零售店选址技巧
在进行零售店选址时,并非是闹市、商业区就好,而是应该遵循"合适就好"的原则。
对于开业的场所是否必须具备一个固定的目标,很多人的看法都不一样,一些人心里想着要开服装店、开餐厅。他们偶尔看见"任何生产皆宜"、"店面廉价出租"、"从速联络,以免错失良机"诸如此类的报纸广告,就会不禁心动,做出并不明智的决定。其实,如果当时他们冷静思考,分析利弊,就会发现并不是任何一个地段都能适宜开设零售店。所以,经营者在考虑如何选择店址时,务必要多加思量,以免造成不必要的重大损失。
1.怎样按照店铺种类选择店址呢,可以依照以下几点要求
(1)如何选择日用品店的店址
日用品店一般将顾客群定位为居住在附近的家庭主妇,因此,相应地,店址的选择也受到主妇的行为模式和范围所影响。
大多数的家庭主妇在购买过程中是不会舍近而求远,这是因为各种日用品的购买频率并不相同,例如,食品饮料的使用频率都比较高,因此,其市场价格的差异程度不是很大。另外,一般的家庭主妇都具有定点购买的心理倾向,如牛奶、面包之类的日常商品,她在第一天决定从某一商店购买后,在今后的购买中,她就不会轻易改变了。
(2)如何选择耐用品店的店址
一般情况下,耐用品的价格比日常用品要高,顾客购买的频率相对较低。人们在购买过程中,为了能买到称心的商品,总是不惜力气和时间,其商圈范围自然要大得多。开店营业时,选择交通便利,且周围商业氛围浓厚的地点就显得十分重要。
耐用品的购买圈会因价格的悬殊而有所差别,也会因商品性质的差异而有所不同,这种差别有时会很大,但开店营业时,通常考虑的范围是在一小时的交通范围之内为最宜。
(3)如何在学校附近开店
如果选择在学校附近开店,那么学生就是零售店的主要服务对象。因此,经营者在进行店铺定位时,应针对学生的一些特定需求例如衣、食、住、行、文化娱乐、休闲运运等进行销售。
一般情况下,这里所指的学校,主要是指大、中专学校。大、中专学校又分两种,一种是位于城市的郊区,交通闭塞,另一种是位于交通便利的市中心。前者学生大部分需求依靠周围的店铺,而后一种由于其所处市中心位置,故学生的需求不一定依赖周围的店铺。这是由学生的学习和作息时间决定的。
因此,一种风险小而又有盈利的投资方式,就是在地处郊区、比较偏僻的大学、中专学校附近开店。店址最好在离学校几百平方米以内,以顺道为最佳。这类零售店包括流行服饰店、眼镜店、文具店、日用品店、书店、音像店、运动用品店、自行车出租店等。除寒暑假外,这些零售店的收入一般都较稳定。经营此类店铺,关键一点是商品价位要经济。虽然目前的大学生消费水平比过去有所提高,但莘莘学子们毕竟是靠父母提供经济来源的。
(4)如何在居民区附近开店
一般情况下,人们习惯到一些大中型的商场或繁华市区去购买时尚流行商品或是一些较为高档的耐用品,但是对于一些如食品、烟、酒、五金、杂货此类的日常用品,就喜欢到离家比较近的地区购买。如果零售店经营者能够保证销售的商品拥有良好的质量和服务,零售店就能很快的同此地的居民融合在一起,零售店的生意也就会愈来愈兴旺的。
在居民区开店,应该考虑到人们的这种心理上的消费偏好。
不仅如此,零售经营者还应该考虑到既然要为某一固定区域中的居民服务,那么服务内容就应该是与该地区居民生活饮食起居息息相关的。经营者可以开设如洗衣店、食品店、药店、服装店、童装店、修理店、杂货店、五金店、美容美发店、化妆品店以适合居民的需要。在居民区开店,房屋租金一般不会太高,这就说明零售店经营者开店的投资不会太大。在居民区,学生的消费水平也是不可低估,经营者也可在学生消费上仔细捉摸,寻求更高的利润。
(5)如何在车站附近开店
开店的地址应该在离车站100到200米左右为最适合的,零售店的方向如果能够选择正对车站的出入口的或是可以顺利进出车站的交通便利的路线,那么就是最好的。
零售店的经营者应该重视车站附近的有利地形,千万不要小看车站,因为这里聚集了天南海北的旅客,所以车站附近一直被看作是开店的黄金口岸。车站的附近可以开设一些销售土特产店、礼品店、饮食店、箱包店、食品店、旅店、娱乐性书店、代办托运店、饮料店、快餐店、旅游纪念品店、出租相相等等。开店经营的商品须具备符合价位不高、生活需要、易于携带的特点。车站主要以搭乘大众运输工具的乘客为主,但因其年龄、职业、爱好和目的各不相同,有旅游的,有出闻的,探亲的,故开店时应针对特定的消费客层,在开店方向和经营方式多下功夫。
(6)在办公区开店
当前,在大中城市,纯粹的办公区是很难找到的,多半是商、混住合型的。这里所讲的办公区,只是相对而言,意指公司聚集较多的地段。在这些地段开店,应充分考虑到,你的主要消费者是上班族。这类消费者的消费档次、
消费水平较高,而消费者年龄也不大,一般都二、三十岁的年轻人,因此开店应以这部分人为主要目标。办公区店铺的消费者大部分人是上班族,也有当地居住者和外来逛街者。
上班族有一个特点。由于只有中午短暂的用餐和休息时间,因此他们不会走得离办公地方太远,附近便成了他们用餐、休息之处。因此,离办公楼愈近,顾客的来店率愈高,尤其是用餐的地方或咖啡厅、冷饮店。
设店太多以下班路线为主。上班时间要赶时间,来去匆匆,光顾你店的机会少。下班时因心情松弛,逛街购物的机会就自然的增多,故在下班途中设店为好。
在办公区什么地方开店和开什么类型的店,事先应作调查后再确定。如果办公区内大型国营单位多,未必是好事,因为其内部常有多种功能和服务设施。店铺若紧邻金融机构,并不是好事,因到银行的无外乎办理存、贷、提款的财务人员,他们一般不愿意在附近逗留。若办公区内机构多属直销行业的、保险,在此区开店也不好,因其人员大都是搞外勤的;店铺若邻近大卖场较好,因为大场场往往能聚集人潮,它周围的店铺自然受益。若区内机构以外商为主,则消费水平高,在此区城开店比较适宜。
总之,开店位置的选择除了考虑区内行业分布,下班路线外,还应考虑到区内大楼的排列,道路的分布、延伸、店面的串联或断裂以及人潮方向等。在办公区开店,最好以休闲行业、餐饮业和办公提供服务的服务行业为主。由于消费者的时段集中短暂,故你在服务和经营上应考虑到团结快速定位。
2 一个最优秀的店址应当个备以下六个特征,一般至少也要拥有两个,若是全部拥有那就真可谓黄金宝地了。
(1)商业活动频繁程度高的地区。比如在闹市区,商业活动极为频繁,把店铺设在这样的地区营业额必然会很高,这样的店址就是"寸土寸金"之地。相反如果在客流量较小的地方设店,营业额一般很难提高。
(2)人口密度较高的地区。例如居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店铺的地方。在人口集中的地方,人们有着各种各样的对商品的大量需要。如果店铺设在这样的地方,致力于满足人们的需要,那必定会生意兴降,这种店铺收入通常比较稳定。
(3)交通例利的地区,比如在旅客上车、下车较多的车站,或者在主要车站的附近,也可以在顾客步行距离很近的街道设店。
(4)面向客流量多的街道,店铺处在客流量多的街道上,可使多数人购物都较为方便。
(5)接近人们聚集的场所。经如公园、电影院、游乐场、舞厅等娱乐场所,或者机关、工厂的附近。
(6)同类商店聚集的街区。大量事实证明,对于那些经营耐用品、选购品的商店来说,若能集中在某一个街区或地段,则更能招揽顾客。从顾客角度来看,店面众多表示货品剂全,可比较参考和选择也比较多,是有心购物时的最佳选择。所以,创业者不需害怕竞争,同行愈多,人气愈旺,业绩就愈好,因此店面也就会愈来愈多。例如许多城市已开成了各种专业街,如广州,买电器要去海印、买服装要去北京路等,许多顾客为了买到称心如意的商品,往往不惜跑远咱也要到专业街购物。
3选址时还应注意那些问题
(1)快速车道力。随着城市建设发展,高速公路日渐增多。由于快速车道的要求,高速公路多有隔离设施,两边无法穿越。公路两边少有停车设施。因此尽管公路旁有流动的顾客群与固定单位的,也不宜作为新开店选址的区域。因为人们往往不会为一项消费而在高速公路旁违章停车。
(2)周围居民少或增长慢但商业网点已基本配齐的区域。这种地区不宜作为店铺的新店址,这是因为在缺乏流动人口的条件下,有限的固定消费总量不会随新开店铺而增加。
(3)同一地区层高的地方。这种地方不宜开设店铺。这不仅因为层高开店,不便顾客购买,也因为层高开店一般广告效果差,商品补给和提货都带来不便。
(4)近期有拆迁可能的地区。新店局面刚刚打开,就遭遇拆迁会造成很大投资损失。
如果创办者资金较少,只要策略得当也可以选到合适的店面。一般来说,小额资金创业者的选店法有四项:选自己居住的地区,选与自己人事上或经济上有关系的地区,选自己希望的区域,选预算范围内的适当地区。前两项选择是远用地缘关系,可以广泛利用已有的人际关系拓展业务,打下创业的基础;后两项选点前,必须针对当地情况作一定的调查和分析,并根据调查结果确定营业内容、人事规划、定价策定价策略、营业时间等。如果一切要符合你的开店条件,就就快点行动吧!
篇2:超市选址进场策略
超市选址进场策略
"开发店铺"对于超级市场的经营来说,是至关重要的。有人说:"超级市场的商圈立地对开店成败的影响力至少占70%以上。"但是不少业者往往到开店营运后,再想方法来提高业绩,他们这样做往往是事倍功半。基于此,开店策略便成为开店的最高指导原则。一般而言,超市单店的开店较为容易,只要有明确的经营理念与特色,选好一个好的商圈立地便能成功。至于超市连锁店的开店策略就复杂得多了,除了考虑单店是否能独立生存外,还要考虑布点位置不可太过密集、也不能太过稀少,此外后勤补给的配送能力、效率、管理绩效等也是要考虑的实际问题。而且,在超市开业以前还需对超市进行适当的定位,做到有的放矢。总之,超市的建立与定位正好下棋布局一样,要着着皆慎,以免一步走错,全盘皆输。
一、超市选址的当地条件:
1)城市商业条件
选址首先应从大处着眼,把握城市商业条件,包括:
(1)城市类型。先看地形、气候等自然条件,继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件,从而判断是工业城市还是商业城市?是中心城市还是卫星城市?是历史城市还是新兴城市?
(2)城市设施。学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等,对选址是很有意义的。
(3)交通条件。在城市条件中,对店铺选址影响最直接的因素是交通条件,包括城市区域间的交通条件、区域内的交通条件等。
(4)城市规划。如街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等,都会对未来商业产生巨大的影响,应该及时捕捉、准确把握其发展动态。
(5)消费者因素。包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等。
(6)城市的商业属性。包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值,以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值,如人均零售额。
2)店铺位置条件包括:
(1)商业性质。规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店。
(2)人口数及住户数。了解一定的商圈范围(例如1000米)内现有的住户人数。
(3)竞争店数。了解一定的商圈范围内竞争店的数量。
(4)客流状况。调查估计通过店前的行人最少流量
(5)道路状况。包括行人道、街道是否有区分,过往车辆的数量及类型,道路宽窄等。
(6)城市的商业属性。包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值,以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值,如人均零售额。
(7)场地条件。包括店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。
(8)法律条件。在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的法规,特别要了解各种限制性的规定。
(9)租金。
(10)必要的停车条件、顾客停车场地及厂商用进货空间。
(11)投资的最高限额。以预估的营业额或卖场面积为基准来规定。
(12)员工配置。以卖卖面积为基准来规定,如每人服务面积不得低于20平方米。
二、超市选址的原则:
1、超市的店址以选择在居民区为主。
2、超市的目标
3、顾客应以稳定的居民为主,
4、以店址附近的企事业单位上下班职工为主。
5、选择在交通枢纽开设超市,
6、其经营内容必须视流动顾客的不同
7、特点做出确定。
8、选择在商业中心或老城区开设超市,
9、其经营内容必须同
10、商业街上其它业态的商店的经营内容有一个互补作用。
三、超市店址的确定
1)便利店
1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地
2、营业面积在1OO平方米左右,营业面积利用率极高。
3、营业时间一般在16小时以上,甚至24小时。
4、商品结构:以速成食品、小包装商品、文具杂志为主,有即时消费性、少容量、应急性等特点。
5、目标顾客:居民徒步购物5分钟可到达,8O%顾客为有目的的购物。
2)食品超市
1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。
2、营业面积在5OO至1000平方米。
3、商品结构:以购买频率高的商品为主。
4、营业时间不低于16小时。
5、以居民为消费对象,1O分钟左右可到达。
3)仓储式商场
1、选址在城乡结合部,但交通便利性强,并有大型停车场。
2、营业面积大,一般为1OOOO平方米以上。
3、库架合一,装饰简单,节约成本。
4、商品结构:主要以食品(有一部分生鲜食品)、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽(指商品的种类要多)。
5、目标顾客:以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式,从而实现廉价销售。
4)综合性超市
1、选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。
2、营业面积在2500平方米以上。
3、商品结构:生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度(指同一商品的规格、等级、品种的多少)。
4、目标顾客:满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。
5、设施装饰较仓储式商店好。
总之,每一种零售业态都有自己的特点,有其长处,也有其对环境的特殊要求,而且各种业态之间既有一定的竞争关系,又能互相弥补对方的不足,合理布局就能起到优势互补和繁荣市场的作用。只有切实了解各种零售业态的优缺点,广泛地调研,认真分析各类消费者的消费心态和需求,合理布局,才能充分发挥各种业态的长处,以最小的投资取得最大的效益。
篇3:店面选址的方法
店面选址的方法
开店,是眼下极受青睐的一种投资理财方式。的确,自己开店当老板,假如经营状况比较理想,不仅可使你的财产得到有效的保值增值,而且还能在心理上获得一份成就感。因此眼下关注和涉足开店的人已越来越多。要开店,就不能不考虑选择店面的问题。有关专家曾经指出:找到一个理想的店面,你的开店事业也就等于成功了一半。这话一点都不为过,开店不同于办厂开公司,以零售为主的经营模式决定了其店面的选择是至关重要的,它往往直接决定着事业的成败。那么如何才能选好理想的店面?有开店打算的人不妨参照下列做法--
第一步:选好地段和店面
选择经营地段要把握以下几个关键:
把握"客流"就是"钱流"原则 在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店,成功的几率往往比普通地段高出许多,因为川流不息的人潮就是潜在的客源,只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求,就一定会有良好的业绩。客流量较大的地段有①城镇的商业中心(即我们通常所说的"闹市区");②车站附近(包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站);③医院门口(以带有住院部的大型医院为佳);④学校门口;⑤人气旺盛的旅游景点;⑥大型批发市场门口。
利用"店多隆市"效应 我们不妨来听一听消费者的说法:某公司的白领陆小姐是鲜花消费的大户,经常要送花篮花束给客户和朋友。她说,除了特别着急时有可能会就近找一家花店买花,绝大多数时候都是赶到体育场路上去买,因为那里花店多,花色品种齐全,选择余地较大;在某高校任教的江女士每次要买服装,也总喜欢到东坡路、武林路等服装店密集的地方去选购,她认为店多除了款式也多之外,可以货比三家,还起价来也比较容易。因此别担心同业竞争,一旦同业商店越开越多,就会产生聚集效应,容易扩大影响,凝聚人气,形成"××专业街",生意必定反而比单枪匹马更容易做。
注意因行制宜 营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关,各行各业均有不同的特性和消费对象,黄金地段并不就是唯一的选择,有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域,例如卖油盐酱醋的小店,开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好;又如文具用品店,开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定最佳的开店地点,要选择合适的店面,并不是越热闹的地方越好,关键是要因行制宜。
第二步:作进一步的考察
在初步选定开店的地点后,还应作进一步的全面考察,对相关的情况做一定的调查分析后,方能决定是否最后定点于此。主要考察以下几方面的情况:
店面本身的情况 开音像制品店的小罗不久前从别人手里盘了一个店面下来,这个面积达15平方米的店面位于次繁华地段,每天的人流量也十分的可观,可是租金却非常便宜,每月只要800元,小罗以为捡到了便宜,偷偷直乐。没想到,花了一万多元装修停当,隆重开张还不到一个月,一纸《拆违通知书》把他打了满头晕。原来,上家通过内部关系得知店面迟早要拆,便来了个金蝉脱壳,捞了一票便溜之大吉,剩了个箍儿让小罗来套。所以,在租店面之前,一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。
房东的背景 有的人急于寻找店面,就满大街搜寻,有时还真能被他找到几家正挂着"转让"字样的店面,便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的,很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面,最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者),对其背景情况基本了解,觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈,假如房东表示已将承包权出租,不愿再插手时,你再与现在的店主谈判也不迟。另外,一旦谈成功,也要注意必须正式前协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。
同业竞争情况 主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。考察同一地段同类商店的经营业绩,可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况;而考察他们的商品价格水平,是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要的。
客流状况 "客流"就是"钱流",考察客流状况,不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹,而且还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。客流状况主要考察这些内容:①附近的单位和住家情况,包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家(这些店家极有可能会成为你的常客);②过往人群的结构特性,包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯;③客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律,这些都是你设定营业时间的重要依据。
第三步:尽快拿下看中的店面
一旦找到理想的店面,就要当机立断,出手迅捷,尽快拿下看中的店面,否则夜长梦多,很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登,导致错失良机。如何拿下店面?谈判自然是至关重要的。
谈好房租价格 对于开店来说,房租往往是最大的一块固定成本,在与房东侃价之前,你自己心里首先应该有一个谱,先自定一个能够接受的最高价,这个价位必须是:①你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下,看看自己有没有给付的能力;②预算一下,估计是有钱可赚的;③再向附近类似的门面打探一下,价位也是基本一致,说明是比较合理的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格,比较房东给出的房租价格,权衡后进行侃价谈判,就比较容易成功。
谈好缴付方式 缴付房租有多种方式,一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房东除了固定的月租金外,还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的,可以采用按月结算的方法,这样能及时结算,以免拖久了增加计算难度,双方都会比较满意;有的门面房定下一年或两年的租金后,其后再要续租的话,常常要按一定的比率逐年递增,这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次,这样一旦你有了新的店面或有转业的意向,就不会损失保证金了;还有的店面是长期定租的,一租就是十年二十年,如果你有足够的资金,而且看好你选定的店面,也可以一次性将十年二十年的房租全部付清,这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞,也能不受涨租的影响,节约不少租金,因为从长远看,门面的房租总体是呈上升趋势的。
谈好附加条件 与房东谈判,除了谈租金外,还要注意谈妥有关的附加条件,这也可以使你节省不少开支。首先,你在租房前应对店面内现有的情况,包括装修状况、设备状况等都了解清楚,然后通过谈判,要求房东在出租前对门面房进行基本的整修,如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修,对店面的房顶、地板、墙壁作基本的修缮,添置或维修水电设施等,或者要求房东承担相应的费用,在租金中予以抵扣。总之,要尽量争取节省开销。同时,你可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的,虽然这钱最终是要还给你的,但如果你一直经营下去,这笔钱也就等于搁死在了那儿,对于资金紧张的创业者来说,这也是一个不小的"包袱",如果谈得好,完全是有可能卸掉的。另外,还可以通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金,待一段时间生意走上正轨后,再按标准支付,并补足前期的差款。只要你言辞恳切、入情入理地分析给房东听,并能主动限定延期期限,有些通情达理的房东是会答应的,这也可以为创业初期减轻不少经济负担。