YOHO Town项目最新地产操作模式
YOHOTown是当前香港地产市场最热的一个项目,也是新鸿基地产(下文称SHKP)近10年来在香港元朗投资100多亿元推出的重头住宅项目。
看到YOHO的第一眼让我想起在北京置地工作时有所接触的SOHO现代城,这个以提倡SOHO生活(SmallOfficeHomeOffice)的楼盘曾经一度成为中国房地产界的殿堂之作,潘石屹也因此赚了个盆满钵满。YOHOTown给我留下深刻印象的是两件与卖楼不太相关的事情,一是在华润大厦马路对面的星巴克喝咖啡时看到YOHOTown与Starbucks合作的宣传册子,另一个是后来从电视得知YOHOTown与Microsoft的MSN合作为住户提供全球首创的“YOHOSmartAlerts”服务,这两件事都超出了一般地产人的思维范围。
YOHOTown是个值得一说的例子,因为它代表着一种地产商选地、做项目和推广的操作模式,更学术一点说,它代表了最新的为客户创造价值的地产操作模式,而这种模式内地依然在摸索。中国人做事说话喜欢追根溯底,为了说清这个项目,香港的房地产背景也要老生常谈了。
过去5年来,香港一直是房地产商的噩梦。1997年之前,香港这个弹丸之地主要由三大行业支撑整体经济,即转口贸易、地产、金融;1997年之后,特别是中国加入WTO之后,香港的贸易地位受到严重威胁,长期积累的房地产泡沫开始爆发,与两大行业关联度甚高的金融业也陷入了举步维艰的地步,香港经济走入低谷。
5年前,香港开始了痛苦的经济结构转型。20**年5月,“大红筹”中远和裕兴工业取代原香港主要地产商新世界地产和信和置业在恒生指数成分股的“大蓝筹”地位,标志着香港原有的以地产行业为主的经济结构初步转型。
查查近几年来的香港地产业的发展资料,我发现香港的楼市其实形成了对发展商很不利的恶性循环。香港是个楼市“通道”——一、二手房市场做得很好。在香港,新楼盘价格一般比旧楼盘高出2成左右。近几年来,整个新楼盘市场价格都在不断往下跌,小业主们拥有的二手房为了留住客户也跟着往下调,所以在这样的背景下,新楼为了吸引客户的眼光,往往采取低开的方式,这样逼得二手房的小业主不得不“跟风”。反过来,后来出现的新楼盘又受二手房的影响,楼价只能低开。久而久之,形成了香港楼市价格发展商往下走,小业主也跟着往下走,发展商再往下走的恶性循环局面,楼价与5年前相比出现了天壤之别。这样循环的前提是整个城市的人工成本居高不下,从而造成发展商的利润空间严重受损,导致了目前香港地产经济竞争力下滑,市场购买力萎缩。
只要翻翻过去5年来香港地产的成交记录,有一个很明显的变化可以证明香港地产商好日子变得有多快。5年前,整个香港地产的市场营销费用占总费用的比例在2%左右,而今天这个比例占到7%,其中2%付给代理商,4-5%的费用不得不拿来打广告和装修样板房,而这样的结果是在两个前提下造成的,一是香港的整体物价水平这几年来在不断往下降,二是香港是个实行卖楼花的地方。
营销大师科菲勒曾说过这样一句话:“在市场困难的时候,企业首先的任务不是发展,而是生存。”因此在这艰难的日子里,我们更能看出香港地产行业及企业的生存能力和竞争能力。YOHOTown就是SHKP竞争力的再现,而经历了1998年至今5年行业发展周期的中国房地产企业估计下一步就会遇到这个问题。
YOHO Town的特色
想一句话概括YOHOTown的特点很难,但我想至少有三个方面可以说:第一,这是SHKP的作品。以“信心的标志”为企业标语的SHKP在香港地产市场有着无以伦比的客户口碑;第二,这是一个距离香港市区较远,铁路要通还未通地区的项目,实在不符合房地产界“位置、位置、位置”的天规天矩;第三,这是一个以提倡“joyofliving”生活概念,第一期推出由8座大厦2200多个单位组成的大型社区,2200单位是个什么概念呢?20**年全香港的住宅销售单位是36500多个,近几年来香港的住宅销售单位都保持在30000个左右。
透过SHKP对YOHOTown的运作思路,几个值得回味的地方清晰的呈现在眼前。第一,新市镇——SHKP的眼光。1973年香港开始展开新市镇发展计划,其目的是适应人口日益增长的需求。香港新市镇的基本概念是提供一个均衡和设备齐全的社区,包括基础建设、社区设施和一些生活基本设施等。以乡镇而言,着重进行改善工程、实施乡村防洪计划等;市区方面,则提供新土地,以应付不断增长的人口压力,并重建残旧的市区项目。新市镇发展计划共有9个目标地区,分别是荃湾、沙田、屯门、大埔、粉岭及上水、元朗、将军澳、天水围、东涌及大蚝。
多方查阅这段地产史,发现原来SHKP是香港新市镇发展的始作甬者之一。早在上世纪80年代初中英双方就香港问题展开谈判时,部分地产公司看淡香港前景,迁册海外,而SHKP不仅继续坚守香港,而且进一步吸纳土地,并于1984年在低潮中毅然让沙田新城市广场开业,沙田新城市广场的成功一举奠定了SHKP开发大型新市镇项目的经验,这次SHKP正是以“明日元朗,今日沙田”为口号宣传YOHO的横空出世。当新市镇初具规模之际,SHKP这一独特的发展策略开始显示威力,一方面核心市区内的优质地皮越来越少,另一方面新市镇的交通网络逐渐完善。越来越多的市民入住“公屋”,也令新市镇由冷变热,不少地产商才恍然大悟转而投资新市镇的房地产业。而此时,SHKP不仅有效地控制了房地产发展成本,而且占据了新市镇地区多数的“靓地”,所推售的楼盘受到追捧,SHKP的收益因此滚滚而来。
SHKP对于开发像YOHOTown这样的大型项目,前期运作模式有三:一是有新市镇的中心用地,二是有明确轨道交通修建计划,三是兴建大型综合商场配套。从沙田的新城市广场到屯门的新屯门中心,从荃湾的荃湾广场到上水的上水广场,再到今天的YOHOTown无不如此。YOHO地处元朗的市中心,临近即将开通的西铁和轻轨总站,有将近10万平方米的大商场作为配套,这三点正是YOHOTown得以面世的先天条件。这种物业运作模式的选择和投资,不仅为当地居民提供了生活、娱乐方便,也为SHKP带来了滚滚财源,更重要的在于为SHKP奠定了运作新市镇项目独一无二的市场口碑和“信心的标志”的企业承诺。
独特的营销手法
YOHOTown还有独特的YOHO主题与营销。在生活主题上,YOHO是什么?我找遍资料也没有发现其像SOHO一样的英文解释,后来猛然发现“YOHO就是全新的生活形态”,YOHO是一个人人快乐的社区,在YOHO社区内,没有年龄界限,能够成为YOHO人必定是拥有国际视野、生活品味、掌握潮流和科技资讯,而且较一般人拥有”多走两步“的前瞻眼光”,看到这样的宣传标语对我这样的所谓年轻白领而言,很有诱惑力。事实上,我认为YOHO标志的诞生,让人感受到一种向上的生活态度,从而锁定年轻客户群。
在营销手法上,SHKP在非典时期用一个月的时间花巨资建立YOHO品牌,非典过后,马上将推广策略“转入直路”,这个操作过程对于我们如何推广一个全新的、无形的概念具有很重要的示范作用,而SHKP的品牌迫使各代理商把能否争夺到这个项目代理权作为其验证行业能力的重要事件,为此代理商自动为其作的广告则让人再次见证了大发展商、好项目的组合威力。
在我看来YOHOTown的样板房装饰则可再次证明SHKP“直路”推广的高明:一是紧跟整个项目的推广主题,营造科技时代的房间气氛、现代化以及崭新的高科技感觉,屋内摆放了Samsung影音以及资讯、通讯产品,并首次引入室内遥控开关灯装置,除屋内摆满玻璃摆设以外,镜、灯以及柜子,甚至墙壁全是玻璃产品,整个房间在灯光下奕奕生辉,充满了梦幻IT人生色彩;二是咖啡情缘,在其中一个样板单位中,以Starbucks产品及咖啡馆情怀为设计主题,凸现YOHO一族重视生活质量的独特文化;三是YOHO家庭整个样板房以米白色为主,陈设现代化家具及优雅的艺术品,而其中客餐厅以橙色为主调的色彩搭配,充分显示了年轻人的活力气息;四是耗资1亿元建设了YOHOCLUB、5个泳池的YOHO水世界、高智能多媒体中心等这些符合主题推广概念的全新做法,更是对年轻客户心理的成功揣摩。
在价值创造(ValueCreating)上,国内房地产界的价值创造很多时候被当作一种概念,或者说一种变相的降价行为在炒作,例如送电器、送家具、送物业费等,这些行为无可厚非,而且很有市场杀伤力,但如果地产企业真的就把价值创造理解到这个层次,企业肯定是做不长的。
上文提到SHKP与STARBUCKS和MICROSOFT的合作,可能这种价值服务行为的效果来得不如降价、送东西那么直接,但这样的服务行为却让客户感觉到对其生活品味、生活方式的尊重,是对马洛斯人性需求理论的深入认识。不是从自己的价值认识出发做产品,而是从尊重客户的价值思考出发做产品;不是从自己的投入成本出发定价,而是从市场价格出发定价,如果能做到这两条,中国房地产业也许就不会再有所谓行业周期的“阵痛”了,企业的生存能力和竞争力也会呈几何式增长。
从YOHOTOWN这个项目,我们看到了一个市场的缩影,看到了一家地产企业的创新。SHKP将地产做“活”了
篇2:房地产开发项目融资模式操作分析
房地产开发项目融资模式操作分析
融资模式一 银行贷款
*房地产企业资金银行贷款70%是低限;
*土地出让金对每一个开发商都是一笔巨大的成本--一般占整个开发成本的1/5以上。
*拿到"四证"开始施工之时，所投入的资金往往已经要占到项目总投资的近50%。
*按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前已肯定超过50%。
*地产商以自有资金支付土地出让金、获得"四证"，并开始建筑施工;信贷资金在这之后进入，形成地产商、银行共担风险的安排。
*房地产业的信贷操作实践的实际情况：以流动资金贷款交纳土地出让金，取得"四证"，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，形成房地产开发的实际资金链。
信贷资金监管
*20**年6月19日中华人民银行《关于规范住房金融业务的通知 》(银发[20**]195号 )
*流动资金贷款来顶替开发贷款的做法，在地产商间非常普遍。一位银行界人士说，流动资金贷款期限为一年，但一般都还不了，于是便展期。短贷加展期，实际转化成长期开发贷款--这就钻了195号文的空子。
*先用一笔流动资金贷款，尽快将土地使用证办下来，然后抵押给银行，申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。这样就形成用银行短贷充长贷、长贷还短贷的循环。有一些地产商还将开发贷款化整为零，到不同的银行去贷流动资金贷款--这已经迹近欺诈了。
*中国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。
*20**年，建设单位(不含集体和个体)拖欠施工单位的工程款达2408亿元，与上年同期相比增长了21.4%，其中房地产开发项目拖欠比较严重，共865亿元，占全部拖欠款的35.9%。
*20**年6月5日中华人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银[20**]121号)
信贷资金监管
*20**年2月20日公布的《20**年货币政策执行报告》中，人民银行披露了本次检查的结果，"本次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元......发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%"。
*从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款......一是对'四证'不齐全的项目发放房地产开发贷款;或逃避人民银行'四证'规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款。
其他贷款
*信用担保 信用贷款
*企业法人 委托贷款
*典当行 典当贷款
*商业票据迅速成为商业银行短期融资的重要工具之一。截至20**年末,商业汇票余额1.28万亿元,贴现、转贴现余额8934亿元
其他违规贷款
*证券公司 国债回购
*保险公司 保险资金
*外贸公司 信用证质押贷款
*劳动和社会保障局 社保基金
*住房公积金管理中心 公积金
《住房公积金管理条例》规定的程序是：住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户储存，财政监督
融资模式二 上市融资
-- IPO
*20**年12月5日成立，以原首创集团旗下首创阳光房地产综合开发公司为主体、由10多家经营房地产业务的公司整合而成的公司，其主要资产包括总建筑面积达近336万平方米的27个项目，还有首创集团于深圳上市的A股公司阳光股份26.5%的股权。
*20**年6月15日，首创集团副总经理王琪在北京的香港上市新闻推介会上宣布，由于海外招股活动已获计划销售额八倍超额认购，首创置业股份有限公司(上市代码为2868)的H股，将于6月19日在香港正式挂牌交易。此次首创置业全球发售5.64亿股H股，计划筹资约11亿元人民币。
-- 借壳上市
*20**年，北京房地产商大量进入资本市场，华顿国际入主辽房天(000558);北京嘉利恒德房地产开发公司入主湖北车桥(000760);北京科技园置业入主万里电池(600847);北京天创房地产开发公司入主贵华旅业(600791)。
融资模式三 信托投资
*重庆国际会展中心已经完成了该项目的规划，展馆总建筑面积22万平方米，其中，展览部分12万平方米，会议部分4万平方米，酒店6万平方米，总投资15亿元左右。目前已投入5个亿资金。
*重庆国际信托投资有限公司宣布将同重庆市城市建设投资公司签约，于20**年4月正式推出重庆国际会展中心集合资金信托计划，预计募集资金10亿元。 该资金信托计划预计年收益率4.5%，为三年期，主要面向机构投资者，每份起点500万元，将有重庆市商业银行为信托计划作担保，投资者购买后，可以通过投资公司、典当等进行流通。 这笔资金将贷款给重庆市城市建设投资公司，用于南岸区重庆国际会展中心建设。
融资模式四 股权投资
*20**年5月"重庆国信"推出景龙国际公寓股权投资信托计划，规模为8000万元，期限为一年，投资获益模式是以"重庆国信"名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益，信托受益人将享有不低于6%预计年收益率，"重庆国信"则享有另外3%。此信托计划名为股权投资，实际上具有强烈的贷款色彩，包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险依赖于开发商(中建森岚)的信誉而非项目本身的成败。
融资模式五 股权投资
*开发企业通过公司A控制上市公司B，公司C则是这两家公司共同出资的房地产项目公司。
第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权;开发企业A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得"四证"(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。
第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。
第三步：项目竣工，开发企业享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，开发公司A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险，最终却仅获得小部分利润。
融资模式六 现金流控制
*顺驰的连锁经营业务可以通过提供高附加值的业务品种、建立银行融资渠道等方式，来为集团沉淀大量资金(比如说在二手房交易时，顺驰可以先收买方订金，直至交易完成，这笔钱都在顺驰的账上);
*在单个开发项目中行使"现金-现金"的商业模式：买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。孙宏斌对其间的"速度"格外强调："比如设计环节，很早我就不允许招标了，那样太慢。研发部门必须知道哪个研究院、哪家公司最适合做这个项目的设计，直接聘用，多花的钱通过快速开工、销售就找回来了。"在地产界，一个项目从拿地到开工历时一年甚至两年很多，而顺驰能够把它缩短到三个月。
*此外，每个分公司利用多项目操作优势，将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度;
*作为集团财务，则是关注各区域、各项目的销售回款和贷款完成情况，在集团范围内调剂资金。
*实行全国化战略后，顺驰的预算由半年做一次变为一周调整一次。"每发生一个变化，不仅仅会影响这个项目、这个公司，还可能会影响你的全局，这就需要及时对预算体系做一个调整，你要把它对未来几个月资金流的影响找出来。集团财务要有在很短时间内利用创新方案弥补资金缺口的能力。"汪浩说。20**年春节前，苏州公司调整土地付款节奏，10天内要将原计划付款1.5亿调整到2.7亿，一下子增加1.2亿。"我的第一个反应就是拿预算出来，看账上有没有这么多钱。没有怎么办?"汪浩说，"我必须拿出几个解决方案。"比如增加其他项目的回款、调整原来预算中几笔付款的节奏，或者把下个月安排几笔贷款提前。如果缺口还存在，会推迟或少拿一两块地。"这种调剂的前提是，你必须有一定的总量，如果你手下只有几个项目根本没法调剂。我们去年是29个项目，今年是60个，各个城市各个档次都有，这个城市不好其他城市可以调剂，这个项目不好别的项目可以调剂。
篇3:投资性房地产公允价值计量模式
投资性房地产公允价值计量模式的初探
新企业会计准则的实施，企业可根据自身实际情况选择投资性房地产的计量模式，本文主要探讨了采用公允价值计量模式下的投资性房地产的好处与不足。
20**年2月16日，财政部在北京举行会计审计准则体系发布会，宣布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，标志着适应中国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计和注册会计师审计准则体系正式建立。新会计准则(以下简称新准则)规定，企业出租或者持有并准备增值后出让的土地使用权和出租的建筑物是投资性房地产，可采用成本模式、公允价值模式中之一进行计量。新准则于20**年1月1日起在上市公司执行，但从各上市公司的20**年年报中可以发现，只有寥寥的十几家公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。
公允价值模式被预言为“面向21世纪的计量模式”，新准则中, 它的全面引入, 更是被称作“革命性的重大突破”。采用公允价值模式对投资性房地产进行计量有如下两个亮点：
一、公允价值计量投资性房地产能够满足信息使用者的决策需求。新准则改变了过去轻资产负债表，重利润表的观念。利润表代表过去，投资者更关注企业的资产价值和未来。公允价值计量能够合理地反映企业所拥有的投资性房地产价值，更确切地凸现企业的资产总量、经营能力、偿债能力及所承担的财务风险等信息。高度的决策相关性使得公允价值计量模式会更多地受到投资者、债权人以及企业管理者等多方青睐。如某公司20**年12月31日总资产为2亿元，在1997年投入3000万元购买的某处物业，随着地产价格的飙升，市值已达5000万元，那么，20**年1月1日采用公允价值模式计量，该处物业被确认为5000万元后，公司资产总量就增加了2000万，偿债能力也会随之增强。
二、 公允价值计量属性能真实地反映投资性房地产的经营收益，正确评价企业的经营成果，为决策者正确处置投资性房地产提供依据。投资性房地产收益率计算是通过收入与相关费用及投资性房地产价值配比进行，收入和成本计量属性不同造成的价差, 不利于正确评价企业经营成果, 因此对投资性房地产采用公允价值计量属性更科学合理。随着企业精细化管理水平的提高，对各项资产的收益提出了新的要求，企业的某项资产收益如果达不到收益要求，就有可能处置变现，对于投资性房地产，更是如此。如某公司在1997年投入3000万元购买某处物业，净值2000万元，全年经营收入450万元，折旧100万元，税金及费用50万元，净收益300万元，按旧准则计算的收益率为15%，按新准则采用公允值计量为5000万元，则收益率为8%。若该公司认定资产收益率在10%以下的为低效资产，就会在目前这种房地产市场在高位运行的时候处置变现。
诚然，金无足赤，公允价值模式计量也有如下不足之处：
一、运用公允价值计量的成本高。公允价值计量属性是动态计量属性, 要求每一个会计期间都应对投资性房地产进行重新计量。依据《投资性房地产》，后续计量应当满足两个条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。从这两个条件中可以看出，公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行，它要求交易的各方必须充分了解市场情况，任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅，并据此确定交易价格。我国市场的现实情况对会计人员取得准确的公允价值仍然是一挑战，目前切实可行的就是聘请独立的评估机构对投资性房地产价值进行评估。会计人员依据评估值进行相应的账务处理，但是，这样既增加了企业评估费用，又增加了工作量。特别是上市公司对拥有的投资性房地产采用公允价值模式进行计量,需要每年聘请独立的评估机构进行评估,并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这些都会增加公允价值使用成本。若不聘请独立的评估机构，自行确定公允价值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的20**年报中，对拥有的投资性房地产依据所在地房产中介机构发布的信息确认公允价值，其准确性就遭到了质疑。
二、公允价值计量增加经营业绩的不确定性。在成本计量模式下, 在出售之前, 市价的波动不调整账面价值, 也不计入当期损益, 除非期末市价低于成本。采用公允价值计量模式, 投资性房地产的价值变动将被计入损益, 这会导致企业的经营业绩波动。任何资产，在市场上价格都会出现波动，没有只升不跌的市场，也没有只跌不升的市场。当市场处在上升的时候，房地产价格上涨，增加投资性房地产的价值，计入当年的损益对公司业绩产生正面提升作用;当市场在走下坡路，房地产价格就回调，计入下一年的损益就会对公司业绩产生负面影响。这样会引起经营业绩忽高忽低, 给投资者留下企业经营不稳定的印象, 甚至误导财务报表使用者, 影响对企业价值的判断。
三、公允价值计量模式有可能被当成达到特定目的的工具之嫌。有些企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。实务中，一些企业，特别是大中型国有企业，拥有大量的物业，由于历史遗留的原因，在国有企业整合过程中，托管或收购小型国有企业，或通过债权收购，以历史成本账面值低价受让其他国企房地产。经过整合后，一旦转换用途作为投资性房地产，并采用公允价值模式进行计量，将产生巨额收益。再如上市的房地产公司，资产负债率一般都比较高，在目前宏观调控力度不断加大的情况下，融资压力持续增大，为了缓解融资压力达到增发目的，就可以对其拥有的物业采用公允价值计量模式，来降低其资产负债率。
四、外部市场环境因素。目前中国的房地产市场和评估市场还不完全具备企业采用公允价值对投资性房地产计量。中国的房地产市场目前来说是个非理性的市场，存在泡沫。开始是温州炒楼团，接着是山西的煤老板，再后来全国人民也加入进来，出现了大量的投机性购买;在人民币升值的大背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产，助推价格。刚过去的20**年就是个亢奋年, 房价在全国性的大跃进，在宏观调控的大形势下，全国房价不降反升，地价也大幅度上涨，各城市新地王、“面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象不断涌现，造成价格和价值的背离，严重影响有关人员对物业公允价值的判断。中国的房地产评估市场起步晚，估价理论和方法源自西方，评估参数没有统一的标准，水平也参差不齐。估价受限于评估机构人员的职业道德、技术水平、技术方法及内部管理。同一物业，不同的评估机构，甚至同一评估机构的不同评估师，估价差距可能就很大，降低了资产公允价值的准确性。
五、可能增加企业的税负。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销;税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。
采用公允价值计量投资性房地产的模式，是国际会计准则的主导模式，而我国的现实选择仍是以成本模式为主导。但笔者相信随着我们对新准则的内涵全面深入地理解和外部环境的改善，我国投资性房地产的主导计量模式必将与国际接轨。