城市商业综合体如何通过规划设计创造价值
商业综合体既然是多种功能的复合体，必然就涉及到商业，涉及到经营。大多数的城市商业综合体目前是以商业为主的。凡是可以经营的地产我们都统称为商业地产。住宅和非住宅。包括写字楼、公寓、商业、餐饮、会展，还有一些旅游观光功能，包括邮电设施、公交车、地铁站，搭建一个交通网络，形成一个完善的交通体系。
一个城市的发展如果没有达到一定阶段的话，就不可能出现一个城市综合体，这是在郊区很难看到一个体量，因为它承载不了。这是对土地利用的效率提升。像深圳的CBD是一个综合体，美国的曼哈顿也是一个城市综合体。城市综合体不仅仅是一个单纯的概念，城市综合体里面承担了一些商业。在香港，土地资源紧张，在很多城市综合体下面就直接连接交通的设施，其本身就是一个交通站，搭建的都是一些立体的架构。作为一个城市综合体的开发，深圳和其他城市的一些经验都是可以互证的。
很多内地城市也是很发达的。但是借鉴香港的经验，商业比住宅要复杂一些，复杂在哪里?我们对住宅的认识可能相对来说要丰富一些，凡是接近市场的，我们都认为是简单的。但是真正到运营商业性地产，就涉及比较多，经营者、管理者、消费者、开发者，这是一个链条。运作经验方面香港比较多，前期怎么去定位、什么业态适合去开发一个城市综合体，大概有17%的开发经费是花在前期的。就是说在商业开发，前期是非常重要的。还有土地节约的效率也是要注意的，不管是市中心的地，还是城郊的地都是很稀缺的。
在城市综合体里面建筑地本身的效率目前作为地产商考虑最多。写字楼的价值能不能被商业所带动，商业的价值能不能被写字楼所带动，它们和公寓能不能够互补?城中城里面的人能不能合理地流动，产生价值。如果从商场到写字楼距离缩短了，缩短了就减少了这个城市的能耗。包括公寓、酒店、观光、餐饮基本都能在这个综合体内能够满足，这就是效率，这个效率带给地产商就是价值。人的效率提高了，休闲不用去很远的地方。所以要想达到这样的一个效率，在设计方面也非常重要。其实我们在做商业地产很困惑的一点就是在各个城市，我们涉及到往往是改造一个商业，不是说重新搭建一个商业，因为这个商业从前期来说已经做了。城市做的商业不叫城市综合体，现在当我们GDP开始增长，人均消费水平开始增长了，我们就感觉到商业地产要改造它，让它适合这个市场。
设计注重哪些方面呢?之前讲了效率和效能。在城市发展过程中，假设我们居住在这里，这是一个自然景观和城市景观的一个交融的地方。我们生活在城市里面的人，可以享受到一个自然景观，这是一个方面。比方说大家去国外旅游，第一肯定要享受海岸的沙滩，这是自然风光;第二会去一下赌场，刺激一下;第三会去购物。为什么你会在那样的环境下滋生那样的消费心理呢?就是城市景观和自然景观的相互融合。各国的商业，包括香港、日本，这些建筑的体量相对来说比较大，都是垂直往上发展。我们在设计过程中，建筑是一个核心，涉及到各个层面的交通，内部和外部的一些东西。对于地铁的交通设计方面也是要考虑的，不仅人生活的需要，而且也是体现商业价值的需要。还有定位的适合度问题，城市综合体做下来之前，大家都认为它很好。但是其实是这几年才上去的。这就涉及到最初的功能定位适合度，能够不能够符合以后持续的经营和可持续的发展。
最后城市综合体最头疼的环节在于合作，很多的合作伙伴、很多经营单位需要你去接触、交流、合作，共同完成一个作品。在这个过程当中，商业地产开发成功是一半，经营是另一半。这就要了解市场目前所有的常住人口目前的消费力是多少?什么的经营是最好的?怎么可以给我们带来最大的价值。
篇2:城市综合体设计七大特征
城市综合体设计的7大特征
20世纪30年代初，美国洛克菲勒财团在纽约最繁华的曼哈顿岛中部投资建造了集办公、酒店、娱乐和购物等为一体的建筑群——洛克菲勒中心(RockefellerCenter)。这个占地22英亩，由19栋建筑围合出来的活动区域，开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让该中心继华尔街之后，成为纽约的第二个城市中心。这种将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行多项组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，形成一个多功能、高效率的建筑群落就是“城市综合体”。此后，法国拉德方斯(LaDefense)、德国波茨坦广场的索尼中心(SonyCenter)、日本六本木新城(RoppongiHills)等的成功开发，进一步证明了城市综合体是城市的发展方向之一。
近年来，随着我国城市经济的发展、城市人口的增加和城市化进程的加快，中国的一二线城市也相继开发建造了一些城市综合体项目，如北京国贸中心、上海恒隆广场、深圳华润万象城、广州天河城、成都万达广场等，其中很多项目都获得了良好的经济效益和社会效益，成为展示各自城市鼎盛的标志，并为城市带来了持续的发展动力。
城市综合体正在成为一种受到众多开发商青睐的商业地产模式，变成现代城市建设的资金聚集地。而正确认识其特征，对于创造出充满活力的商业地产产品，促成更好的商业利益至关重要。
依笔者之见，城市综合体一般具有以下七大特征：
——城市综合体通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。便利的交通设施保证了综合体与城市保持密切的联系，为综合体的零售、办公提供四通八达的交通组织。
——城市综合体自身可以实现完整的工作、生活、娱乐配套运营体系。它将城市的多种功能融合在一起，拥有商务办公、居住(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商业、文化娱乐消费和完善的交通出行系统，就像一个缩小版的城市。因此，城市综合体也被称为“城中之城”。同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
——作为“城中之城”，城市综合体的规模要与城市规模相匹配，并且由于与现代城市干道相联系，因此其室外空间尺度巨大。此外，由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样复合性相匹配。
——由于城市综合体各功能之间联系紧密，因此各建筑体之间会形成互补、流动以及连续的空间体系。城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。城市综合体对外界的交通依赖较强，通过地面层、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(AccessTree)体系，形成流动而多变的复合空间。
——城市综合体各个单体建筑需要相互配合、影响和联系，因此其设计通常采用整体设计。建筑立面通常采用统一的风格;综合体中的建筑群体与外部空间环境保持协调和统一。
——城市综合体中人流密集，不同时段对各个功能的使用频率也不同。工作日的白天，商务人流进出频繁;夜晚及周末则是居住、消费人流集中;昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。因此，需要将不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群中，最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。
——城市综合体作为大体量、多功能、高投入、涉及因素多的项目，对开发商的资金实力、人才团队都有很高要求。而在开发的过程中，又需要不断根据城市发展调整自身的定位，以求达到与城市的高度契合。因此，城市综合体开发周期很长。国外从开发到成型常常需要20多年，甚至更长。
城市综合体是城市生活集大成的建筑群体，除了具有本身固有的七项基本特征之外，还会受到每个城市文化习俗、消费模式理念等因素的影响。可以说，每个综合体其实都有着自己独特的个性，是不可复制的。因此，房地产开发商不能过度依赖以往的经验，而应该充分了解当地的市场情况再做开发决策。
篇3:城市综合体概念及其内涵
城市综合体概念及其内涵
城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心、会展中心)、Apartment(公寓)。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。
城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链。在此体系下有两种价值表现形式：
1、外在表现为强大的资本吸附磁场效应。
我们都知道，城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题。
对于可销售的住宅、公寓、写字楼以及LOFT、攀HOUSE可以实现短期的资金快速回笼，保障资金的现金流量;商业、酒店的租金回报和经营回报，平衡现金流速;
随着持续运营的市场培育带来的人气提升、周边交通环境的改善，特别是城市化进程中经济水平的提高带来的消费力的提升都会使物业价值翻倍增长，抵押贷款或并购的价值将彰显;
乘数效应会使资本价值通过上市、基金、债券、民间资本等形式变现;
城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。
由此看，城市综合体的产品定位就成了重中之重，最合适的产品组合，最恰当的开发、营销、推广节奏，不但是决定项目成败的关键，更会成为资本的吸附磁场，成为社会效益最大化的积极带动者。
2、内在表现为强大的商业价值洼地效应
城市综合体从建筑设计、体量、规模、功能、业态组合上代表的都是最高级的商业形态。内在的和谐发展，价值的再造和共生都将形成强大的洼地效应。
城市综合体都会引进世界500强及一线商家，强大的品牌磁场显露出强大的商业价值洼地效应。按照国际经验，一个面积在50万平方米左右的城市综合体，至少需要20万种以上的商品才足以支撑，这说明城市综合体需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上。依国际经验，对都市场新型城市综合体来说，30公里为经常性消费商圈，覆盖市及周边县市80%的地区。
同时业态规划方面以购物、娱乐、休闲、会展、金融、文化、艺术功能为特色的城市综合体，完善的业态组合与规划将与众多商家产生的共鸣。这样才具有强大的规模效应和集聚效应，才具有城市综合体的消费联动效应，城市综合体经济才能形成，商业价值洼地效应才能全部彰显。
城市空间延续价值
城市综合体从功用意义定义，我称之为CS(City synthesis)即综合性在城市形态和经济形态中的表现。这一定义，是城市综合体外部“城市空间延续”的价值体现。
毋庸置疑，一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签;是一个城市标志性建筑;是一个城市商业价值最大化的具体体现;是一个城市经济发展的带动者 ……
城市综合体必在中国城市化进程中起着承上启下的不可或缺的作用。
对加快城市商业产业升级换代;规避商业的无序竞争;提升城市居民的生活状态;扩大城市居民的消费需求;释放存量、扩大增量就业岗位;开拓税源;带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张……都会做出突出的贡献，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的黄金价值魅力。