专业批发市场成功要素
从纯商业角度讲,中国的专业批发市场走过了上世纪80年代起步、90年代发展到21世纪初的升级换代三个时期,经过近20多年的稳步发展,现在已逐渐进入相对成熟的发展阶段。从房地产或商业地产角度讲,由开发商参与到专业批发市场的规划开发与经营管理还是近几年的事情,一切也才刚刚上路。细数全国中大型的专业批发市场,成功的不多,失败的不少。那么从拿地开始如何操作一个成功的专业批发市场项目?需要具备哪些基本的要素?面对这个问题,在这个商业地产市场中,开发商还是晚来者,需要补的功课还甚多。
一、市场基础
专业批发市场是商业地产中的一类目标产品,既然是一种产品,就需要有市场基础。以专业市场为目标产品的市场基础有两个:
一是立地条件。
从地产角度理解就是"商业选址"。商业的各业态都有自己的选址标准,一般是市场周边的人流状况、交通条件等,()有些业态也会选址在一些商业网点不足地区,看中的是未来的发展和人流潜力。但专业批发市场不同,它不再是市场的空白点,新的专业批发市场的生存和发展必须依赖原有市场在若干年的发展中所培养起的商圈氛围,从广州的白马服装商圈到东莞的虎门服装商圈,均是在原有的商圈氛围中慢慢扩张辐射和发展壮大的。离开这些成熟商圈去打造新的专业市场大多命运堪忧。
二是产业条件。
一般中小型专业批发市场对立地条件要求较高,对产业加工条件要求不高,但是随着专业批发市场这个业态的成熟,同样面临一个再发展的问题,一方面是规模不断扩大,另一方面是硬件不断升级。从虎门早期的富民批发市场,到今天的新兴的专业批发市场--广州天汇城服装交易中心,已不可同日而语。商圈内部扩张的同时,需要辐射的半径也就更大,但是随着资源和空间的受限,这个扩大总会遇到瓶颈。从外部环境和内部发展的需要,专业批发市场对产业加工、整合能力的要求也就越高。没有产业支撑和集群效应,或集中产业区距离市场较远时,信息成本、物流成本、时间成本的增加,都会给市场带来经营成本的增加。产业条件不足的市场或者商圈必然就会在竞争中落伍或者被淘汰出局。因此我们看到专业批发市场更多主要分布在经济相对发达,相关产业发展成熟的区域。
无锡新世界国际(纺织服装城)的生存和发展就很好地说明这一点,新世界国际已经构建起了一个集现货批发、订单批发、区域代理、连锁加盟、网上交易等多种交易模式于一体的国际纺织服装交易平台,成为一个集物流、电子商务、技术交流、人才交流、潮流发布、旅游等于一身的综合性产业服务基地。我们看到项目的发展基础是无锡及周边城市强大的产业集群效应,纺织服装产业是无锡的支柱产业和优势产业,无锡拥有纺织企业4000多家,其产量约占全国总量的1/5,无论是产业规模还是档次在全国都处在较为领先的地位。总建筑体量130万㎡的新世界国际正是依托长三角强大产业发展,由此缔造长三角2小时轻纺产业集群带,形成从生产到流通的最完整的产业链条。另外,义乌小商品批发市场的成功也有赖于浙江及周边温州、台州地区等小商品加工产业的快速发展。
二、政府支持
专业批发市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持。一方面专业批发市场的交易额较大,是政府税收的重要一块,近年来各地政府较为重视其发展。另一方面,专业批发市场在发展中需要政府在政策、交通、招商、配套等方面提供大力支持,这些支持是市场手段替代不了的。另外,专业批发市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响,产业政策的调整对专业批发市场的发展往往是致命的。新专业批发市场的开发与运作,如果没有当地政府支持,前景令人担心。
还是以新世界国际为例,政府与市场定位与后续发展成为一种互相促进、相辅相成的裙带关系。新世界国际在无锡市政府的大力支持下,选址打造当代全球首屈一指一站式采购的"布码头"。与此对应的是,市场能够解决的由市场解决,市场不能解决的由政府解决。无锡市计划3年内投资100亿元,将市区内50多家纺织企业全部转移到新世界国际旁边的工业园区,使其成为一座占地面积达6000亩的专业化纺织产业城,这意味着整整4平方公里的土地都将是纺织服装产业集散地。无锡还计划再斥200亿巨资,围绕红豆、华西等知名企业打造特色化纤基地等五大产品集群,从而迅速提升无锡纺织业在全球市场中的核心竞争力,也为新世界国际未来的发展创造了一个强大的产业资源平台。
三、物流条件
专业批发市场商品的流动性强、量大,对物流环节有着非常高的要求。现在新兴的市场都越来越重视物流在市场经营管理中起到的重要作用。
以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。广州白马服装商圈的发展如果没有周边广州火车站为依托,很难发展到今天。而新兴的天汇城服装批发城也正是看中了项目地处广州东站和地铁站的交通便利优势。
早期在城市中心发展起来的专业市场,随着城市车辆的增多和交通环境的恶化、物流成本在不断增加,迁址是很多在城市中心区专业批发市场面临的又一个难题。新开发的专业市场选址不宜选在城市中心区,更不宜选在物流交通条件不好的地方。
专业市场的发展离不开物流配送,怎么建立适合新型现代专业市场的物流?"第四方物流"是一个不错的选择。"第四方物流"定义为"一个供应链集成商,调集和管理组织自己以及具有互补性服务提供的资源、能力和技术,以提供一个综合的供应链解决方案"。"第四方物流"不仅控制和管理特定的物流服务,而且对整个物流过程提出方案,并通过电子商务将这个程序集成起来。"第四方物流"为客户带来的效益包括提高运作效率、降低营运成本、促进利润增长。
"第四方物流"同"第三方物流"相比,其服务的内容更多,覆盖的地区更广,对从事货运物流服务的公司要求更高,要求它们必须开拓新的服务领域,提供更多的增值服务。"第四方物流"最大的关键和优越性,在于为顾客提供最佳的增值服务,即迅速、高效、低成本和个性化服务;保证产品得以"更快、更好、更廉"地送到需求者手中。
四、功能规划
就专业批发市场来说,发展到一定程度,它必将从功能得到扩展,而不是从定位提高。
专业批发市场发展到今天,那种一个大棚子或简易加盖子的商业市场时期已经过去。升级的专业批发市场对软硬件如停车、电梯、空调、防火、人流动线、人货分流等指标要求也越来越高,这些在建筑产品的规划设计时必须充分考虑到。
现在新兴的专业批发市场的建筑设计做得非常先进,漂亮,但舒适、人性化的购物环境的建造还做得不够。随着人们消费理念的日趋成熟和以人为本的观念的深入,市场更应注重提升舒适、人性化的交易购物环境,增加更多体验式的市场元素,打造市场的人文形象特色和品牌。专业批发市场将不再是脏乱差的商品中转交易站,而是集商品流转、娱乐休闲,批零一体化的购物天堂。合适的市场空间、合理的市场标识系统等人性化设计将是未来专业市场硬件设施发展的趋势。
在市场功能方面,现在的很多专业批发市场只是作为一个交易实体的简单平台,功能最大限度体现在交易的便利方面,而其他功能一直无从突破。除了交易平台,专业批发市场还应该建立物流中心、人才专业中心、体验休闲中心、餐饮酒店服务中心等。另外,为适应商业国际化、信息化发展趋势要求,专业批发市场的电子商务中心、时尚品牌中心等功能配套也是必不可少的。
五、经营管理
进入商业运作阶段,专业批发市场最重要的能力是经营管理能力。统一的经营和良好的管理是成功打造专业批发市场,并可持续经营发展的必要条件之一。
专业批发市场更需要专业化的运作,首先需要专业化的开发。专业化开发体现在三个阶段:第一阶段是项目定位之初的专业化调查研究。专业化研究要走出地产圈里的人在地产圈里研究商业的误区,在拿地之前就要完成市场调查研究并有了清晰准确的定位;第二阶段是规划设计。这个阶段一方面要根据市场变化修正定位,一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品;第三阶段是研究销售对后期经营管理的影响,当然最好是只租不售。这三个阶段要强调的是,开发商一定要走出自己的地产圈子,请真正有商业经验的专家人士或机构支持。走完这三个阶段,也只是在整个项目运作中完成了一半,剩下的一半就是市场的商业销售招商和经营管理阶段。
市场的经营管理务必聘用一些知名的专业机构和专业人才。开发商再想自己把这后面的事情做起来就涉及跨行业发展,多半会失败。专业市场对商业招商和经营管理的要求非常高,即使前面四项因素解决得好,市场也不一定就能长期经营。管理不行,经营不旺场,租金上不去,此时就算进行业态调整,租金下调,商家来了照样走人。所以说市场的经营管理好坏直接关系到开发商、投资业主、经营者和采购者的利益。
当然重要的是建立一个专业的经营管理团队,专业批发市场的经营成功需要一个专业化的队伍。有了专业化的队伍,更重要的是进行专业化的经营,专业化经营是专业批发市场今后是否具备竞争力的重要体现。为商户提供个性化、专业化服务,加强品牌孵化功能和渠道营销功能,营造市场的经营推广服务特色。以专业的市场管理和专业化的市场营销服务打动商家,提升市场的品牌号召力和竞争力。专业化经营主要体现在经营管理理念的转变和对经营管理细节的重视,经营理念的转变主要是指转变从前管理者思路,真正站在经营者的角度经营市场,将商家看作是自己的客户,尊重他们的利益,在合理的范围内为商户提供全程服务,做到有效沟通,不断提高服务效率和服务态度,维护好商户关系。同时在做足功课的情况下更要注重细节,细节是决定市场发展前景的重要因素,订房、订餐、订票、市场保安、清洁和导视系统等一个个细节都影响市场在经营者、采购者心目中的印象,从而促进市场品牌的建立与提升。一个专业批发市场,只有商家满意,采购商满意,才会有市场的持续健康发展。
一个成功的专业批发市场是多种因素共同作用的结果。其实专业批发市场运作涉及因素和问题远不止这五个,但这五个因素是最重要的。
篇2:海鲜批发市场产品定位
海鲜批发市场产品定位
『产品定位篇』
本篇由社会价值定位、文化价值定位、产品功能定位组成,为实现项目企业的效益最大化,其中建筑布局定位中建议改变原产品设计,敬请决策层高度重视。
一、社会价值定位
本项目的开发,将旅游、海洋文化与地产项目紧密结合,引领了东营市的特色消费新观念。在景观上,注重造景提升建筑品质;在建筑上,着力体现海洋文化,建设一处极具海港特色的建筑丰碑,同时吹响鑫奥特品牌在东营地产业的冲锋号角,让"建筑铭刻历史、让建筑改变生活"。鑫奥特公司将把广利渔港海鲜批发市场项目写入东营建筑的历史,成为鑫奥特产业最大的广告牌。
二、文化价值定位
东营是一个缺少文化底蕴的城市,东营的建筑也同样缺少文化内涵,建筑没有内涵就如同人缺少灵魂。东营是沿海城市,但海洋文化和渔文化并不突出,我们在项目策划中重点突出海洋文化、渔文化,以极少的投资为项目穿上蔚蓝文化的外衣,(来自:)从而创造出不可预估的商业价值。住渔村、观海港景色、吃海鲜,闻览渔家风俗。来到渔码头,你可以去参观专门打造铁锚、船舵的作坊,可以去看一看渔文化博物馆里千奇百怪海洋生物标本,可以到腌制作坊里尝试制作糟鱼和酿酒,甚至你还可以从渔人码头随渔船出海打渔,并亲手烹饪捕回的海鲜……
三、产品功能定位
产品的设计涉及项目的利润,在符合政府规划的前提下,应尽量优化产品的布局,最大程度促进投入资金增值和资金周转速度的加快,如设计方案已呈报,应采用公关方法调整。
(一)主路入口景观---赶海大道
在南二路与港口路交叉口建有一个具有艺术感的渔港大门,请书法名家题字"XX项目名"。沿路向南路边绿化带中摆有若干渔文化景观小品,如海神雕塑、渔人雕塑等,命名为"赶海大道",总长度为450米左右。作为项目标志性引导,可配合政府公建配套操作。
(二)入口广场景区---"渔港船歌"
赶海大道向南200米左右,即本项目沿街商品房部分和整个项目的入口,建议在此设置小型广场---"渔港之歌"。作为"造景升值"的重要部分,在建筑成本适当的范围内精心打造。项目主入口做为中心广场,主景为"渔港船歌"大型雕塑,雕塑着力表现渔民们在晨雾中推船出海的场景,成为广场标志;围绕"渔港船歌"雕塑设有绿地、雾喷、花坛、木栈道等景观小品;沿赶海大道两侧商铺前退线50米宽绿化带可做为中心广场的辅助广场,按北斗七星方位布局成七个小型广场, 安放北斗七星激光地灯与北极星激光地灯,以散置卵石铺设广场小路,设激光地灯、旱喷、地灯道、花坛等景观小品。北斗七星广场用现代造景手法夸张地表现渔民们出海打鱼时靠北斗七星位导航的场景。
(三)海鲜餐饮街区开发---"渔舟唱晚"
"渔舟唱晚"为港口休闲与餐饮集中的景区,是整个项目中的亮点。东营虽然是滨海城市,但多数市民尚未领略到滨海风情,将此部分开发并启动物美价廉的海鲜美食、特色小吃、休闲娱乐的专业街区,不但可以满足商品房的商业空间,也填补了东营的市场空白,更能带动已经成型的冷藏厂开发和后期大型批发市场的销售开发工作。 建议调整规划,在沿街部分增加"背靠、天井"式商铺,增大开发面积,商铺的开发应注重建筑自身的品质与功能性,以落地窗,烟道,商住两用等功能增加销售卖点;建议商铺开发为双层,涵盖海鲜湖鲜美食、渔文化民俗、海洋生物展览、渔港特色纪念品、水手酒吧等旅游相关内容;单位面积不宜过大,以便业主随意分割,基本户型设计为:A型,建筑面积150平方米和B型100平方米左右两种,C户型50米,进深均10米左右。
(四)大型海鲜批发市场----"渔家卖场"
建筑于项目的中心位置,总规划面积六万平方米,是项目开发的核心区,由于启动批发市场不确定因素较多,建议分步开发,前期开发控制在三万平方米以内,二期作为储备项目。产品布局不但要考虑市场的形成,更要考虑便于项目的销售,尽量采取"产权"式销售,便于资金的回笼。有两种设计方案:一种建设"单体结构市场",降低业主入住门槛,以改变渔民 "路边店" 传统经营模式。该方案受益期长,但投资回报慢。另一种是不违被政府总体规划原则下,设计分体街区式市场。建议结合国内大型渔业批发市场经验,聘请规划设计专家调整。
(五)三星级宾馆----"鑫奥特海洋渡假村"
纵观整个东营酒店服务业,全部集中在城市中心地带,渡假会议作为一种会议形态,将在未来被消费者所接受。本项目填补了此种业态的空白。酒店是建立在港口整体规基础上,面向旅游人群、批发经营业主,为其提供餐饮、娱乐、住宿、会议等服务,建议规划缩小规模,还可结合旅游资源的开发,辟出部分面积建设"渔船展览馆",向国家旅游局申请定点,收藏各种渔具与渔船模型,再现渔港、渔船的发展历史,或者在条件成熟的情况下开发以旅游渡假为主"产权式"酒店,对外销售或合作经营。
(六)小型公寓---"渔人之家"
项目规则中的住宅部分,总建筑面积10080平方米,由于地理位置所限,本地人口稀少,建议户型面积在六十--八十平方米/套,总体销售价格不超过十万元左右;可做为广利港渔民的经济适用房开发;可用来出租为度假或者外来人口的临时公寓;居住小区应注重渔村景观设计;考虑渔民渔需用品仓储的实际情况,可视开发情况,增建仓储室,减少车库。