地产开发地块环境研究报告范文
地块环境研究报告一般的结构是：
对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。
1．生活方便状况研究
(1)交通状况及未来发展预测
(2)商业网点状况及未来发展预测
(3)休闲、体育场所分布及未来发展预测
(4)医疗、教育设施分布及未来发展预测
(5)环境质素现状及未来变化预测
2．商务频繁状况研究
(1)公司及员工密度
(2)公司流动人口频度
(3)公司业务分类
3．污染状况研究
(1)空气质量状况及未来变化
(2)水质状况及未来变化
(3)土质状况及未来变化
(4)辐射物辐射状况及未来变化
(5)能见度状况及未来变化
(6)水气及腐蚀状况及未来变化
4．供电、供水、供煤气状况研究
(1)供电状况研究
(2)供水状况研究
(3)供煤气状况研究
(4)供热状况研究
5．交通便利状况研究
(1)各种交通工具的通勤半径
(2)停车设施状况研究
(3)各种公路交通工具维修点状况
6．居住文化状况研究
(1)居民出行规律
(2)居民起居、聚会习惯
(3)居住构筑物的建筑风格比重及使用率
(4)居住构筑物的装修风格及装修费用
7．未来发展状况研究
(1)交通未来发展状况研究
(2)教育及医疗未来发展状况研究
(3)购物及休闲未来发展状况研究
(4)体育及旅游景点未来发展状况研究
8．居住圈层状况研究
(1)居住圈密度分析
(2)居住圈强度分析
(每平方公里的居住人口、流动人口、办公人口、建筑物密度等)
9．可利用自然景观状况研究
(1)不同天际线的主景观
(2)不同天际线的景观结构
(3)不同建筑组合的景观结构
10．周边人口状况研究
(1)职业分布特径研究
(2)购买力状况研究(购买水平、购买意愿)
11．周边竞争者开发地块状况研究
(1)周边竞争者开发地块用途及开发者
(2)周边竞争者开发地块的规划状况
(3)周边竞争者开发地块的销售状况
(4)周边竞争者开发地块的租赁状况
12．周边旅游景点状况研究
(1)周边旅游景点景观结构
(2)周边旅游景点的到访率及到访动机
(3)周边旅游景点的消费量及消费结构
(4)周边旅游景点的开发者及经营状况
开发项目可行性分析报告
该报告可由三个分报告组成：
1．开发土地自然价值分析评估报告
(1)经线外一公里左右自然与社会资源状况对开发项目优劣影响力评估(从而得出开发土地自然价值分值)
(2)评估子项限定
A、周边与开发项目相关连的自然资源存在状况
B、周边与开发项目相关连的社会资源存在状况
对资源存在状况诸因素的加权分析，有利于对开发项目的开发类型和开发档次作出判断，从而获得最可能销售价格的判断。但对诸因素加权给分的标准均属于经验判断，到目前为止，还未形成科学统一的标准。
只有认清开发土地的自然价值，才能最优化确定开发土地项目的类型及档次。就像利用不同材质的钢毛坯，做出最符合钢材质特点的精品。
2．开发土地策划价值分析报告（部分配图片说明）
评估子项设定
A、建筑布局
B、小区环境设计
C、物业管理
D、小区配套状况
E、小区工寺环境包装
F、小区住宅个性及特色形象包装
G、涉及项目资源的开掘、利用与整合
H、营销推广策略
可能还有I、J、K等子项目。
这些评估子荐创造和实现得越好，策划价值发值就越高，距实现最佳销售目标愈来愈近。只有充分发挥对开发土地的策划价值，才能降低开发风险，减少残局的出现。
房地产开发项目的价值评分，由两部分构成，其中土地自然价值评分占70%，项目策划评分占30%。对土地自然价值加权评估与策划价值加权评估，其依据是能否懑足在最短时间内实现开发项目的销售目标，最大化实现开发项目的区位利润。
开发土地项目可行性实现程度如何，取决于对土地自然价值评估得分的高低和对开发土地项目策划价值评估得分的高低。二者得分相加，分数愈高，风险性就越低，反之愈高。例如开发土地自然价值评估仅得20分，后面的策划价值评估得满分即30分，二者相加50分，处不及格状态。这意味着该土地开发项目的风险太大。在开发土地项目策划价值分析的报告中，策划价值的创造十分重要，它能使房地产的策划出现奇迹。
3．房地产策划策略设计报告（配图片说明）
(1)开发项目建筑档次类型策略设计
(2)开发项目建筑总风格策略设计
(3)开发项目建筑单体立面风格策略设计
(4)开发项目建筑组团过渡风格策略设计
(5)开发项目住宅层数及比例策略设计
(6)开发项目不同档次类型主力房型策略设计
(7)开发项目套型空间区隔设计建议
(8)开发项目不同档次类型楼盘历史价格把握及未来最可能销售价格策略建议
开局策划，最表现策划功力的内容，都集中在这个报告中了，该报告的策略设计集中阐明的决策内容。
报告决策依据，即策略设计依据，来源于一手的社会调查资料分析，二手的相关资料分析，然后是策划人的实战经验及策划公司的创新实力。公司创新实力表现为若干个优秀策划人的集合。
财务分析报告
财务分析报告，就是房地产投资经济效益分析报告，报告可分为丙大类：
1.确定性分析法
A、表态分析法
a、简单投资收益法;b、表态投资回收期法
B、动态分析法
a、动态投资回收期法;b、净现值法;c、内部收益率法
2.非确定性分析法
A、盈亏平衡分析法
B、敏感性分析法
C、风险概率分析法
这些报告内容主要是投资商自己去做，策划公司可协助开发商去模拟式分析。
营销推广报告
1、项目销售控制计划
(1)初期销售特点把握与控制
(2)中期销售特点把握与控制
(3)高峰期销售特点把握与控制
(4)尾期销售特点把握与控制
注：计划只是总结房地产销售过程的一般规律，然后去进行预测性研究。
2.广告整体战略模式方案
3.项目销售模式建议
4.广告媒体选择策略
5.广告发布及实施要点安排
6.广告系列表现(可寻找一流的中介公司代理)
与建筑师沟通内容
1、总用地面积
2、总居住户数
3、总居住人口
4、总建筑面积
(1)住宅建筑面积;
(2)公建建筑面积
5、建筑档次类型设定
6、建筑总风格设定
7、建筑单体立面风格
8、建筑组团立面风格
9、住宅层数及比例状况
10、主力房型
11、套型空间区隔设计
12、人口毛密度
13、人口净密度
14、住宅建筑面积毛容度
15、住宅建筑面积净密度
16、建筑密度设定
17、容积率设定
18、车位设定(含地上、地下)
篇2:房地产项目可行性研究报告编制指引
房地产公司项目可行性研究报告编制指引
1.项目决策背景及分析
1.1外部环境
1)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等;
2)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位;
3)项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.2内部因素
1)项目启动对公司未来几年发展战略的意义(一般3至5年)，在公司发展中的地位(是否核心项目);
2)公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
3)从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
2.项目概况
2.1宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。(附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述)。
2.2宗地现状
1)四至范围;
2)地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较;
3)地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积;
4)地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
5)地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
6)土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7)地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
(附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据;地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。)
2.3项目周边的社区配套
1)周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。
2)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
2.4项目周边环境
治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
2.5大市政配套
周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。
2.6规划控制要点
1)总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;
2)住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积;
3)综合容积率、住宅容积率;
4)建筑密度;
5)控高;
6)绿化率等。
2.7土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
2.8土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。
3.法律及政策性风险分析
3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
3.1.1项目用地现状
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。
3.1.2计划手续
项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。
3.1.3规划手续
规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。
3.1.4土地手续
征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
1)项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。
2)项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。
3)政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。
3.2合作方式及风险评估
合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。
3.3总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
4.市场分析
4.1区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。
4.2区域内供应产品特征
各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。
4.3区域市场目标客层研究和市场定位
各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。
4.4整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
4.5产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
5.规划设计初步分析
5.1规划设计的可行性分析
规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。
6.工程及销售计划
1)截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
2)工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
3)销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。
7.投资收益分析
7.1成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。
7.2税务分析
营业税及附加、所得税、土地增值税。
7.3经济效益分析
1)项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
2)项目开发各期的利润体现。
3)敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。
4)盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。
7.4项目资金预测
资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。
8.综合分析与建议
8.1优势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.2劣势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.3机会
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
8.4结论和建议
篇3:在校大学生驾校市场调查研究报告
在校大学生驾校市场调查研究报告
调查目的：
在校大学生是社会发展的主要储备力量，是社会前进主要推动力，不断恶化的就业环境让大学生不得不更好地充实自己，且拥有一技之长。而现今火爆的车市，让以大学生为主的年轻人趋之若鹜，所以考取驾照也已成为大学生在就业选择上的重要指标。为了更好的规范阳光城驾校培训市场，为各位在校大学生提供更加优良考取驾照的学车环境。为此，我们组织了一次联合阳光城四个大学校区的抽样调查。
调查对象：
阳光城四所大学在校学生。
调查单位：
四川天一学院、成都信息工程学院、国际标榜职业技术学院、四川理工美术学院。
调查项目：
阳光城四所大学在校学生对驾校行业的理解以及对考取驾照的需求。
调查方法：
便利抽样调查为主，在四所大学宿舍楼随机派发调查问卷。
调查工作期限：
20xx年4月29日—20xx年6月16日
调查组织与实施：
20xx年4月29到5月2日，三天分别去四所大学宿舍楼进行问卷派发并回收。
阳光城在校大学生驾校市场调查研究报告
大学生是社会发展的主要储备力量，是社会前进的主要推动力，但是随着大学生整体就业环境的恶化，面对的困难和挑战也日趋多样与复杂，这就需要大学生在学校时就能更多的充实自己且有一技之长。而考取驾照也成为了大学生就业的必要条件之一，本次调研我们将力图揭示阳光城在校学生对驾校行业的理解，以及考取驾照的需求。并共同解读所得出的结论。
调查结论简述
本次调查一发放问卷为主，我们依据各校学生比例进行问卷数量的确定，坚持随机派发的原则，派发了300份问卷，收回了289份问卷，96%的回收率，无效问卷3份，有效问卷286份，回收有效率95.3%。
第二题:通过统计可知，导致在校大学生不考驾照的因素有，没有时间(占40%)，没有需要(占24%)，费用高(占19%)，其他(占17%)
结论：通过此表我们可以看出，驾校的市场还是很广大的，因为更多的同学没有学车不是因为没有必要，而是以没有时间作为借口来推脱。为此，我们应该采取措施刺激这部分同学的学车欲望，在开学的时候，对在校学生及新生加强宣传，对学校的社团组织进行一些赞助，之后让学校社团出面组织没有报考驾校的学生听一堂由驾校提供的驾校知识相关讲座，为同学解读未来社会对驾照的需要程度，学车考取驾照已经是不可逆转的必然趋势以及天欣驾校对学生市场的重视程度，以此唤醒同学们学车的欲望，如果同学们愿意组团学车，驾校会提供低价格、高质量的集中培训，尽一切力量做好学生市场的驾校培训工作。
第三题：大学生希望学车的时间是在假期(占58%)，在周末(占32%)，在晚上(占3%)，其他(占7%)
结论：招聘兼职的教练，提高教练的待遇，增加练车车辆配置，加强在学校的宣传力度，集中各方面力量开办假期培训班，在假期之前就做好资料审核的工作，假期时集中主要时间培训学生学员，尽量的充分利用假期的时间让学员通过考核。
第四题：大学生报名的首选方式是直接到驾校报名(占63%)，到学校驾校代理处报名(占23%)，直接找教练报名(占9%)，电话报名(占2%)，网上报名(占2%)，朋友介绍(占1%)。
结论：说明绝大部分的同学还是直接到驾校报名处报名的，所以我们应该注重报名处的选址、铺面的装修、环境的布置以及驾校的宣传，例如：与学校的社团合作，对社团举办的活动进行赞助，在学校招纳兼职的驾校联系人员以方便学生的了解咨询，注重维护驾校在学员中的口碑宣传。而网上报名也已成为一种趋势，所以校园联系人也要负责收集有需要考取驾校的人员名单及QQ号、手机号等联系方式，并及时联系维护，校园联系人如能够带来客源，即给予提成，以实现双赢。
第五题：在练车时，学员最多能接受三人制安排(占44%)，能接受四人制安排(占29%)，两人制安排(占18%)，一人制安排(占5%)，五人制安排(占4%)。
结论：说明大学生更多的希望三人制的上车安排。所以我们在与学员签约时就应该了解清楚学员是否对三人制的上车安排有强烈的意愿要求，如果有，那么可以以合同条约的方式将上车人数安排固定下来，但前提是选择三人制的上车安排就必须遵守教练员的练车时间通知，做到随叫随到，早上和晚上通知时不能刻意拒绝，要听从教练员的计划安排，不能的话就会是四人制的上车安排。
第六题：学员最多能够接受3000元以下的报名费(占59%)，最多能接受3000-4000元的报名费(占35%)，最多能接受4000-5000元的报名费(占5%)，最多能接受5000以上的报名费(占1%)。
结论：说明更多的人希望报名费在3000以下，所以驾校就要把成本控制下来，在保障硬件设施不影响教学的的前提下，集中力量做学生市场，只要抓住学生市场驾校就会盈利，让学员做代理，给予业绩奖励提成，对参加团购的学员适度降低学费，做到成本领先的策略优势，让低价格、高质量成为驾校宣传的重点口号。
第七题：(统计过程：将每份问卷的答案顺序分别排序设置为-2、-1、0、1、2，然后再对每一项行进相加，和越小，说明就排在选在最前面，就越重要，和越大，说明就选在最后面，影响越小)
通过统计可知，学员在选择驾校时考虑的影响因素的重要程度是;教练员综合素质>场地硬件设施>驾校考试通过率>驾校能否接送>学车地点交通便利性
结论：说明选择驾校时教练员综合素质是学员最看重的，所以驾校要针对教练员制定一系列的规章制度，严禁违规操作，并在签约合同里明确注明，且留下举报电话号码(号码可以是芳姐的)，教练员如有违反规章制度，举报后三天内必将给予答复，如果没有答复会采取惩罚措施。