商业地产的研究
目前在商业地产领域商贸地产这一概念提的并不是太多，而所谓的商贸地产其实就是指把商业地产的开发建设与商贸流通领域相关的诸如建材、五金、小百货、服装等批发市场联系起来，旨在打造一种集商品流、信息流，资金流为一体的批发商贸平台。
商贸地产的兴起有以下几方面原因：
1、政策层面
20**年底中国加入WTO后，按照世贸协议要求，中国最晚在3-5年内全面开放商贸流通领域的外资准入，因此政府大力鼓励民族商贸流通企业发展商贸物流业，全国大中城市都有了自己的物流发展规划。
2、经济层面
中国经济的快速发展带动了物流行业的大发展，物流经济比重日日益增大，已进了越来越多的企业投入到了商贸流通领域。
3、媒体宣传层面
伴随着商贸流通领域对外开放的倒计时，媒体上“狼来了”之声不绝于耳，各大媒体对物流产业进行了大量的报道，客观上促进了民众对商贸流通行业的认知。
商贸地产开发经过这几年的发展大致可分为几个阶段：20**年的试水期，03、04年的成长期，05年的高峰期、06年到现在的回落期。
商贸地产的几个特点：
1、对土地的需求
商贸地产既然和流通挂钩，就必然对场地的需求较大，纵观全国商贸地产的开发无不是以百亩、千亩的土地规模出现。
2、对政府的依赖
商贸地产冲某种角度说也是政府地产，因其有很大的排他性和唯一性。也就是说同一种市场在同一个地方也就只能存在极少数几个(如果是小城市，那可能就只有一个，这是由市场的体量和城市的辐射力决定的。)，因此，争取政府强有力的支持(比如税收、工商，特别是对于老市场的拆迁转移等)是项目成功与否的关键。君不见有多少专业市场最终死在了政府的政策上。
3、对开发商品牌及实力的要求
商贸地产的开发，动则成百上千亩地，这首先就要求开发商有足够强的实力;同时开发品牌的号召力也是对项目成功起到推波助澜的作用。(特别是对投资户有很强的吸引力)
4、对开发商的资源整合能力的要求
商贸地产作为专业市场的建设开发，它要求开发商对行业资源要有强大的整合能力，这中间政府只能起到政策上的扶持，真正的内功还在于开发企业自己(包括一些行业协会的组建、大客户的引进、主力点的引进等)。商贸地产以其很高的经济回报吸引了大量的开发商介入，而这些开发商中又有多少拥有对行业资源的整合能力?事实告诉我们大多数没有!
5、后期经营管理的要求
经营管理在商业项目里面至关重要，对于商贸地产，经营管理更是项目制胜的法宝。
商贸地产目前面临的威胁：
1、土地稀缺性
商贸地产的的规划容积率和建筑密度都是比较低的，它要成规模就需要足够大的土地，但是从目前的土地政策来看，一方面是地供应的紧缩，另一方面是由此引起的地价的大幅上涨。俗话说得好：巧妇难为无米之炊啊!土地的稀缺性，对商贸地产的开发有直接的影响，是其成本增加的主要因素。所以现在我们看到好多专业市场的开发都跑到了县级城市，但这也是另外一个威胁，下文将会说到。
2、市场的饱和性
商贸地产选址一般都要求区域有一定的辐射能力，经济发展水平较好，行业基础资源丰富，但从全国商贸流通业布局来看，一、二、三线城市符合条件的都已饱和，商贸地产开发目前已转向的经济水平较好的县级城市，但县级城市不具备辐射力和充沛的行业资源，使得众多的开发商折弋县城。
3、消费投资的多元化
随着中国经济的飞速发展，人民生活水平的提高，国内投资领域也有了大的改观，股票的牛市、基金的大量上市、房地产投资的火热升级，还有期货、外汇市场等，投资客户的投资渠道已经不单单集中在房地产领域，而单就房地产投资也有了临街商铺、商业街、购物中心、写字楼、产权酒店、公寓、住宅等的分流，商贸地产的销售难度在逐年增大。
4、投资客户的理性认知
现在的投资客户和两三年前的投资客户相比，其对产权商铺的投资认知已经可以说是三分通四分知，甚至有的客户讲起商铺投资来可谓头头是道，绝不差专业人士。有句话说得好：投资客们经历了几年的血与泪的投资失败，终于成长了起来，再也不是靠几张嘴，几篇广告就能忽悠的住的了!特别是商贸地产的销售，需要投入更大的财力物力!
5、专业招商团队的组建
商贸地产的销售，后期经营是很关键的，那么如何实现后期经营的顺利呢?在前期销售中就应该直接锁定经营客户，保持经营客户在项目销售中占有绝大多数比例，从这个角度来说，商贸地产的招商团对既是销售团队，很遗憾的是很多公司招商和销售是分开的，你招你的，我卖我的。这样就使有效客户不能够被好好把握，特别是能买房的，他只租!经营户比例上不去，市场就很难作了!
篇2:商业地产研究典型案例分析
商业地产研究暨典型案例分析(一)
一、背景:世界购物中心的发展
购物中心的发展至今已有100多年的历史,已由拱廊商用建筑的雏形发展成多样化的、成熟的商业物业形式,美国是购物中心发展的先驱,也是购物中心的诞生地和策源地。
截至目前,美国购物中心共有4.3万多个,其中不足10万平方米的达2.7万个。在美国,平均每个人拥有近2平方米的零售市场;购物中心已经创造占52%的零售销售额,2000年的营业额已达1万亿美元,一家购物中心的有效商圈已达数百公里。
购物中心产业在美国发展成功后,迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国发展起来。
截至2000年,欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元,占GDP的18.5%,其大小不等的商业零售场所达400万个,即平均每1000个居民拥有约6.3个商业零售场所,其总体体量约为6629万平方米。
从发展模式来看,加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心基本相同。而以法国为代表的欧洲式购物中心虽然与美国式购物中心大体相像,但规模一般小许多。法国购物中心的主题店以特级市场为多,以经营日常用品为主;而美国购物中心的主题店以百货商店居多,以选购品为主。
由于各地汽车普及程度不一,美国购物中心最初大多建设于市郊地区或城乡结合部,且停车场面积一般占总面积的1/3左右。上世纪80年代后期开始才逐步进入市中心。而东南亚一带的购物中心更集中于市中心。
东南亚及香港的商业地产:
东南亚地区购物中心起步比较晚,但发展迅速,20世纪80年代迅速形成了一股新的产业潮。菲律宾、马来西亚、泰国的购物中心规模均很大,经营管理也很成功。如菲律宾的SM SUPERMALL集团、ROBINSONS集团、EVER集团及泰国的THE MALL集团,还发展出了独特且成功的“连锁购物中心”经营模式。中国香港、台湾地区的购物中心于上世纪80-90年代兴起,发展迅速,进入了快速成长期。在香港购物中心开发建设为当地各大房地产巨头(如和记黄埔、长实、新世界、恒基、新鸿基、九龙仓等)所垄断。在台湾购物中心已达80多个,规模普遍比香港大。
一个国家的商业发展依托于经济发展的大环境,亚洲国家由于政策开放程度的不同,商业发展也呈现出不同的特征。相比亚洲其它国家,中国商业对外开放较晚,随着入世后商业领域的逐渐开放,中国商业市场呈现出快速增长的态势。展望亚洲未来的商业地产市场,我们可以看到,不断改善的国内经济状况,有效的新供给和旅游业的复苏都将推动亚洲地区对商业空间的持续需求。
亚洲国家在城市发展上存在许多共同点,研究商业地产市场,也是为了更好地借鉴他们的成功经验。
亚洲商业发展的主要特征:
1、购物中心发展受到亚洲经济和消费习惯的影响
2、郊区购物中心成为都市商业的重要组成部分
3、激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物中心的重要因素
4、 商业娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势
5、注重市场定位的差异性,重视年轻消费族群
6、传统市场力求少而精,民族文化特色成为出奇制胜法宝
7、商业发展与城市交通的协调与配套
8、网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视
世界购物中心研究分析结论:
按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平,以及人们对生活质量水平要求的提高,在中国发展现代商业中心的条件已逐渐成熟。而所谓“现代”,则是具备优良的购物环境、提供大型休闲场所及停车场;集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务诸功能于一体,先进的开发经验就尤其重要。通过对世界购物中心经典案例的研究,我们认为如下结论值得借鉴:
第一、开发商在开发购物中心前非常重视前期的市场调研,包括消费行为分析、市场的导向和消费者的需求,是开发商首要考虑的内容。
其中一个典型案例就是欧洲最大的购物中心BLUE WATER,整个购物中心的建筑规划和商业布局完全依照开发商前期的市场调研和消费者分析而设计。而后期的良好经营也成功地验证了前期市场调研工作的重要作用。
第二、购物中心的建筑规划布局和内部装修充分体现当地独特的历史文化内涵,利用当地的历史文化背景突出购物中心的主题。
如西班牙一个区域型购物中心COLOMBO,其商场室内装修风格的设计灵感来源于当地过往航海历史的文化背景。在室内环境中,绘画中有很多关于葡萄牙及摩尔人的历史详情,并设有多个赤陶色的公共广场、商场及典型的圆形大厅,购物中心独特的建筑设计风格是其经营管理成功的重要影响因素。
第三、通过打造独特的休闲、旅游和娱乐的主题概念来拉动商业的发展和繁荣。
如位于韩国汉城的乐天世界“Lotte World”,它是世界最大的一个室内主题公园,每年吸引超过700万游客,它最特别的地方是以主题公园娱乐为主题,吸引国内外游客。
第四、业态分布多样,商铺布局合理,通过不同物业的混合发展,吸引顾客,并使顾客始终能够随情境的变化而产生不同的购物情绪,延长他们在商场的逗留时间。
这一点是世界大部分购物中心经营成功的关键。例如Mall of America这个美国最大型的独立商业建筑,它位于美国明尼苏达州,建筑面积达31万平方米。它的成功之处在于创造了“一站式商城”这个集购物娱乐于一体的发展概念。在这里顾客可以享受综合多样化的购物环境,同时亦可以享受各式各样的娱乐、餐饮服务。而在整个布局上,它成功地利用内部不同分区的功能和定位、商户组合、布局,以及建筑细节等精彩策略,吸引顾客始终保持购物逛街情绪和消费意欲。
第五、以专业经营管理团队打造购物中心的长期持续性发展策略。
国外商业房地产商对专业经营管理高度重视,是其与中国最大的差异。商业组合的吸引力是保证购物中心形成竞争力的先决条件,购物中心只有真正实现了专业化的操作才能更好地吸引零售商和商业品牌的进入,从而形成具有竞争力的购物中心项目。同时,购物中心专业化水平的提高也将极大地提高项目在资金融通方面的可能性和可行性,提高项目资本运作的专业化水平;相反,购物中心如果缺乏专业化的操作势必将影响到开发商资金的筹集、招商进展和持续经营。
第六、专业的国际型公司是欧洲大型购物中心的投资主体,这也是大型购物中心资金要求高所决定的。在美国,资金通过地产投资基金进入不动产项目中,使这些项目得到良好的资金支持。
世界上其他一些国家,如新加坡也采用了类似的法律规定,香港也采用了地产投资基金的做法。在中国采取类似地产投资基金的一些做法非常重要,通过这种途径,资本可以自由流动用于地产建设,以更好地满足大量消费者的需求。同时,它也将使个人投资者能够以有限的资金成为不动产的一部分,更加健康的产业会促进零售业的发展。
理性:如何判断商业中心的价值:
但是,北京金源茂之惑、巨库之痛、万达订单式商业地产开发模式,即逆式地产开发模式遭遇的逆境都让我门看到商业地产运作的陷阱和误区。那我们到底如何判断购物中心的价值? 如何实现这种价值的最大化?
作为商业地产的重要表现形式,购物中心兼具地产、商业和金融三种属性,而地产和商业属性均将服务于金融属性的增值功能,金融产品化是购物中心发展的最终方向,甚至可以说购物中心只有成为金融产品,其发展过程才能更具理性。
从金融角度看,购物中心的专业性与金融产品的安全性相互依存。就购物中心的专业要求而言,准确的市场定位、合理的商业规划、有效的招商组织、持续的经营创新既是不可或缺的要素,又是相互高度融合的专业复合体,这些要求是满足购物中心金融产品化安全性的客观需要,没有专业的市场控制和发展能力,购物中心就难以达成自身的投资价值。
第一、购物中心的价值是不动产价值和商业运营价值的集合体
从购物中心三种属性的综合比较来看,不动产价值和商业运营价值是其中的两个要件,因而购物中心的价值也体现为一个集合体的概念。由商家的销售业绩作为支撑,有业主的租金成长性作为参考,购物中心的市场价值必然高于物业本身的建造价值。作为资金密集的产业,获利需要较长的时间,并且要有稳定的收益。所以一个投资性的物业需要用折现来决定它在公开市场上的支付金额,其中包括未来持有时间内所估算出来的净现金流量和可能产生的盈利,这是购物中心最好成为持有型物业的理论基础。
购物中心的价值同样离不开商业管理的支撑,精细化的经营管理可以在很大程度上影响到不动产的价格。所以从经营管理角度而言,业主除了要对租约进行有效管理外,还应特别重视承租商家的销售创造能力,关注广告、展示、行销、企划方面的观念创新,并及时进行动态调整。从这个意义上讲,实现购物中心价值最大化除了要挖掘建筑载体自身的内涵外,更需要注重提高商业管理水平,发挥其作为商业产品的功能。这是购物中心最好成为持有型物业的根本原因。
第二、盈利能力、集客能力和商家销售是购物中心商业价值的直接反映
购物中心的盈利能力主要通过集客能力和商家销售额两个指标来体现,这也是业主最应关心的核心经营内容。我们调查后发现,20**年恒隆广场和港汇平均回报均超过10%,较三年前的4%-5%有了大幅的改善。这充分表明,购物中心确实具有很强的活力和成长性,但这种成长却绝非一蹴而就,包含着广泛的专业深化和积极的市场开拓,这是决定购物中心投资价值的商业性因素。
第三、合理的体量意味着购物中心投资的高效性,不符合目标市场要求的体量是社会资源和企业投资的浪费
购物中心体量确定的依据是非常严格和专业的,发展商应以消费力来确定体量,不切合未来消费市场需求的体量会直接导致资金、招商和运营的恶性循环。
第四、良好的业态组合和稳定的租金收益是购物中心区的商业价值的基础
业态组合不是没有原则的“堆砌”,一定要有市场作为支撑,一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性,这是物业资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
丰富的业种、业态组合固然是购物中心项目发展所需要的,但是这种组合不是没有原则的“堆砌”,一定要有市场作为支撑,一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性,这是物业资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。购物中心是在统一规划、管理的物理建筑内,经过对商家整体结构的确定和及时调整中形成的,具有商圈竞争力和消费号召力的不动产和商业形式,具有明显的资本痕迹。
而租金的成长性和稳定性既是购物中心投资的重要参考因素,也是发展购物中心的着眼点,其实现离不开特色化的商业组合,包括大到应该组合什么样的业种、业态,小到吸引什么样的店铺进驻。只有这样,商家组合才能形成竞争力,才能形成优势互补的商业格局,商家的销售能力才能得到持久和有效的保证,业主才能获得稳定递增的租金收益。
第五、专业的商业管理是购物中心价值实现的保证
购物中心也是以商业组合和行销推广为基础,实现多种消费服务功能,并在物业体系配合下,提升整体形象。区级商业活力和商圈人气的组织系统,它强调通过有效管理持续提升租金水平,通过开发与运营的“无缝对接”实现不动产价值增值的多业态、多业种聚合。购物中心专业实务涉及到很多细节,这些细节的解决程度是购物中心竞争能力的直接体现。即使是一个运营良好的购物中心,同样需要以持续性的商业管理来密切与社区居民的关系,增强自身的变化感和新鲜感,从而提高购物中心整体的集客能力。
篇3:商业地产研究的五部曲
商业地产研究的五部曲
第一部分:商业地产和住宅项目区别很大
商业地产项目从规模和形态上分两大类,一类是大型的Shopping Mall,还有一类是商业街的商铺店面。Shopping Mall即购物中心,全国各地到处都有打着Shopping Mall的幌子进行宣传推广的,但到目前为止,真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。
这中间反映出一个问题,国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验,操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发,以为商业地产也可以像住宅项目那样运作,找地找项目,自己做市场评估,自己完成规划设计,然后招商,振臂一呼,结果就会一呼百应,实际上存在很大的问题。
为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢?做住宅项目时,发展商可以自己分析市场,根据对市场需求的研究作产品定位,决定户型的比例以及住宅产品的类型,然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同,它的销售对象不是直接的购物消费者(可能有些散户,可以把他们视为直销),而是商家,特别是主力店。发展商首先要找到主力店,按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业,这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店,招一家主力店最多是2万平米(家乐福分店卖场部分是8000-12000平米),就算能拿到能够解决十万平米的主力店,还有十几万平米等待解决,这会对发展商产生非常大的压力。
发展商通过对市场环境和地区人口的分析,认为Shopping Mall有市场需求,然而具体操作并不容易。既然是传销,发展商要把店铺卖出去,就应该先决定主力店的形式,是仓储式还是像家乐福这样的家电用品,对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。家乐福一般对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求,那绝对是错误的,而且做得越深入,后期招商的困难越大。
第二部分:商业街的空间限定和功能划分
商业街不是简单的概念,更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受,每个不同的广场、街道也都有自己的个性,怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉?这就需要建筑师进行精心地设计。
现在中国处于反映了经济的大爆发时代,特别强调气派,建筑设计也是如此。很多大商厦,远看很雄伟,但缺乏人情味,不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后,四、五十米宽的大尺度,购物的人只能顺着一边走,不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街,千姿百态,现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦,没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善,马路中间围起一小块咖啡座,几个凳子,几个雕塑小品,试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人,这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词,尽管尺寸是固定的,但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽,汽车非常宽,楼房非常高,好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度,主要是香港、东京的楼房非常高,给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度,小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式,而不是像美国那种自大自狂的尺度。
现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料,包括用装饰材料、灯箱广告,干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰,目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理,跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性,而不是千篇一律,做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。
住宅和商业是互相支撑的,以前的商业街可能是出于配套的考虑,因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商,小区下面一定要有底商,商铺也很好出租。这种底商档次一般不高,但一应俱全,商业非常普及。现在的很多高档楼盘大都规定不让餐饮业进去,实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。
第三部分:专业化的顾问机构没有市场
很多发展商常常存在这种情况,盲目进行设计。应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计,否则招商会有压力。同样是商业地产,它们的定位是不同的,像体验式的商业,咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容,还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城,有的是建材城,它们的定位是不一样的。即使同是大型业态,如沃尔玛、家乐福,或者国内的联华超市,也首先得明确商业态的形式。
另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识,所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料,英文写得一塌糊涂,真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词,而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等,目前市场上恰恰缺乏这些信誉保证。
发展商都以为自己能够招商,实际上很困难。像家乐福这样的连锁店,进中国的目的是为了挣钱,因此对项目一定认真评估,否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上,但不会自己成立一个开发公司。市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估,就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益,作为国外的连锁店,需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。如果能够找到非常好的渠道,招几家主力店进来,把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大,总部设在法国、欧洲、亚太地区,北京、上海也设有总部,各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈,却不知道该找哪一级部门,更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。
第四部分:主力店不应在招商前进行建筑设计
对于大型商场,商家比较强调内部空间的可视性,加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店,如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到,出租或者出售起来就非常方便,否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化,让顾客产生空间安全感和舒适感,而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场,做的最极端的是上海正大广场,由泰国设计师设计,中庭做得极其复杂,十几层高,进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来,绕过去,感觉很乱。
现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如深圳的一个项目,它融合了三家主力店,小的精品店品牌店,购物街,再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要,也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子,或是时装表演,或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是,这些活动都是现代商业演化出来的形式,如今已经变成一种模式。
大型商场的交通组织非常复杂,因此还有两个方面必须考虑:一是怎样从一开始就应该把人流分开,让人往楼上走,比如一进门就有通往二层的扶梯,或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤,商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。
第五部分:如何操作商业地产设计
建筑设计应该有三个层次:第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线,强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计,讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计,国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计,如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等,对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派,微观上粗糙。
对于一幢建筑,发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计,这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势,就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。新近入市的几个楼盘,像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点,就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好,在结合部分出彩,尤其是对底层部分。
在商业地产设计方面,首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似,酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好,是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团,每一个集团都有自己的管理规定,应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面,而是要租卖给主力店,必须按照主力店的要求去设计。
在整个合作过程中,发展商、投资商是最大的投资方,也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行,有钱、有权不等于有专业技术,否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类,经营使用阶段出现很多问题,特别是硬件方面的问题,如楼电梯分布不合理,店铺价值差异太大,厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救,给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。