房地产市场研究的类型
市场研究的主要类型可以作如下划分：
1、 消费者研究
买方市场，消费者导向是房地产营销的主流。如何满足消费者的需求，是房地产开发商和经营者能否生存的理由与迫切的需求。一般而言，消费者研究就是回答5W，即何人(Who)、什么(What)、何地(Where)、与如何(How)。在房地产市场里即分析谁是使用者与购买者，其购买与使用什么类型的房产，购买使用的动机是什么，何时、何地以及如何购买。
(1) 何人(Who)
人口数量
性别比例
年龄分布
教育程度
职业
收入
居住形态
社会阶层
谁是使用者
谁是购买者(谁决定购买)
(2) 何地(Where)
购买者地域分布(区域差别)
购买动机
购买理由
购买用途
(3) 什么(What)
产品规划
外观造型
面积
环境
地点
格局(阳光、通风、朝向)
建材
公共设施
价格
贷款
付款方式
(4) 何时(When)
购买时机
购买时间
购买季节性(周期性)
(5) 如何(How)
客户反应(价格、规划、地点等)
销售顺序
购买频度(购买者及销售的反复次数)
2、 动机研究
动机研究室应用社会科学的技术，发掘与评价市场造成某种行为的力量，包括对消费者思想与态度的深入分析，从而发现消费者购买特定产品与品牌的下意识原因。
真正的行为动机，优势因为不付合社会规范而不愿依据是回答，有时本人的真正动机就连他自己也没有充分意识到，因此，一个人的真正动机，常常难以运用普通的询问调查法。
目前，最常应用的动机研究方法包括：联句试验、完句试验、深度面谈、集体面谈与主题知觉实验法等。
3、 市场研究
市场研究通过研究潜在市场与潜在销售量，从而决定某种商品的市场需要量，或者计算每一个都市或交易地区的市场占有率，进而拟定各地区的销售配额，并以此确定销售区域。通过市场分析，我们可以明了应在那些地区加强广告语促销，并且能够分析未来的趋势。市场分析包括消费者需求的各种因素的调查，如总需求，相对需求，重度需求，市场饱和点及消费率的调查等。
销售指数是市场分析的最基本工具，从销售指数中，我们可以了解每一销售区域的市场潜在需求量的百分比，将其余公司的总百分比进行比较和分析后，就能够发现公司市场营销的薄弱环节，作为改进营销决策的参考。
估计市场潜力的方法有直接资料法、必然结果资料法、因素法等。
4、 销售分析与控制
企业组织销售活动的研究是市场研究中应用最广泛的部分。销售分析与控制包括销售记录、市场与消费者研究的评价、帮助建立有效的销售方案与销售组织。即在建立销售路线、分析产品与营销活动的成绩、测度市场占有率、分析产品与销售人员的利润、以及决定顾客、销售商与销售人员的销售倾向。除此之外，销售分析还包括下述问题：
(1) 与顾客联系次数的多少
(2) 与潜在市场比较，销售努力是否已发挥到最大极限
(3) 按照顾客阶层、地区与产品分析销售成本
(4) 第一线推销活动的深度
通过销售分析与控制的研究，可以是浪费降至最低限度，避免错误方向，同时，还能够降低销售成本，增加利润。因此，销售分析与控制应推广到销售组织中的每一成员，使大家都能充分重视它。
5、 产品研究
产品研究对于现代的企业而言，是相当重要的一环。只有通过对产品不断的研究改进，才能切合与满足消费者的需要。产品研究包括消费者的使用与购买习惯、对产品设计的偏好等问题的研究。发展商越能切合与满足消费者的需要，产品越容易大量销售。
现在房地产业极为重视产品的研究，也就是我们说的产品规划。以何种形态设计(住宅、办公楼等)，面积分配比例、外观形势处理方法(防潮、复古、线条处理、建材选择与效果差异等)、格局与朝向如何、公共设施的安排等问题。房地产规划与研究应按如下原则：
(1) 规划依据
符合地段特性
适合当前市场
创造土地价值
(2) 规划特征
使建筑物的使用合理化
完成企业的经济目的
满足非特定多数人的投资意向
使用有效的空间，设计最有效的应用
考虑居住者生活上的各种机能
篇2:房地产公司策划部、市场研究部职责
房地产公司策划部、市场研究部职责
1. 负责公司对外的宣传工作;
2. 通过详尽的市场调查及研究，为公司及业务部门提供可靠/专业的市场讯息资料;
3. 提前2天完成要提交给发展商的报告/建议书/方案等;
4. 提前一天完成演示内容;
5. 各组员必需遵守组长/主管所委派的工作;
6. 必须出席公司/部门/组别订立的各种会议;
7. 准时完成公司/部门/组别分配的工作;
8. 确保报告内容没有出现人为数据错误、错字、前后矛盾等错处;
9. 必需做会议记录;
10. 对外文件格式需统一，按公司规定执行;
11. 各组长/主管需确保组别的正常日常运作;
12. 相关的资料搜集，整理及归档保管;
13. 提供准确的市场讯息给发展商;
14. 外出时随身携带名片、计算器、某某记事簿及笔;
15. 组长有责任协助及培训其组员;
16. 组长必须出席所有其组别负责的案子的会议;
17. 保持策划部公共地方的清洁;
18. 用完电脑后，需将画面返回windows主页;
19. 用电脑时不能中途离开超过10分钟，否则需将文件存档及将画面返回windows主页;
20. 所有非交通费的报销必需于发生2月内给总监签字确认，逾期不获报销。
篇3:房地产市场研究工作模块
房地产市场研究工作模块
【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】
1.目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。
2.调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。
3.主要内容：
3-1．宏观经济运行状况
1)、数据
指标数量与上年同比增长
全省项目所在地全省项目所在地
A.国内生产总值
其中：第一产业
第二产业
第三产业
房地产
B.固定资产投资
其中：房地产开发
C.社会消费品零售总额
D.商品零售价格指数
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
2)、分析
3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
A.项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。
B.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。
C.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。
D.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。
3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状
1)、数据
项目上半年与去年同期相比备注
签定土地出让合同
其中商品房用地
房地产开发总额
其中商品房建设
其中住宅投资占比重
商品房施工面积
其中住宅
住宅施工面积中今年新开工者所占比例
商品房竣工面积
其中住宅竣工面积
销售预售商品房面积
其中现楼销售
楼花销售
全市商品房销售收入
住宅
空置面积
其中住宅
办公楼
商业楼
二手楼买卖
2)、分析
3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异
板块差异板块1：区板块二：区板块三：区板块四：区
地理范围
划分依据：建筑及商业、人文特征描述
政府市政规划的引导
商品住宅平均价格多层
小高层
高层
别墅
商品住宅供求状况多层
小高层
高层
别墅
热销区域
3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势
区域01年平均价格00年平均价格99年平均价格
多层高层多层高层多层高层
全市
项目所在板块
【第二部分类比竞争楼盘调研】
1.目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。
2.调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。
3.主要内容：
3-1．基本资料
楼盘名称
地理位置
发展商
建筑承建商
建筑规划设计商
环境设计商
销售代理商
3-2．项目户型结构详析
户型(a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园)面积跨度套数/百分比
平层
错层
跃层(复式)
3-3．项目规划设计及销售资料
总占地面积
总建筑面积(容积率)
建筑层数、栋数
建筑布局及开发节奏
户型结构
外立面风格、色调及用材
交楼内装修标准
小区
绿化及环艺
车流组织及户车比
小区内康乐及商业配套设施
物业管理
售价(按揭折后价)最高价：最低价：均价：
付款方式一次性：分期：按揭：
销售进度销售率：
已销售单位户型比例
客户初步分析现居住区：职业特征：集团客户：
3-4．综合评判
评判项目评价
A.地块周边环境及配套评判
A-1地理位置
A-2周边环境、景观
A-3周边市政配套
A-4周边小区整体素质
B.楼盘素质评判
B-1建筑风格和立面
B-2建筑布局和空间规划
B-3小区内环艺规划
B-4户型设计
B-5小区内配套
B-6车流组织
B-7物业管理
C.物业形象
C-1发展商品牌
C-2项目包装及营销手法
综合评价
【第三部分住宅消费者行为分析】
1.目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。
2.调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。
3.主要内容：
3-1．各类档次商品住宅客户分析
指标比例
家庭结构3口之家：3代同堂：二人世界：单身
职业特征经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销
买主年龄结构20-30：30-45：45-55：55以上
客户家庭月收入状况2000元以下：2000-4000元：4000-6000元：6000-8000元：8000-10000元：10000元以上
客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径
3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析
A、购房目的及面积偏好
指标比例
购房目的A首次置业满足基本居住需求
B二次置业改善居住条件
a投资保值和增值
b办公
c为父母或子女购房
d度假
e其他
C面积偏好A50平米以下
a50-70平米
b70-80平米
c80-100平米
d100-120平米
e120-140平米
f140平米以上
D、层数、户型偏好及购买价格承受能力
指标比例
a层数偏好A多层(7层以下)
b小高层(8-18层)
c高层(18层以上)
户型偏好
1A平层
B错层
C跃层(复式)
户型偏好
2A1房1厅
B2×1
C2×2
D3×2
E4×2
F4×3
G5×2/3/4
H6房及以上
价格偏好
A(根据当地价格板块划分)
B
C
付款方式偏好
A一次性付款
B分期付款
C按揭
按揭月供承受力
A1000元以下
B1000-2000元
C2000-3000元
D3000-4000元
E4000-5000元
F5000元以上
C、购买决策的最主要的影响因素
指标5个最主要因素
影响购房决策的最主要的5个因素
A地理位置
B市政交通便利程度
C周边生活配套完备程度(包括子女教育)
D距离上班地点的远近
E价格
F建筑风格及外立面
G户型设计及实用率
H社区内绿化及环艺规划
I物业管理及社区文化活动
J周边社区素质及空气、噪音等污染程度
K产权等法律手续的齐全
L建筑质量的保证
M发展商品牌和实力