房产经纪人销售操作流程
一、客户接待
1:经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。(注意仪表和微笑)
2:在询问客户问题时,经纪人应精神饱满,讲话声音要响亮,介绍或推荐房源基本信息要准确,快速。
3:在介绍完基本信息后,礼貌的邀请客户到公司做详细了解。
4:按客户要求,推荐适合客户的公司主推房源,并适时的了解一些客户的基本信息。(如:客户的购房目的,是不是决策者,付款能力,购房意向,目前的居住状况等。
5:如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到,此刻再向客户提出留个联系电话,并热情的递上自己的名片。
二、配对
1:在接到新房源后,应立即开始客户配对,选择自己在半个月之内的客户进行删选。
要求:
A 列出意向客户。
B 按客户购买意向排序
C 按客户购买力排序
D 选定主要客户
E 逐一打电话给主要客户,约定看房。
三、电话约客
1:拨通客户电话,告知客户房源信息
2:询问客户是不是在家或有没有固定电话,如果有的话告诉客户拨打他的固定电话,以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。
3:简单讲述房源基本信息。
4:和客户约定看房时间,地点。(注意2选1原则)
四、带看前准备
1:设计带看线路
2:设计带看过程中所要提出的问题。(合理安排问题的先后顺序)
3:列出物业的优缺点
4:思考如何把物业缺点最小化,揣摩客户可能提出的问题及回答方案。
5:整理该物业相关资料。
五、如何带看
1:空房必须准时赴约,实房必须提前30 - 45分钟到达业主家中,与业主进行沟通,为看房过程的顺利完成打好基础。
2:理清思路,按照自己的看房设计带看。
3:询问客户买房目的。
4:询问客户居住状况等。
5:与客户交流,掌握更多客户信息,为以后的跟进工作打好基础。
6:赞扬客户的工作,性格,为人等优点,拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。
六、房源内场操作
1:进入物业主动介绍房子的相关情况,但切记,不要一口气把物业的优点全都告诉客户,留下2或3个优点,在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急,(来自:)此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。
2:留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。(注意观察客户的举动及言行)
3:控制时间,不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间,并根据不同的客户提出不同的问题,以了解客户对物业的看法。
4:让客户提问发表意见,熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法,就算客户讲的明显不对,也不要去反驳客户,而是加以引导,让客户自己察觉他的问题,多用反问或双重否定的方式回答客
户的问题。
5:为客户做一下总结。(每套房子都有它的优缺点,但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为,对于房子来讲,它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以,我们所能够做的只是比较下它的优缺点,是优点多与不足,还是不足多于优点。对于它的不足,自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。)
6:结束看房。把客户带回公司或做其它约定。(注意,在带出小区的途中加深客户看房的印象。)
七、成交前的准备
1:对已产生购买意向的客户应立即带回公司。
2:再次肯定和赞扬客户的眼光,并把握时间,适时的对客户描绘下买下
这套房子的前景和利益。(增强客户的购买欲望)
3:到达公司后,先礼貌的请客户到会议室入座,第一时间送上茶水。
4:主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善,提高客户的信任度,打消客户的后顾之忧。
5:和客户确认下单事宜。(但不宜操之过急,要有序引导,循序渐进)
如:"陈先生,这个小区的环境好不好?" "好,不错,还可以"
"对这套房子的感觉怎样?" "不错,还可以"
"房型满意吗?" "挺好的, 不错"
"采光好不好?" "好,不错"
抓住房子的优势及有利条件,用肯定式问句,让客户做肯定式回答。
6:抓住客户的肯定回答,逼客户下订。
如:"陈先生,既然您对这套房子相当满意,那么您对这套房子的价格是不是可以接受?"
八、守价阶段
1:要点:销售员没有对客户让价的权利。
如:客户:"房子的价格比较高,是不是可以低些啊?毕竟,这套房子的周边交通不是很方便。"
销售员:"哦,陈先生,是这样的,对于房子的价格原则上我们是没有主动权的,必须要和业主协商后,才可以答复您。"您看这样行不行,您先告诉我您的上限是多少?(掌握主动,了解客户的心理价格)
注意:对于还价幅度太厉害的客户,业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的沉着和稳定。切不可退却或露出意外,紧张的表情。因为,这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大,如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话,客户会再度大幅度杀价。所以,此时业务员必须果断,干脆的回答客户,这个价格是不可能成交的,并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交,同时,再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探,从客户手上取回谈判主动权。然后,要求客户对价格做出重新定位。
2:在得到客户的第2个价格后,业务员要表现出勉为其难的状态,并告诉客户,只能先和业主沟通一下,在自己于业主沟通的时候,避免在客户的视线范围内沟通,要注意发挥团队的作用,邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自己离开谈判桌与业主沟通。
3--15分钟左右,回到谈判桌前,告诉客户,业主虽不接受他的价格,但也做了些让步。给出一个高于客户上限的价格,让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。
4:此时,谈判可能会陷入一种僵持阶段,客户有可能要求与业主直接谈判,作为业务员,应果断阻止,告诉客户自主谈价的缺点。(如:你们双方如果自行谈价的话,在双方陷入僵局的时候,如果为了面子问题或一些小事相互都不让步,甚至有时为了一口气,弄得一方不买,一方不卖连回旋的余地都没
有,找到一套自己满意的房子本来就不容易,不要因为这些小事弄得得不偿失。
而我们作为第3方,不论怎样协商都代表了双方的利益,且又经过专业的培训和许多的实战经验,配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。)另外,还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时,和客户共同设定一个比较实际的成交价格,然后,安抚客户的情绪,告诉客户自己再做努力与业主沟通。
5:此时,谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通,谈价,杀价。
九、杀价阶段
原则:找出各种对自己有利的因素,引导业主下降价格。
主要方法:
1、市场因素
2、政策影响
3、客户的稀缺
4、客户还有第2选择
5、周边地区房源的充足和同等房源的性价比
6、告诉客户,把钱转起来,才能赚更多的钱。
杀价第1步:告诉业主,现在有客户在公司谈价格。我们做了许多工作,现在基本上已经达成了一致,但在价格上存在比较大的分歧,希望您可以做些让步。
杀价第2步:业主此刻会护盘或试探对方的出价,作为业务员此时应运用客户的试探方式,大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探,看看业主的反应如何。如果,业主对此价格有强烈的不满反映时,要注意安抚业主情绪,(如:告诉业主,自己已经明确告诉客户这个价格成交不可能,所以,现在才和他协商一个双方都可以接受的价格。同时,要求业主给出一个价格底线。
杀价第3步:在得到业主的底线价格后,告诉业主自己将和客户进行协商,有问题再行沟通。
隔10分钟左右,再度和业主协商,确定最后业主的底线价格。
篇2:小户型房产投资思考
小户型房产投资思考
自2000年my city 面市,小户型不动产的销售是一路凯歌高奏,不论是创新的、还是跟风的开发商,这两、三年都是赚得笑得合不拢嘴。可以说,市场上各种类型、各种概念的小户型产品满天飞,如:单身公寓、酒店式公寓、公寓酒店、产权式酒店、soho、solo;以租养房、委托统一经营、回租后担保包租;住宅、商住、办公楼、纯酒店、分隔小商铺……,把广大的投资者弄得晕头转向,搞不清哪种产品对应哪个概念,有些开发商或代理商也刻意把产品往销售势头旺的概念上靠,更是使得市场上各种产品的概念混乱不清。
据统计,小于70平方米的小户型产品的销售,01年是37万平方米,02年是57万平方米。03年上市的小户型产品,经初步统计,有30多个,总面积达90来万平方米。不可否认,经过这些年的发展,上海的小户型不动产市场确实有不少做得非常优秀的产品,但鱼龙混杂,概念乱飞,难免使广大消费者分不清优劣。投资者如何擦亮眼睛,在万花筒般的楼市中,挑选到真正优秀的产品,是值得仔细研究的。
笔者认为有以下九个方面要深入研究和思考。
一思:资源稀缺
不动产是与土地分不开的,土地资源的稀缺决定了不动产的升值趋势。随着上海市中心可供开发的土地的逐步减少和市政府对中心城区容积率的控制,内环线内的不动产将变成"奇货可居"。投资者在进行不动产投资时,应尽量选择内环线内、至少也应是中环线以内的项目进行,这样可使项目在资源稀缺性上取得先机。不少国外不动产专业投资机构,在上海进行项目选择时,首先考虑的就是这一点。
二思:地段环境
不动产的投资收益是通过升值、租金等来体现的。项目所处位置是否交通方便,周边的配套生活设施是否完备,是否处于高档繁华的商业、商务和办公区附近,关系到此不动产今后的经营所面对市场客户的档次和支付能力,亦即能否以较高的价格和效率出租。不动产的最终使用者总是离不开商务工作、交际娱乐、日常生活或旅游购物的。因此,选择不动产投资项目时,所选项目应在高档繁华的商业、商务和办公区周围,车辆的出行要很方便,而相应的休闲娱乐和生活配套设施应很完备,这样面对的经营市场才会容量大、价格高,因而投资回报率也高。
三思:规划发展
不动产产品不同于一般商品,它的权利年限长达40---70年,因此,它的价值也应该从项目及周边长期的规划发展来看。长远的发展规划一般投资者难以知道,也具有较大的不确定性,但政府制定的5---10年的发展规划一般是很少改变的。一旦规划实施,不动产的价值就会得到提升,投资回报率也会成倍成倍的提高。浦东陆家嘴和轨道交通周边不动产的升值是最好的例证。
四思:政策法规
天时、地利、人和,政策法规可以说是天时。对不同的不动产,在不同的时期,会有不同的政策导向、法律法规,也具有一定的延续性。如最近上海市政府规定,整层的商铺、办公楼不得分割出售,就可能使分割出售的不动产的合法权益难于得到保障。另外,税收政策也是最明显的例证。商铺、酒店、办公楼、住宅这几类不动产的契税、营业税、所得税是各不相同的。现在,对住宅类不动产实行的税收政策是最优惠的。
五思:权属性质
权属性质直接影响不动产投资回报率的量化计算。不同的不动产项目,它们的产权年限、税费多少、首付比例、贷款期限、管理费用是各不相同的。
住宅性质的不动产产权年限和贷款年限长,首付比例低,契税少,综合税率很低,其投资回报率容易提高。
投资者在购置不动产时,一定要弄清楚它的性质,和它对应的税费等因素。在相同的承诺固定回报情况下,因以上因素的不同,投资回报会有很大的区别。可以要求出售方把帐算得明明白白,不得故意隐瞒。
另外需要强调的是,有的不动产亦商亦住,看似扩大了使用客户的范围,但由此引发的管理混乱,可能使商、住客户都不满意,反而会使使用效率降低。
六思:房型装修
房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对使用客户的档次产生影响,进而影响投资回报率。
面积太小、得房率低,会影响使用功能;如每层20多套以上、电梯又少于5个,肯定会在进出高峰期造成拥挤和等待;装修标准应符合经营所面对的客户的要求,如地段虽好,但装修标准低,也会使租金降低;好的景观绿化是高档客户很在乎的因素,能帮助提高租金档次。
同样是酒店,公寓式酒店因房型为家庭式,比传统酒店更具舒适、温馨感,作为一种新型的酒店型态,很受商务客的欢迎,现在的房价也较为合理,出租率较高。
七思:经营方式
经营方式是指投资者购买不动产后,以何种方式取得收益(这里主要指长期的租金收益)。一般有自营和委托经营两种。
自营由自己寻找租客,存在花费时间多、出租断档、花费精力等问题。现时小户型不动产上市量巨大,租金也大幅下降。虽然自营方式自己可灵活掌握,投资风险小,但回报率也正在降低。
委托经营是在开发商的策划下,所有投资者在购买后统一回租给经营管理公司,委托经营管理公司统一运营管理,投资者按运营情况定期获取回报,也有不少公司承诺给予固定回报。委托经营省时、省力,如果运营行业选择正确,运营管理良好,利润率会很高。但投资的风险在于经营管理公司的品牌、运作能力和经营诚信。
八思:回报担保
现在不少小户型不动产项目都采用回租委托经营、并提供固定担保回报的方式销售,有的担保期甚至长达10年。面对对这样的情况,投资者一定要弄清担保方的实力,看担保方是否真正有实力完成担保。有实力公司短时间的担保是可信的;长时间的担保,不论什么公司,其可信度都应该打点折扣。
九思:运营管理
良好的运营管理是投资回报率的真正保证。项目运营所面对的行业、运营公司的品牌、客户来源、成本的控制等是直接影响投资回报率的重要因素。
同样是小户型不动产,办公楼和商住楼的运营管理是对项目的物业管理,其物业管理水平会影响它的出租率、续约率和租金的高低;自营的私房出租,其物业管理也在一定范围内影响它的出租率、续约率和租金的高低。
运营管理对商铺和酒店的投资回报率的影响最为明显。
商铺面对的是某个行业、某些商品的零售或批发,运营公司的品牌、运作能力、行业内号召力、消费者的集散程度会直接影响投资回报率。
酒店、公寓式酒店的运营管理商会直接影响租金档次、酒店入住率、客户回头率、经营成本和经营诚信。20-80法则在酒店业也同样存在:80%的行业利润被20%的高星级外资管理酒店获得。因此,投资酒店或公寓式酒店时,应选择历史悠久、品牌国际知名、经营诚信、客户来源广泛、客户档次高的国际酒店管理公司来经营,以取得更高的投资回报。
随着上海改革、开放的深入和世界级国际化大都市地位的确立,经济高速发展,各种国际、国内的商贸、投资、旅游、体育、会议、展览活动接连不断:20**世博会、f1大赛、华交会、国际展览……"上海每天都像在过节",大批大批的商务、旅游人士需中短期驻沪,会给商业、酒店等行业带来无限商机,也可能给小户型不动产带来很高的投资回报率。但投资者也应在鱼龙混杂,概念乱飞的小户型不动产市场上擦亮眼睛,选择优秀的、适合长期投资的产品,以取得良好的投资回报。
篇3:房地产经纪人专业知识手册
房地产经纪人专业知识手册
1.房地产
房地产又称不动产,是房产和地产的总称,具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性。
2.房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。
3.土地使用权
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用。
4.房地产市场
主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场:
一级市场是指国家土地管理部门(长春市国土管理局)按土地供应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。
二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。
三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场,它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。
5.土地类型
长春市土地按其使用性质划分为:居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。
6.三通一平
是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。
7.七通一平
是指上、下水通,排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。
8.土地管理局
代表国家行使土地所有者的权利,以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。
9.公证处
是国家的证明机关,是提供法律公证的机构。
10.国土局产权登记处
是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。
11.房地产证
是房屋土地所有权属二合为一的凭证,是房地产权属的法律凭证。
12.商品房
是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。
13.复式房
上、下两层二合为一,与标准房的结构方面有区别。
14.面积概念
总建筑面积:是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算,二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
建筑面积:是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
使用面积:是指住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;内墙面装修厚度也计入使用面积。
公用面积:商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
实用面积:是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
套内面积:是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。
房屋的基底面积:房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
15.建筑密度
在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。
16.容积率
规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。
17.红线图
又叫“宗地图”,是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者,受让者只能在红线范围内施工建房。
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质,与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图,是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
18.预售许可证
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,发展商将有关资料送到国土局申请,批准后方可预售楼花。
19.外销许可证
凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。
20.长春市商品房买卖合同
是由政府有关部门统一编制,用以明确买卖双方权利和义务的协议,所有的商品房销售都必须签订此合同。
21.房地产抵押合同
是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系,由银行、业主和发展商三方签订。
22.银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主先付一部分楼款,余款由银行代购房者支付,购房者的楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行的贷款和利息。
23.预售楼花
即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地,按政府批准的建筑施工图纸施工,且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二(用地价款除外),便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记,经批准后方可预售。
24.样板房与示范单位
是指与实际房屋的结构相同,但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别,目的是为提供给客户做装修参考。
25.物业管理
是房地产管理市场化的一种综合性经营方式,分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能,主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外,还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。
26.房地产评估
就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据,选择合适的估价方法,按照一定的估价程序,最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有:1、市场比较法;2、收益还原法;3、剩余法;4、成本法。
27.银行本票
是付款人将款项交存银行,由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。
28.银行汇票
是汇款人将款项交存当地银行,由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。
29.银行支票
是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。
30.确权
确权是依照法律、政策的规定,经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序,确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
31.权属调查包括内容
房地产权属调查包括:审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围;审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况;确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。
32.宗地及宗地号代表意思
宗地是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。长春市的土地,以宗地为基本单位统一编号,叫宗地号,又称地号,其有四层含义,称为:区、带、片、宗,从大范围逐级体现其所在的地理位置。
33.土地使用的年期确定
凡与长春市土地局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年期按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。
34.房地产登记的意义
房地产登记是房地产产权管理的主要行政手段,是政府为健全法制,加强房地产管理,依法确认房地产权利的法定手续。房地产登记有三个方面的作用:
· 产权确认,即确认房地产的权属状态;
· 保障权利人的合法权益;
· 加强房地产管理,即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督。
35.房地产登记有何法律效力
依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经核准登记后,产权即到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、收益和处分权能,任何其他人无权干涉或妨碍,否则产权人可依法请求法律上的保护。
36.《房地产证》有什么作用?
《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
37.房地产登记按下列程序办理:
· 提出申请;
· 受理申请;;
· 审查申请文件;;
· 权属调查;;
· 依法公告;;
· 确认房地产权利;;
· 将核准登记事项记载在房地产登记册上;;
· 计收规费并颁发房地产权利证书;;
· 立卷归档。
38.怎样申请房地产登记
申请房地产登记,应当按照长春市国土管理局的有关规定向登记机关提交申请书及有关文件,经审查,申请人的申请符合规定的,登记机关应在规定时间内核准登记,并发给房地产权利证书。
39.申请房地产登记,能否委托他人办理
申请房地产登记,申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的,应向登记机关提交经公证的委托书。
40.同幢建筑物使用功能不一的,土地使用年限怎样确定
同幢建筑物使用功能不一的,有土地合同的,以合同规定的年限为准。其它情况的土地使用年期一律按其中使用期年限最长的进行登记,也就是说,同幢建筑物有住宅和商场的,该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登记。
41.不满18周岁的个人是否可以购买市场商品房,如果能够则怎样办理
只要具备合法身份证明的国内公民都可以在长春购买商品房。但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民,购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。
42.多个共有人一起购买商品房时所拥有的份额有无限制答
可以由购房者协商自行决定,不作限制。
43.多层和高层的界定
一般以电梯加以界定:7层以下(含7层)不带电梯为多层;8层至20层之间为小高层;20层以上100米以下为高层;100米以上为超高层。
44.几种常见的建筑构造形式
构造形式:是支撑建筑物本身重量的方式。
砖混结构:墙体承重
多层:
框架结构:墙体不承重,仅以梁、柱、板作为承重体系
框架结构:通常适用于20层以下左右的房屋
剪力墙结构:使用钢筋混凝土墙,墙体承重
高层 筒体结构:使用钢筋混凝土墙围合成筒状,起到承重和
稳定作用(国贸大厦)
钢体结构:用特殊钢材作为结构支撑(地王、赛格广场)
45.民用建筑工程的几种常见病及成因
外墙渗漏
在框架结构的房屋出现较多,原因有:
q填空墙内沙浆不均匀;
q建筑用砖质量不合格;
q砖的砌筑方法不对,砖线太齐,没有把砖的接口错开;
q沙浆批面工序不对,在下层沙浆未完全干透即进行上层批面。
窗框渗水
窗框与外墙接缝处,所填充的沙浆不密实或窗体因质量问题而发生变形。
内墙开裂驳落
因工序时间预留不充分,导致里面一层的沙浆批面未能干透。
下水不足
在施工期间,管道开口未用特制堵头封闭,或因封闭不严而导致杂物进入管道。
上水水压不足
楼顶水箱过小、水位不够或水泵泵力不足。
水管黄锈水
因使用的镀锌水管质量不合格,导致管道内壁生锈,产生黄水现象。
地面开裂
因进行水泥地面劈面的工序中,不同层面的预留时间不足。建筑物分段水平面沉降范围不均匀。
46.基础设施和配套设施的涵义
基础设施
水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设施。
配套设施
会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以提高居住质量为目的的设施。
47.住宅平面设计和几个概念
1. 客厅与餐厅的相互关系
客厅的标准面积:16—20平米(长4.5—5平米,宽3.5—4平米,以常见三件套沙发摆放为准)
餐厅的标准面积:10—14平米(以6—8人用餐为准)。
2. 采光、通风的顺序要求
首先保证主要功能房(客厅、主卧房)的采光、通风等要求,
再尽可能处理好其他不同功能房的采光、通风等要求。
48.工程部人员基本架构
经理(结构工程师或建筑工程师)、总工程师、结构工程师、建筑工程师、给排水工程师、电器工程师(强电:照明、空调、电梯等;弱电:电话、电视监控、消防报警、保安、电脑网络等)、预决算工程师。
49.工程部职能
地盘工程建设的质量管理、成本管理、工期管理。
50.政府有关部门在房地产开发项目中所起的作用
长春市国家土管理局:批地、报建、验收;
长春市城乡建设委员会:对施工单位、设计院的管理,以及施工手续的审批;
消防局:对消防设计的审批及消防设施的验收;
劳动局:电梯的验收和维修申报;质检站:对工程质量的验收监督。
环保局:对环境治理的监督;安监站:对施工现场安全措施落实的检查督促。