商业广场功能定位动线构想
一、功能定位
(一)概述
功能的定位是业态定位的指导纲领,广场内部适宜集合哪些功能,各功能的比例如何,怎样使购物中心的长期效益最大化?新天地商业广场体量相对较大,准确的功能定位比业态定位更需要认真研究和谨慎决策。我们在进行功能定位时需要考虑以下因素:
1、注意规划餐饮(即时性消费)、休闲娱乐(体验性消费)功能。餐饮、休闲、娱乐能大大增加顾客的停留时间、单次平均消费额、以及顾客的重游率,餐饮、休闲、娱乐主导的购物具有更强的竞争力,再通过合理安排广场的动线,可以大大提高广场的人气和超市、商铺的业绩,营造一个良好的商业氛围。
2、按顾客对象进行楼层功能布局,让体验式消费照样在各种零售业态中完成,同时,休闲、娱乐、餐饮中也开始加入零售的元素,可能使一些业态变得越来越叠合在一起。
3、让商业广场的环境娱乐、即兴娱乐、活动组织,各种展示、演出、聚集会等功能成为氛围营造的点睛之笔。
4、功能安排应与后续配套开发部分形成功能对接和互补。功能定位之后,需要的只是结合档次的定位、主题的定位等考虑具体的业态组合。
5、再根据消费者消费习惯的一致性进行功能细分,如一级功能、二级功能等。
6、注意功能之间必须互补。各功能之间应该在满足消费者多样化需求方面形成互补性,而不是替代性,这样可增强广场的吸引力,。
7、注意营业时间分析。不同功能的经营场所的营业时间是不相同的,通过营业时间、功能差异等因素,将不同的功能组合在一起,形成功能分区,可以避免营业时间不同而形成的相互干扰。
8、注意人流聚集性。广场应该具备聚合人流、组合聚合人流、分享人流的功能,或者至少具备前两种类型中的一种。
9、广场处在各种商业地产项目扎堆重叠的灵峰山商圈,并暂时表现为边缘化,又与其他项目是竞争的关系,因而必须考虑错位经营。
10、随时根据外部环境的变化修正规划。在功能定位之后,必须结合外界因素对功能进行调整,比如配套开发物业的情况、竞争对手的情况等。
(二)广场功能的定位方案
新天地商业广场的基础功能是购物,主要功能是餐饮、娱乐、休闲、健身、公关、商务,辅助功能是活动、聚会、小集会、演出、展示。
1、基础功能的实现已经有以联华超市为主力、ITAT为辅助、各种零售商铺为补充的业种组合。
2、主要功能中:
餐饮功能已经有主力店金龙寨(特色中餐)在经营,麦肯基(西餐)为辅助,再引进一些小型的特色餐饮(如湘菜、川菜、东北菜等)进行补充。同时,快捷速食类型的风味特色小吃还能细化功能,如冷饮、刨冰、冰花、凉茶、烫食等。
娱乐休闲健身商务的主要依靠SPA、浴足、推拿、球馆、溜冰场、影院、健身、网吧、茶馆、酒吧、咖啡店、书报杂志、打字复印、传真邮件等业种来实现。目前,除了水姑娘外,这一功能的主力店、辅助店、补充店、外延店都是空缺。
3、辅助功能是基于广场整洁、高雅、时尚、便捷、安全、轻松的环境,通过我们的策划、引导、支持来实现的。
二、原有业态和业种的调整
(一)、联华问题的解决方案
联华超市很快将遭到泰兴和华联的前后夹击,以联华目前的表现,将很难应付这样的局面。如果对联华的股东们已经不抱希望,那就只有换血。换血的方式有几种:一是引进新的投资者,二是引进新的团队,三是组建自己的团队。新的团队需要联华现在的投资者的认可,有难度,而且也未必就能胜过联华现在的团队,自己组建团队完全是远水救近火。而新的投资者势必提出苛刻的条件,外来的会不会再次水土不服?
可否大胆地设想一下由泰兴来接收联华,作为最后一步棋?把一家对本土商业文化非常熟悉并已经成功运作起来的本地超市做成绝对大的规模,以此打压华联的生存空间,是否可行?从分店布局上看,泰兴完全有必要掌握远东国际城商圈范围内的客户资源。必须注意,华联传说是正规的北京团队在筹备,其栖身的香港城目前在区位和地段上有暂时的优势,我们不能让华联把这种优势强化和固化。
(二)ITAT和水姑娘的触动
ITAT是的模式成功的,应当已经拥有一批客户,有长期发展的动力。但只能吸引一些消费水平一般的年轻群体,且人流的吸引作用不大,说明我们没有高端消费群体需要的业种和业态。贺州的高端消费群体大且消费能力强,但相当部分人的服饰消费是在南宁、桂林、广州实现的,主要是本地没有货真价实的高端品牌吸引他们,而这些人的消费习惯是停车、步入、选购、走人,或者干脆电话订送,但这样的店绝对能吸引对高端生活向往的消费者,令这个人群三天两头想跑新天地过眼球瘾,如果再布局一些二线强势品牌,就能产生眼球经济:买不了第一的我买第二的。
水姑娘作为一种休闲、公关、快餐功能业种,因雅致而诱人,因时尚而的活人,因特色而如娱人,但却遇到生存的压力,这需要我们做怎么样的配套为她隆压呢?比如,我们是不是也可以出广场的商讯,是不是可以组织多商家联合的推广,是不是可以在重要位置为她们做广告性的指示,是不是可以有责任在口袋装上水姑娘的卡片,见缝插针进行推介?
(三)广场和闲场地的利用方案
空闲场地的利用必须体现出功能的要求。就季节来说,夏日临近,市民走出家门游玩、乘凉的数量将增加,室外停留的时间也将延长,我们广场的环境和合理分布的座椅能满足部分需要,再布置一些临时可移动的冷饮、奶茶、卤味、油茶、水果等摊点,将对吸引更多的不同层次的人群。摊位必须统一安排,商铺由公司统一设计,要求造型别致美观时尚、色彩鲜艳、与广场的基色能互相烘托,体积不能太大。可考虑优先租给在广场内已经租有固定商铺的商家。
还要有计划地在广场组织策划种类展出、演出、展示活动,比较有意义的形式有时装模特秀、发型设计秀、化妆秀、美甲秀等,以配合我们的漂亮女人街的概念。
建议布置少量即兴娱乐设施,让娱乐和观看的人得到体验。即兴娱乐活动占用空间不大,参与性强,可以很好的聚集人气,塑造氛围。
借鉴灵峰广场的群众娱乐形式,能否免费引进少儿国标舞这样的高雅艺术在广场开展练习和培训?
(四)商铺租用的解决方案
商铺由于不是自主产权,在租金政策上受到业主的钳制,解决的难度比较大。但大的方向还是通过优惠的租金政策,先培育市场。在有选择和侧重的前提下,应当对餐饮、娱乐、休闲、一二线品牌服饰等有利于广场功能实现的业态进行扶持。可先与业主沟通,根据与业主达成的一致另行制定租金政策实施。
三、动线改进设想
(一)广场内的动线需改善
目前广场的注入人群主要来自在个方向,一是来自远东市场,群体构成以家庭主妇居多,二是来自灵峰南路,群体构成是想逛超市和商铺的人群,三是从正入口进入的人群。不论从哪个方向进入广场,在广场内的主要通道结点、转角处和交汇处,都没有进行功能引导如进入超市的标志。不是很熟悉广场内部功能区划的人,不会一进入广场就能感觉到超市的入口。一家主力店的入口是这样,其他功能区就不用说了。因此,广场内部的空间,包括广告位的规划相当重要,应当做专题的规划。
1、统一专题规划设计广场内空间
广场内的导示牌、店招、地面铺装、景观小品、颜色、照明等等,都会对人流起到引导作用。因此,广场广告位等的整体规划不显得相当重要,且广告位规划不能只考虑短期和部门利益。广告位不但能引导人流,还能对广场的商业氛围起烘托强化作用。
2、重新审视超市的出入口和楼层安排
购物功能的主力店联华从同一个口进出,对文华苑的两个楼层的人流流向没有形成整体引导。人们买了生鲜就跑了,不会经过一楼再看看。设想一下,如果联华的主入口设在文华苑西,生鲜放在入口区域,收银设在现在的入口文华南,人们买了生鲜之后,就有两个选择,一是从现在流向文华南,然后进入广场,二是顺着电梯上了二楼,再从文华南下电梯进入广场。
(二)广场的外部动线改进
1、建议在重要路口设置引导标识
沿建鞍路自北向南的方向,所经过的建设路、向阳路、鞍山路、沿江中几个路口,只有一个远东市场的引导标识,没有关于商业广场的标识。沿鞍山路自东向西走,经过平安路、建鞍路、灵峰路三个临近的路口,也没有广场的标识。沿灵峰南路自北向南走,所经过的八达路、建设路、向阳路三个主要路口,没有关于商业广场引导标识,走到向阳路口时,如果靠右行,才能看到联华超市的楼顶大字。如果自南向北走,远东项目南区原来下岗街的旧商铺完全遮挡了右行车辆和行人的视线,看不到任何关于广场的指引。即便走到了文华苑内街入口,因为国贸大厦未完成,也感觉不到到了一个商业广场应该有的气氛。文华苑南入口没有显示出内有着名的联华超市。同样的,不论是驾车还是步行,也不论是从什么方向过沿江路,在经过南区的时候,那些开街的灯杆广告太小根本不会引起车流的注意,行人也要特别留意才能感觉到广告的存在。
2、强化正入口的环境气氛
从向阳路方向看广场的正入口,首座天桥上“新天地商业广场”大字并不醒目。而这段路,是引导向阳路人流进入广场的黄金路段,应该在向阳路,就能感觉到广场的商业气息,才能使广场有吸聚人流的作用。正入口灯光效果的改善,也可以增加环境的趣味性和欣赏性,加强体验感,对人流起到引导作用。
3、尽快让远东成为市交通网络的一个重要结点
沿江路,鞍山路、建鞍路、灵峰路都不是交通干线,且都是小车车流(私家车、出租车、三轮车,没有载客量大的公交车),在南区没有完成之前需要想办法改善交通环境。
如果鹅塘到黄田的公交车在桥头转入贺江花园沿江东下,再从文华苑西大门右入鞍山路至龙山路,从龙山路自南向北进入八达路再到黄田,不但可以解决远东目前没有公交车站点的现状,为我们直接带来黄田、鹅塘以及沿途的人群,还可以惠及贺江花园沿线、鞍山路沿线的,龙山路沿线的市民出行。
国贸路对目前远东的项目有很大的意义,如能从使整个北区形成顺时车流动线,对广场的环境将是极大的改善。
因恒和苑施工,那一段的鞍山路是远东吸引来自市政府车流的一个瓶颈,来自市政府方向到金龙寨或东濠的官车不能很愉快地从鞍山路看看我们新天地广场正入口再去消费。沿江路还不能和二桥连接的影响也都比较直接。
上述现象说明,远东目前还没能成为整个交通网络中的一个结点。
篇2:百货店和购物中心定位
百货店和购物中心定位
零售定位是指零售商为获取最佳经济效益,根据自身所处的外部环境和内部经营管理要素,确定目标市场及使目标市场认知并接受其特色及形象的市场运作过程。在商业竞争日趋激烈的今天,零售商的定位策略直接影响甚至决定着其经营的兴衰成败。
百货店的定位
百货店是综合性零售业态,应当从服务人群的细分化,来体现其个性定位。根据现代都市生活方式的要求,百货店结合自身条件,可选择以下几种定位:
(一)奢华型定位
即以高端人群为目标的定位。虽然,我国的高端人群人数有限,但购买力可观,同时,有众多向往高端生活的人群,这些人的收入有限,却愿意购买超过其经济能力的商品,以抬升自己的地位。
定位奢华型百货店需具备一定条件:
1.有组合高端品牌的能力
高端品牌的入驻是奢华型百货店成功的基础,但高端品牌入驻往往有严格的筛选程序,要考察当地的消费能力、百货店在当地市场的地位、设施硬件条件等多项因素,不是所有企业都能被高端品牌所接受的。
2.有提供高端服务的能力
高端人群数量少,但品牌忠诚度高,对服务的要求也较高,需要提供个性化、贵宾式服务,这不仅要求企业建立完善的客户关系和客户价值管理信息系统,而且要求企业能够开发高水平的增值服务项目,并有高素质的服务人员。
3.有高标准的硬件设施
高端人群购物重视环境的宽松与舒适,同时建筑的标准与风格也是品质与品位的体现。高标准的硬件设施还包括便捷、充足的停车设施。
4.所处地域有一定规模的高收入阶层
评价一个地区高收入阶层的规模,除了要考虑GDP水平,还要考察基尼系数(在全部居民收入中用于不平均分配的百分比),基尼系数高的地区,高收入人群的规模也相应较大。同时,流动人群的规模也应当考虑在内。
5.竞争条件宽松
如果本地已有成功的奢华型零售设施,而高端购买力规模又有限,需慎重选择是否进入。
(二)时尚型定位
即以引领潮流和时尚为诉求点的定位。定位时尚型百货店需重点做好以下几点:
1.引进时尚品牌
引进一线时尚品牌吸引消费者认同,引进个性品牌形成特色,引进畅销品牌形成销售热点,创造自有品牌形成利润倍增。
2.营造卖场氛围
时尚购物往往感性重于理性,因此应当通过灯光、动线的设计,背景音乐的烘托营造繁华、时尚的氛围,使消费者获得体验时尚生活方式的乐趣。
3.促销组合创新
时尚消费者往往把购物作为一种生活方式,充分运用多种促销组合策略,并不断推陈出新,使消费者发现需求,唤醒消费者的购物欲望。
(三)生活型定位
即以主流生活需求满足为定位的百货店。这种定位面向的是最广大的主流消费群体,这类消费群体一般收入水平中等,消费精打细算,理胜较强,不易被花样繁多的促销所诱导,对所信任的零售商忠诚度高。
定位生活型百货店,应重点做好以下几点:
1.目标家庭化
生活型百货店的目标消费者通常全家购物,或承担为全家购物的任务,因此希望在百货店中找到各年龄层、各种身份所需的商品,尤其是各种体型的服装服饰,这一点与以年轻人为主体的时尚型百货店截然不同。
2.商品实用化
这类消费者重视商品质量、实用价值,这一点,既不同于奢华型百货店消费者重视档次、身份象征,也不同于时尚型百货店消费者重视设计和潮流的特点。
3.品牌主流化
正是由于这类消费者重视商品质量、实用价值,因此选择商品品牌时,优先考虑其质量、口碑,通常会选择口碑较好,或曾经购买过的品牌。因此一些大众主流化的品牌较受欢迎。另一方面,推出一些质量可靠的自有品牌商品,以百货店自身的品牌信誉为其提供担保,也是一种选择。
4.价格平实化
由于目标消费者不喜欢被花哨的促销所诱导,希望货真价实和明码实价,因此在价格策略上应当走平实化的线路,以取得消费者的信任。
购物中心的定位
购物中心是情况最为复杂的业态,各类购物中心千差万别,定位模式多种多样,比较主要的购物中心定位可归纳为休闲娱乐型、主题购物型、生活邻里型3种。
(一)休闲娱乐型定位
随着生活品质的提高,现代人越来越重视休闲,许多人把在大型购物中心逛街作为一种生活方式。基于这种需求,全球大量的被称为Shopping Mall的大型购物中心被兴建,这类购物中心虽名为"购物中心",但其传统的购物设施所占比重正趋于下降,而休闲娱乐设施所占比重日趋上升。
休闲娱乐型购物中心一般有以下特征:
1.休闲娱乐比重高
与现代人注重休闲的生活模式相适应,近年世界新建和改造的大型购物中心中休闲娱乐类设施一般占到总量的60%以上,休闲娱乐已成大型购物中心的主导定位模式。
2.一般规模较大
要提供购物、餐饮、休闲、娱乐的一站式解决方案,必须有足够的规模,现代大型购物中心的规模一般在20万平方米以上。
3.选址通常远离大都市中心区
由于都市土地成本较高,大型购物中心通常选址在郊外。同时,在郊外逛大型购物中心也是现代都市人渴望回归自然、回归田园生活方式的要求。
4.拥有非常庞大的停车场
大型购物中心规模庞大,需要大量的人流支撑,而地处郊外,必然要有足够的停车设施,因此现代大型购物中心都拥有非常庞大的停车场。
(二)主题购物型定位
以购物为中心的主题购物型定位是多数购物中心的模式。
主题购物型定位的购物中心又可细分为以下几种类型:
1.都市综合购物型
设在都市中心区,由众多中小店铺组成,有的还有1至2家较大的百货店、超级市场,经营多元化。
2.郊外大盒子中心型
在城乡结合部,由众多以大盒子形态出现的大型综合超市、名品折扣中心、大型专业店构成。
3.专业中心型
由经营同一品类商品的各种店铺集合而成,常见的有:家居购物中心、玩具购物中心等。
(三)生活邻里型定位
生活邻里型购物中心一般是设在社区的商业中心,其不仅仅是社区的商业中心,同时也是社区居民的生活中心、休闲中心和交往中心。随着现代人生活水平的提升,对生活品质的要求也将逐渐升级,会越来越重视社区生活的便利、安全、环境,越来越重视健康、家庭、人际沟通。因此需要便利的设施、便利的服务、安全的商品、安全的环境,生活邻里型购物中心不仅仅需要购物,还需要满足家庭休闲、社区交往的需要。
生活邻里型购物中心应当是现代都市生活方式的载体,除了以一站式满足社区居民生活消费的功能为核心,还应补以满足现代生活方式的各类商业、餐饮、健身、娱乐、休闲设施以及门类众多、配套较齐全的生活服务设施。社区服务中心、派出所等政务机构也设在这里。这种多中心合一的形态既有利于城市空间利用效率的提高,还将有限的社区购买力集中起来,给所驻商家带来强大的人气。
篇3:汽车用品商城项目定位方案
汽车用品商城项目定位方案
项目整体定位
1、商业整体定位
城市商业要道并辐射深圳市的汽车专业用品商城
2、商业理念定位
深圳市首个开放式、国际名品汽车用品主题商城
3、商业宣传定位
天上的街市,名车的故事
物流的要道,名车的天堂……
项目经营主题定位
1、影响商业经营主题的因素
针对本项目的经营主题定位论述主要从几个方面进行分析:
(1)经营规模
特别建议:为达到主题商城的规模效应,建议将与其并行的另一栋裙楼同时拿下,同时将二栋的二楼用天桥连接,进而统一规划、统一销售。
本商业裙楼建筑面积共4000多平方米,相对于笋岗一些大型商业来说,规模偏小,如:香江家具城、香江装饰广场建筑面积均达到3万平米左右。
(2)竞争比较及市场潜力方面
本文前面对笋岗商业物业分析中全面描述了笋岗各商业类型和业态现状,从中我们可以发现笋岗商业类型的特点:
① 笋岗片区、笋岗物流园区借助物流的优势,市场空白点被大量填补。
② 中高档汽车用品商业形态目前在笋岗片区、笋岗物流园区甚至整个深圳市都是处于稀缺状态。而随着私家车主的增多,汽车用品市场需求将越来越大。笋岗仓库区自功能改造以来,片区内已集中了N家汽车销售、汽车维修等汽车企业群体。
目前笋岗片区、笋岗物流园区中低档商业竞争明显加剧,随着笋岗片区、笋岗物流园区原来所依托的铁路北站的货运编组功能将被特区外的平湖大型编组站所取代,仓储功能也将向东、西两翼港口和平湖大型仓储区转移。
另一方面,随着笋岗片区、笋岗物流园区及园岭片区等地中高档住宅带的兴起,预计未来2年内笋岗片区、笋岗物流园区的消费层次将会有力的推动笋岗片区、笋岗物流园区中高档商业物业的发展。
(3)交通位置方面
本项目商业在交通位置上有相对明显的优势,主要体现在:
① 贴近笋岗路,便利罗湖、福田客户的往来;
② 规划中的宝岗路装饰连接了车流量大的笋岗东路与泥岗路;
③ 笋岗片区、笋岗物流园区的改造将带来大量的居住群体,从而使本片区形成鼎盛的人气。
从地理位置上来说,本商业有比较广泛的辐射范围,可以拓宽相应的客户来源,而不仅仅作为区域性商业。
(4)周边商业业态、种类
目前项目周边商业主要是以装饰材料、家居用品、办公用品、文具批发、旧货买卖为主的香江装饰广场、香江家具城、香江办公家具城、笋岗玩具批发市场、百全隆旧货市场等中大型商场;以汽车交易为主的万骏国际汽车交易市场、华南汽车展示交易中心等。
商业种类以装饰材料、家居用品、办公用品、旧货买卖为主,并含有极少量汽车专业用品等。
商业经营定位
综合考虑上述因素后,本项目定位为:
(1)消费群体定位
以高收入并有良好教育背景、文化品位的中青年家庭高档消费及各类型企事业单位为主。
(2)消费性质定位
以满足企业、个人与家庭便利化的汽车专业用品需求为主。
(3)消费群体区域
以罗湖为消费主要集中区,辐射福田、南山及香港等地。
(4)经营商品定位
经营商品定位要点:主要考虑与周边商业环境的融合,有效利用周边大区域商业环境的人流,并在商城品质上做出差别,成为笋岗片区、笋岗物流园区核心商业,并反过来带动整个区域商业档次和品质。
经营商品主题定位:汽车专业用品商城
一楼:
汽车外饰品:地胶、车毯、布套、座垫、车灯、牌照架、晴雨档、车罩、天线、挡泥板、静电带、旗杆灯、后车厢网兜、反光门贴、天窗、行李网、皮套
车型改装:尾翼、行李架、防撞条、排气管套、汽车大包围、汽车保险缸
轮胎、轮毂类:轮眉、轮胎、铝合金轮毂、轮胎装饰罩、轮锁
电瓶类
二楼:
影音通讯类:CD音响、音像设备、扬声器、车载免提系统、功放器
汽车内饰品类:排档锁、指南针、方向盘套、遮阳用品、香水、防曝膜、窗帘、排档头、仪表板、脚踏盖、多功能机架、CD盒、车用扶手箱、方向力把、后视镜、蜡拖、时钟、温度计、名片盒、香片、挂件、钥匙链
汽车养护用品:内饰清洗/保护剂、外饰清洗/保护剂、轮胎清洗/保护剂、风挡玻璃清洗剂、抛光/研磨剂、引擎清洗剂、除锈/防冻液、聚酯镀膜(蜡)系列
电器用品类:防盗系统、中控门锁、电动门窗、倒车雷达、车用剃须刀、负离子发生器、插头、车用冰箱
油品:美孚、东风专用油
上述商业品牌注重良好的社会形象性,进驻时进行商业品牌审查,确保知名品牌商城的整体名贵性。
经营模式定位
综合上述,我们认为本项目商业要做到"汽车专业用品商城",必须控制汽车用品类型和品牌,加强整体包装和商城宣传,成为知名品牌首选之地,使众多商家以进入本区为荣,使品牌汽车专业用品和品牌商城相映衬,主要经营模式建议:
1、连锁经营
主要针对国内着名商品品牌,以商家成熟的经营方式和强烈的品牌感染力聚集本商业的气氛。
2、特许经营
主要是引进国外着名商品品牌,实现深圳区特许经营专卖,从而吸引深圳其他区域客户群体消费。并对提升本商业的品牌和知名度有极好的帮助作用。
经营管理模式定位
聘请专门的商业经营管理机构。
商业的管理机构是商业运作的核心。本商业所开创的经营模式和商品档次是深圳商业所少有的,加之本项目依靠笋岗片区、笋岗物流园区两大汽车交易市场,可在短时间内形成汽车专业用品商城的主题和浓郁的商业氛围,因此,建议聘请专门的商业经营管理机构。
商业物业销售目标客户定位
1、从区域、历史角度分:
罗湖区的原住居民为主及部分罗湖区、福田区原住居民;
广东籍的潮州人占相当比例;
广东籍的香港人占一定比例;罗湖区中高收入新移民。
2、从职业、年龄、收入角度分:
公务员:年龄在35-50岁之间,双职工家庭,收入稳定,对该片区前景看好,有投资意识。
高级白领:年龄在30-45岁之间,收入较高,对该片区前景看好,有投资意识,企业、银行、证券、外企等高级职员及管理人员。
本地居民及广东籍潮州人、香港人:年龄在35-60岁之间,文化程度较低,自有商业物业租金回报理想,有多次置业行为,对投资商铺有兴趣,并具专业眼光。
"家庭主妇型"的女性阶层(如"师奶"):年龄在35-60岁之间,有一定积蓄(如私房钱),但来之不易。有投资意识,对投资商铺前景看好,而对投资股市有一定恐惧感,有跟风倾向,希望通过商业物业稳定的租金回报获益的女性。
个体经营者:有一定资金实力,从事与本商城主题定位相符商业活动的小业主,即自用型客户。
(3)从投资、自用客户群体结构分:
投资客户为主,自用客户为辅。
价格定位
1、价格制定原则
(1)合理原则
充分考虑各类因素对价格制定的影响,根据市场的需求弹性和产品的竞争状况,在不偏离合理利润太远的前提下,参考其它商业物业的市场行情,制定项目均价。
(2)增值原则
本商业物业在推出时低价入市,低开高走逐步拉高价位。
2、价格制定
参考之前周边项目的租金标准及宝安南路现有裙楼的租售价格,并考虑到商业物业的竞争性,为尽快回笼资金,建议贵司以低价策略取胜,坚持以快打快,以期促成本裙楼的销售,为贵司做品牌、创效益,同时有力发挥卓越市场营销之所长,展现卓越在同行中的综合实力。我司建议项目一楼均价定为:16000元/平方米;二楼均价定为:8000元/平方米,从而实现均价12000元/平方米。
3、每阶段价格走势
价格走势结合各期销控,遵循低价入市,低开高走的原则,保证各期的实收均价水平。