土地抵押价格评估
一.土地抵押价格是指以抵押方式将土地作为债权担保而设定抵押权时的土地使用权价格。
土地抵押价格是将抵押权人对未来市场风险对土地价格影响程度的估计等因素考虑后的土地使用权价格。它比公开市场条件下正常交易的土地使用权价格要低。
依法不得抵押的土地,汉有抵押价格。
首次抵押的土地,该土地的价格为抵押价格。
再次抵押的土地,该土地的价格扣除已担保债权后的余额部分为抵押价格。
二.土地抵押价格的评估,可先用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法求取公开市场条件下的正常土地使用权价格,再对它进行未来市场风险等修正。修正值一般确定在20%左右。
三.以划拨方式取得的土地使用权设定抵押时,评估土地抵押价格时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额(来自:)。在方法应用上,成本逼近法则是在价格构成中不包含土地所有权增值收益项,其它方法则是在估算正常土地使用权价格后扣除应缴纳的土地使用权出让金款额。
以出让方式取得的土地使用权设定抵押,则按宗地评估基本方法评估土地出让剩余年限的土地使用权市场价格。要注意抵押期限与抵押期限届满时土地使用权剩余年限对抵押价格的影响。
以所有权人设定的土地租赁权设定抵押,在估算抵押价格时,主要考虑土地租金标准的调整情况及抵押年限和租赁年限的影响。
篇2:土地所有权价格评估
土地所有权价格评估
一.土地所有权价格评估主要体现在农村集体土地所有权转为国家土地所有权方面。城市国家土地所有权不进入市场,但在掌握国有土地价值量方面,可进行土地所有权价格评估。
二.城市国家土地所有权价格评估
宗地地价评估基本方法均适用城市国家土地所有权价格的评估。在土地所有权价格评估中,要注意土地所有权投资风险小于土地使用权投资,其土地还原利率应小于土地使用权价格评估中所用利率。
三.农村集体土地所有权价格评估。
农村集体土地所有权价格评估可采用以下方法:
3.1 征地补偿法:根据《中华人民共和国土地管理法》关于征用农村集体土地所有权的补偿规定,估算土地所有权征用时的价格。主要包括土地补偿费、地上建筑物及青苗补偿费和劳动力补偿费。征用土地时发生的一切税费(来自:),包括征用耕地时的耕地开发费,均不能计入。此方法主要用于因社会公益事业及重大建设项目需要征用农村集体土地时的价格评估。
3.2 收益还原法:主要用于非因社会公益事业及重大建设项目需要征用,且在改变用途后有收益的农村集体土地所有权价格评估。该类土地现状多为农业用途或未利用土地,其土地纯收益不作为收益价格的评估依据。此收益价格的土地纯收益在本质上为未来用途的正常年纯收益;在数量上,既大于农业土地正常年纯收益,又因农民无权改变土地用途而小于新用途未来正常年纯收益,即对未来正常土地年纯收益作减价修正。
3.3 市场比较法:主要用于城市郊区集体土地所有权交易较多的地区。征用土地的所有权价格评估及其它形式的土地所有权价格评估,均可选择相应的比较实例,运用此方法估算土地所有权价格。若选择同一供需圈的土地使用权交易实例,则需在土地纯收益、使用年期等方面作修正。
3.4 剩余法:主要用于非因社会公益事业及国家重大建设项目发生的农村集体土地所有权交易时的价格评估。在运用该方法时,预测的不动产未来开发价值需作类似未来土地正常年纯收益的修正。
3.5 成本逼近法:
1.成本项目主要为:
(1)未利用土地:土地取得费(指为获得对其绝对权利的控制而支付的费用)、土地维护费(指为维护其绝对权利而支付的费用)和土地所有权收益(在改变用途时,其绝对地租量的比重大)。
(2)农用地:土地取得费(指为获得对其绝对权利的控制而支付的费用)、土地开发费(指从未利用土地开发成现状用地时的费用,包括农业水电系统费的摊销)、利息、利润及土地所有权收益。
2.是否因社会公用事业及国家重大建设项目而发生交易的农村集体土地所有权价格评估,其主要区别在于土地所有权收益取值比例的大小。
篇3:住房抵押贷款知识
住房抵押贷款知识
一、住房抵押贷款概念
住房抵押贷款是售房者(或担保公司)、银行和购房者三方之间的一种约定,是约定购房者将其已预售部分购房款房产的全部权益做抵押,售房者(或担保公司)为购房者按期清偿银行贷款做担保,在购房者不能按时履行债务时,银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。
目前我国个人住房贷款主要有三种形式:
1、又称公积金贷款,是银行接受住房公积金管理部门的委托,以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源,按规定要求向按时足金额存缴公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时发放的贷款。该类贷款下以盈利为目的,实行"低进低出"的利率政策,带有较强的政策性,贷款额度受到限制。
2、自营性个人住房贷款
是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类住房的自然人发放的贷款,俗称"按揭",这是沿用香港的说法,即英语"mortgage"的音译,中文意思是抵押。该类贷款银行资金成本较高,利率相对高一些,但贷款额度、期限所受限制教少。
3、个人住房组合贷款
是指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时,同时发放政策性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。组合贷款是由政策性和自营性两个独立的贷款品种组成,抵押物相同,但其贷款的主体、资金来源、利率不同,因此需要分别签订借款合同。
二、住房抵押贷款中的几个主要术语
1、贷款金额
简称贷款额,是指借款人向贷款人借款的数额。
2、首付比率
通常指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。
3、住房抵押贷款的成数
银行通常不给予购房者相当于房价款100%的贷款,而要求购房者自己支付房价款的一定比例的现金,即首付款,其余的向银行申请贷款。
住房抵押贷款成数指贷款额与楼价的比率,目前在国内住房抵押贷款一手房最高的住房抵押贷款成数为8成。
4、借贷年期
年期指住房抵押贷款分期偿还的期限,目前在国内住房抵押贷款一手房一般最高的年期为30年。
5、利息
借款人在借贷期限内不仅应当偿还贷款本金,而且应当支付银行贷款利息,住房抵押贷款利率为银行同期贷款利率。住房抵押贷款利率高低主要取决于银行存款利率和政府对住房抵押贷款的金融政策。
6、偿还比率
通常指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率。
7、贷款余额
是指分期付款的贷款,在经过一段时间的偿还之后,尚未偿还的贷款本金数额。
三、申请个人住房抵押贷款的基本条件
1、再中国境内具有合法拘留身份和完全民事行为能力的自然人,年龄一般应在18周岁以上,年龄加贷款年限,男性不超过65岁,女性不超过60岁。
2、有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。
3、有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。
4、有所购买(建造、大修)住房全部价款20%以上的自筹资金,并保证用于支付购买(建造、大修)住房的首付款。
5、有贷款银行认可的资产进行抵押或质押,或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。
6、贷款银行规定的其他条件。
四、申请个人住房抵押贷款须提供的主要材料
1、个人住房贷款申请表。
2、身份证件原件及复印件(如居民身份证、户口簿、军官证等)。
3、贷款银行认可的有权部门出具的借贷人稳定经济收入的证明或其他偿债能力的证明资料。
4、合法的购买(建造、大修)住房合同、协议及相关批准文件,购买商品房的,需要提供所购商品房的用地、规划、建设和销售等方面的合法材料。
5、抵(质)押物的清单及权属证明文件,有处分权人出具的同意抵押或质押的有价证券等。
6、贷款银行认可的房地产估价机构出具的抵押物估价报告。
7、保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明。
8、银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟供给贷款银行质押的有价证券等。
9、借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明。
10、《商品房预售许可证》或房地产权证(现房)。
11、如果借款人有配偶的,其借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况,并出示相应结婚证或户口簿等证明文件材料。
12、贷款银行要求提供的其他文件材料