旧城拆迁及改造思考
随着城市建设的不断发展,旧有的城市格局已不适应现实的要求,旧城区内的大量住宅设施也已无法满足居民的需要,为此我市实施了旧城改造。通过旧城改造,完成了市河两岸的改造,使数千居民搬出了没有卫生设施、消防通道、燃气管道的旧房,住进了新居,使市河两岸摆脱了脏、乱、差的现象;对商业区块的改造,建成了最繁华的商业中心;经过吴河区块拆迁工作后,建成了供居民休闲的滨河公园;近期的城西区块项目,又迎来国际零售企业沃尔玛。可以这样说,旧城改造工作为提高城市品位、改善居民生活条件起到了非常积极的作用。
在未来的几年里,我市旧城改造计划涉及范围很广,百姓们也翘首盼望。但是旧城改造大拆大建的做法,是否可以持续地经营下去,特别是目前房地产价格走高的情况下,是否会产生负面的问题,笔者疑虑,谈几点自已的看法。
一、拆迁成本巨大
过去的拆迁项目,大多所拆的都是年代久远的平房或是低层建筑,建筑密度大,但容积率低,拆迁面积少,加上当时的房价低,拆迁成本小,拆迁单位可以通过建造高容积率的住宅来弥补成本。但以后的拆迁,不少区块都会涉及到5-6层的多层建筑,这时成本成倍提高,如果所拆得的土地不进入市场,而是只用作建设安置房或其他公益项目,那么仅依靠财政的支持,拆迁单位资金还是无法持续地支持拆迁的进行。
二、被拆迁户安置成本高
虽然在拆迁补偿安置中,拆迁单位对被拆迁户改善居住条件是提供了不少的优惠政策,但是面对居高不下的房价成本和100平方米以上居多的安置户型,被拆迁人在选择房源进行安置时,仍有很大的压力。同时,如果拆迁单位提供的安置房小区地段较好,而被拆迁区块位处偏远地块,那么加上折旧、结构等因素,其中仅原面积安置部分的补差每平方米就可能达到近千元,这还不包括新房装修以及未来小区物业管理等成本。旧房破损严重,换房心切的住户可能会甘心负担起这样的压力,那居住条件尚可,经济收入欠佳的被拆迁户呢?他们是否会产生抵触情绪,拆迁行为是否会造成被拆迁户"搬一次穷一次"的后果呢?
三、推高房地产市场价格
前面提到的是拆迁安置可能给百姓带来的问题。拆迁除了安置之外,还有货币补偿,被拆迁户可以拿着钱到市场上选择房源。这里又产生了一个新的问题,那就是房地产市场价格被抬高。影响房价的两点重要因素有:1、供需比例;2、对未来供需和收益的预期。当拆迁项目中有相当被拆迁户无法挑选到合适的安置用房转而去市场上寻找时,其数量不需要达到令市场房源紧张的程度,只要存在部分需求所产生的刺激和中介机构的信息扩大效应,整个局边市场就像被一条鲶鱼搅动的鱼缸,混乱且活跃。类似的影响不一定仅存在于拆迁过程中,在20**年下半度,我市曾计划启动东山区块的开发,相关单位接受委托进入该地区进行前期调查摸底,致使该区块二手房价格在短期内上涨最高超过20%。原因就是调查行为促使人们提高了对该地区房屋的收益预期,加上中介机构的推波助澜,从而产生影响。
四、资源浪费
旧城区除了老旧危房外,还有相当一部分是上世纪80-90年代建造的楼房。这部分楼房的外观并不光鲜、配套设施不齐全、且由于缺乏物业管理的原因,容易让人感觉脏乱。但这部分楼房的实际使用寿命才仅仅过了一半而已,剩余有效的使用时间都还有20-30年。将其一拆了之,是否有些浪费?它们在有生之年是否可以更好的发挥自已的作用呢?
综上所述,也许会有人误解我对旧城改造有抵触。其实不然,笔者曾在拆迁岗位工作过一段时间,知道城内尚有大批民居破旧不堪,漏风漏雨,每当台风来临,还要紧急转移。我也每月都能接到不少的电话,询问其所住区块何时能拆,急切的心情可以想像。但是,除了对这批危旧的房屋,对其他的建筑是否也要见楼拆楼,遇庙迁庙,一律破旧建新呢?是否还有更好的办法,既改善居民生活条件,又降低改造成本,既节约资源,又能平稳房价。笔者认为两个地方的经验,值得我们借鉴与思考。
一是香港
人们一提起香港就会想到它的高楼大厦,其实在这些高楼大厦的背后还有许多老楼旧楼和危楼,香港按照对楼宇的破旧程度不同,分别采取了两种做法,也就是重建或者修缮。其中对内部设施尚好的楼宇,基本上采用小规模修缮。修缮之前,会由有关机构征求业主的同意后,方可实施计划。房屋修缮大体比较简单,主要是对楼宇的门厅、外墙、楼顶等公共部分进行修缮,而资金也基本由住户自己支付,政府在楼宇修缮上提供专人给予技术指导,对修缮中所需的钱款会在一定范围内提供无息贷款的服务。对生活困难的老人家,政府还为每户提供了最高价值一万元,用于修缮中购买物料。应当说,对旧楼宇质量的监管、通过有效的维修保养、延长其使用寿命,也是一种非常有效的旧城改造手段。
二是烟台
20**年,烟台市开始整体城市建设和改造,但烟台市决定城市建设方向是:不拆旧城、不建新城,而是综合"修整"旧城区,对旧城区进行"功能再造",对地下、地上、楼体、楼顶进行立体化整治,在彻底改善外部形象的前提下,整体投入近六亿元,全面提升旧城区城市承载功能。
首先,这些旧城小区共预埋、改造供排水管线4.5万米,供热、供气、电力、广播电视、通信等管线近25万米,一次性解决了旧城区地下管线老化、口径或容量过小给市民生活带来的不便等问题。
其次,在地面设施和环境整治上,以"路平、灯明、道板齐、侧石直"为标准,整治改造街巷道路260余条共80多公里,在旧城社区整体增加路灯、庭院灯,建设改造公厕、更新垃圾箱,新增消防栓,消除卫生死角和防火盲区。同时新建绿地12万平方米,建设有一定规模的社区公园、健身广场、石凳、石桌等设施,形成了集楼间、道路和游园绿化于一体的良好生态环境。
第三,实施"穿衣戴帽"工程,重塑楼体形象。两年来,烟台市先后对433栋外观陈旧的居民楼外墙进行了粉刷,对277栋平顶楼进行"平改坡",使成片的老楼实现了"旧貌换新颜"。
此外,烟台市合理优化配置各社区上学、就医、购物等设施,使得这些市民在无需换房的情况下享受到现代化社区的生活,有效避免了社会矛盾,大大降低了市民的生活成本。城市不分旧城新城、也没有富人区和穷人区之分,避免了城市建设和改造中使贫富差别日趋明显的负效应。到目前,烟台市旧房新区城市改造面积达33平方公里,受益居民达40万人,占中心城区人口的一半以上。同时,旧城区"修整"也有效提升了城市竞争力,由于烟台市"房市"始终较冷,没有形成大面积新建住宅的趋势,房地产开发商基本"不看好"烟台市。综合房价较同等沿海城市偏低,也成为吸引优秀人才的重要条件。
他山之石可以攻玉,上述的两个地区经验,希望可以让读者有所启示。
篇2:城市房屋拆迁补偿与安置
房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益。为保证被拆除房屋所有人的合法权益,拆迁人应当对被拆除房屋所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋的管理人)给予补偿。应该明确的是,补偿的对象是被拆除房屋所有人,而不是使用人。所有人既包括公民也包括法人。
补偿方式
房屋拆迁补偿有两种方式,即货币补偿和房屋产权调换。
(一)货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值,以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额,按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。
(二)房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权,并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋,和被拆除房屋进行产权交换,被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权,调换之后拥有调换房屋的产权。拆除非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。
补偿标准
《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿,采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估的办法确定。区位是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或区域中的地位、与其他地方往来的便捷性、与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等)的距离、周围环境、景观等。用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途,所有权证未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的,以实际用途为准。无论实行货币补偿还是产权调换,有一个基本原则是必须明确的,即等价的原则。所以,从价值量来衡量,产权调换与货币补偿是等价的。
拆迁安置
在拆除租赁房屋的情况下,《条例》规定了解除租赁协议的处理方式。由拆迁人对房屋所有人进行补偿,由所有人对承租人进行安置。拆迁补偿前,已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置,实质上相当于非租赁房屋的补偿、安置,根据《条例》的规定,对所有人进行补偿、安置;出租人与承租人达不成协议时,为了保障承租人的权益不受损害,《条例》规定实行产权调换,被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。
《条例》将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人,但房屋拆迁的同时也会给承租人带来一定的损失和不便,因此,要兼顾对使用人的安置。拆迁安置房屋的质量和安全性能的好坏,直接关系到被拆除房屋使用人的切身利益。《条例》明确了安置用房的质量安全标准。相关的管理部门要按各自的职责,分头把关,确保安置房符合城市规划,符合有关勘察设计、建设施工、建筑材料与构配件等的国家、行业标准或规范,并经竣工验收,取得工程质量合格证书;属住宅小区内的商品房,还须通过有关部门进行的综合验收。
特殊情况的拆迁补偿、安置包括产权不明确房屋的拆迁补偿、安置,产权不明确的房屋是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。《条例》规定“由拆迁人提出补偿方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。”产权不明确的房屋拆除前,拆迁人还应当就拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。拆迁人应就被拆迁房屋向公证机关提交证据保全申请,并按公证机关规定的程序和要求办理公证,对公正机关出具的法律文书立案归档以备查用。
此外,包括抵押房屋的补偿、安置。设有抵押权的房屋进行拆迁时,应当按以下程序进行补偿和安置:一是要认定抵押的有效性。按照《担保法》的规定,当事人以房地产进行抵押的,应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。二是应当及时通知抵押权人,一般是接受抵押的银行;三是能解除抵押合同的,补偿款付给被拆迁人,付款前必须经抵押权人认可;四是不能解除抵押关系的,按照法律规定的清偿顺序进行清偿,不足以清偿抵押权人的,抵押权人按照法律规定,向抵押人进行追偿。
篇3:校安工程汇报材料:厕所改造二期工程
校安工程汇报材料：厕所改造二期工程
一、基本情况
学校占地6667m2，校舍总面积5929 m2，现有学生1455人，教师87人，25个教学班，有三栋教学楼、校内附属有幼儿园、食堂、厕所等。
学校厕所建设属D级危房改造。建设的全部资金渠道源于校安工程专项资金，合同金额为43.88万元，后经请示上级主管部门，附属工程又追加经费15万，共计建设经费58.88万元。目前专项资金到位36万元，还有22.88万元的缺口。二O一O年五月二十七日举行了竣工验收，相关门都正在出竣工验收证明文件，工程竣工决算审计报告正在进行中。
二、严格监督管理
1、严格招标
20**年7月27日发放招标文件和施工图，20**年7月29日40分在园林一小会议室举行招投标工作，投标单位有中民建筑公司、业成建筑公司、翔宇建筑公司等三家，评标小组由zz等七人组成，评分结果是：中民建设公司97.11分，业成建筑公司93.71分，zz建筑公司93.97分，根据高分中标规定，中民建筑公司中标，中标价43.88万元，市教育局20**年8月3日下发了《中标通知书》，20**年8月5日双方订立合同。
2、严格过程监理
成立了工程项目领导小组，在荆州市zz工程建设监理有限公司zz分公司聘请了监理，并签订了监理合同，在多方通力监管下，钢筋分项工程、模板分项工程、砼施工分项工程、砖砌体分程工程、预制板构建分项工程、砼强度验收分项工程、砼原材料及配合此设计分项工程、水泥砂桨防水层分项工程等全部符合设计要求及施工规范。
在整个建筑工程中，甲方有工作日志，乙方有施工日志，监理公司有监理日志，一旦发现问题，三方现场办公，拿出整改意见，及时整改。在建筑中途根据实际情况需要变更的，我们也及时请规划设计部门出面，协商出据变更图。
3、严格后期工作
工程建设完工后，二O**年五月二十七日邀集各方举行了竣工验收，并及对相关问题进行了彻底的整改。随后上交了工程竣工决算申请报告，决算审计报告正在出炉中。相关建筑资料在整理归档之中。
三、存在的问题
目前，校安工程专项资金还未完全到位，还差22.88万元的缺口，乙方时不时索要工程款，有扰校方正常工作，校方请示上级主管部门给予考虑。
在政府的关怀下，学校办学条件有了很大改善，厕所改造工程的完工，确保了师生的人生安全，缓解了师生上厕所难的问题，同时还扩充了功能室，改善了部分教师的办公条件，使学校标准化建设向前迈出了坚实的一步。