住房抵押贷款知识
一、住房抵押贷款概念
住房抵押贷款是售房者(或担保公司)、银行和购房者三方之间的一种约定,是约定购房者将其已预售部分购房款房产的全部权益做抵押,售房者(或担保公司)为购房者按期清偿银行贷款做担保,在购房者不能按时履行债务时,银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。
目前我国个人住房贷款主要有三种形式:
1、又称公积金贷款,是银行接受住房公积金管理部门的委托,以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源,按规定要求向按时足金额存缴公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时发放的贷款。该类贷款下以盈利为目的,实行"低进低出"的利率政策,带有较强的政策性,贷款额度受到限制。
2、自营性个人住房贷款
是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类住房的自然人发放的贷款,俗称"按揭",这是沿用香港的说法,即英语"mortgage"的音译,中文意思是抵押。该类贷款银行资金成本较高,利率相对高一些,但贷款额度、期限所受限制教少。
3、个人住房组合贷款
是指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时,同时发放政策性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。组合贷款是由政策性和自营性两个独立的贷款品种组成,抵押物相同,但其贷款的主体、资金来源、利率不同,因此需要分别签订借款合同。
二、住房抵押贷款中的几个主要术语
1、贷款金额
简称贷款额,是指借款人向贷款人借款的数额。
2、首付比率
通常指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。
3、住房抵押贷款的成数
银行通常不给予购房者相当于房价款100%的贷款,而要求购房者自己支付房价款的一定比例的现金,即首付款,其余的向银行申请贷款。
住房抵押贷款成数指贷款额与楼价的比率,目前在国内住房抵押贷款一手房最高的住房抵押贷款成数为8成。
4、借贷年期
年期指住房抵押贷款分期偿还的期限,目前在国内住房抵押贷款一手房一般最高的年期为30年。
5、利息
借款人在借贷期限内不仅应当偿还贷款本金,而且应当支付银行贷款利息,住房抵押贷款利率为银行同期贷款利率。住房抵押贷款利率高低主要取决于银行存款利率和政府对住房抵押贷款的金融政策。
6、偿还比率
通常指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率。
7、贷款余额
是指分期付款的贷款,在经过一段时间的偿还之后,尚未偿还的贷款本金数额。
三、申请个人住房抵押贷款的基本条件
1、再中国境内具有合法拘留身份和完全民事行为能力的自然人,年龄一般应在18周岁以上,年龄加贷款年限,男性不超过65岁,女性不超过60岁。
2、有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。
3、有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。
4、有所购买(建造、大修)住房全部价款20%以上的自筹资金,并保证用于支付购买(建造、大修)住房的首付款。
5、有贷款银行认可的资产进行抵押或质押,或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。
6、贷款银行规定的其他条件。
四、申请个人住房抵押贷款须提供的主要材料
1、个人住房贷款申请表。
2、身份证件原件及复印件(如居民身份证、户口簿、军官证等)。
3、贷款银行认可的有权部门出具的借贷人稳定经济收入的证明或其他偿债能力的证明资料。
4、合法的购买(建造、大修)住房合同、协议及相关批准文件,购买商品房的,需要提供所购商品房的用地、规划、建设和销售等方面的合法材料。
5、抵(质)押物的清单及权属证明文件,有处分权人出具的同意抵押或质押的有价证券等。
6、贷款银行认可的房地产估价机构出具的抵押物估价报告。
7、保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明。
8、银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟供给贷款银行质押的有价证券等。
9、借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明。
10、《商品房预售许可证》或房地产权证(现房)。
11、如果借款人有配偶的,其借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况,并出示相应结婚证或户口簿等证明文件材料。
12、贷款银行要求提供的其他文件材料
篇2:贷款合同抵押书
致 分行:
根据你行于____年__月__日与我公司签订的贷款合同规定,由我公司以自有财产作抵押,你行同意向我公司发放总金额为___的贷款,贷款年利率为___,贷款期限自____年___月___日,至____年___月___日,为此,特设定本抵押书。本抵押书为无条件和不可撤销的,为上述贷款合同不可分割的组成部分。
一、抵押物(附详细抵押物清单及抵押人所有权证明)
1.抵押物名称:
2.规格:
3.数量:
4.帐面价格:
5.存放地点:
6.保险险种及金额:
二、抵押人即借款人声明与保证
1.本抵押书第一款所列用作贷款抵押物系抵押人合法拥有和实际存在的。
2.所提供的抵押物没有向任何第三方抵押或转让过,今后在本抵押书有效期内,也不会向任何第三方抵押或转让。在本抵押书有效期内,抵押人保证抵押物的安全、完整无缺,并同意随时接受你行的监督检查。抵押物如有短缺,抵押人将立即负责补足。
3.上述第一款所列抵押品已于____年__月__日向____保险公司___分公司投保,并办妥以你行为第一受益人的权益转让手续。
三、抵押物的处理
在发生下列事件一项或数项时,你行有权依照规定程序及方式处理抵押物,以所得款优先偿还你行在本抵押项下的贷款本息及费用。
1.抵押人在本抵押书中所作的声明和保证不真实或不履行。
2.抵押人不能按本抵押项下的贷款合同规定,如期偿还贷款本金、利息及费用。
3.抵押人有其他违反本抵押项下贷款合同规定或本抵押书规定事项。
对你行根据本抵押书及本抵押项下贷款合同规定处理抵押物,以清偿贷款本金、利息及费用,抵押人无条件放弃抗辩权。
四、有效期
1.本抵押书自抵押人有效签章后生效。
2.本抵押书将持续有效,直至本抵押项下贷款本息及费用全部清偿后自动失效。
抵押人(即借款人)公章
授权人_______
法定地址______ 年 月 日
篇3:贷款抵押协议
抵 押 人:______________企业性质:_____________
立协议人:
抵押权人:___________银行
为了明确抵押人与抵押权人各自责任、权益和义务,恪守信用,根据《中华人民共和国经济合同法》等有关法律、法规和《贷款抵押管理规定(试行)》,特签订本《抵押协议》,以兹共同遵守。
一、抵押人自愿以“抵押物清单”(附后)所列之财产设定抵押权,担保借款人__________与__________银行于____年____月____日签订之借款合同,按期履行债务偿还借款。该贷款种类为___________,金额_________万元,用于__________。贷款期限为____年____月至____年____月。借款合同编号为__________。
二、当借款人不能依合同约定按期偿还借款时,抵押权人有权依照我国法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。
三、抵押人对“抵押物清单”中所列财产依照国家法律规定拥有_________(所有权或经营管理权),并在抵押期内将所有抵押财产的产权证书交由抵押权人占管。
四、_________抵押物在此之前已设有抵押,抵押额为:__________万元;抵押期限为________。
五、经双方协商此项抵押的抵押额为_____万元,抵押率为____%,抵押期限为____年,随____号借款合同变更、解除或终止。抵押人在已设定抵押物的抵押价值额内不得重复抵押。在抵押价值额外再行设定抵押权的,应在再行设定抵押数之前书面通知抵押权人。
六、根据协商,双方占管抵押物采取下列方式:
1.下列抵押物由抵押人占管、使用:
抵押物名称
型 号
数 量
2.下列抵押物及有关文件由抵押权人占管:
抵押物名称
型号
面值
单位
数量
产权证书:_____________,共____________件;
保险单:______________,共____________张;
保险金额:___________万元;
证明文件:_____________,共____________份。
3.下列抵押物就地封存,不得使用:
抵押物名称
型 号
数 量
七、抵押人对自己占管的抵押物,在抵押期间负责维修、保养、保证抵押物的完好,并随时接受抵押权人的检查和验证。抵押人未征得抵押权人的书面同意,不得以出租、出售、转借等形式处分自己所占管的抵押物。抵押权人发现抵押人对所占管的抵押物保管不当或有减损其价值的行为时,抵押权人有权要求抵押人恢复原状或提供其他等价的财产充当抵押物。抵押人不予执行的,抵押权人可以停止发放新贷款或收回部分直至全部贷款。
八、抵押权人占管之抵押物,如因抵押权人过错造成抵押物及有关文件损坏、遗失的,由抵押权人承担责任并赔偿损失。
九、抵押权人占管、保管抵押物及有关文件、凭证,按照有关规定由抵押人向抵押权人交纳保管费___
______元,本协议生效后三十日内结清。
十、本抵押所保证的借款合同期满,借款人未按合同约定偿还全部贷款本息的,或在抵押期间抵押人依法被宣告破产的,抵押权人有权依照国家有关法律、法规采取__________方式处分抵押物。处分抵押物所得价款,按下列顺序分配:
(一)支付处分抵押物所需费用(含税金);
(二)支付抵押人欠交抵押权人占管抵押物的保管费用;
(三)偿还借款人所欠抵押权人全部贷款本息;
(四)支付应由借款人支付贷款银行的其他有关费用;
(五)清偿上述款项后所余金额交还抵押人。
处分抵押物所得金额不足以偿还借款人所欠抵押权人贷款本息的,抵押权人仍有权追索债务。
十一、借款人按借款合同规定偿还全部贷款本息后,抵押权人将自己占管的抵押物及有关文件退还抵押人。
十二、抵押人应按照规定办理抵押物的财产保险,保险期不得短于抵押期。保险费用由抵押人支付。抵押期间,抵押权人为抵押财产保险的第一受益人。如遇意外损失,财产保险赔偿首先交由抵押权人处理。
十三、抵押期间,各种抵押物的孳息归财产所有人或经营管理权人所有。
十四、其他约定:
1.
2.
3.
(说明:其他约定中应包括抵押期间财产保险赔偿处理方式和有价证券到期是否兑付等约定)
十五、双方当事人必须全面履行本《抵押协议》所规定的权利与义务,任何一方不得擅自变更或者解除。
十六、本《抵押协议》为___________号借款合同的补充文件。一式_________份,抵押人与抵押权人各执__________份。
股分制企业、合资合营企业、承包经营企业董事会或发包人审核意见:
(签字、盖章) 年 月 日
抵押人(公章): 抵押权人(公章):
法定代表人(签字): 法定代表人(签字):
年 月 日 年 月 日