二手房基础知识培训
什么是房地产一级市场、二级市场、三级市场?
一级市场:即土地市场。在我国,一级市场的交易主体是各级政府土地管理部门与各房地产开发企业以及企事业单位和外商。
二级市场:即增量市场。凡是已取得土地开发经营权的房地产经营企业,将土地的使用权和在地上的建筑的房屋一并转让给使用者的市场。
三级市场:即存量市场。房地产商品所有者(企业、单位、个人)将取得的一定年限的土地使用权和房产所有权再转让出去的市场。三级市场是使用者之间的市场。以上是对房地产市场的规范的提法。但人们在习惯上又常常把三级市场称为二级市场、二手房市场或旧房市场。除出售外,人们把出租也包括在二级市场内,因此习惯把三级市场称为二级市场。
一、关于办理上市出售手续的程序
(一) 、关于办理上市出售手续的程序
1、凡申请上市出售已购公有住房及经济适用住房的房屋所有权人,须持房屋所有权证、身份证或其他有效身份证明;房屋所有权共有的,还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见,到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》。
2、自当事人将上述证件及填好的表格递到交易管理部门之日起,交易管理部门须在15个工作日内完成审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。
3、经批准上市出售的房屋达成买卖合同的,买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明;身份证或其他有效证明;房屋所有权共有的,其他房屋共有人同意出售的书面意见;交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交有关本市的身份证或其他有效身份证明;外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。
4、交易管理部门自收齐买卖合同和相关证件用材料之日起即为受理,工作人员须在25个工作日内完成审查工作。
5、已购公有住房和经济适用房所占土地是以划拨方式取得的,买方须持买卖合同,立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。
6、买方办理上述手续时应按房屋买卖成交价的3%交土地出让金。
7、买方办完上述手续后,持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件,到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。
(二)关于土地出让年限的确定
钢筋混凝土结构、砖混结构房屋其土地使用年期最高不超过70年;砖木结构的房屋,其土地使用年期最高不超过70年。
(三)不宜出售的住房有哪些?
1、位于户籍冻结地区并已列入拆迁公德范围内的住房;
2、危险房、简易房、严重损坏房和违章建筑;
3、具有历史纪念意义的住房;
4、 党政机关、科研机构、大专院校和医院内与单位办公不可分割的住房。
(四) 、 所有可售公房的产权单位,均应向提出购房申请的承租人出售现租住的公房。
二、二手房上市相关知识
(一) 二手房上市销售须具备的条件
房屋产权归个人所有,并取得合法的产权证书;产权人的合法身份证明;如委托他人办理,须出示经国家公证部门认可的委托书;
产权共有的房屋,须取得其他共有人的书面同意,方可上市销售;
符合国家其它规定的房屋。
(二) 不得上市的二手房
以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的;产权共有的房屋其他共有人不同意出售的;
已抵押且未经抵押人同意转让的;上市出售后形成新的住房困难的;
擅自改变房屋使用性质的;
其它按照法规及县以上人民政府规定不宜出售的。
(三)购买二手房须具备的条件
具有完全民事行为能力;北京市长住户口;
有固定的职业和稳定合法的收入;
信用良好,有偿还贷款本息的能力。
(四)北京市房地产交易中心已购公房买卖程序
1、买卖登记
卖方应携带房屋的有效产权证、业主的有效身份证明到交易中心填写《买卖登记表》。
买方应携带应有效身份证明到交易中心填写《买卖登记表》。
2、 价格评估
卖方可委托交易中心评估并支付评估费,交易中心上门实地勘察评估时,卖方应给予必要配合、评估后交易中心为卖方出具《房屋评估咨询意见书》。
3、买卖委托
买方或卖方正式与交易中心签订《房屋买卖委托协议》,买方向交易中心支付服务定金。
4、成交
买卖委托后由交易中心业务人员为客户推荐房源或寻找买家,陪同买方实地看房。
双方成交后,到交易中心正式签订统一的《房屋交易合同》,并分别向交易中心支付中介服务费
篇2:二手房买卖法律问题
二手房买卖法律问题
如今,越来越多的市民不再仅仅是遇到二手房买卖纠纷时找律师,而是提前一步,买卖前就直接找律 师为交易安全进行把关,至少也会先打个电话咨询一下自己该注意什么问题。这说明大家已经意识到,要避免日后出现纠纷,在二手房买卖之前就要搞清有关法律问题。
一、二手房产权多种多样交易前必须严加审查
目前,市场上的二手房产权性质多样,有的是售后公房,有的是共有房屋,还有的房屋当初单位
在分配时是限制转让的。这使得二手房在上市交易时有不同的要求,需要满足不同的条件。因此,在二手房买卖时,上下家必须解除房屋原来存在的买卖限制。
1.“老式私有宅院”需满足两个条件
一般来说,“老式私有宅院”的土地使用权是以划拨方式取得的。根据有关规定,这类房屋作为二手房上市交易须满足两个条件:一是房屋所有权已经得到有批准权的(一般是区县一级)人民政府批准出售;二是如果属于非居住用途的,还需与区县土地局签订土地使用权出让合同,补缴土地出让金;若仍用于居住的,虽不需签订土地使用权出让合同,但要缴纳土地收益金。满足上述条件,房屋所有人才可以取得土地使用权和房屋所有权证书,房屋才可以上市出售。因此,上下家在交易此类房屋时,应对上述条件如何实现有所约定,以保证交易的合法进行。
2.售后公房买卖需同住人签字
根据本市的规定,公有独用成套钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构公寓住房以及新式里弄住房可以出售。这些可售公有住房在出售给符合条件的承租人或同住人后,即成为售后公房,可以作为二手房上市交易。根据有关规定,公有住房可以直接上市买卖,在实际操作中,这里包括两个步骤:第一步是使用权先转为产权,第二步是转为产权后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用权外,同住人也享有一定的居住权,而且这类公有房屋的承租人与同住人之间往往有比较复杂的亲属关系,因此售后公房上市交易,除房产证上记载的产权人签字外,还需同住人签字同意。如未经同住人同意,售后公房的买卖很难成功。
3.非独立成套公房只可转让承租权
非独立成套公房的承租权可以有偿转让,但是这类房屋转让是无法办理出“小产证”的,因此不
能作为二手房进行买卖。
4.权利受限制的二手房买卖
常见权利受限制的二手房大致有以下几类:一是设有抵押,如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书面同意,如果抵押权人不同意,只能在解除抵押关系后方可进行交易过户。二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来,或通过其他方式依法解除查封后,方可进行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时,对今后的转让就设有一定的限制条件,该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位,之后单位将房屋作为实物分配给职工。职工尽管是“小产证”上的产权人,但要符合一定条件时,才能将房屋上市转让。买卖这样的二手房,一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。
二、共有二手房出售需全体共有人同意
我国《民法通则》规定, 共有财产进行处分须经全体共有人同意, 否则处分无效。因此,在二手
房买卖中, 上下家应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度,因此交易时房屋的所有权利人,均应在《房地产买卖合同》上签字, 下家应注意这些签字的真实性。除未成年人的签字可以由父母代签外,其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书,该授权还应经过公证机关的公证。 需要特别注意的是,如果当作为夫妻共有财产的房屋产权仅登记了一方的名字时,下家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。
在实践中,有时会出现这样的情况:属于共有财产的房屋未经全部共有人同意而被个别人出售后,
其他共有权利人提起诉讼要求确认买卖行为无效时,如果下家是善意购房,即不知道上家未经全体共有人同意且房屋已经过户,法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。
三、“两个定金”作用大不同
定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题,主要原因是上下家没能充分理解“定金”的法律意义。
二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的,在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在上下家对中介进行委托的过程中,用来担保上下家在约定的时间内,按照约定的条件,到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时下家反悔不来与上家签订买卖合同,要承担定金被上家没收的风险,如上家反悔不签《房地产买卖合同》,要承担双倍返还定金的责任。
第二个定金出现在《房地产买卖合同》中,用来保证买卖合同签订后,上下家能够按照合同的约
定切实履行各自的义务。如果出现违约情况,违约方要承担相应责任。
当然,上下家也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》,在合同中也可以约定定金条款,
用来保证签订合同后,双方能够按照合同的约定履行各自的义务。
四、“故意超贷”风险大
贷款成功是二手房买卖成功很重要的一个环节。银行批准按揭贷款申请要综合考虑各方面因素,
但最主要的还是申请人的还款能力。按照规定,银行对房屋买卖中的贷款额度有一定限制。如今房价不断上涨,于是出现一种不规范的操作:上下家签订两份价格不同的房屋买卖合同,价格低的一份是真实的,价格高的一份是虚假的,用于下家向银行申请超过真实房价正常额度的贷款, 这种做法叫做“超贷”。
从法律上说,这样的合同因“恶意串通、损害银行的利益”而无效。若银行在审查时有证据表明
贷款申请人(下家)“故意超贷”,则会拒绝下家的贷款申请。从交易过程看,上家往往需要在未拿到任何房款的情况下先出具一张首付款的收条,并办理房屋过户手续,风险非常高。下家除了面临银行不予贷款的风险外, 还要支付虚假报高房价部分的契税等额外支出,及上家不予退还虚假报高房款的风险。
因此,为保证交易安全顺利进行,上下家应严格按照规定申请按揭贷款,避免通过上述违规手段
获取贷款。下家须实地查看上家房屋有无出租如果二手房出售前已经有房客承租,那么在租期内,在同等条件下,房客享有优先购买权。上家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出售的情况,并告知房价等出售条件,房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权,上家在得到房客出具的书面表示后,可将房屋卖给其他人。如果上家不告知房客房屋出售的情况,而擅自卖给他人,则房客有权向法院主张买卖行为无效。对于下家而言,为避免出现此类问题,应该对房屋进行实地考察,确定是否有房客居住其内,以确保交易的安全性。
五、三方需明确各自的权责利
上家在委托中介时,应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的出售价格,上家应注意
区分“净到手价”、“出售价”及“合同价”,明确房屋的权属和使用现状,以及委托权限等。这份委托协议上家应有一份原件。需要注意的是,有些中介采用复写纸签订委托合同,一式几份,上家在首页上的签字会复印到另外几份上。因此, 上家应注意到合同的空白处有可能会被误视作你授权由中介填写,需明确自己是否有此意愿。
下家通过中介找上家时,应该要求中介出示其与上家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当
包括房屋基本状况、拾贝网房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。下家与中介签订的书面协议,应包括房价、保留期限及定金处理等条款,并盖有中介公司的印章。下家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后,实际交付定金前,下家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据应有中介经办人员的签字,还应加盖中介公司的印章。
中介以促成上下家交易成功作为收取佣金的前提。因此,中介为防止上下家签订居间合同后不愿
签订买卖合同,往往会在居间合同中约定“发生这种情况时,上下家需付违约金给中介公司”,上下家对此应特别注意。
六、妥善解决签约后的后续事项
上下家签好买卖合同后,除了收付房款、办理过户外,还有一些后续问题如户口迁移、维修资金
过户等。对此,上下家也要妥善处理,避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时,上下家应将下家付款方式与上家交房情况结合, 以保证各自的权益。比如,双方可约定合同签订后付房款30%,交房时付房款30%,产权过户时付房款35%,他项过户(水、电、煤、户口迁移等)后再付房款的5%。在上述两者挂钩的同时,双方还要明确违约责任,如约定逾期交房或逾期付款,每日付总房价一定比例的违约金;超过多少天时,一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之,买卖合同的内容越详细,履行起来的可操作性就越强,也越能促成买卖的顺利进行。
篇3:薪酬管理基础知识
薪酬管理基础知识
一、薪酬应包括哪些内容?
1、工资。工资又分计时工资、计件工资。工资制度分职务工资制、职能工资制、结构工资。
2、津贴。津贴分地域性津贴、生活性津贴、劳动性津贴。
3、奖金。奖金分考勤奖金、效益奖金、项目奖金、红包等 4、福利。福利分社会保险福利、用人单位集体福利。
二、什么是薪资调查?
薪资调查就是通过各种正常的手段获取相关企业各职务的薪资水平及相关信息。对薪资调查的结果进行统计和分析,就会成为企业的薪资管理决策的有效依据。
三、薪资调查应掌握哪些原则?
1、在被调查企业资源或不知情的情况下获取薪资信息。由于薪资管理政策及数据在许多企业属于企业的商业机密,不愿意让其它企业了解。所以在进行薪资调查时,要有企业人力资源部门与对方对应部门或总经理联系或利用其他方式获取信息。
2、调查的资料要准确。由于很多企业对本企业的薪资情况守口如瓶,所以有些信息很可能道听途说得来的,不全面、准确率低。另外,在取得某岗位的薪资水平的同时,要比较其岗位的职责是否与本企业一致,否则参考价值不高。
3、调查的资料要随时更新。随着市场经济的发展和人力资源市场的完善,企业的薪资情况经常变化,要调查及时的更新的资料才有参考价值。
四、薪资调查的渠道有哪些?
1、企业之间的相互调查(内容此略,下同) 2、委托专业机构进行调查; 3、从公开的信息中了解。
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五、什么是岗位评估?
岗位评估是指通过一些方法来确定企业内部工作与工作之间的相对价值。
1、使员工与员工之间对报酬的看法趋于一致和满意,各类工作与其对应的报酬相适应; 2、使企业内部建立一些连续性的等级,这些等级可以引导员工朝更高的工作效率发展。
3、企业内部的岗位之间建立一种联系,这种联系组成了企业整个的报酬支付系统; 4、当新的岗位设置时,可以找到该岗位较为恰当的报酬标准。
六、在进行岗位评估时应掌握哪些原则?
1、岗位评估的是岗位而不是岗位中的员工; 2、让员工积极地参与到岗位评估,容易让他们对岗位评估的结果产生认同; 3、岗位评估的结果应公开。
七、岗位评估的方法有哪些?
常用的岗位评估方法有岗位参照法、分类法、排列法、评分法和因素比较法。其中分类法、排列法属于定性评估,岗位参照法、评分法和因素比较法属于定量评估。
1、岗位参照法
岗位参照法,顾名思义就是用已有工资等级的岗位来对其它岗位进行评估。具体的步骤是:①成立岗位评估小组;②评估小组选出几个具有代表性、并且容易评估的岗位,对这些岗位有其它办法进行岗位评估;③如果企业已经有评估过的岗位,则直接选出被员工认同岗位价值的岗位即可;④将②、③选出的岗位定为标准岗位;⑤评估小组根据标准岗位的工作职责和任职资格要求等信息,将类似的其它岗位归类到这些标准岗位中来;⑥将每一组中的所有岗位的岗位价值设置为本组标准岗位价值;⑦在每组中,根据每个岗位与标准岗位的工作差异,对这些岗位的岗位价值进行调整;⑧最终确定所有岗位的岗位价值。
2、分类法
分类法与岗位参照法有些相象,不同的是,它没有进行参照的标准岗位。它是将企业的所有岗位根据工作内容、工作职责、任职资格的方面的不同要求,将分不同的类别,一般可分为管理工作类、事务工作类、技术工作类及营销工作类等。然后给每一类确定一个岗位价值的范围,并且对同一类的岗位进行排列,从而确定每个岗位不同的岗位价值。
3、排列法
排列法是通过对所有岗位根据工作内容、工作职责、任职资格等不同层次的要求进行排序的岗位评估方法。比较科学的岗位排列法是双岗位对比排列法,具体的步骤是:①成立岗位评估小组;②对企业所有岗位进行两两对比;③在两两对比时,对价值相对较高的岗位计"1"分,对另一个岗位计"0"分。
④所有岗位两两对比完后,将每个岗位的分数进行汇总;⑤总分最高的岗位的岗位价值最高,依次排序,就可以评估出所有岗位的价值; 4、评分法评分法是指通过对每个岗位用计量的方式进行评判,最终得出岗位价值的方法。具体做法为:①成立岗位评估小组;②将企业所有岗位的所有岗位职责和任职要求的条款整理出来;③对每个条款的价值进行打分;④每个岗位得到的总分,就是该岗位的岗位价值。
5、因素比较法
因素比较法不须关心具体岗位的岗位职责和任职资格,而是将所有的岗位的内容抽象若干个要素。根据每个岗位对这些要素的要求不同,而得出岗位价值。比较科学的做法是将岗位内容抽象成下述五种因素:智力、技能、体力|责任及工作条件。评估小组首先将各因素区分成多个不同的等级,然后在根据岗位的内容将不同因素的不同的等级对应起来,等级数值的总合就为该岗位的岗位价值。
八、如何确定企业报酬总额?
企业的报酬总额是企业所有员工的工资、津贴、福利和奖金等内容的总和,要注意的是,"所有员工",既包括在职员工,也包括离退休员工。在确定企业的报酬总额时,首先要考虑企业的实际承受能力,其次要考虑员工的基本生活费用和人力资源市场行情。
提高企业的报酬承受能力可以从提高员工工作效率、降低管理费用、降成本费用和提高销售额等几个方面进行。
在确定员工的基本生活费用时要考虑:政府发布的物价指数和当地最低生活标准;单调平均的生活水平;同行业其它企业的员工基本生活水平。
另外要根据报酬调查的结果,通过对其它企业报酬水平的分析和人力资源市场的行情和供需关系来测算企业的报酬水平。
九、什么是高报酬问题?
每个职位的报酬首先应该根据该职位的职位评估来确定,然后根据公司的具体情况做适当的调整,开发人员的高报酬必须拿得有理有据,这就需要我们在设计报酬结构时,将基本工资和技能等级工资区分开来,基本工资对于同等资历的人应该是相同的,差别体现在技能等级工资中。
例如两名同时毕业的应届本科生,他们的基本工资应该是相同的,但由于从事的工作职位不同,技能工资可能在不同的级别上,进行开发工作的应届生级别较高些。
这样在一开始就拉开了报酬档次。但对于某些公司,在一开始同等资历的员工拿相同的报酬可能更有利于管理。
另外对不同职位的员工采用不同的技能工资标准也能合理地使开发人员拿到包报酬。这种方式对新员工同等资历等报酬的公司更为使用。
十、什么是高差距问题?
开发人员报酬的高差距不能是基本工资的高差距,而应体现在技能等级工资的高差距上。对于工作优秀的开发人员,可以连续进行报酬调整,以逐步拉开差距。
这里需注意的一个问题是,如何研究生的供需矛盾远远大于本科员工,所以新来研究生的报酬可能要比新来本科生的报酬高出许多。如果报酬设计得不完善,公司的原有员工可能会纷纷考研,不安心于本职工作,或对研究生产生嫉妒心理,影响工作。
在设计报酬体系时一定要充分重视这个问题,应该能够保证:一个应届本科生,在公司非常优秀地工作三年(研究生学习期一般为三年),应该能够拿到应届研究生的报酬。
十一、什么是报酬设计要点?
1、建议采用"基本工资+技能工资"的结构。基本工资以学历为标准,并每年有浮动(工龄工资),要确保:一个应届本科生在公司工作三年以后,能拿到研究生基本工资水平,硕士到博士也如此推理,通过这个原则来测算基本工资的标准和上浮标准是比较合适的。
2、基本工资确定后,再确定技能等级工资,对不同的职位,可采用不同的技能等级工资标准,同样我们要确保:一个应届本科生在公司非常优秀地工作三年以后,通过连续报酬调整,能拿带研究生工资(基本工资+技能工资)水平,硕士到博士也如此推理,通过这个原则来测算技能等级工资标准和每年调薪的次数是比较合适的。
3、与报酬设计相配套的是考评管理和调薪制度,如果相关的工作没有完善,报酬政策则没法客观、公正地执行。