银座地块评估简报
一、地块分析
1、地块概况
地块位于泺源大街银座商城对面,北邻司里街小区。目前地块已平整,沿街地带现有二层临时工程用房。目前基地东部地块为其它发展商所有,基地西北角还有独幢6层多层居民住宅。
2、周边环境
基地以南:紧靠泺源大街,向南面对中银广场、银座商城,以及在建鲁银大厦。
基地以北:系司里街小区,小区为行列式排列6层居民住宅,另外基地范围内西北角有一独幢6层民宅。
基地以东:粮食大厦及良友富临大酒店和部分6层居民住宅。
基地以西:山东汽车进出口公司办公楼(8层)
3、环境面与市场面分析
·地处泉城广场市中心城区,是全市政治、经济、商贸、文化中心,区域人文环境上佳,地段价值一流,被广为认可。
·邻近大明湖公园和趵突泉公园两大市级风景点,人文环境优越。
·区域内泉城路及泺源大街集中济南市最高档商厦及办公写字楼,商业繁华,配套齐全。
·泺源大街一线上集中大型银行机构,系规划中"金融街"商贸街。
·市中心城区交通配套齐全,公交线路丰富,泺源大街是市级示范街,路况条件好。
·基地四周视野开阔,无不良相邻关系影响。
·泺源大街为商贸特征的商业街区,商务职能优势突出,住宅类项目尚属空白。
·写字楼市场价贵市旺,供求不平衡,客源丰富。
·酒店长包房租率高,预示商旅型客源存在。
4、主要问题
·基地面积小,无法规划大规模绿化环境,只适合单体建筑。
·基地紧邻泺源大街,环境较嘈杂。
·基地形状不规则,不独立,规划设计兼顾相邻关系。
·基地北侧为居民区,需考虑其采光影响。
总结:
·地处市中心城区,配套优势突出,且地段位置突出,适可开发高价档物业的基础条件。
·基地规模小,无环境支撑;身处繁华喧闹商业街区;单位面积售价高昂,开发高档住宅类物业有风险。
·泺源大街商务职能优势突出,区域客源丰富,物业开发中应予重视。
二、产品定位
1、规划主题:酒店式服务管理的商住公寓
理由:
·泺源大街商贸特征突出,适合开发具商务职能的物业。
·泺源大街上住宅类物业市场空白。
·商、住两用,功能多样化,适合多类客源。
·地段价值高昂,若规划纯住宅物业,可能面临总价过高风险。
·办公楼市场租金昂贵,且租售形势喜人,本案应充分吸引商务需要客源。
·规划小面积户型既保证高单价情况下,又能控制总价,扩大客源面。
2、酒店式公寓的产品分析
酒店式公寓与一般的公寓、酒店有所不同,它是以略高于公寓的价格享受酒店式的服务内容,将办公与生活进行有机的结合,将有限的空间资源加以理性定位、科学配置,充分满足了现代化生活需求,体现了居住品质与居住观念的进步。
酒店式公寓所具备的优势:
(1)配套优势
除了绿化、建筑形态外,其交通环境往往是首要的,一般选址在市中心或交通便利的开发区、工业区、商务区及特定的有此特定需求的群体聚集区,除此之外,酒店式公寓更注重交流、学习、商务、餐饮、休闲、健身与娱乐等社区环境。
(2)住宅功能优势
"麻雀虽小,五脏俱全",独立成套的住宅功能为高品质生活提供了保障,其产品定位科学、合理、准确,能充分表现出现代化、人性化住宅特色。
(3)办公功能优势
除居住功能外,酒店式公寓加入了办公概念,电脑、复印机、传真机,引入网络设备并加上物业提供的商务服务和会议厅等场所支持,其办公性能得到强化。
(4)物业服务优势
由于集中批量开发,总体服务成本低,服务效率高,就容易形成具有商业价值的有偿服务规模效应,就能够提供类似酒店式的全面特色服务,特别在家政服务、商务服务方面,可以形成一般商品房所不具备的物业服务特色。
还具有两大房型设计特点:
(1)兼用性与多功能房型
在房型处理上充分利用每一平方米面积,充分考虑空间的兼用性和多功能性,卧房区、办公区、会客区既要合理的分割,又要有机统一便于调整整体空间。
(2)卫厨空间个性化
在保证舒适、方便的前提下,酒店式公寓与目前流行的大厨大卫的房型设计不同,更注重简洁的个性化设计、注重品质,体现现代都市时尚的生活理念。
由于酒店式公寓具备居住、办公、投资等多重物业价值,因此这类产品为购房者、租客提供的就业机遇、学习机遇、交流机遇、投资机遇等边际效益也远远高于一般住宅。
3、价格建议:均价7000元/M2
面积建议:60-100M2
主力总价:40-65万
三、规划建议
户型组合多样化--保证同一平面的房型与房型之间可灵活进行组合、拼接,满足不同业主的面积需求。
物业品质精品化--尤其在立面风格、建材标准、公共部位装潢、底层大堂标准。
服务功能商务化--提供商务中心、休闲会所、裙房咖啡厅等商务设施,配备地面及地下停车库,底层商务裙房,服务性会所,裙房顶部绿布置,户内通讯线路布置。
物业管理酒店化--聘请知名物业管理公司采用酒店式标准进行管理,以满足住户对产品性能的要求。硬件方面采用高科技平台和安保系统;软件方面,向小区内用户提供高品质、全方位、人性化家政服务。
篇2:土地地役权价格评估
土地地役权价格评估
一.地役权是为自己土地利用的需要,而对他人土地加以支配的权利。目前我国城镇土地地役权大致包括:通行权、通过权、流水权、通风权、采光权、取水权、眺望权等。其中通风权、采光权和眺望权在确定土地纯收益或进行个别因素修正时已经加以考虑,在城镇土地评估工作中经常涉及、需要单独考虑的地役权有通行权和通过权。
通行权即需役地在供役地上通行的权利。通过权是需役地将某些管线设施通过供役地的地表、上空或地下的权利,如管道通过权(来自:)、架线通过权。
对地役权价格评估主要是为了确定需役地使用权人对供役地使用权人承受地役权的经济补偿及因设有地役权而对供役地和需役地使用权价格的影响。
二.地役权价格评估方法
地役权价格在理论上等于需役地因设定地役权而导致地产增值的部分。
地役权价格一般不等于供役地因设有地役权而导致地产贬值的部分。但至少应等于供役地因设有地役权而导致地产贬值的部分。
地役权价格评估方法可用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法及基准地价系数修正法。
2.1 道路通行权价格评估
1.通行的道路只供需役地使用权人使用
道路通行权价格可用需役地因设定地役权而致地产增值部分评估,还可用供役地因设有地役权而减少的土地价值部分,加上因负有地役权而致减价的市场修正值来评估。
2.通行的道路为需役地和供役地使用权人共同使用
道路通行权价格是供役地使用权人因设定地役权而减少的土地价值及负有地役权的市场修正部分,与需役使用权人使用道路强度(权重)的乘积。
2.2 管线通过权价格评估
管线通过权价格评估可用需役地因设定地役权而致地产增值部分评估,还可用供役地因设有地役权而减少的土地价值部分,加上因负有地役权而致减价的市场修正值来评估。
三.设定地役权对供役地和需役地的价格影响
3.1 设定地役权对需役地的价格影响
需役地价格评估必须与设定的地役权一同评估.地役权的设定,使需役地的利用成为可能,其土地效益才能实现。
供役地价格可用不负有地役权情况下的土地利用价格扣除设定的地役权给供役地的土地利用带来的影响程度来评估。设定地役权对土地利用带来的影响程度可用专家经验判断。如地下管道的通过,有可能对供役地作建筑基地没有影响,也有可能使其完全失去建筑基地功能。
篇3:土地使用权价格评估
土地使用权价格评估
一.土地使用权价格评估首先应分清土地使用权价格的类型。土地使用权价格的类型按交易形式分主要有出让价格、转让价格、租赁价格及抵押价格等,出让价格又因出让方式不同分为协议出让价格、招标出让价格和拍卖出让价格。
二.土地使用权出让价格评估,实际上是土地使用权出让底价评估,可按公开市场原则采用收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价系数修正法评估。在运用市场比较法时,应选用同一出让方式的比较实例。
三.土地使用权转让价格评估,应按公开市场原则采用收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价系数修正法评估,其价格是正常的市场价格。
四.租赁价格及抵押价格见7.4和7.5。
五.设有土地租赁权、土地抵押权等他项权利的土地使用权价格评估
设有土地租赁权和土地抵押权的土地使用权在发生转移时,其土地使用权价格与没有设定土地租赁权和土地抵押权的土地使用权价格有区别。他项权利的设定,给土地的正常使用带来了限制,因而要对没有设定他项权利的土地使用权价格进行修正。修正的幅度以他项权利给新土地使用权人在土地利用上带来困难而发生的费用或减少的收益为标准。这可用新土地使用权人为恢复正常土地使用权而撤销他项权利而必须支付的正常费用来估算。