房地产公司薪酬管理办法
第一章 总则
第一条 目的:提高工作效率,使员工能够与公司一同成长,并分享公司发展所带来的收益,特制订本办法。
第二条 适用范围:本办法适用于公司试用期结束正式聘用员工。公司高层管理人员薪酬不属于本办法范围。公司顾问及特聘人员、临时人员,视实际另行约定或参考本办法确定。
第三条 支付原则:本办法体现以下分配原则:
1、以效益为中心的原则。导入市场劳动价值理念,建立起同行业具有竞争力的薪酬制度。
2、有效激励的原则。强化岗位劳动要素,以岗定薪,岗变薪变,体现岗位责任、任职能力、劳动条件、岗位业绩与收入相对统一,体现内部的公平。
3、坚持严考核、硬兑现的原则。薪酬分配以绩效考核为依据。
第二章 薪酬体系与结构
第四条 薪酬内容与结构
1、本办法中所指的薪酬主要是指经济性的报酬,包括固定工资、绩效工资、津贴、年终奖金、福利等。
2、员工工资采用岗位绩效工资制,即以员工的教育程度,所从事工作或岗位的职责大小、劳动强度、智能要求、(来自:)岗位业绩为基础来确定员工的工资水平,其额度是结合公司经营管理目标实现情况和市场行情等因素为依据来确定。
员工工资=固定工资+绩效工资+津贴
3、薪酬内容与结构释义:
(一)员工工资:
(1)为公司与员工最终合约确定的月工资收入,并按一定比例分为固定工资、绩效工资、津贴(参见员工工资比例表)。
(2)员工工资依照公司员工职类共划分为4个序列,各职类、各岗位的工资调整范围详见附表一《员工工资列表》;相同层级、相同岗位的员工工资级别可以不同,可在相应的调整范围内晋升或降级。
Ⅰ.管理序列:涉及各部门中层经理级(含副职、代理职)员工;
Ⅱ.技术及工程专业序列:涉及工程、采购、装饰、造价、设计等各类员工,依照《员工工资列表》主管及以上级标准确定工资级别;
Ⅲ.营销序列:涉及营销体系相关职能部门各类员工,销售部经理、楼面主管、一线营销人员按照《营销部薪酬激励管理办法》执行,营销部其他人员在未出台新规定之前依本办法执行,并参照职能及业务辅助序列工资比例标准;
Ⅳ.职能及业务辅助序列:涉及财务、人力资源、行政、后勤、项目开发等各类员工。
(3)《员工工资列表》的定级标准仅适用于本制度施行后的工资调整和新员工入职定级。在此之前进入公司的员工在原工资不变的前提下进行套级和微调。
(4)员工工资比例表:
固定工资 绩效工资 津贴 备注
管理序列 60% 20% 20%
技术及工程专业序列 65% 15% 20%
职能及业务辅助序列 70% 10% 20%
(5)员工工资的确定:
所有新入职员工,由综合部会同用人部门分管副总经理参照《员工工资列表》拟定其工资及职级,报请总经理确定;总经理对公司所有员工工资有最终的审定权。
(二)固定工资:为员工的生活保障工资,属于基本不变工资,按月度发放。
(三)绩效工资:是指岗位工作效果的价值量化。视员工工作业绩考核结果发放绩效收益。其额度是弹性浮动的,并于考核周期结束后发放。不同岗位的员工绩效工资不同。《绩效考核办法》另行制定。
(四)津贴:为员工完成工作所发生收益性补贴。含交通、通讯等其他补助,员工一律持有效票据报销发放。
(五)年终奖金
(1)年终奖金是公司根据年度经营业绩和年度员工绩效评估结果,进行的综合奖励。
(2)年终奖金以员工月工资为基础,依据年度绩效评估结果确定。具体计算公式为:年终奖金=员工工资×年度评估系数(或拨付专门资金,由总经理及各部门主管副总经理根据年度考核结果发放)。
(3)一年当中若发生岗位或职务变动,则取全年实际月平均工资基数。
(4)年终奖金按员工入职的实际月数发放(15日前入职算全月,15日后入职从下月开始计算)。(年终奖÷12月×实际工作月数)
(5)年终奖金通常在春节放假前一周发放。在此之前离职的员工不再享有。
(六)福利:
(1)依国家政策规定,公司为正式员工(试用期满)购买养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、生育保险。
(2)其他福利是员工薪酬待遇的必要补充;其标准另行制定。
(3)试用期员工按正式员工标准的一半享受公司福利。
第五条 员工缺勤及请休假管理期间薪酬标准参见《人事行政事务管理制度》
第六条 扣除金
1、养老保险、失业保险、医疗保险等社会保险中依规定应由个人交纳的部分。
2、员工依法应缴纳的个人所得税。
3、其他适用法律法规或公司规章制度规定的项目。
第三章 薪酬的发放与调整
第七条 薪酬的发放
1、综合部具体负责全公司员工的薪酬发放以及对本办法执行情况的监督与指导工作,并向员工出具薪酬发放单据;
2、支付日:每月15日前发放上月(从上月1日起至上月月底止)基本薪资。如遇节假日或休息日则安排在最近工作日支付薪酬。
3、支付形式:由财务部汇入指定银行员工个人账户。
4、员工薪酬自服务之日起薪至退职之日止停薪,新任用及辞职员工当月工资均以其实际服务之日数乘以日工资。
5、所有新入职的员工试用期为3个月,按工资80%换算发放,特殊岗位另行规定。
第八条 薪酬的动态调整
1、员工薪酬实行动态管理,分为整体调整和个别调整。
2、整体调整:指公司根据国家政策和物价水平等宏观因素的变化,行业、地区竞争状况和企业发展战略的变化以及公司整体效益情况而进行的调整,包括薪酬水平调整和薪酬结构调整。
3、个别调整:指因员工试用转正、职务变动、绩效评估、奖惩等原因对员工工资级别进行的调整,分为不定期调整与定期调整。
4、各岗位员工工资级别调整由公司总经理办公会审批,审批通过的调整方案和各项薪酬发放方案由综合部执行。
第四章 附则
第九条 根据《劳动法》第四十七条的规定:公司在不违反国家劳动主管部门核定的工资最低标准的前提下,有权自主决定公司内部一般员工的工资关系和工资标准;有权决定一般员工调岗调薪及其奖惩制度。
第十条 公司实行每年12个月工资制。
第十一条 公司薪酬管理实行制度标准公开、个人收入保密原则。任何员工不可泄露个人收入和打听他人收入。
第十二条 本制度是公司人力资源管理制度的组成部分,由综合部起草并负责解释。
第十三条 本制度所未规定的事项,由综合部依照其他管理制度执行,需要时可及时编制新的补充办法。
第十四条 本制度从20**年7月1日起开始执行。
附表一:《员工工资列表》
湖南XX房地产开发有限公司
附表一:员工工资列表
工资标准(元/月)
级别/档次 1档 2档 3档 4档 5档
篇2:房地产营销管理办法
房地产营销管理办法
1.营销策划管理
营销策划是市场经济条件下的(物业)营销策略及计划,是物业营销成功的关键,是企业拓展市场、实现预期效益的重要手续。营销策划管理是地产部的重要工作内容。
A、营销策划工作由公司主管地产的副总经理直接主管,地产部具体负责,由分别负责市场调研、销售策划、地产估价工作的管理人员组成地产部营销策划队伍。
B、市场调研人员应结合专题调研,经常性地收集广州市土地批租、房地产开发与销售的市场信息,力求透彻了解广州市房地产市场动态、整体及区域发展规划,汇编有关房地产方面的政策法规,及时整理楼盘价格、市场走向等有商业价值的房地产信息,定期向主管副总经理、地产部经理,供营销策划时参考。
C、在项目开工后,负责地产估价的管理人员着手制定楼宇销售报告书,确定楼价系数方案,报请总经理、主管副总经理审批。
D、在预售前三个月委托并督促房地产管理部门认可的测绘所,进行可销售面积测算,办理商品房(车位)预售许可证。
E、销售报告书批准后,即制定销售价目表、付款方式、购房须知,编写合同文件及起草其它有关销售文件,报总经理、主管副总经理审批后实施。
F、选择和管理好广告公司,把项目的包装做好。地产部拟定合适的广告公司参加招标,通过评审,报总经理、主管副总经理批准后确定广告公司。地产部对广告公司关于项目的包装要严格把关,力求达到公司的项目的销售目标。
2.销售管理
楼宇销售是实现地产发展项目预期收益的最终环节。其管理的核心在于按既定的销售计划,采取一切行之有效的措施,最大限度、最快速度地推动楼宇销售工作的展开和完成。
A、楼宇销售职能由地产部具体履行,财务部负责做好楼款的结算工作,工程部、地盘及物业公司协助地产部及时解决客户提出的合理的工程改建、整修方面的要求。
B、销售方式。楼宇销售业务以公司售楼处直销为主,委托代理商为辅。
C、销售程序:
⑴咨询→⑵洽谈→⑶填写认购书→⑷收款→⑸签订契约→⑹催交楼款→⑺收楼→⑻办证
D、培训、考核与奖励
⑴定期组织销售人员学习政策法规和业务知识,全面了解和熟悉公司发展项目情况和现行政策法规。
⑵根据工作(来自:)业绩对销售人员及销售管理人员实施奖励,逐步建立一套既能体现按劳分配,又能促进公司楼盘销售的奖励机制。
⑶每半年进行一次销售人员业务知识培训,并进行应知应会考核,建立考核档案,作为年终奖励参考依据之一。
E、分工负责
⑴销售人员应认真对等每笔业务,及时掌握客户线索,跟踪老客户,不断挖掘新客户。对销售客户实行一人负责制,谁负责登记,谁负责跟踪,一跟到底。实行对客户从洽谈→签订认购书→签订预售契约→收款交楼,由一人负责服务,以方便与客户联系。
⑵指定专人负责楼宇销售统计工作,按时、准确填报各项销售统计资料,真实反映公司的经营业绩和存在的问题,为公司领导经营决策提供可靠依据。
⑶指定专人负责销售合同管理工作,做到合同填写清楚,签署程序合法化,并及时将合同整理归档,建立电脑客户资料系统。
F、常规要求
⑴对来访客户建立登记制度并进行跟踪服务。
⑵销售人员每周递交一份销售书面报告,及时反映销售情况。
⑶销售人员必须每天记录工作日志,对当日来电、来访客户情况建立登记制度,掌握原始资料。
3.销售人员守则
A、基本素质要求
⑴积极主动、尽职尽责、自觉奉献、忠于职守。
⑵销售人员必须以公司利益和声誉为第一生命,秉公办事,不得有任何损害公司利益的言行。
⑶销售人员应熟悉销售资料,掌握销售技巧,严格按照有关政策、法规办事。
⑷自觉遵守公司各项规章制度,在工作时间内不做任何私事。
⑸服从领导安排,做好本职工作,完成领导交办的各项工作。
B、基本操作要求
⑴对待客户要态度诚恳、以礼相待、热情大方,保持与客户的良好关系。
⑵接听客户电话要礼貌,逐步摸清客户需求心理,掌握交谈技巧,吸引对方前来现场洽谈。
⑶在与客户接触过程中,销售人员必须有整体观念、团结和睦、相互配合、沟通协作,不得争抢客户。
⑷售楼处应保持整洁、干净,备齐资料夹、计算器、签字笔等销售工具,每日工作结束后将桌面和环境收拾干净。
C、服装仪容要求
⑴销售人员必须仪表端庄、精神饱满。男士必须着衬衫、领带、西服;女士必须化淡妆,穿统一制服。
⑵挂牌上岗,微笑服务,诚恳亲切,以博得客户信赖。
⑶售楼处不得大声喧哗嬉闹,不得相互聊天、闲谈,不得擅自离岗。
D、禁止事项
⑴未经公司许可,严禁私自为已购客户转让楼盘。
⑵未经公司许可,严禁对外泄露公司客户任何资料,包括姓名、电话、地址、购买或拟购买之物业名称。
⑶严禁收受或索取客户或与公司业务有关的任何人士之打赏或利益。
⑷未经授权之事,不得擅自书面或口头答应客户要求。
⑸未经公司许可,不得私自接受他人委托代管、代租楼盘。
⑹不允许在工作时间内看报纸和打私人电话。
4.销售合同管理
A、指定专人负责楼宇销售合同管理工作。
B、销售合同管理人员职责范围:
⑴填写合同的基本要求:字迹清楚,用字、句规范,签署程序合法。
⑵办理销售合同的公证、房管局交易所的临鉴证、登记所登记;协同有关人员办理房产证领、取、发放事宜。
⑶配合财务部协助客户办理银行按揭,直至楼款拔付到我公司财务帐号为止。
⑷合同签定后,协同财务部做好楼款收取和催收工作。
C、销售合同的整理与归档
将销售合同、临时合约按合同编号登记,并将有关楼盘资料输入电脑进行管理。
篇3:房地产项目发展管理办法
房地产项目发展管理办法
地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点。地产项目定案之前,须在详细的调查和研究的基础上,做好周密的可行性分析,逐级报请公司领导审定,积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理,力争减少风险,取得较好收益。
1.1 地产投资管理
地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行。
A、地产发展项目的立项
⑴ 地产部或公司其他人员接触土地项目后,指定地产部专人与土地介绍人联系,查询项目的情况,并做初步调查,对所得信息归纳整理归档。
⑵ 对接触到的项目,根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算,向部门经理汇报后,进行部门内部分析讨论,把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批。
B、地产项目的投资论证
经公司总经理、主管地产副总经理审定后,地产部组织力量对有发展潜力的项目进行详细调查。调查内容如下:
⑴项目产权及有关法律文件(包括《建设用地规划许可证》、《建设用地通知书》、《红线图》、《征地许可证》、(来自:)《规划设计要点》、《国有土地出让金合同》、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料)。
⑵现场情况(现有土地使用情况、交接情况、拆迁量、拆迁合同、七通一平情况等)。
⑶项目周边情况(周边的环境、交通状况、市政配套现状及规划情况、区域发展远景等)。
⑷项目所在区域内的物业情况(包括用地面积、建筑面积、租/售价格、发展商、投资商、物业使用情况、建筑标准、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等)。
⑸项目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料。
⑹合营/转让单位资讯实力报告(财力、人力、经营操作等情况)及介绍人情况。
⑺合营/转让单位的期望要求。
C、地产投资项目的报批
在上述调查的基础上,由地产部牵头,财务部、工程部联合撰写项目可行性报告,逐级报送公司主管地产副总、总经理审批。
D、地产投资项目的签约
项目一经总经理批准后,由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合同有关事宜,同时委托公司法律顾问起草或修改土地出让/转让合同等有关法律文件,报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约。
E、项目正式签约后应建立完整的项目档案。
F、由地产部牵头,财务部、工程部协助拟定详细的发展计划,进入项目发展阶段。
1.2 征地管理
在做好项目投资决策的基础上,地产部指定专人负责办理项目的征地手续。征地程序如下:
A、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜。
B、办理《建设用地规划许可证》和《建设用地通知书》。
C、申请《规划设计要点》。
D、办理拆迁有关手续。
E、向区和市国土局办理用地结案手续。
F、向市房地局办理土地估价,签定《土地出让合同》。
G、向市房地局办理《建设用地批准书》。
1.3 项目实施前管理
项目实施前期阶段分为项目规划设计、项目报建两部分。
A、项目规划设计管理
规划设计是项目实施阶段的首要工作,建设工程技术是否先进,经济上是否合理,设计将起着决定性的作用,设计文件则是安排建设计划和组织施工的主要依据。
⑴设计单位的选定,一般通过招标来确定。
⑵项目规划设计的招标与评选:
①根据公司的发展计划,由地产部编写设计任务书及设计招标文件,报公司总经理和主管副总经理审批。
②地产部拟定合适的设计公司参加设计方案的招投标。
③召开设计方案的评审会,选中方案及设计单位,经公司总经理及主管副总经理审批。
⑶项目规划设计方案的确定
①地产部就入选方案征求各方面意见,指导设计公司修改方案,直至符合公司对该项目的发展设想,并通过政府有关部门的审批。
②督促设计单位按发展计划完成扩初方案及施工图设计,直至获得政府规划部门及其它专业部门的批准。
③地产部经理需全面了解项目特性、规划局批复的设计要点,分别在方案设计、扩初设计、施工图设计三个阶段,召集有关部门及专家对图纸进行详细会审,会审纪要报总经理和主管副总。
④按照发展计划,对设计进行必要的修改,重大修改须经主管副总及总经理审批,所有修改通知单需由修改人、审核人联名签署。
⑤上述方案设计、初步设计、施工图设计阶段的设计深度均应按建设部颁布的《建筑工程设计文件编制的深度规定》执行,并严格遵守国家有关设计规范及《广州市城市规划条例》与《广州市城市规划条例实施细则》等有关文件。
⑷ 内外装修与设备选型
根据公司制定的项目发展计划,从使用功能及建筑美观的角度,参与内外装饰材料及有关设备的选择。
①装修标准的制定。地产部编制的项目装修标准应报公司总经理及主管副总批准。
②装修材料及设备配置的选用。在保证质量与装修效果的前提下,首先考虑选用国产与合资产品,不能满足要求时再选用进口产品,并做到货比三家,主要装饰材料的选用、变更必须报主管副总审定后方能生效。
⑸ 样板房的设计、施工管理
通过样板房的设计、施工的管理,为今后大面积的项目开展,提供必要的保证,减少不必要的浪费,应遵循下列准则:
① 地产部根据售楼的对象需求编制装修标准,报公司总经理及主管副总经理审批。
② 联系有实力的装修公司参加室内设计投标,在确定设计中标单位后,完成室内装修施工图设计。
③ 在样板房施工过程中进行全面跟踪。土建施工期间,样板房的施工管理由地盘负责,地产部确定所有的装修标准、(来自:)材料及颜色等。
④ 会同工程部对样板房的造价进行结算。
⑤ 样板房的验收应由工程部牵头,地产部、物资部、地盘参加,以上部门联合发出整改意见供地盘参考。
B、项目报建管理
在做好项目投资决策、规划设计的基础上,地产部指定专人负责办理项目报建手续。报建程序如下:
⑴向市、区计委办理投资计划任务书、项目的计划及转正手续,取得省、市委对拟建项目的批文。
⑵办理《建设用地规划许可证》。
⑶申请规划设计要点。
⑷送审总平面方案。
⑸送审四图一书(道路、管线、绿化、竖直图和规划说明书)。
⑹送审单体建筑设计方案。
⑺送审初步设计方案。
⑻各专业部门报建(包括市政、消防、人防、卫生防疫、交通、供电、供水、煤气、电话、电视、民航、文物等)。
⑼施工图报建。
⑽办理市政配套设施费、档案合同、报建费。
⑾办理《建设工程报建审核书》。
⑿办理《放线册》、《余泥排放证》。
⒀办理《建设工程规划许可证》。
1.4 市场调查管理
A、地产部应成立市场调研小组,多渠道、广泛地收集有关房地产市场信息,特别是广州市的。在科学统计基础上,准确分析广州市房地产市场行情、消费取向,建立地产信息数据库,为项目的可行性研究、发展策划、发展计划及销售策划提供信息支持。
B、市场调研的主要方式及内容
通过各种调研方式,对房地产市场进行日常调查,如土地的批租量、房地产市场中各类物业的存量、空置率等,并对已调查项目进行跟踪对比研究。
⑴收集大众传播媒介的各种房地产市场信息。调研小组每日翻阅《广州日报》、《羊城晚报》、《南方日报》、《南方都市报》等报刊、杂志以及其他大众传媒上的广告及地产专版,收集包括各楼盘的租赁信息、专题房地产评论、有关政策法规在内的房地产信息,以及对房地产市场有影响的各类统计数据。
⑵采用上门实地调查或参加展销会的形式。每周至少有一天外出收集广州市房地产市场的的第一手资料。积极参加房地产展销会,力求全面了解楼盘信息,包括楼宇的类型、位置、高度、面积、户型及比例、设备及装修标准、入伙时间、租售价格、付款方式、发展商/投资商、预售时间、租售情况等,并对该物业做出综合评价。
⑶对于特定的任务进行专题调查研究或针对某一物业进行专门的调查研究。
C、市场调研信息的处理
⑴对于接触过的每一个地块项目要做详细记录,并整理归档,建立广州市地价信息库。以此为基础,分析相邻地块的经济收益。
⑵对于收集到的资料、信息进行分类、汇总、分析、提炼、整理、归档,建立各类物业的信息库。在科学的统计基础上,分析房地产市场中各类物业的走势及消费者的市场取向。
⑶将所有的信息、资料进行整理,建立一套有效、便捷、灵活的电脑信息管理系统。