住宅产品策划的特性
住宅产品策划的特性是由其研究对象的特殊性所决定的。大致可归纳为以下几点：
(1)住宅产品策划的物质性;
(2)住宅产品策划的个别性;
(3)住宅产品策划的综合性;
(4)住宅产品策划价值观的多样性。
住宅产品策划的实质是对"住宅"这个物质实体及相关因素的研究，因而其物质性是住宅产品策划的一大特色。B·赛维在20世纪中期的"建筑----空间"论可以说并不古老，它摆脱了样式主义的桎梏，把建筑的核心视为生活的物质空间，使建筑在物质空间方面的美学观念得到了很大的发展。这对于追求最大效益的商品住宅开发来说，具有极大的指导意义。
社会、地域一经确定，人们的活动一经进行，作为空间、时间积累物和人类活动载体的建筑就完全是一个活生生的客观存在了。如前所述，住宅产品策划总是以合理性、客观性为轴心，以住宅的空间和实体的创作过程为首要点，其任务之一就是对未来目标的空间环境与建筑形象进行构想，以各种图式、表格和文字的形式表现出来。这些图式、表格和文字在现实中或在以后目标的实现中与既存的真实建筑空间相对照，它们是对建筑空间的抽象。抽象模式是对实态空间的一种逻辑的描述方式，建筑的全部层面可由若干个抽象模式来组合表示，通过对这些模式的推敲和分析，最终可以综合出建筑实体空间的全息模型。这一过程是由开发目标这一物质实体开始，以住宅产品策划结论---设计任务书的具体空间要求这一最终所要实现的物质空间为结束，全过程始终离不开空间、形体这一物质概念。
住宅产品策划的物质性
住宅产品策划的另一个特征是个别性。这是由建筑生产及产品的性质所决定的。由于地域、开发商和使用者的不同，即使是由国家投资统一兴建的居住区，业主和建筑师以及使用者们也费尽心机地使它们各自显出不同的面貌。很显然，不同于汽车、电视，建筑是不希望产生别无二致的雷同作品的。因此住宅产品策划也就非做不可，而不可借用。这种建筑创作行为的单一性也就决定了住宅产品策划的个别性。
但我们同时要看到，住宅生产又是一种大规模的社会化生产。同类住宅的生产又可以从个性中总结出共性。住宅产品策划的抽象将住宅中的共性抽出加以综合，使其具有普遍的指导意义。
住宅产品策划的最大特征就是它的综合性。住宅产品策划是以达成目标为轴心，而现实中目标单一性的场合是很少的。与一个建筑相关的人，其立场各有不同，对这个建筑的期待也就各异。此外，建筑的社会环境、时代要求、物质条件及人文因素的影响都单独构成对建筑的制约条件。住宅产品策划就是要将这制约条件集合在一起，扬主抑次，加以综合，以求达到一个新的平衡。这里所谓的综合是要求建筑师通过住宅产品策划使各相关因素在整体构成中各自占有正确的位置，也就是对于各个要素进行个别的评价，评价的方法不同，则综合的方法也就有可能不同。
西方社会二次大战前建筑的行为一多半是投资的行为，投资者的立场即为建筑设计的立场(当时还没有提出建筑策划的概念)。那时的设计者即建筑师是站在业主的立场上的，无疑是业主的代言人，那时的建设思想多是反映业主个人的价值观。50年代末以来，建筑界开始了一场市民参与设计的革命。以居住者、使用者的立场为理论出发点，住宅产品策划的价值观某种程度上反映了民众的价值观。随着西方市场经济的膨胀，资本成为社会中的主角。而在现代高技术发展下所进行的住宅产品策划研究，其新技术新装备的引进以及与新兴学科融汇，则使住宅产品策划价值观带有更浓的资本和商品的气息。
70年代以后，经历了建筑界思想变动和混乱时期，伴随着价值观的多样化和复杂化，以单一图式来描述社会价值观已属不可能。即便是站在民众的立场上，那么民众对何为好、何为坏的观点也是各异的。因此对建筑策划的形体构想结果也会大相径庭，趋于多样化。
在如此立场分岐、价值观迥异的今天，住宅产品策划则应更重视本地区社会经济文化中住宅发展的共性，立足国情展望未来，这也是现代住宅产品策划论所应持有的立场。
针对住宅产品策划的特点以及其面临的现状，当今国际上对住宅产品策划的发展有以下三个指向。
第一，住宅产品策划决策根据客观化、合理化的指向。住宅产品策划越来越摆脱了对业主和设计者个人经验的依赖，通过实态调查对现象加以认识，把握问题重点。这种基于实态调查的设计方法论，完全都是以客观化、合理化的立意为出发点的。并且对构想的评价、预测也是围绕这一主导思想进行的。
第二、继续强调人是策划主体的指向。实态调查是源于居住环境中使用者的活动与建筑空间的对应关系的，从家庭生活到社会生活，全部的生活方式与空间环境的关系都是住宅产品策划的内容，离开任何人类活动，住宅产品策划也就失去了真实的内容。这是强调在策划中对环境----行为的理论与研究方法的运用。
第三，以求获得社会性、公众性的指向。建设目标的实现越来越不只是一个单纯孤立的事件了。住宅产品策划要求建设目标在社会实践中，强调该目标的实现对社会的影响与效益、社会的意义以及在社会中的角色。另一方面住宅产品策划也更重视地域、规模、文化对建设目标的影响。项目主体----使用者对住宅产品策划的介入越来越普遍。那种凭借投资资本的大小各唱各的调的时代已被"尊重市场、用户至上"和社区居民运动的趋势所取代。
同是针对纷繁的公众意识，策划者也愈发重视对使用者的意愿进行系统的分析研究。力求多样性的价值观为公共性和理性所概括和包含。但是，哲学原理告诉我们，存在即是差异，偏爱多样性是人类的天性，解决矛盾这是住宅产品策划永恒的使命。
篇2:住宅产品推介会策划方案
住宅产品推介会策划方案
产品推介会是开发公司和客户互动交流的最好平台，在房产销售过程非常重要。它对促进楼盘的销售和扩大楼盘的品牌知名度、美誉度起着不可替代的作用。
本次产品推介会主要基于以下两点：
1.树立合肥首家湖畔生态家园的产品形象;
2.「xxxx·湖公馆」推案及销售的需要;
一、活动目的
1.让客户更加深入地了解本案，增强已购或已定客户的信心，消除持币观望者的顾虑;
2.通过本次产品推介会赢得客户的口碑，促进本案的销售;
3.展示和提升本案的品牌知名度和美誉度;
4.在合肥造成"生态住宅时代已经来临"的轰动效应。
二、活动主题
合肥城市建设与生态住宅发展研讨会暨「xxxx·湖公馆」产品推介会
三、主办单位
安徽xx房地产开发有限责任公司
安徽xx房地产开发有限公司
四、活动时间
暂定20**年11月28日(周日) 下午13：30-15：30
五、活动地点
外商活动中心(待定)
六、活动规模
150-200人
说明：综合考虑到活动的整体效果、费用支出、到会人员数量、现场气氛营造等因素，150-200人规模较为理想。
七、与会部门、机构和人员
1.蜀山区政府及规划局
2.xx公司
3.监理公司
4.规划设计公司
5.合肥市各大媒体(合肥晚报、安徽商报、新安晚报、合肥电台及电视台等)
6.地产界人士、部分目标客户群体及华客会会员
八、活动内容
1.重点介绍蜀山区及科学岛的发展前景与规划
2.各相关单位领导发言、解析、致辞
3.现场赠礼和抽奖活动
4.现场客户提问及解答
九、活动流程
时 间相 关 内 容
PM13：30人员到位，包括主持人，礼仪人员，各参与单位的相关人员等。
PM13：45活动现场接待来人，来宾登记。并发放抽奖礼券。
一来人，现场就开始播放背景音乐，烘托气氛。
PM14：00正式开始，由主持人开场白及介绍来宾和活动的有关事宜。
PM14：02xx公司领导致辞，并说明举办本次会议的理由及相关情况。
PM14：07区政府及规划局领导说明合肥城市建设阶段性成果，及蜀山区、科学岛的发展前景和规划。
PM14：25地产界人士说明生态住宅已成为合肥人居的新方向。
PM14：35xx公司领导介绍「xxxx·湖公馆」的开发背景。
PM14：45规划设计公司领导说明「xxxx·湖公馆」的设计理念。
PM14：55监理公司领导重点强调「xxxx·湖公馆」卓越的品质。
PM15：00规划设计公司领导抽取来宾三等奖3名，并颁奖。(播放背景音乐)
xx公司领导抽取来宾二等奖2名，并颁奖。(播放背景音乐)
政府领导抽取来宾一等奖1名，并颁奖。(播放背景音乐)
PM15：10现场客户问题的解答。(暂定10分钟，可视具体情况而定)
PM15：20指定客户现场签约仪式(可选5个)。xx公司领导赠大礼活动。
PM15：30会议结束。(背景音乐)
十、活动气氛的营造
1.横幅：活动地点及售楼处附近拉横幅，引起关注。
2.高空气球：活动地点周边布高空气球。
3.彩虹门：活动地点周边布彩虹门。
4.报纸稿：在11月下旬的报纸上发布消息。
5.邀请函：发函邀请已认购客户和留下联系方式的潜在客户，以及华客会会员。
十一、宣传媒体的配合
1.预告广告策略
(1)具体要求：尽可能吸引顾客的眼球，并告知说明会的具体时间、地点以及活动内容，最大限度的激发受众的参与热情。
(2)媒介策略：
① 媒介选择：合肥晚报、安徽商报。
② 发布时机：暂定11月24日、25日。
③ 投放频次：2篇。
(3)具体投放计划
发布时间发布媒体版面主诉求
11.24合肥晚报整版围绕11月28日产品推介会
11.25安徽商报整版围绕11月28日产品推介会
(4)其他形式媒介宣传：
① 售楼处周边横幅等的悬挂。时间为11月24日-11月28日。
② DM或电话联系既有客户及有联系方式的客户。
2.活动当天的辅助媒介宣传
(1)具体要求：要尽量营造出活动活动现场的热烈气氛，
(2)媒介策略：
① 活动现场使用彩虹门、高空气球、横幅营造现场气氛。
② 活动现场的工作人员可着印有xx地产和「xxxx·湖公馆」等相关字样的披带或T恤，以起到流动宣传的效果。
十二、活动所需物品及经费预算
1.布置物品：
品 名数 量用 途
邀 请 函若干份发函预邀已认购客户及政府领导及各媒体相关单位
横 幅1条用于会场，上面写明会议名称。
彩 虹 门1座用于会场入口处。
盆 花50盆围绕主席台，点缀现场。
竖 幅若干条拉于会场周边及售楼处周边。
高空气球4个布置在会场周边。
手 提 袋若干用于宣传「xxxx·湖公馆」。
销售海报若干用于宣传「xxxx·湖公馆」。
音响设备1套供会场使用。
抽 奖 券300张供抽奖用
抽 奖 箱1个抽奖用
胸 花若干嘉宾戴
礼 仪 服8套礼仪小姐现场穿。
2.礼品订做：
◆政府要员及媒体记者礼品另送。政府要员标准控制在500元，记者控制在200元。
◆电子台历或文具套装100个，赠送有意向客户及来场嘉宾。
钥匙环，圆珠笔各300份，赠送来现场的客户。
现场签约客户礼品可为家电或免物管费等，标准20**元左右。
3.经费预算：
品 名预算(元)品 名预算(元)
会场租用8000音响设备800
邀请函1000抽奖券、抽奖箱250
彩虹门250礼仪小姐8人1600
盆 花500现场签约优惠奖5个20**/个
条幅20**政府要员礼品4份500/个
高空气球20**媒体单位200/个
电子台历/文具套装20**钥匙环、圆珠笔1000
瓜果等1000主持人出场费5000
合计： 约40000元(具体费用以实际情况及当地物价为准)
十三、前期准备工作
1.活动方案建议。
2.所有平面表现的设计方案。
3.会场布置的设计方案。
4.礼品设计方案建议。
5.抽奖券及抽奖箱方案建议。
6.主持人选定邀请、礼仪小姐邀请。
7.邀请嘉宾及当地新闻媒体记者。
8.确定礼仪人员及服装。
9.活动物/礼品的购买。
10.活动拍照/摄像。
11.邀请函的寄发。
12.所有媒体的预订。
13.抽奖券、抽奖箱的制作。
14.预约客户邀请及现场签约仪式客户的指定。
十四、活动注意事项
1.活动过程中，领导致辞要处处围绕「xxxx·湖公馆」，不能脱离主旨。
2.纪念品上要刻有「xxxx·湖公馆」的LOGO和广告定位语。
3.主持人的邀请最好是电视台主持人，亲和力更高。
4.抽奖活动奖品用大体积的商品显价值，纪念品最好是用物超所值有品位的。
5.现场指定的签约客户要气质和形象非常配合楼盘形象，所赠礼品要贵重一些。
6.到场的媒体单位应尽量多。
7.一定要注意现场气氛的调控，不能有冷场的时候。
8.整体方案灵活掌控。预算根据当地实际情况进行。
篇3:地产质量体系：产品实现的策划程序
地产质量体系：产品实现的策划
1.目的
通过对项目开发的过程进行策划，明确产品实现过程中的有关职责、程序、方法和应达到的目标，确保项目的整体运作水平。
2.范围
本程序适用于公司开发建设项目的策划。
3.职责
3.1 策划与营销中心负责组织有关部门对项目的整体运作进行策划，编制"项目运作方案"，并监督检查各部门的实施情况。
3.2总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部按照各部门的职责分工对项目运作进行策划，编写有关的策划文件和新增的程序文件并组织实施。
4. 控制程序
4.1项目运作方案的策划
4.1.1策划与营销中心负责组织项目运作方案的策划，召集总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部的有关人员，依据项目的《可行性研究报告》和项目开发建设的实际要求，对项目整体运作流程的各个环节进行策划。
4.1.2 各部门根据以下职责分工，进行运作方案的策划：
a)策划与营销中心负责对项目的立项、可行性研究、市场调查、规划设计、拆迁安置补偿等相关前期工作以及项目的市场营销、交付、前期物业管理和物业管理的移交等工作进行策划;
b)工程部负责组织项目部对项目建设的报建手续办理、工程施工和监理的管理、工程的质量和进度控制、工程材料采购等方面进行策划;
c)财务与资产经营部负责对项目的融资、工程款拨付、资金还贷等资金运作方面的策划;
d)策划与营销中心负责对项目开发建设中的合同管理、计划统计、工程概预算、项目开发运作过程中的招标等工作的策划;
e)总经理工作部负责对项目开发的文件资料和档案管理方面的策划。
4.1.3 项目运作策划的主要内容包括：
a)项目整体运作和各个环节运作应达到的目标、措施和检验的标准要求;
b)针对开发项目自身的具体情况和特定要求，应配置的有关职责、权限和资源;
c)采用的具体程序和作业文件，当现有的质量体系文件无法满足时，应制定新的程序或作业文件。
4.2 项目运作方案的编制
4.2.1 各部门根据策划的结果，编制本部门分管职责内的项目运作方案，按规定的时间报策划与营销中心，由策划与营销中心收集汇总，编制开发项目的整体运作方案。
4.2.2 项目运作方案的编制要求:
a) 工作步骤明确，有严格的工作规划;
b) 明确各项工作的负责人员及工作要求;
c) 项目建设的各个环节衔接有序。
项目运作方案编制的具体要求，见Q/TZH-WI-007《质量体系文件编写导则》。
4.2.3 项目运作方案经各部门责任人签字后，报分管副总经理审核、总经理批准。
4.2.4 批准后的"项目运作方案"由策划与营销中心下发各部门执行。
4.3 项目运作方案的实施和验证
4.3.1 各部门在工程项目的开发建设中，应严格按"项目运作方案"的规定要求实施。
4.3.2策划与营销中心负责对将"项目运作方案"的执行情况纳入公司的计划管理当中，及时在周例会和月度经营计划会上进行调度。
4.3.2 对执行"项目运作方案"中，需要制定的新的程序和作业文件，由编制部门依据《文件控制程序》的规定进行制订下发。
4.3.3 公司的稽查小组对各部门实施《项目运作方案》的工作情况进行监督检查，项目移交或销售完成后，由策划与营销中心召集有关部门对项目运作方案的执行情况和实施效果进行验证，全面总结项目开发建设的整体运作情况，执行Q/TZH-WI-030《项目运作报告编写规定》。
5. 支持性文件
5.1 Q/TZH-WI-030《项目运作报告编写规定》
5.2 Q/TZH-WI-007《质量体系文件编写导则》