有达到这"三性"才是一个优秀的营销策划,才能满足市场竞争的创新需要,也才能使营销策划的对象在市场竞争中产 "先发效应"和"裂变效应",以抢占市场的先机和拥有市场核裂变能量,为企业拓展广阔的市场空间和实现效益最大化的目标.
总之,无论什么项目,创新思维都是以营销策划创意为起点,它引导营销策划者用系统工程方法,从经营哲学的高度对投人生产经营过程的各种生产要素,市场资源和社会资源等进行科学的分析,归纳和综合,使其产生更大的总体功能效应.
2.营销策划是市场营销系统工程
营销策划实质上是运用企业市场营销过程中所拥有的资源和可利用的资源构造一个新的营销系统工程,并对系统中的各个方面根据新的经营哲学和经营理念进行轻,重,缓,急的排列组合.在这个市场营销系统工程的设计中,经营理念的设计始终处于核心和首要的地位.
在营销策划中,营销理念设计是其他一切营销活动设计的前提,是市场营销活动的影子,而市场营销活动则是营销理念的原型.营销理念设计是统率,指导和规范其他市场营销系统工程设计的核心力量,并渗透于整个市场营销策划过程中.
营销理念设计是整个营销策划的灵魂,它不仅赋予策划对象丰富多彩的外部形象,更重要的是为其注人骨铬的精髓和现代社会文化的灵魂.例如在营销策划的经典案例——"碧桂园神话"中,王志刚.明确指出:"房地产不等于钢筋+水泥",而是营造一种新的生活方式,居住舒适和有利于其消费者发展的社区生活方式及社会人文环境,使钢筋和水泥等的堆砌物具有活生生的灵魂,这就是营销策划的理念设计.它以消费者满意为目标,提出新的社会价值观念和新的生活方式,唤起消费者的需求和购买欲望,并充分满足这种需求和欲望,营造出一个新的市场.
营销策划是一项系统工程设计,其主要任务是帮助企业利用开放经济中丰富的各种资源,即区域性资源,国内资源和全球性资源,显性资源和隐性资源,可控资源和不可控资源等,用系统的方法将其进行新的整合,使其在市场营销过程中产生巨大的"核裂变"效应.营销策划是用科学,周密,有序的系统分析方法,对企业的市场营销活动进行分析,创意,设计和整合,系统地形成目标,手段,策略和行动高度统一的逻辑思维过程和行动方案.因而,作为智慧火花的市场营销点子,不能说是营销策划,而只是营销策划中的创意.
营销策划强调对既有资源和可利用资源进行整合.整合是系统论的一个基本范畴和重要原理.系统论是20世纪中期发展起来的一种科学理论,它认为:凡是由相互联系和相互作用的各种因素所组成并具有特定功能的总体都是一个系统.任何系统都不是它的组成因素的简单相加,而是这些因素在特定联系方式和数量配比下形成的有机总体.总体具有不同于组成因素或子系统的新功能,总体"大于"各组成成分的孤立属性的简单集合.营销策划就是依据系统论的整合原理,寻求市场营销活动的"1+1〉2"的投入产出比.营销策划是一系列点子,谋略的整合,是建立在点子和谋略之上的多种因素,多种资源,多种学科和多个过程整合而成的系统工程.因此,作为理论,营销策划是一门系统科学;作为实践,营销策划是一项系统工程.
3.营销策划是具有可操作性的实践学科
营销策划是一门实践性非常强的学科.市场营销不是空洞的理论说教,它要解决企业在现实的市场营销活动中提出的各种疑难杂症.企业最需要的营销策划不只是回答企业应该开拓市场,应该赚钱,而更重要的是如何开拓市场,营造市场以及如何在激烈的市场竞争中获取丰厚的利润.营销策划就是在创新思维的指导下,为企业的市场营销拟定具有现实可操作性的营销策划方案,提出开拓市场和营造市场的时间,地点,步骤及系统性的策略和措施,而且还必须具有特定资源约束条件下的高度可行性.营销策划不仅要提出开拓市场的思路,更重要的是在创新思维的基础上制定市场营销的行动方案.
第二节 实务操作:运作与创新
营销策划是企业营销活动的系统运作,策略运用以及不断创新的过程,其策划的内容可以从不同角度分为多种类型.本书既根据美国着名营销专家菲利普·科特勒教授的"l0P"理论,又依据20世纪80年代以来出现的一系列营销概念和21世纪营销活动呈现出的新的发展趋势和特点,把营销策划的内容分成三个部分,即"市场营销战略策划","市场营销战术策划"和"市场营销创新策划".以下分别对这三部分进行扼要阐述.
一、市场营销战略策划
战略一词源于希腊语,意为"将军的艺术",原指军事作战的谋略,即为了战争的目的而对军事手段加以运用的科学和艺术.将战略的思想运用于企业的经营管理中,便产生了企业战略.市场营销战略(简称营销战略)是企业战略的一个职能战略,是企业战略体系的核心,它依据企业战略的要求与规范制定市场营销的目标,途径与手段,并通过市场营销目标的实现支持和服务于企业战略.因此,市场营销战略策划的任务就是站在战略经营单位的角度分析形势,制定目标和计划.市场营销战略策划是市场营销策划中至关重要的带方向性,全局性和综合性的谋划.营销战略策划的主要内容是策划人员通过了解现状,预测未来,寻求和评价市场机会,对机会所显现的市场进行细分,并对各个细分市场进行优选以决定目标市场,同时制定市场定位战略,市场竞争战略和企业形象战略,顾客满意战略等.
1.市场定位策划
市场定位策划是企业在寻求市场营销机会,选定目标市场后,在目标消费者心目中树立某一特定位置及形象的行为方案,措施.例如,杭州娃哈哈集团公司由一个仅三人组成的"小不点"成长为今天中国食品业的"大哥大",连续几年在全国食品制造业中利税总额排名第一,不能不说是一个奇迹."娃哈哈"的成功固然有多方面的因素,但其有效进行市场定位的策划尤其令人瞩目.
首先,寻求和评价市场机会."娃哈哈"的创始人宗庆后总经理认为:在中国计划生育政策下,独生子女无疑是家长的掌上明珠,孩子的健康和饮食结构也是父母最关心的问题.同时,中国有约3亿儿童,这是个有巨大潜力的市场.其次;以儿童市场为目标."娃哈哈"集团与浙江医科大学的专家学者一起,运用中国传统的食疗理论,结合现代营养学合理营养的原则,共同研制开发了一种不含激素,营养成分齐全,味道可口的儿童营养液,并为它取了一个后来广为孩子们熟悉的名字"娃哈哈".第三,市场定位---"特别的爱给特别的你"."娃哈哈"一上市即受到孩子和家长们的热烈欢迎,投产当年就获利183万元."娃哈哈"在激烈的市场竞争中独辟溪径,以儿童市场为突破口,以"特别的爱"奉献给特别的孩子们,取得了巨大的成功,为日后进一步发展奠定了坚实的基础.
从"娃哈哈"集团的成功可以看到市场定位策划始于市场机会研究.所谓市场机会,一般是指给企业及其市场营销带来赢利的可能性的市场条件.现代市场营销观念要求,企业的一切活动应以满足顾客需求为中心.这也道出了市场机会的实质----市场上存在的尚待满足或没有完全满足的需要和欲望.了解它们,发现它们,评价它们,是市场机会研究策划的中心任务.
企业根据消费者对产品的不同需求,不同的购买习惯与购买行为,将整体市场划分为若干个消费者群体,即细分市场.之后,应将各个细分市场的发展潜力,吸引力,风险度结合自己的资源,目标进行评估分析,找出理想的细分市场作为自己企业的目标市场.例如,"娃哈哈"集团的目标市场就是儿童市场.
在选定目标市场后,企业要研究自身的状况和竞争者的优劣,消费者特征等,从而确定自己的产品,品牌和形象在市场上应处于何种位置,这就是市场定位策划.市场定位策划的内容十分广泛,可以是一种商品,一项服务,一家企业,一个机构甚至是一个人,既有初次定位与重新定位策划,又有针对式定位与创新式定位等类型.市场定位策划的核心在于创新,其重要性主要表现在:定位能创造差异;是制定营销策略的前提与依据;有利于增强企业的竞争能力;有助于树立企业形象及品牌形象.
2.市场竞争策划
市场竞争是商品经济的基本特征,只要存在商品生产和商品交换,就必然存在竞争.不同的竞争者所采取的方法手段不相同,其结果也大不相同,因此企业必须重视市场竞争战略的策划.市场竞争战略策划主要包括:企业竞争力分析,竞争对手分析与竞争策略确定.
"乐凯"彩色胶卷在与"柯达","富士"彩色胶卷竞争中制定的竞争战略策划是一个成功的范例.乐凯彩色胶卷在中国4000万卷彩色胶卷的年销量中,以1300万卷占"三分天下"的地位,雄踞全国彩色胶卷榜首.他们制定的竞争战略内容主要包括以下几方面:
(1)以廉取胜的定价策略.
乐凯——9.60元/盒;
柯达——20.00元/盒;
富士——19.00元/盒.
差不多"的质量和"差得多"的价格,吸引了千千万万的消费者,这是乐凯彩色胶卷在市场上与进口彩色胶卷争雄的第一张王牌.
(2)进一步开拓国内市场.在国内市场上,乐凯人算了一笔账:美国人均年消费彩卷达2.8卷,我国目前只有其1/56,人均不到0.05卷;中国市场潜力在农村,而农村又是洋货鞭长莫及之地.乐凯着手从河北省做起,在每个县搞乐凯彩扩点,并与广播电视系统联手举办摄影培训班,引导农村消费.
(3)在国际市场上,乐凯人采取你打进来,我打出去的策略.因为无论是发达国家或是发展中国家,消费都是有层次的,乐凯己打人柯达,富士的"后院",在美国,日本,德国等地销售达300万卷,目前又进军独联体国家,开辟新战场.
(4)依靠科技,不断开发新产品,降低成本.在乐凯公司,科技力量体现得实实在在:其一,新产品不断涌现,以创新取胜;其二,成本不断降低.乐凯的目标是:三年内靠科技进步使成本下降20%,巩固低价优势.
(5)组建企业集团,增强竞争力.中国感光材料工业的"三巨头"——第一胶片厂(保定),第二胶片厂(南阳)与感光材料技术开发中心(沈阳)己于1992年正式合并,组成乐凯胶片公司,三艘船铸成一只巨舰,迎风破浪.1992年年底又与南京528厂达成协议,合资生产彩色扩印机,成龙配套,全面出击.
乐凯公司只用了几年的时间便超越了国外同行用半个世纪才走完的历程.近年来所产的无水洗乐凯SA-l型彩色相纸在国际博览会上被专家评为"超过富士等同类相纸";第三代乐凯彩卷在1996年质量评比中曾与"柯达","富士","爱克发","柯尼卡"等进口品牌的彩卷交叉冲扩试验,被专家认为"胶卷自身己具备了最佳技术质量水准".乐凯公司作为我国民族感光材料工业的一面旗帜,在外国品牌的大举进攻下,敢于挺起胸膛与洋彩卷一争高低,打出了"为中国名牌而战"的旗号.
3.企业形象策划
从某种意义上讲,现代市场营销中竞争的主要表现是企业的形象竞争.企业形象策划又称企业识别(corporate identiny),简称CI,现在通行的说法是企业形象设计或塑造.进一步表述,则是指企业用于市场竞争的一切设计采取一贯性和统一的视觉形象,并通过广告以及其他媒体加以扩散,有意识地造成个性化的视觉效果,以便更好地唤起公众的注意,使企业知名度不断提高.
例如,一提起可口可乐,人们便能想到那种具有特殊口感的饮料以及对各种大型体育活动的贷助,当然也更忘不了它在商品包装上的COca-彷la的标志字体,白色水线和红底色的图案;一看见黄色的M型就想到这里出售的是汉堡包,它代表的是麦当劳;等等.那么,为什么这些企业形象如此鲜明 答案在于这些企业的CI策划做得好.又如,20**年全球最有价值品牌前10位排名为:可口可乐,微软,IBM,英特尔,诺基亚,通用电气,福特,迪斯尼,麦当劳,美国电报电话.为什么这些名牌商品能够走遍世界各地,为全世界的消费者所推崇呢 为什么能在世界各地"称王称霸",在各地市场上独占鳖头呢 这其中自然有它的道理:首先,这些商品都有着稳定和可靠的质量,良好的信誉和优质的服务,在全世界拥有众多的消费者;其次,这些大企业能经常参与各种社会公益活动,不仅能给人们以一种信赖和好感,而且还给人一种实力雄厚的感觉;此外,这些商品还有鲜明显眼的标志和统一的,在全世界都通用的包装,等等.一句话,它们都有着良好的企业形象.
4.顾客满意策划
顾客满意策划(CS)与CI的区别在于,CI是从企业本身出发,通过塑造良好的企业形象来吸引顾客,这是一种由内向外的思维方式,追求的是企业的外在美;而CS是直接从顾客的斋要出发,以提高顾客满意度为目的,这是一种由外向内的思维方式,是追求企业的心灵美(内在美).企业经营的最高境界应该是CS与CI的完美统一.
CS战略策划的基本指导思想是:企业的整个经营活动要以顾客满意度为指针,要从顾客的角度,用顾客的观点而非企业自身的利益和观点来分析考虑消费者的需求.CS战咯策划的内容主要围绕顾客满意指标和顾客满意级度,即量化化指标与评估衡量方案,方法展开.在CS理论中,顾客包括两部分:一是内部员工,二是外部客户.顾客满意包括五个部分:理念满意,行为满意,视听满意,产品满意和服务满意.例如,为加强与顾客的沟通,美国诺顿百货公司的每位店员都有个人笔记本,记录每个顾客的基本情况:姓名,地址,尺寸,喜爱颜色,偏好以及家人的生日.美国汽车业调查表明,一个满意的顾客会引发8笔潜在的买卖,其中至少有一笔可以成交;一个不满意的顾客会影响25个人的购买意愿;争取一位新顾客所花的成本是一位老顾客所花费的6倍,而失去一位老顾客的损失只有争取10位新客户才能弥补.调查还表明,每个企业每年留住5%的顾客,在5年内其利润将提高25%,甚至更高.因而顾客满意战略的策划十分重要.
二、市场营销战术策划
一般来说,营销策划与战争一样,分为战略策划与战术策划,长期的,广阔的,综合的,连续的称之战略,短期的,局部的,个别的,具体的称之战术.营销战术策划的主要内容就是20世纪60年代杰罗姆·麦卡锡(JeromeMocarthy)提出的着名的4P'S,市场营销组合,包括:产品(product),价格(price),渠道(place),促销(promotion).战术性市场营销手段有两个重点:一是对各种市场营销手段能够根据市场定位战略的要求,形成浑然一体的市场营销组合;二是依据市场营销组合的要求,对各种市场营销手段进行分别策划,使它们能够适应目标市场及其需求的特点.
1.产品策划
企业要靠产品去满足消费者和用户的需要和欲望,占领市场.产品是企业市场营销组合中最重要的一种手段,是企业决定其价格,分销和促销手段的基础.产品策划是指企业从产品开发,上市,销售至报废的全过程的活动及方案.产品策划也可称为商品企划.产品策划从类型上说,包括新产品开发,旧产品的改良和新用途的拓展等三方面的内容;从现代营销观点上说,其过程和内容应包括产品创意,可行性评价,产品开发设计,产品营销设计,产品目标等方面的策划.成功的产品策划往往能使一个企业起死回生.例如,湖南红豆食品有限公司的"劲王枸杞汁",由于不适合市场和消费者需求以及没有合理有效的市场拓展计划,企业一度处于停产观望状态.然而,在北京叶茂中营销策划有限公司的策划下,该公司开发了新产品,即"劲王野战饮料",在市场上一下子就激起了目标消费群心中的躁动,并引发了其强烈的购买欲望.特别是"走自己的路,让别人去说吧!"这句但丁的名言作为"劲王野战饮料"的广告语,正好切中青少年处于心理断乳期渴求独立又无法独立的矛盾心态(这正是社会上青少年流行的"酷"文化的根源),后来这张火红底色,雪白字体,充满激情的标语式海报被无数青少年贴在床头.该企业1999年"劲王野战饮料"的销售大获成功.
品牌策划在企业营销策划中有很重要的作用,它已成为市场营销的焦点和核心问题,也是市场营销策划的新亮点.品牌策划的作用为:①品牌有助于消费者识别产品,培养消费者的忠诚度;②合理的品牌策咯在与代理商的合作中会产生很好的效应;③品牌有利于新产品的销售;④品牌有助于监瞥,提高企业产品质量.
品牌策划包括品牌设计的策划,『牌策略的策划,『牌形象的策划等.一个好的品牌名称和品牌标志的设计,不仅要从艺术效果,更要从营销效果去考虑.品牌的设计策划应符合下列要求:①申请注册,取得商标专用权;②构思新颖,造型美观;③简单醒目,易识易记;④寓意深刻,或暗示产品效用,或反映企业与产品的个性和特征,前者如"雪花"牌电冰箱,后者如"云烟"牌香烟;①符合消费者的风俗习惯和文化传统.品牌策略策划包括:②品牌策略策划;0统一品牌策咯策划;③个别品牌策略策划;④品牌延伸策略策划等等.
2.价格策划
价格是市场营销组合中最重要的因素之一,是企业完成其市场营销目标的有效工具.价格策划就是企业产品在进人市场过程中如何利用价格因素来争取进人目标市场,进而渗透甚至占领目标市场,以及为达到营销目标而制定相应的价格策略的一系列活动及方案,措施.价格在产品进入阶段,渗透阶段和占领阶段应采用不同的价格策略.企业能否正确地运用价格杠杆策划与实施有效的价格策略,关系到企业营销的成败及其经济效益.所以诺贝尔经济学奖获得者,美国着名价格理论家乔治·斯蒂格勒(GeO「geJ·Stigler)指出:"价格已成为营销战的一把利器,可以克敌,也可能伤己."发生在20世纪末中国的手表,空调,电视机,微波炉,金银钻饰,汽车,机票等市场的价格大战,结果是有人欢喜有人优.这对我们价格策划有不少有益的启示:一是定价不能盲从,不能跟着别人跑.例如,1988年订货会上很多手表厂家眼睛盯着上海,这种毫无主见的策略只能使自己陷入祸福莫测的境地.二是定价要有明确而具体的目标.一般来说,定价策划必须服从营销目标.三是定价无定式,惟有出奇才能制胜.企业定价策划是一门科学,更是一门艺术,需要胆略,见识,需要创造性.当价格战的危机来临时,企业该做的只有深刻反思,并尽快顺应市场,领先于市场需求去经营.
3.分销集划
产品要经过一定的方式,方法和路线才能进人消费者和用户手中,分销便是企业使其产品由生产地点向销售地点运动的过程.在这个过程中,企业要进行一系列活动策划.菲利普·科特勒教授感叹说:"营销渠道决策是公司所面临的最复杂和最有挑战性的决策之一."企业分销策划要根据自身的实力以及所处环境来决定.产品的进人期,渗透期和占有期有不同特点,企划策略也有所差别.迸人阶段的分销渠道策划,企业首先选择某一细分市场,如某一地区市场作为突破口,选择特定的经销商,在地区市场分销渠道的基础上进一步渗透到其他地区市场.例如20世纪90年代中期,美国金霸王电池通过奇特的销售渠道策划,即选择重庆当地贸易代理商凯丽公司制定"三步走"的营销策略(美国厂家一凯丽公司一各零售商),金霸王电池终于在6个月内在重庆电池市场上做到了一枝独秀.渗透阶段的分销渠道策划,随着市场渗透程度的加深,完全依赖中间商就无法控制其销售业务,因此建立自己的营销组织和分销网络就势在必行.例如,苹果电脑公司初期与750~800家独立经销商建立了密切的联系,通过独立经销商推广其产品;随着苹果电脑在市场上所占份额的提高,20世纪80年代开始,公司通过自己的区域辅助中心直接向零官商销售,从而减少了中间环节,这样公司产品更接近最终用户,有利于控制和管理分销渠道.
4.促销策划
促销策划是市场营销战术策划中不可或缺的重要一环,是企业完成其营销目标的必备工具目的是通过一定的促销手段促进产品销售.促销策划就是把人员促销,广告促销,公共关系和营业推广等形式有机结合,综合运用,最终形成一种整体促销的活动方案.促销策划,一般要经过三个阶段.
(1)制定一个具体明确的促销活动纲要.纲要主要包括以下几个方面的内容:
①企业促销活动的任务是什么
②企业促销活动的目标是什么 (例如:增加销售额,发展新顾客,激励顾客反复,连续地购买,培养和增强顾客的忠诚度,塑造公众的品牌意识,寻求中间商的支持等.)
③企业促销活动要针对哪些消费群体
④问题到底出现在哪个环节上
⑤哪个环节的问题对促销活动影响最大
⑥各个环节是否协调
⑦企业为促销活动投人多少费用
(2)确定促销活动形式.主要内容如下:
①选择促销活动的具体形式,如公关促销,人员推销,营业推广和广告.
②选择奖励形式,如奖品,奖金,奖券或旅游活动等.
③确定促销活动的程序和后援支持.
(3)确定促销活动的具体行动计划.具体工作如下:
确定有关活动的各项规定,各项设计工作,需要的广告宣传品和奖品,各项管理与辅助支援工作,必要的应急措施,等等.
三、市场营销创新策划
企业的营销战略与营销战术的策划不是一次性行为的结果,而是一个连续不断的创新过程创新一词在英语里是innovation,意思是更新,改变或制造新的东西.营销创新策划是指企业上新观念,新技术,新方法对企业营销活动(目标市场,定位,产品,价格,分销,促销等某一方面)的战略与策略组合进行重新设计,选择,实施与评价,以促进企业市场竞争能力不断提高的方案与措施.
20世纪80年代开始,随着国际营销理论与实践的深刻变化,出现了大市场营销,关系营销知识营销,CS营销,CIS营销,4C's营销,服务营销,绿色营销,网络营销等新概念.这里对其中的知识营销策划,关系营销策划,网络营销策划和整合营销策划进行介绍.
1.知识营销策划
知识营销策划是适应高科技和企业技术创新的有效的竞争手段.它是以创新产品为对象以知识,技术为媒体的营销理念和方式,以产品的科技创新和创新产品的知识促销,知识服务为突破口,从而培育和创造出一个崭新的市场体系.企业若想在"知识营销"中抢占制高点,其策划必须做到以下四个方面:
(1)营销产品知识化.对知识型产品的需要是人类价值观随知识经济而发展的具体体现.人们日益崇尚知识,一切以知识为中心.因此,企业在知识营销策划中首要的应该是一个知识型产业的设计,创造.
(2)营销个性化.企业针对消费者或用户的个性特点和特殊偏好,策划出特殊的"产品"及服务以满足其需要,这是顺应消费潮流的趋势,在消费者日益注重显示个性魁力,实现自我价值的发展中产生的.
(3)营销网络化.企业充分利用现代网络所提供的高效便捷手段,建立企业内部管理网络和外部营销网络.企业直接面对消费者,策划"零库存流通","外订内制"等现代营销活动.
(4)营销行为持续化.企业用可持续发展眼光,在营销的每个环节输人环保意识,使企业营销活动策划建立在满足需求,社会进步和环境保护有机统一的基础上,实现企业的可持续发展.
2.关系营销策划
关系营销策划的核心在于发展消费者与产品及服务间的连续性的关系,正确处理企业与消费者,竞争者,供应商,经销商,政府机构,社区及其他公众之间的相互关系.关系营销策划,策划的不是物质产品,而是一种科学化的如识研究成果,即策划者的任务就是将产品的个性和价值转化为一种概念,这是关系营销策划中最本质的东西.例如,粒粒橙在品质上与椰子汁差不多,但在消费者看来,椰子汁比粒粒橙好喝,因为消费者认为椰子是天然的,而粒粒橙是用果料加工的.为此,在策划中只要对粒粒橙产品概念改变一下,消费者的观念就会发生变化.
关系营销策划可以分为战略策划和运作策划.关系营销的战略策划是为策划确定的一个总体性目标,如提高知名度,建立和改善企业形象,宣传新产品,扩大市场占有率,促
进销售,赢得顾客的好感等.例如,日本的松下电器之所以在中国有21的市场占有率,居日本电气行业之首,其关键在于他们把广告宣传这一关系营销的手段作为营销商品的战略武器(近几年来,松下每年的广告投资额为500亿日元左右).关系营销运作策划是把公司的讯息传递给大众,与社会各界搞好关系.它涉及多方面的整合,例如关系广告,生态环保,危机公关等.关系营销运作可以说是一次营销策略上的"推与拉",透过关系营销运作,把企业及产品差异化的特点,附加价值,目标群体等进行充分的双向沟通.
在资源的选择及运用上,关系营销将为企业带来巨大的商业利益和更广阔的生存空间.
3.网络营销策划
"Internet"就像一张无形的网,在短短几年内网住了全球不同国家的人们.它的发展在短期内迅速膨胀,几乎无所不在,己经成为继报纸,杂志,电台,电视之后的第五大媒体,几乎渗人了人们的全部生活.而网络营销也成了全球经济不可回避的一个商业主题,它所带来的不仅仅是一项技术,更多的还是对企业经营的深远影响.
网络营销(cyber marketing)是借助联机服务网络,电脑通信和数字交互式多媒体的威力来实现营销目标.网络营销的实质是以计算机互联网技术为基础,通过与顾客在网上直接接触的方式,向顾客提供产品及服务的营销活动.
网络营销策划可以从内容与形式上来理解.从内容上来说,分为营销战略与战术的策划.战略营销层策划是建立在战术营销层基础上,将整个企业营销组织,营销计划,营销理念等完全融人网络,依靠网络进行制定方针,开展战略部署,实现战略转移,缔结战略同盟等战略决策.
对战术营销层策划,企业主要进行下列工作:
(1)网络营销调研.利用Internet在线调研可以轻松地完成大量复杂的调研工作,能够充分满足各种统计数据的要求,提高了营销调研的质量.由于它使用电子问卷,从而大大缩短了数据输入工作,减少了调研时间.
(2)网上销售.这是目前网络营销最具诱惑力的地方之一,数以千计的企业在网上安营扎寨,销售的产品种类繁多,数量众多.而实际上,这个企业也许仅仅只有一台电脑,没有厂房,没有员工,没有办公大楼,他们是网上的"虚拟巨商".网上销售与传统商业销售的实物流程相分离,是一种信息时代的营销手段.
(3)营销战术系统.主要包括一些用于管理库存的子系统和用于宣传产品,链接网站的子系统及用于答复用户意见,反馈信息的子系统.决策者们利用网上的这一系统分析工具进行着各种各样的决策活动.
4.整合营销策划
整合营销策划的中心思想是,通过企业与消费者的沟通满足消费者需要的价值为取向,确定企业统一的促销策略,协调使用各种不同的传播手段,发挥不同传播工具的优势,从而使企业由促销宣传实现低成本化与高强冲击力的要求,形成促销高潮.
整合营销策划与运作类似于现代战争,它围绕基本促销目标,将一切促销与活动一体化,打一场总体战,如同现代战争中将空军(广告),战略导弹(有冲击力的社会公关活动),地面部队(现场促销与直销),基本武器(产品与包装)等一切消费者能够感受到的武器整合为一体,使企业的价值形象与信息以最快的时间传达给消费者.
整合营销策划的过程及策略是:
(1)准确发现目标消费者的需要.
(2)向独特的消费者作利益承诺.
(3)给商品取个有助传播的好名字.例如,红桃K补血剂,功效清楚;又如微软的"视窗95",等等.
(4)推出惊人事实,吸引社会注意.例如,乐百氏纯净水,经过27层过滤.
(5)发现,创造与大胆使用独特的传播媒介,加大吸引力,冲击力.例如,德国大众汽车公司在发布新的奥迪轿车广告时,采用在当地电视台新闻时间突然中断新闻的方式告诉全国人民,此刻一条新的重要新闻即将发布,即奥迪将有一款新车问世.
(6)突出主题,吸引消费者.例如,捷达轿车在推出捷达王的时候,宣传主题是:100亿人民币的精心杰作".
(7)运用接触管理,针对不同人群,进行独特宣传,等等.
篇2:上市前整体营销策划方案市场篇
上市前整体营销策划方案市场篇
“草桥居住区西(B)区”项目，计划将于20**年9月份启动，现本案正处于上市前制订整体营销策划方案的关键阶段。
汇盈世纪公司本着与开发商“真诚合作、联手双赢”的精神，一直高度关注着项目的进展情况，通过与开发商的几度接触，逐步了解了开发商的雄厚实力和项目的基本情况。
对于本案，我司完全有信心也有实力为开发商提供具备专业水准的销售代
理服务，并已将本案列为我司20**年度的重点项目，集中市场、策划、销售、客服等各部门资深专家组成项目专案组，已开始进行本案的前期策划工作，希望能以我们专业的素质和丰富的操盘经验，为本案的顺利启动做出应有的贡献。
从我司接触本案以来，已针对本案所在区域的房地产市场特点及实际情况，有针对性地进行了市场调查，并结合北京房地产市场的整体发展趋势，针对本案的产品设计向开发商提交了初步的建议及营销推广思路。
近期本案的最新规划设计方案已全面完成，通过认真分析研究这份设计方案，并根据目前区域市场的实态，结合当前本案的自身情况，我司专案组在原有基础上，再一次对本案区域进行了一次更具针对性的市场调查。目的是更加充分认识北京市及本区域房地产市场，为本案顺利上市销售做好前期的市场定位，为成功销售制订出合理可行的策划方案与销售策略，争取使本案成为南城众多项目中最亮的一颗耀眼明星，和发展商一起缔造北京房地产发展史中又一个辉煌的奇迹。
在这份报告里，我们主要按照市场营销学最经典的4P+4C原则来确定营销组合，即：
产品(product) 公司(company)
价格(price) 消费者(consumers)
地点(place) 渠道(channels)
促销(promotion) 竞争者(competitors)
我们自信我们的营销策划方案是最优秀的，我们可以通过我们的专业素养、丰富经验以及智慧的灵感，为一个产品设计出最合适的包装和销售方案，最终使它成为一个最成功的商品。
市场调研及分析
一、北京整体市场状况
1、北京经济现状
从北京市统计局获悉，1至7月，全市实现国内生产总值1870.3亿元，同比增长9.3%，已连续3个月稳定在9%以上。其中，第三产业增幅最大，实现增加值1142.2亿元，增长11.3%。第一产业和第二产业同比增长分别为5.5%、6.6%。
2、市场供给：新盘数量减少，供应量不降反升。
据统计，20**年6-12月份，全市共推出新盘126个，较去年同期143个减少了17个。但从供应总量看，6-12月份全市商品房开复工面积高达5536.6万平方米，其中商品房住宅面积4077.7万平方米，较去年同期分别上涨28.6%、29.7%。
这种新盘数量减少，供应量不降反升的原因有四：一是市场变化的结果并不意味着整个市场呈现疲态，相反却说明一些有益的结构性变化正在悄悄发生，在经历了20**年楼市的冷冬后，开发商对市场表现的更加谨慎。二是今年的展会要求参展项目必须手续齐备，这使部分开发商被迫延迟项目入市时间。三是今年大盘较多，虽然项目数量减少，但总供应量并没有下降，反而有一定上升。四是城市危改力度与经济适用房的建设力度加大，间接压制了部分项目的上市。
20**-20**市场供应量结构对比
20**-20**新盘上市价格结构对比
3、市场销售：产品需求对路，销售稳步上升
6-12月份，全市商品房累计竣工面积497.4万平方米，增幅30.9%。累计完成各类商品房销售428万平方米，其中住宅411.2万平方米，分别较去年同期增长12.8%和14.8%。持续保持了7个月的销售面积大于竣工面积的情况今年首次被改变。
分析原因，主要得益于四点：
一是20**年上市的部分项目转入20**年后，成为现房或准现房，加快了销售节奏。
二是在遭遇20**年市场打击后，开发商加大了产品与客群的对位研究，一大批适销对路，深受人们喜欢的小户型项目担当了今年销售的主要份额。
三是在媒体的炒作帮助下，投资市场出现近年来难得的好局面，极大的促进了市场的消费。
四是随着城市交通环境的大力改善特别是轻轨的建设，以及南城大都市商贸城、传媒大道等新概念的出现和亦庄10年系列活动的开展，有力的推动了各区域地产市场的发展。
4、政府政策对房地产市场的影响
二、区域综合状况
1、 市政规划的影响
首先，从80年代末90年代初，南城大力开发洋桥、方庄地区，并由方庄向东向南，由洋桥向西向南逐步扩张。到现在为止，北京南城已发展出方庄、洋桥两大生活社区，其周边道路交通发达，生活配套齐全，已经从根本上改变了老北京人对南城的认识。而本案区域所处地理位置正值洋桥大型生活圈的西扩部分。
其次，从本案周边现有项目分析，各案无论从规划设计还是户型设计都基本围绕着“居住”做文章。所以该地区未来发展方向应该是以生活住宅为主导。
但是随着贯穿南二环、南四环全长4600米的马家堡西路的修通，以及地铁四号路线的开通，相信也会推动本地区的二手房市场的发展，从而带动投资客户对本区域的关注。届时，投资性客户的比例将会由现在的12%左右大幅上升。所以本项目在前期产品定位中也应适当考虑此因素，从而为后期销售寻找到更多的潜在意向客户。
前些年南城的发展相对滞后，房地产整体水平不高，项目规模小，品质低。但随着近两年北京的规划发展，在经济迅速发展的强力推动下，南城故事已被改写，其发展可谓日新月异。四、五环路，环线交通网的建设，地铁四、五号线的规划动工，两广路的修建等，使南城逐渐显示出京城最便捷、最高效的交通优势和城市发展优势。而前门步行街的方案确定，天坛古城文化公园规划的实施，菜市口商业街的动工，玉泉营大型家居建材城的深入人心，无不将南城的商业、人文环境带上一个新的起点。
2、草桥地区管理的规范
草桥地区正借助这一大环境的优势，开发出自身小环境的特色。
三、 域市场状况分析
a) 价格状况分析(单位：元/平米)
恋日嘉园 星河城 未来明珠家园 美丽愿景 南珠苑•花香丽舍 城南嘉园 明日嘉园 西红门社区 玺萌丽苑
起价 4500 3800 3980 4300 3680 4100 3900 4300
均价 5180 4300 4700 4600 4200 4338 4150 4300
折扣 98折 一次97 一次99 95折 无 一次97
按揭98 按揭99
物业管理费 热水费 / / / / /
采暖费 40 30 19 30元 16.5 分户
车位费 150 150 150 租：280元/月 150 6.8万
380 450 售：8万元 300
管理费 2.3 1.97 2元/平米 1.5 不详 1.92元/平米 1.6元/平米
高价项目：恋日嘉园，唯一突破5000元/平米的价格，带动了此地区物业的价格走向。
中价项目：未来明珠家园、美丽愿景等组成这个区域的中档项目阵容，均价在4500-4700元/平方米之间。这类项目主要集中在西南三环沿线。
低价项目包括：明日嘉园、南珠苑•花香丽舍、城南嘉园、玺萌丽苑、西红门社区等，其售价在4000
-4500元/平方米之间，西红门社区经济适用房价格更低至2700元/平米，基本上分食此区域中档低客户。
b) 户型状况及分析
项目 户型种类 层高 楼层差 朝阳差 使用率
恋日嘉园 一、二、三、四 2.8 8%-10% 20% 85%
星河城 一、二、三60多种 2.7 、 2.8 10% 15% 82%
未来明珠家园 一、二、三、 4 10% 20% 80%
美丽愿景 2.8 10% 15% 78%
南珠苑•花香丽舍 一、二 2.8 8% 20% 81%
城南嘉园 80种
2.8 10% 10% 90%
明日嘉园 30种 2.8 15% 25% 75%
西红门社区 10% 25%
玺萌丽苑 10% 15%
周边项目户型配比总体特点:三居为主, 二居为辅，一居、四居为数不多。
此次调查本项目周边竞争个案8个，
在售总户数为6257户。其中三居最多，2737户，占42%;两居次之，占35%;而一居和四居数量不多，分别为11%和10%;复式更少，只占2%。
正确的户型配比应是来自于对客群成分和需求的正确判断，而且带有一定的前瞻性。与其他区域相比，本区域二居的比例略高。以户型来看，本案跟从市场主流，也必将抓住主流客群。
c) 面积配比状况及分
项目 一居㎡ 两居㎡ 三居㎡ 四居㎡ 跃层/复式㎡
恋日嘉园 58 89 141 195 320
星河城 56 92 124-142 210
未来明珠家园 76 110 180以上 180-190 110
美丽愿景 / 110 120 180 180
南珠苑•花香丽舍 43-56 69、89、98 / / /
城南嘉园 / 110-120 130-150 / /
具体分析：
一居：面积较为集中，多数在50—75㎡之间。
由于一居室整体数量并不多，大多数开发商也许只想着安全脱手，而并不寄太多心思于一居室身上，而50—75㎡面积适中，是最稳妥的策略，因此大部分项目的一居都是市场主流面积。
两居：有两个集中点，90和110㎡左右。
两居的面积大小与区域没有直接关联，而且同一区域面积相差也比较大，这就体现了区域环境共享下的各项目个性，如不同的客群，不同的价格策略等。
三居：面积跨度比较大，但多数集中于130-160㎡之间。
三居室面积从120—180㎡，面积跨度达60㎡，相当于普通一居室的面积。由于它是市场主力户型，基本上每个项目都以三居来体现自身的特点和优势，而不同的地域自然会产生不同的需求，因此可以说三居室是最能体现地区差异的一个标准。
四居：多为180-190㎡之间。
数量比较少，由于面积大，总价高，成为身份的象征。因为基本诉求一致，因此面积差异并不大。而对于不具备此条件的本地区，四居室较少。
复式：由于本身数量不多，面积也比较分散。最小110㎡，最大达320㎡。复式和跃层及错层是市场稀缺产品，由于区域局限性，不建议本案做此户型。
d) 产品规模及容积率状况与分析
案名 总建筑面积 (万㎡)
恋日嘉园 12
星河城(一期) 15
未来明珠家园 7
美丽愿景 2
南珠苑•花香丽舍 3
城南嘉园 20
明日嘉园 20
西红门社区 48
经统计, 此次调查项目的总供给量为112㎡。项目规模多以中小型为主，多数为20万㎡以下，其中10万以下的小型项目占1/3。而40万以上的项目只有1个。
造成这种局面的主要原因是西南三环一带可供开发的土地稀缺，项目都是见缝插针。
案名 容积率
恋日嘉园 2.4
星河城 2.7
未来明珠家园 4
美丽愿景 /
南珠苑•花香丽舍 3
城南嘉园 2
平均容积率 2.5
容积率总平均值为2.5, 其中最高的是未来明珠家园—4, 最低的是城南嘉园—2。
四、 区域内消费者状况及分析
a) 置业客户年龄分析
以上数据我们可以看出，客户年龄25-40岁的比例占到了62%，首次置业的占55%，北京市居民占80%。这几点都可以说明，本地区购房客户基本属于社会的中坚阶层。
在任何国家，都有一个社会中坚阶层的概念。而目前此阶层客户，他们需要的不是别墅或者是豪宅，而是需要价格适中、品质优良、交通方便的
“适宜居住的住宅”。
而本项目附近的丰台、宣武、崇文几大老城区的人群大多属此阶层。南城近几年发展迅速，大面积改造旧城区，给北京各地中档或中低档项目提供了大量的购买市场。
但本区域品质较高的项目目前并不多，而百姓多有恋土、恋乡情节，住惯了南城多不愿意“背井离乡”，因此首次置业中中坚层比例所占较高，而此数据会长时间延续。
b) 置业客户对面积的意向要求
通过调查，此区域客户购买面积在70-150㎡之间不等，中坚部分需要120㎡以上的户型。销售意向价格在4500元左右，并有一定上升空间。
此反馈结果基本对应吻合了上面前几项数据的支持。由于客户层面基本锁定为中坚阶层，所以对房价款及面积的需求，属于中档偏上。
c) 置业客户对价格的意向要求
d) 置业客户对装修标准的意向要求
对于需要发展商提供精装修或局部装修的客户比例占到了62%，而61%的客户对装修的档次并不是追求很高。这说明在现代社会中，随着工作、生活节奏的加快，更多的人已不愿在装修上费神费力，而是将装修的工作更多的交给发展商去考虑。
客户更多看中的也是发展商从材料的集团采购到整体工程施工而带来的成本下降，以及入住后服务维修方面的保障条件，从而降低购房者整个房屋购置成本。所以精装项目将越来越多的取代毛坯房项目在市场上的份额。
项目优势：
○现房入住，准现房发售。
○户型面积适中，56平方米到132平方米。其中100平米以下的户型所占比例较大。
○交通便捷
○价格较低，做为准现房均价仅为4300元/㎡，加之户型适中，其区域竞争力将不同一般。
(2)项目劣势：
○社区规模较小。
○项目整体品质不高。
○绿化、道路系统、车流系统单一。
对本案的影响：
由于该项目销售接近尾盘期，且市场供量较少，对于本案构成的竞争压力较小。
六、市调结论综述
从本区域市场情况分析可以发现，高品质的住宅项目比例较少，低质低价的老项目较多。新项目规划目前屈指可数，给本案的市场定位带来众多的机会和广阔的空间。但未来一年内有可能爆发，众多项目面市。
本地区的市场价值已经明显升高，而且升值空间还有很大余量，加之本地区的成熟性和发展方向的明确，市场需求还会进一步增长，远未达到市场饱和状态，从恋日二期和星河城两个项目的价格走势不难看出，后期楼案的销售价格提高已是必然。
但周边项目的竞争也是十分激烈，项目品质的优势将必然成为竞争的有力武器。购房者在同一地段的各个项目选择中，对项目自身品质的要求会越来越高，优质优价将是这一市场的普遍认同。