别墅开发核心要素掌握
核心要素A:价格因素
别墅物业本身的特性,决定了它的价位不菲,但深圳整体别墅市场相对价格并不高。目前深圳市的别墅市场差价很大,高价可达2万/平方米,低价不足1万元/平方米,主要是各别墅在区位、环境、物业综合素质及物业管理上的差别引起的。总的来说,从价格上看,有以下几个特点:
(1)别墅所处区域对价格影响较大,其中距市中心区较近的别墅价格相对较高,如银湖;而距离市中心较远的则价格相对偏低。
(2)深圳别墅市场总体价格不高,主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大多素质不高。有部分别墅内部环境较差,且周边自然环境已部分遭破坏,而且有的别墅由于城市建设的扩张已被城市包围,已不是真正意义上的别墅。
(3)别墅物业配套设施差异较大。近期开发别墅追求高质素物业管理,配备较为全面的娱乐及健身设施。
随着香港楼市逐步回温,中国即将加入世贸组织等众多因素,深圳别墅升值空间更大,原因是整个地产市场滑坡。1997年底,别墅物业价格逐渐回升。
核心要素B:别墅项目选址策略
穆天子山庄的发展商选中在南海市狮山区兴建这个北美式纯别墅楼盘,是经过详细的市场调查和慎重考虑的。在富饶的珠江三角洲,以广州为中心散布着不少大大小小的别墅。在广州的中心地带,是尊贵的二沙岛别墅群;北部,有以白云山为卖点的白云堡豪苑;南部,除了珠江沿岸的江景荣宅,碧桂圆、祈福新村等超大型楼盘亦大兵压境;东部,是以生态型、健康型社区为标榜的汇景新城、澳洲山庄等;唯有西部,暂时而言还是空白。值得注意的是,广州西部的南海、佛山一带,经济发达程度与南部的番禺不相伯仲,比北部的花都、东部的增城更胜一筹。
因此穆天子山庄发展商果断决策,在这个空白区域发展高档物业,不但吸引了不少广州的客人,附近佛山、南海一带的买家更络绎不绝。
核心要素C:别墅项目定位策略
广州市郊别墅在过去未能形成气候,定价太高、销售缓慢是一大主因。除了因为前几年政策上的因素、地产过热因素使得开发成本高企之外,发展商对别墅市场的过高估计也是原因。在南湖附近的几个别墅盘,除了南湖庄园、松园山庄是宅基地,价格稍低外,其他接盘均价都在六七千元每平方米之上。最高是金湖花园售价达至一万三千元港币每平方米。相形之下,广州郊外的别墅盘均价在四五千左左右,无疑在市场中更有竞争力。另外,市郊别墅以前不注重规划配套,相比郊外如顺德、番禺的某些别墅盘也是欠缺的地方。松园山庄作为近郊接盘较成功的例子就是因为规划较为合理,虽然其性质是宅基地,定价也不低,均价超过五千元每平方米。
核心力素D:别墅项目规划策略
不少大型楼盘的总体规划仍停留在行列式、兵营式的水平,而穆天子山庄的发展商特意聘请香港石安空间创建有限公司和顺德设计院的名师精心布局,依山形水势将山庄划分为18个各具风格的小区,每个小区都有自己的中心景观及主题,别墅排列错落有致,宛如凝固的田园交响乐。散点布置,不同于中心围合的景观控制论。
核心要素E:别墅项目建筑风格策略
别墅的建筑标准
在设计上要有独特的建筑风格和非常合理的别墅使用功能须有必要有配置和多方位功能服务应采用先进的建筑工艺、技术和材料综观珠三角现时的一些着名别墅楼盘,其建筑外形仍难以摆脱当地乡土气息(俗称农民楼),而穆天子山庄的发展直接引进了北美最受欢迎商的别墅户型,简洁明快,朴实无华,独立车库、中空大厅、落地门窗等等,每一个细部都散发着浓郁的北美风情。
核心要素F:别墅项目室内设计策略别墅项目室内设计要点
别墅的建筑与室内设计以"自然健康、舒适环境"为原则,风格淡雅清新,内部配套设施高档齐全。为了保证主业使用的舒适和便利,主要从以下几个方面考虑:
(1)功能分区合理
(2)空间宽敞,满足功能需求,保证舒适性
(3)建筑、室内配套设备强调"环保、舒适、宁静、安全"
(4)考虑家庭结构,适合不同年龄人群居住
核心要素G:别墅项目结构风格策略
在普通人眼中,别墅一直是时尚、经典、舒适、豪华居住条件的标志,但以往众多别墅"农民屋"式的外形与结构,却令不少高品味的消费者大失所望。近年,不少外国建材公司在深入中国房地产市场的同时,也带来了结构风格各异的新式木结构别墅和轻钢结构别墅。
1、木结构别墅
木结构是美式别墅中历史最悠久的结构方式。据研究,美国的木结构房屋最早可以追溯到十八世纪一而目前美国已建的113万栋别墅中、就有98%属于木纪构由此可见,木结构房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和风雨。
木结构别墅中几乎所有的建造材料都是各式各样的木材制品,而这些木材制品在生产过程中,经过不同的生产程序,已经具有防潮、防虫、耐高温等特点一与普通的砖混结构房屋相比,木结构别墅建设的成本低、环保、抗震等优点更是显而易见的。不过,木结构房屋最大的特点,还是其上下层墙面不用全部对齐、为楼面设计提供了无限的想象空间。
可见、木结构别墅是喜欢怀旧、追求休闲的最好的选择。
2、轻钢结构别墅
近年广东省内兴建的新式别墅
广东南海穆天子山庄别墅 轻钢结构
深圳仙湖山庄别墅 木结构
广东紫云山庄高尔夫社区别墅 轻钢结构
深圳蛇口鲸山美式别墅 轻钢结构
汕头海外商品公司会所及豪华别墅 木结构
轻钢结构是近年由国外引进的新兴建筑理念之一,是在木结构基础上的新发展,它以部分型钢与镀锌轻钢作为房屋的支承和围护,具有极强的坚实性、防风、防震性以及更好的防虫性、防潮性、防火性、防腐性和随心所欲的可塑性,并具有很强的绿色环保概念。
轻钢结构别墅外形新潮、豪华,深得时尚人士的青睐。
核心要素H:别墅项目户型策略
新式别墅结构先进,款式多样,结构简易,装修现代齐全,面积在250平方左右。一楼为公共活动空间,二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式的主流类型。在造价方面,包括整体装修在内,造从显吸4000元/平方米左右的新式别墅亦是较合理的选择。
核心要素I:别墅项目物业管理策略
随着房地产市场逐步成熟完善,购房者的理念逐渐由感性化转变为理性化,不但对硬件要求高,而且对物业管理"软件"要求更加挑剔。
深圳早期开发的别墅大多自己开发自己管理,相对管理质数普遍偏低,专业水平较差,很难体现"以人为本"的理念。明智发展商也认识到高素质的物业,尤其要由高素质的物业管理公司管理。近几年开发的别墅,发展商慎之又慎,选择深圳顶级物业管理公司,力求把别墅这种高档物业的相关配套服务做到最好。
核心要素J:别墅项目配套设施策略
别墅物业一般比较注重外界自然环境、远离城市的喧嚣,所以难以追求与物质环境的丰富统一,物业生活娱乐配套设施就显得犹为重要,具体项目如所列。
项目名称 配套设施
青青山庄 高尔夫球练习场、图书馆、棋牌室、商务中心、健身房、游泳池、住户专车
金海滩度假别墅 商务部、餐饮部、室内运动(桌球、健身中心)、网球场、游泳池、超市
棕榈泉别墅 保龄球室、壁球场、桌球室、健身室、图书馆、全天候游泳场、室内高尔夫练习场、钢琴吧
东方花苑 会所(尚在建设)
田园居 游泳池、网球场、商务中心、图书馆、超市、美容美发
深圳别墅生活配套设施逐步提高标准、全面完善。别墅居民的高指数生活标准下,健康无疑为最重要,所以健身运动场所是物业配套中的重要环节,从近年别墅项目可见一斑,比如,田园居、齐明别墅,在会所设施确良更加设丰富的健身运动项目,如高尔夫球练习场、壁球场等
篇2:解密别墅开发三大利器
解密别墅开发三大利器
列举中外个案 介绍最新技术
衣食住行,是人类生活的基本要素。历史的脚步跨进了21世纪,大多数人都开始注意到,就“住”而言,衡量居住质量的“秤星”,已不再仅仅是外观的雍容华贵程度,注重舒适度和节能系统的完善度越来越引起人们的关注。
但现下房屋居住的舒适度,绝大多数与能源消耗量成正比,尤其是别墅,建筑能耗占三成的现实——又怎一个“忧”字了得?五合国际集团副总、上海分公司总经理卢求在接受记者采访时表示,针对目前国内别墅品质的落后与缺失,五合国际提出了别墅升级的三大利器。
利器一:提高舒适度
“我曾经在德国工作好几年,参与过德意志银行行长和德国零售业富豪的别墅设计。”卢求介绍,在他曾经参与的众多顶级别墅项目中可以看出,国外的别墅主要追求舒适、注重精致和内敛,其高舒适度包含了舒适和节能,且均由系统的高科技来完成。
“上海没有微能耗项目”
卢求认为,上海的别墅都卖得很贵,但实际上,真正可以称得上好房子的基本没有。开发商想要提升产品的品质,增加企业品牌的竞争力,应该从细节上去下功夫,在科技含量上做功课。
要提高舒适度,在能耗要求上有三种标准:一是低能耗标准,二是微能耗标准,三是零能耗标准。其中,低能耗标准是刚好达到国家标准的一个层次,技术支持较少,一般我国要求达标的建筑都至少是低能耗标准。现下领头羊是南京的“南京锋尚”,是一个高科技、零能耗、低密度的项目,武汉也有一个微能耗的项目。“目前,上海还没有此类楼盘,就算公司之前参与设计过的紫园,由于种种原因,还不能说是一个完全的节能项目。”卢求介绍。
高科技才能支撑舒适度
在提高舒适度方面,最基本的要数住宅温度的控制。要做到住宅内部恒温恒湿、四季如春,其实是有一套客观的可以衡量的指标体系来达到的,包括温度控制、湿度控制、空气流速、物体界面温度、热功指标、健康新风和隔绝噪声等等。在国际上,有专门评价这一系列指标的体系,也有专业的技术可以达到这些指标。“但是我要再三强调的是,舒适度的控制指标是多方面的,需要各种细节上的配合,而不是一个简单的温度可以说明的。这就需要技术体系的支持。”卢求给记者举了一个例子,如果想让室内温度控制在20-26摄氏度,控制这样一个四季如春的室内温度至少需要达到几十个指标,这还不包括机房、管道的指标要求。若是要说整体的指标要求,那就更多了。
过去国家曾经有规定:长江以南不需要采暖。其实,上海的冬天十分阴冷,三九四九,透甲冰心,连哈尔滨的来客都会惊叹“申城不胜寒”。随处可见的住宅楼的外墙上,满天繁星般的空调室外机,就是上海人要求“冬暖夏凉”舒适度的体现。一般住户尚且如此,针对高层次需求的别墅住户,开发商又怎能忽略“高科技支撑的舒适度”这一关键要素?
利器二:系统化节能
据相关数据显示,在过去的30年中,全球对不可再生能源的消耗提高了10倍。在未来的30年中,物以稀为贵的现象会逐渐凸现,能源成本还将不断地上升。“因此,我们可以预见,未来对节能建筑的需求是一个全球性的必然趋势。自然,别墅的开发也必须达到高舒适度的节能。”卢求说。
节能别墅大多是炒作
节能,不能以牺牲舒适度为代价。卢求对记者说了一个很简单的例子:“其实窑洞是一个低能耗甚至零能耗的居住场所,冬暖夏凉,但21世纪的今天,谁又愿意住在这样一个毫无舒适度的地方呢?”以此为鉴,顶级住宅的舒适度应该比普通豪宅的要高,普通豪宅的舒适度又应该比普通住宅的要高,唯其如此,价值才能有所体现。一味追求外观的华丽堂皇,恰如“买椟还珠”,岂不冤枉?
卢求说,很多开发商都不停地炒作概念,说自己的别墅是节能建筑。当然,他们是采用了一些节能技术,但其实多数都是采用单一的技术,并不是完整的一套节能技术体系。这样做,在某种程度上提高了造价,但在为购房者提供舒适度上面,并没有多大的帮助。目前在中国,南方和北方都有节能建筑的展示,有科研的示范楼出现。说实话,这些科研的示范楼很大程度上是用来展示技术本身的,而不是用来提高舒适度的。
节能建筑,并不是后续添加一些节能器材,或者在外墙面上涂上环保漆就能自称节能的。应该在建造该项目之前,就有一个舒适度的技术体系来支撑,并贯穿于整个项目的建筑过程中。通过达到细节上舒适度的指标,实现节能。“目前,我们和德国超日等国际知名的公司长期合作,运用经过长期研究开发的软件,对一个项目的设计进行计算。我们的要求是,保障这个项目中的产品在保持高舒适度的基础上,实现生态节能。”卢求如是说。他还表示,这样的技术在国内很少能实现。一个纯建筑设计师不可能做到这样的技术,一般都是由专业的生态能量技术公司和专业懂生态的建筑事务所合作才能达到要求。这个软件是经过多年行内专业研发的,想要获得这样的技术,首先要获得这个软件系统。“国内真正搞科研的机构也许可以做这样的项目。更多的开发商需要从欧洲引进这项技术并进行研发。例如要采用某种热泵,进行模拟计算等等,都要软件和技术支持。”
节能技术三种模式
“在节能技术上,我还要提一下节能的成本问题。”卢求表示,建筑节能也要控制成本,不能一味地堆积材料来达到节能的要求,这样不但增加了许多投入,也降低了住宅的舒适度。在五合国际的探索中发现,建筑节能的技术可以分成三种模式:低度模式、中度模式和高度模式。其中,低度模式就与之前的低能耗标准雷同,主要是外墙外保温,可达到国家节能规范的标准。一般的公寓若采用这种技术,每平方米增加100元的成本。高度模式便是一个技术性较强的技术。需要达到一系列的指标,如辐射式置换新风等先进的技术体系。此模式已是远远超过国家节能规范的标准,达到了欧洲节能规范标准,可以真正做到“恒温恒湿”四季如春。高层若采用此模式来达到节能作用,每平方米需要增加800元成本。别墅由于体型较大,各方面要求都比较高,若要采用此种模式,每平方米需要增加1500元成本(见下表)。
市场主导“分等”设计
当前社会中,不同层次的人对健康的要求有所不同。住宅内的空气是否新鲜?夏季冬季制冷采暖的设备提供的空气是否健康?普通人也许并不会在乎,但富人对这方面的要求则相当高。他们宁愿花更多的钱在维持环境舒适和保护健康上,因为生病对他们来说损失更大。在这一方面,别墅开发商大可以深入为这部分目标消费者着想,设计提供这样一个符合要求的生活环境,同时也达到了高额销售的目的。
利器三:力求精致“长寿”
“别墅的细节要体现质量,体现人性化的程度”。卢求举例说:国外对建筑的设计有这样的规定,每个建筑必须拥有一部电梯,别墅也应该有电梯,以便于照顾行动不便和一些类似心脏病等易紧急发作的人群,真正做到建筑的人性化。”我们参考国外豪宅的资料,对豪宅产品进行过深入研究,并根据中国市场的的实际情况,以及消费者对舒适度的要求,订出了中国豪宅10个方面300余条标准。”卢求告诉记者,这300余条标准都是客观的可衡量的标准,细节人性化的标准。这,才是真正的精致体现。
中国建筑平均寿命30年
原建设部副部长、中国建筑学会理事长宋春华曾经提出,中国建筑的平均寿命都只有30年,30年后,就需要重建。而欧洲建筑的平均寿命则长达120年。在欧洲建筑重建的时候,中国的建筑已经被重建了4次。建筑寿命过短,不断地拆掉重建,对能源和资源是极大的浪费,并且加重了污染。由此可见,提高建筑寿命,可以达到资源利用最大化的目的,对国家的可持续发展、对降低人民生活成本,都是非常有利的一件大好事。
盼新规保证建筑寿命
因此建筑中,最需要重视的就是生态环保和可持续发展。卢求提出,在建筑设计上,不仅要在功能上和技术产品上要满足需求,同时也应该在设计上有一个具体的高标准来保证建筑的寿命。需要重视改进的,还有相对滞后的有关法规。例如,按国家的现行规定,建筑表面防水年限的标准是10年,也就是说,10年以后,我们住的房子屋顶很有可能会开始漏水,这是谁都不希望看到的。看来,有关的法规,也该以*****为指针,与时俱进地进行修改完善了。
■最新动态
节能技术出现星星之火
全国人大于20**年2月28日首次通过了《可再生能源法》,并于今年1月1日起实施。上海积极响应,一个由上海市政府出资, 15千瓦的屋顶太阳能发电设备示范工程,将很快现身宝山区野桥菜场。项目实施人、上海电气太阳能有限公司董事长朱元昊高兴地说:“这是《可再生能源法》吹来的第一缕春风!”因为价格高昂,过去该企业的太阳能电池等产品90%远销欧洲,国内市场份额不多,现在可以由政府全额“埋单”或补贴建太阳能示范工程。上海最大的屋顶太阳能示范工程也正在申报政府补贴。朱元昊说:“有了这部法,我们的太阳能示范项目可得到政府更多支持。法律是可再生能源的第一推动力!”
国内外节能建筑一瞥
欧洲的“双零”住宅
欧洲有零能耗、零排放的住宅,靠太阳能自给自足,能够续热和续电。夏天储备的能源可以到冬天用,基本上不耗费能源。当然,还有国家政策的支持,比如白天发的电可以并入国家电力网,用时再取回来。一些国家的政府还有很多优惠政策鼓励节能,比如免税,比如开发项目、住宅区自己发电成本高,国家可以高价收购等等。发达国家这方面的理念和实践,都已经领先一步了。
“零能耗”的南京锋尚
南京的“南京锋尚”楼盘,是在“北京锋尚”实现低能耗的前提下,借助可再生能源实现真正“零能耗”的样板。
南京锋尚地处南京小桃园附近,占地面积5.3公顷,建筑面积7.5万平方米,是包括别墅、酒店、公寓在内的建筑综合体。作为北京锋尚的升级版,南京锋尚坚持高科技产品路线,运用包括生态节能技术在内的各种世界最先进建筑科技,首次建立起了符合现代对低能耗高舒适度要求的居住环境。在基本照明、夏季制冷、冬季采暖三方面,它实现了零能耗,再次刷新建筑节能纪录。
南京锋尚国际公寓的项目定位是“零能耗六星级”品质楼王,建筑风格是“先锋、时尚”,简约中透出“酷”的痕迹。建筑外观为浅米色花岗岩点缀深灰黑色金属组合干挂,外挂面和混凝土结构墙之间为保温隔热空气幕墙。用汽车来做比喻,就是要做房地产行业的“宝马”;用酒店来做比喻,就是建设的国际公寓超过五星级酒店的舒适节能环保和精装修标准。锋尚以建设”告别空调暖气”的节能环保房屋为宗旨,利用可再生能源,使夏季制冷不用传统电力。锋尚卫生间的瓷砖全部是整砖并与卫生洁具对中。它还设有卫生间墙排水系统(根除卫生间异味)、健康置换式新风系统(预防空调病)、垃圾处理系统等八大子系统。
锋尚高科技楼盘,成本增加非常有限。对于高层公寓类住宅,全套采用高科技实现高舒适度与低能耗的产品,成本增加只要每平米800元左右;对于低密度的别墅类产品,成本增加约为每平米1500元。
■别墅现状
清一色高能耗产品
就上海来说,相对于十几年前的产品,过去数年别墅开发的整体水平确在持续提高。但目前上海别墅开发的特点,主要还局限在园林绿化率提高、豪华装修和异国建筑风格(主要模仿欧美)等方面。从别墅整体开发来说,更多的是满足上一代消费者的需求。第一代富人比较注重表面、外观的价值感,视觉上崇尚雍容华贵。因此,目前已入住的别墅,多为外观华丽,但其内在缺乏舒适度的建筑,且清一色是高能耗的产品。
相关数据显示,在上海地区购房的消费者有1/3是境外人士,1/3是国内外地人士,1/3是上海人。其实这1/3的上海人中,有70%是海归人士。第一太平戴维斯的数据也显示,上海的别墅市场中有50%为境外人士购买。因此,目前上海住宅市场中,境外人士对别墅的舒适和节能需求越来越高,他们的审美观、价值观,与第一代富人相比,已不可同日而语。
相关信息
全世界一次性能源,诸如煤、石油、天然气、核燃料等,将在未来30年左右消耗殆尽;
中国石油能源储备只够开采10年,但中国已成为仅次于美国的第二大石油消费国;
中国煤炭的消耗量占全世界总量的40%,依然供不应求,以20**年全国范围电荒、煤荒的集中爆发为例,半年之内就使27个省的国家电网拉闸限电达到80多万次;
到20**年,中国对海外能源的依赖程度将达到55%以上。
中国的建筑能耗占全部能耗总和的32%;
中国现在有超过400亿平方米的高能耗住宅,能耗水平是发达国家的3倍;
目前全国每年新建房屋近20亿平方米,超过所有发达国家新增建设的总和,而这其中的95%,是高能耗住宅。住得再舒适,20年、30年后怎么办?考虑过子孙后代吗?由此可见,在提高人居质量的同时,未雨绸缪地规划实施建筑节能,是一桩既迫在眉睫、又任重道远的百年大计。
五合国际(WERKHART)作为跨国集团,在德国、英国、澳洲、上海、北京、香港设有分支机构。中国大陆现有员工200余人,包括掌握欧洲建筑的外籍设计师,为客户提供专业水准的建筑设计服务。同德国着名的SOBEK结构设计、德国TRANSSOLAR智能生态设计、德国HENN建筑设计以及澳洲DRLL主创设计优势互补,共同开拓中国市场。
2000年进入中国以来,在城市规划、建筑设计、景观设计等方面设计完成百余项大型工程项目,在设计理念和技术手段上引领市场方向,奠定了”五合”品牌。20**年入选境外驻中国十大建筑设计公司。
五合国际全资公司上海五合智库投资顾问有限公司(WISENOVA)为房地产开发商、投资商、金融机构、政府管理部门提供房地产市场及投资咨询服务。
与五合国际合作的企业有德国TRANSSOLAR智能生态设计、德国DENN建筑设计、德国DRLL主创设计、德国SOBEK结构设计、德国WERKHART建筑设计公司。德国TRANSSOLAR智能生态设计公司曾设计波恩邮政总部大厦(欧洲顶级生态节能写字楼)、德国SOBEK结构设计公司曾设计曼克机场、浦东新国际博览中心。