地产项目出图流程指引
1根据项目开发特点，将施工图出图流程作以下规定，规划院配合项目公司完成各阶段施工图的出图及把控。
2本出图流程只规定两版施工图的概念，主要原因是希望通过控制出图次数来保证设计人员能够有充足的时间来进行分析研究，确保出图的质量，以避免为了完成出图计划而导致图纸深度不够等问题的出现。
3第一版施工图是在技术对接、专项设计尚未全部完成，为了保证土建的施工、各类主要机电招投标工作的开展而完成的。第一版施工图的一些设计条件可能是暂定的，可分阶段出图，每个阶段出图的目的非常明确，并规定图纸的深度要求和审核要点。对设计院工作成果的约定，可描述为“在暂定设计条件下完成的包含各专业的图纸完整地完成后，视为完成了第一版施工图。”
4第一版施工图必须达到应有的深度要求，项目公司必须严格把关，如因工期紧等原因，可分专业分批次出图。
5第二版施工图是技术对接基本完成，所出图纸可保证各专业全面施工的完整版图纸，其出图前提应是在所有设计条件基本确定的情况下完成的施工图，时间节点的把握由项目公司和规划院协商确定。
6第二版施工图出图之前出的图(不管分几批、次)，均视为第一版施工图的分阶段图纸。
7各阶段图纸必须规划院审核后方可施工或开展其他工作，规划院会安排图纸设计过程的控制，如出现工期非常紧张的情况，项目公司应制定相应的预案来保证图纸的审核。
8项目公司报批报建的图纸与本出图流程无关，项目公司不应将报批报建的出图计划与本出图流程结合。项目公司自行安排设计院完成报批报建图纸，图纸需报规划院审核备案。
9项目的开发计划书中与出图有关的时间节点(包括设计节点、招投标节点等)均需规划院参与制定。
2第一版施工图
2.1第一阶段：开挖图和基础图1出图目的：满足开工需要。
篇2:房地产开发流程设计涵义
房地产开发流程设计的涵义
房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件,它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件,经过系统分析、统筹安排来完成,它需要在房地产项目开发运作之前制定,它是一个粗线条的概略规定。
房地产开发项目流程设计的主要依据有:
①可行性研究报告,
②房地产综合开发公司优势条件,
②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件;
④国家和上级有关指示;
⑤房地产综合开发公司习惯作法;
⑥国家有关法规、规范、规程等。
房地产开发项目流程设计的基本原则有:
①坚持基本建设程序和开发经营程序;
②充分挖掘潜力,发挥企业优势;
⑧从实际可能出发,积极稳妥地安排,
④积极采用各种开拓性措施;
⑤主要部分明确规定,一般部分大致要求。
房地产开发项目流程设计的作用有:
①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排,
②作为纲领性文件,利于指导房地产开发的其它具体性计划的编制;
②有利于筹措资金和其它协作配合工作的谈判;
④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。
篇3:户型设计基本流程
户型设计的基本流程
1、进行市场调查了解市场需求
目前的户型需求日趋多样化,市场并无绝对的主导户型。而且户型需求是随时间、区域而异。户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化。
2、确定户型大小
房地产开发中最常见的问题是某个地块适合做大户型还是小户型?
最普遍的说法是市中心的户型小的好,郊区户型可以做大。
那么,发展商如何确定自己的户型大小呢?
第一个办法:市场调查。
第二种办法是:弹性设计方案。
户型内部中的弹性设计,留出一两室变成三室四室的可能。销售时甚至可以是无隔墙的大空间,可以提高使用率,到交楼时提供三种选择,根据客户的需求决定如何分隔。
3、配置户型类别
结合目标消费者定位,确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主?是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户型为主?一房、二房、三房、四房、五房、复(跃层)式等分别应占多少比例?显然需要精心策划。
4、户型类别分布
我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存,其原因在于发展商将它们放错误了位置:面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或有西晒、或是底层?-?-位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型,是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则,背离这一点,收获的就可能是积压或低价低利润。
5、进行功能分区
住宅的使用功能虽然简单,但却是不能随意混淆的。简言之,一般有如下几个分区:
⑴ 公共活动区。供起居、交谊用,如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等;
⑵ 秘密休息区。供处理私人事务、睡眠休息用,如卧室、书房、保姆房等;
⑶ 辅助区。供以上两部分的辅助支持用,如厨房、卫生间、贮藏间、阳台等。
在户型的平面设计中要注意以下几点:
一是动静分开。
二是公私分开。
三是主次分开。
四是干湿、洁污分开。
6、进行户型布局
在具体的户型布局上,从客户评价的重要度从高到低次序排列为起居厅、主卧、餐厅、次卧。有专家认为目前在130~140 平方米总面积的户型里设计30平方米的厅比较合适。从趋势上看,厅的面积下调,主卧室面积从15~18平方米上调至25平方米。其中的原因可能是:
⑴ 客户年轻化,很少在家度过,回家时卧室是常用的空间,需要组合柜、电视、看书的位置,厅的一部分功能转移到卧室中;
⑵ 社区设置会所,会所改变了交友一定要在家的概念;整个社会文明程度提高,人的隐私权要求增加。
⑶ 高标准的住宅内,客厅餐厅可以考虑分开设置。但如果分开后,餐厅的光线、通风以及视野等条件均没有得到改善,或餐厅分离后反而更像扩大的通道,则不如不分开。特别是小型住宅,一个大起居厅的空间感、尺度感和生活氛围,更优于两个厅的分设。
7、确定户型构成
户型的构成比例受到目标客户群、需求层次、平面布局、规划设计等因素影响。确定户型比例应注意以下原则:
⑴ 户型不宜过杂,战线不宜拉长。不要以为户型较多就能兼容并满足各种需求,战线过长,往往无法集中力量满足某一种需求层次,而且也体现不出楼宇的档次和形象定位。
⑵ 主力户型如果差异性过大,定位亦不准确。例如某楼盘,将三房二厅、一房一厅作为主力户型,势必拉大购房者层次,给物业管理造成相当大的难度。若在整体小区的统一格局下,各分区独立布局,问题可得到缓解。
⑶ 具体的户型构成比例,应以目标客户群细分来确定。每个楼盘必然有其预期的目标客户群,针对目标客户群的不同需求特点,细分出各个特征群体,然后再根据各个群体的购买力、购买目的、购买心理等因素进行研究分析及调查摸底,确定对应的户型具体比例。