新概念儿童乐园的可行性分析
第一章 "海岛童话"儿童乐园概述和意义
第一节 产品定义、性能及应用特点
(适合2-14岁儿童,集教育、娱乐、科技于一体的儿童乐园,就项目、规模、投资等,需要详细资料)
第二节 海口儿童活动场所的发展现状
(需要调查统计数据,以及政府规划中的相关内容,国内外发达城市的现状对比)
第三节:海口儿童的特点、发展趋势
(以外来务工、旅游的家庭儿童比例越来越大;海口儿童心理、体质健康现状、存在的问题和未来预测)
第二章 关注儿童发展具有重大意义
第一节 关注儿童心理、体质健康的重要性、必要性
1、儿童的心理健康存在的问题
城市中人口高度集中,流动人口众多,社会关系复杂多变,这些对儿童的心理健康发展影响很大。城市多以单元式的楼房环境为主,它具有"封闭式"的特点;天地狭小,离群索居,这就大大限制了儿童与社会接触的时间和空间;容易使儿童孤陋寡闻,形成幅度、离群、依赖、忧郁、不善交际等性格弱点;住房拥挤,视野狭窄,会影响儿童心胸的发展。高大的建筑群、宽阔的街道,常使人产生相对渺小、悲观和自卑的感受,噪声、色彩、炫光、人流、车水马龙,使人紧张焦躁不安;钢铁、混凝土设施,使人产生软弱无能和压抑的感受。现代城市生活交通便利、物质丰富、精神文化生活丰富多彩,这容易给儿童带来较大的优越感,相对地造成城市儿童自信心和自尊心过强,然而缺意志薄弱,挫折容忍力较低。双重人格或多重人格,在家摔东西敢和父母吵嘴,在老师和其他小朋友面前却温顺的像小绵羊;现代儿童从成人世界学到各种道理,却无法在自然界中获得一些启示,缺乏实践;会按图索骥垒起精美的积木,却不自己制作木枪或其他任何的玩具,只会像父母要钱买,缺乏动手能力和创造的能力;
2、儿童身体健康存在问题
我国20**年的全国第二次国民体质检测报告报告称:"66%的学生表示每天锻炼不足一小时,接近44%的小学生睡眠达不到规定标准。""在7岁到22岁的汉族学生中超重和肥胖率继续增加。其中城市男生的超重率达到了13.25%,肥胖率比2000年增长了2.7个百分点,这也成为城乡男女生中肥胖率最高的群体…肺活量分别下降303毫升和238毫升…"有20.9%的家长不支持学生参加体育锻炼,66%的学生每天运动时间不到一小时。
据海口的一项统计,海南儿童各类营养不良患病率较高,其中体重低下率达30%以上,发育迟缓患病率达50%以上,消瘦患病率达8%以上。
所以儿童身体健康已经达到不可不关注的程度。
3、"海岛童话" 儿童乐园建立对儿童身心健康的作用
"海岛童话"根据儿童的发育程度、情感需求和体质特点,设置了各类活动节目,鼓励儿童进行户外活动,激发儿童的创造性和实践能力。
亚里士多德认为:儿童的身体训练应在智力训练之前,即是体、德、智这样的顺序。这观念迄今在西方仍成为一种社会共识和实践,以物质带动精神:以身体体质带动精力、适应力,就是以外在带动内在。
"海岛童话"儿童乐园的每个项目激励孩子多走到户外,有节奏、有科学的运动,并带动全社会的努力,也逐步形成全民健康、达观、自然的儿童户外观念、儿童教育体制体系。这对是儿童幼儿园、学校课堂学习的发展,让孩子们从静止的被动的课堂学习方式转化到"运动式"的学习,爱运动的孩子更聪明、更自信、更快乐,孩子可以在玩中健全人格、开发智力。
"海岛童话"儿童乐园形成儿童之间良好的沟通平台,促进儿童心理健康和情感正常发展,可以结识更多的小伙伴,不但培养了儿童的交际能力,也可以减少儿童由于孤独产生的各种心理问题。
第二节 项目对完善城市功能具有重大意义
《海口市城市总体规划(20**-20**)》对海口近15年的发展进行了规划,对人民群众生活的各个方面都有所涉及,做为"祖国的花朵"儿童的健康发展的内容却涉及较少,仅仅在"文化娱乐设施"中提及"青少年活动中心",这不能不说是海口市城市总体规划的稍有遗憾。
而在某些发达国家,比如芬兰让儿童参与城市规划。3岁的孩子如何能参与都市设计?建筑教育专家梅斯卡娜女士解释,年纪小的孩子也可用适合他们的方式表达想法。3至18岁的学生,具体将如何参与城市设计? 首先,从实地走访现场、认识区域的历史环境开始,并将注意力放在区域的自然环境、景观、空间以及城市建设的特色上。3至6岁的儿童,可以用说故事的方式,来思考这块区域的氛围。儿童们描述了很多不一样的故事。家长们则将这些故事记录下来,接着大家便一起对不同主题开展讨论,比如公共建筑、住宅区、绿地、活动空间以及交通运输和桥梁。
"海岛童话"儿童乐园的建立将为完善海口市城市功能,促进儿童健康发展起到重大作用。
第三章 "海岛童话"对海口旅游发展的作用
"海岛童话"儿童乐园做为一个大型娱乐休闲场所,背靠着中国内地,周围还能辐射到东南亚地区,因此这个乐园不仅能够争取到海南的游客,同时还能争取到中国内地以及东南亚的游客,这个游客群是相对稳定的,并且随着周边地区经济的进一步发展还能够逐渐增加。
慕名前来"海岛童话"儿童乐园游玩的中国内地以及东南亚的民众除了游览海岛童话以外,一定还会到海口其他地方游览购物,此举必然会刺激海口旅游业的发展,并进而促进海口经济的发展。同时内地的旅游业界也会配套展开一些业务操作,进一步利用"海岛童话"儿童乐园,把内地赴海口旅游带动起来,使海口不再仅仅是"旅游通道",而是旅游目的地。
使海口实现由主要依托资源型旅游发展,向依靠文化与知识科技相结合、提升旅游品质和内涵转变;由把过去强调旅游硬件建设向软硬件建设并重、营造更加良好的旅游环境转变;游客主体由过去的中老年为主,向包括儿童在内的家庭转变,游客整体年龄的降低必定会为海口旅游的可持续发展垫定基础。
第四章 "海岛童话"对区域经济发展作用分析
第一节 带动作用
"海岛童话"所在区域在《海口城市总体规划》中属于滨海旅游区,目前"滨海公园"自20**年因经营不善,一直处于停业阶段,其附近的各经济发展也不乐观;"海岛童话"儿童乐园的建立不仅会激活闲置的资产,同时也会带动周边各项目的发展。
在发展区域旅游的方向下,任何一个项目的完善和品牌创立,均有利于整个区域的旅游及经济发展。"海岛童话"的发展,必定会带动周边搁置项目的发展,对海口经济的发展起到带动作用。
第二节 调节作用
"海岛童话"儿童乐园塑造了休闲、童趣、开心、生态氛围,对整个城市区域功能起到调节作用。
市民不仅从经济上直接或间接受益,而且从精神上可以得到放松和提升;关注孩子健康,是海口、中国乃至全世界父母的心声和愿望;父母带领孩子到乐园游玩、嬉戏、运动、学习,不仅仅对孩子的发展有利,也有于父母与子女、父母之间、家庭之间的交流与联系。
篇2:酒店可行性分析报告
酒店可行性分析报告
第一篇 市场及项目分析
一.全国酒店业形势
酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上,随着人类的进步、社会经济的发展,科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。现代社会经济的发展,带来了世界旅游、商务的兴旺,酒店业也随之迅速发展起来,而且是越来越豪华、越来越现代化。
20**年中国宾馆酒店行业持续发展,营业额和就业人数都有所增长;酒店业的经营继续呈现全面回升的态势,客房出租率和房价同时增长,其经营依旧呈现“星级越高、效益越好”的特点,但是单体酒店的经营模式阻碍了酒店业的发展,外资酒店的经营状况明显的好于国内的同类型酒店。国际品牌的领先优势继续扩大,各项经营指标均领先于内资酒店企业;同时,行业内品牌竞争成为主导,酒店集团化趋势尤为突出。
20**年度假游,自助游和汽车自驾游等旅游方式受到普遍欢迎,此类旅游客源快速增长。一些酒店更加趋向于专一性客源定位,其产品也更加细化,更有深度。主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。而20**年的北京奥运会和20**年的上海世博会,将会大大的推动中国酒店业的发展,所以中国宾馆酒店行业在未来几年的前景将看好。
二.本项目基本情况及优势介绍
1.项目区域介绍
本项目坐落在美丽的临安市市区
临安地处浙西北,东邻杭州,西接黄山,南连富阳、桐庐和淳安,北靠安吉,是距离上海、杭州等大都市最近的山区市。市域东西长100余公里,南北宽50余公里,总面积3126.8平方公里,辖4个街道22个乡镇662个行政村,人口52万。市区建成区面积20平方公里,人口15万。
临安是首批全国生态建设示范市,拥有"中国优秀旅游城市""中国竹子之乡""中国山核桃之乡""中国书画艺术之乡""全国绿化造林先进县"等称号,两次跻身"全国农村综合实力百强县(市)"行列,今年被列为浙江省十七经济强县(市)之一。拾贝网临安山清水秀、风光迷人,森林覆盖率达74.9%。境内有天目山和清凉峰两处国家级自然保护区,其中天目山被列入联合国人与生物圈网络成员,还有青山湖国家级森林公园,大明山省级风景名胜区等数十处名胜景点。湖光、山色、巨树、溶洞、峡谷、飞瀑、温泉等形成了临安独特的自然风光。
临安历史悠久,新石器时代人们就在这里繁衍生息。西汉时设县建制是,是吴越国王钱谬故里和墓葬地。历代以来人才辈出,宋代大文人洪咨夔,清代数学家方克猷,革命烈士来学照,爱民模范赵尔春,高原赤子陈金水等都是临安的杰出人物。
秀丽的山水吸引来众多名人墨客。谢安、昭明太子、李白、白居易、苏轼、郁达夫、周恩来等曾留下他们的足迹和诗文,给临安的山水更增添了深厚的文化底蕴。临安的佛教文化源远流长,西汉佛教初传中国时就有印度僧人入天目山播教,天目山被尊为韦驮菩萨的道场。历代高僧辈出,在东南亚尤其是日本影响深远。
2.项目基本情况
本酒店项目位于临安市钱王大街西,玲珑山脚下,其酒店建筑是街边的一栋七层的楼房,室外是淡红色彩砖,室内是毛坯,总共的可用面积为2300平方米,带电梯.酒店装修完后,将有客房64间,一楼营业房三间,有停车场.
三.项目周边酒店分析
临安上点规模的酒店大约有30多家,本酒店项目附近有三家酒店,都在钱王大街边上.它们分别如下
1.东方假日酒店,是一家三星级酒店,有客房170多套,其入住率比较高,客人以团队为主,零星散客.距离本项目200多米..
2.假日之星酒店,是一家经济型酒店,其建筑外力面为淡黄色,给人一种清新的感觉,所以散客比较多,但仍以团队为主, 入住率较高,有客房80个左右.,距本项目100米左右.
3.保罗山庄,是一家传统酒店,有客房50套左右,,入住率较高, 距本项目100米左右.
这三家酒店各有特点,其优势都是入住率较高,以团队为主,劣势就是有些酒店设计过时
四.项目优势介绍
本酒店项目是杭州运河钢材市场有限公司在临安投资的第二家酒店,另一家酒店----临安大世界酒店,也位于临安钱王大街,距本项目500米左右,故其优势有;
1.产业化扩张,低成本经营
本酒店项目是由杭州运河钢材市场有限公司投资的,其公司宗旨是走集团化道路,多元化投资..现经营方向为钢材和酒店并进,已有杭州北晶大酒店和临安大世界酒店,即将投资的酒店项目有安吉棋盘石度假村和本酒店项目.因本酒店离临安大世界酒店较近,所以可以在客户方面把本酒店的客户带到大世界酒店用餐,既提高了效益又节省了成本,在公司酒店人力调动和分配方面,也比较灵活方便
2.管理人员减少,组织更加精简
因为本项目和临安大世界酒店较近,所以总公司可以派较少的管理人员到临安,不需要设置复杂的组织结构,因此办事有效简便,资源可以共享
3.政策利好
临安市的未来市区规划是向西扩展,而本项目就是位于市区西面,所以周边商业会更加活跃,人流量更大
五.项目定位
根据全国酒店业趋势,区域特点,项目周边酒店情况,项目优势等因素,,此项目可以定位为”价廉,,干净,舒适”的经济型酒店
第二篇 项目投资估算
一.项目前期投资预算
前期投资主要是建筑装修费用和采购酒店产品费用.一般需要采购的产品包括:电视机.空调.地板,床及床上用品,卫生间用品,电话机,电脑,窗帘,茶几等,每间房采购的产品具体如下:
1.床头灯: 70元/个 2。镜灯:45元/个 3。吸顶灯 :28元/个 4。 廊灯: 10元/个 5。坐便器: 350元/个 6。浴巾架 :80元/个 7。淋浴器: 300元/个 8。 洗脸盘: 150元/个 9。 台板: 130元/个 10。热水器: 880元/个 11。电热壶 : 80元/个 12。 窗帘 :350元/件 13。 空调: 1700元/台 14。 电视机: 800元/台 15。床 :250元/个 16 电视柜,衣橱,行李架,圈椅: 1200元/套 17。 地板 : 50元/平方米 18。油漆 :16 元/平方米 19。地砖 : 35元/平方米 20。 磁砖: 35元/平方米 21。塑料扣板 : 60元/平方米 22。玻璃淋浴房 : 900元/间,床上用品大约要花费3万元,前厅的装修费用为10万元左右,楼梯扶手大约为5万元左右
(1)每间房总价:9661元/间
(2)64间房总成本:9661×64=618304
(3)前期总投资:618304+30000+100000+500000=798304≈80万
二.项目后期营业费用
项目后期营业费用主要包括房子年租金,年营业费用,其它费用.
1.房子年租金
根据目前甲乙双方达成的初步意向,年租金为二十万左右.
2.年营业费用
年营业费用一般包括人员工资,年水电费用,年发票税.,具体如下
(1)人员工资
目前的人员安排为:客房5人,总台3人,保安2人
人数 月工资 年工资
客房 5 900 5.4万
总台 3 1200 4.3万
保安 2 1000 2.4万
合计 10 12.1万
(2)水电费用
水电一年的费用大约为:14.4万
发票税
每年的发票税费为:3万
年营业费用为: 12.1+14.4+3≈30万
3.后期年营业费用总额: 房子年租金+年营业费用=20+30=50
4.其它费用
其它费用一般指每隔五年酒店要重新装修一次的费用,大约为初次费用的一半:40万左右
根据以上数据,项目第一年总投资为:80+20+30=130
三.项目筹资来源
一个项目的产生并运行必须要有资金做后盾,一般企业对一个项目投入的资金来源一般有:企业自有资金,向银行借贷,发行股票,取得基金支持等
根据我们投资酒店项目资金需要,如果企业自有资金充足,则项目十年总投资为:
80+20×10+40=320万
如果资金不足,根据资金筹划的需要,我们可以向银行借贷100万两年期(两年期的银行利率为6.75﹪)的信贷资金,则十年总投资为
100×(1+6.75﹪) (1+6.75﹪)-100+80+20×10+40=334万
四.费用分摊
如果是自有资金投资,根据会计里的权责发生制原则,则有
1.前五年 每年待摊费用:80÷5+20=36万
每月待摊费用:36÷12=3万
2.后五年 每年待摊费用:40÷5+20=28万
每月待摊费用:28÷12=2.3万
如果是向银行借贷资金,根据会计里的权责发生制原则,则有
1.前五年 每年待摊费用:100×(1+6.57﹪) (1+6.57﹪)-100=13万
(13+80)÷5+20=38.6万
每月待摊费用:38.6÷12=3.2万
2.后五年 每年待摊费用:40÷5+20=28万
每月待摊费用:28÷12=2.3万
第三篇 项目投资利润预测
一,酒店年收入预测
1.静态银行收益预测
企业投资就是为了追求利润,当企业投资一个项目时,就必须会有资金的投入,于是就会产生收益或亏损,假如这笔钱是存到银行,则根据中国人民银行公布的金融机构人民币存款准利率表,整存整取,一年利率:2.79﹪,两年利率:3.33﹪,三年利率:3.96﹪。五年利率:4.41﹪,于是十年收益为
银行存款总收益=100×(1+4.41﹪)10+50×(1+4.41﹪)9+50×(1+4.41﹪)8+50×(1+4.41﹪)7+50×(1+4.41﹪)6+50×(1+4.41﹪)5+50×(1+3.96﹪)4+50×(1+3.96﹪)3+50×(1+3.33﹪)2+50×(1+2.79﹪)1-320=415万
以上计算的银行总收益是一个静态指标,如果把资金用于投资酒店,就会发生酒店动态收益
2.酒店年收入预测
酒店经营一般有旺季和淡季之分.按一般划分,旺季有9个月,淡季有3个月.假如在旺季的星期六的入住率为100﹪,房价每间120元,星期五入住率为50﹪,房间每间90元,其余时间房间入住率为40﹪,房价为每间70元,则有
全年星期六的总收入:120×64×4×9=27.6万
全年星期五的总收入:90×32×4×9=10.4万
其余时间收入:365-2×9×4) ×64×40﹪×70=51.2万
全年总收入:27.6+10.4+51.2=89.2万≈90万
十年总收入:90×10=900万
十年利润:自有资金产生的利润:900-320=580万
借贷资金产生的利润:900-334=576万
显然,静态银行总收益<酒店十年利润总额
二.项目投资回收期预测
静态投资回收期(简称回收期),是指投资项目收回原始总投资所需要的时间,即以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。它有"包括建设期的投资回收期"和"不包括建设期的投资回收期"两种形式。因为我们是租用别人的房产进行经营活动,于是可以大致归入“不包括建设期的投资回收期”,于是有:不包括建设期的投资回收期=原始总投资/投产后若干年相等的净现金流量
假如投资回收期为未知数M,则有
投产后若干年相等的净现金流量XM=原始总投资
90M=80+40+(30+20)XM
M=3
于是最后的投资回收期大致为三年
三,盈亏平衡分析
盈亏平衡分析又称保本点分析或本量利分析法,是根据产品的业务量(产量或销量)、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析,用来预测利润,控制成本,判断经营状况的一种数学分析方法。一般说来,企业收入=成本+利润,如果利拾贝网润为零,则有收入=成本=固定成本+变动成本,而收入=销售量×价格,变动成本=单位变动成本×销售量,这样可以推导出盈亏平衡点的计算公式为:销售量×价格=固定成本+单位变动成本×销售量,
由于我们是酒店项目,成本每年较固定,于是有
收入=固定成本
所以根据投资回收期得到盈亏平衡点为:
80+40+(30+20)×3=270万
四.投资回报率
投资回报率是反映盈利能力的另一个重要指标,是利润与总投资之比,根据前面的数据知道,
十年利润:自有资金产生的利润:900-320=580万
借贷资金产生的利润:900-334=576万
所以,自由资金的投资回报率为
580÷320×1/10=18﹪
借贷资金的投资回报率为
576÷334×1/10=17
篇3:苏州住宅项目可行性分析报告
一、总论
1、项目建设背景
苏州XX枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据苏州的城市总体规划发展以及XX枫桥镇片区控制性规划要求，该片区将是XX乃至整个苏州重要的住宅区。本公司经过对苏州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据苏州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。
该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。
2、项目概况
该地块位于苏州XX何山路和塔园路交叉口。紧接苏州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房(约占5%)。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。
本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。
二、苏州市介绍
苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27%。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：常熟市1094平方公里，张家港市772.4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吴县市1257.42平方公里，吴江市1092.9平方公里。20**年，苏州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在长江三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。XX的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%;完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%;实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。
三、苏州市住宅市场分析
1、20**年以前苏州市住宅市场分析
在这之前，苏州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而XX住宅价格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：
1)、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。
2)、整个苏州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。
3)、居民居住观念没有改变。大多数苏州人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为苏州XX是一个工业区，不适宜居住。同时，枫桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。
4)、消费观念也限制了整个苏州市的房价。许多苏州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。
5)、这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策(比如货币化分房的实施)，但一直没能使苏州房地产更上一个台阶。
2、20**年以来苏州市住宅市场分析
20**年是苏州房价飞涨的一年。20**年10月份，苏州市土地全面实行招投标。这对于苏州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。
1)、苏州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，20**年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。
2)、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。
3)、在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、XX的开发建设。
4)、加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
3、苏州XX住宅市场具体分析
苏州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据苏州市建设局市场调查统计：苏州市今年房价总体上涨了14.8%。
现介绍一下苏州XX最新房价：
序号楼盘名称住宅类型价格(元/ m2)
1运盛美之苑小高层(复式)3600~3800
2名城多层公寓3200(均价)
3格林花园多层公寓3000(均价)
4阳光水岸小高层3500(均价)
5丽景苑高层4500(均价)
综上;XX的住宅均价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。
4、本项目的发展前景
枫桥老镇改造被苏州XX“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着XX二期建设进行，该区块将成为连接古城和XX的中心。
上半年，杭州开发商159万元/亩的价格竞得了XX自来水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个XX还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。
所以，根据现有市场价(未考虑房价上升)，本项目住宅均价定位在3300元/ m2 。
四、项目建设指标
序号项目单位数量
1总用地面积亩126
2总建筑面积平方米160000
2.1住宅面积平方米152000
2.2商铺面积平方米8000
3容积率2.0
4物业经营管理用房平方米1120
5可售住宅面积平方米150880
四、项目投资估算及盈利分析
1、编制依据
1)、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据;
2)、各种费率依据国家相关文件。
2、投资估算
投资估算表
序号项目单价数量金额(万元)
1土地费用12012615000
2前期费用1001600001600
2.1勘测设计费20160000320
2.2各类规费801600001280
3工程费用120016000019200
3.1建安工程费110016000017600
3.2室外工程50160000800
3.3机电工程50160000800
4销售费用按销售收入的2%提计1100
5管理费用按销售收入的3%提计1700
6资金成本1900
7总投资40500
3、销售收入
根据工程所处位置、周围环境和苏州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表：
序号项目单位数量价格金额(万元)
1住宅元/ m2150880350052808
2低层商铺元/ m2800050004000
3合计56808
4、营业税及附加
本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。
5、盈利能力分析
财务现金流量表
序号项目合计
1现金流入56808
1.1销售收入56808
1.2其它收入0
2现金流出43908
2.1成本投资40500
2.2营业税及附加3408
3税前利润额12900
4项目税前利润率29.4%
五、结论与建议
1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力;
2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。