商品房定价方法
一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持续期。
房地产定价策略只有将对应时点的价格有机安排在二维空间才具有可操作性。
开盘定价是策划与市场的最好接洽点，也是日后价格走势的基准。综观全局走势，除销售期很短的物业采用稳定均价策略外，开发商一般都会选择高开低走的撇脂模式或低开高走的渗透模式。 撇脂模式的高价是相对同种品质物业的均价而言。其细分市场首先定位于需求弹性最小的高收入人群，以求得最大利润边际。思路上正如先吸牛奶上层的精华，再逐层深入，故名撇脂。撇脂模式以阶段性高额利润迅速回收资金，仅适用于实力信誉颇佳的大公司和?quot;新、奇、特"概念的物业。当销售进入迟滞阶段，则调低价格吸引另一目标消费层次。对不同的人群采用 不同的价格正是经济学所说的"价格歧视"，也是需求导向中差异需求定价法的具体运用。 渗透模式的内涵目标是获得最大市场占有率，通过有竞争力的价格吸引市场关注，刺激购买欲，以销量促进早期资金回流，一旦树立物美价廉的印象后，再逐渐拉升价位。低开高走也适用于期房销售，随着施工进度的变化，价格的动态调整与使用价值的状态保持一致。从消费行为学的角度看，该模式是对买方趋利心理的纵向挖掘。 撇脂或渗透作为实现长期目标的两种整体定价策略，各有适用范围。从入市环境着眼，熊市行情只能用撇脂战术，速战速决;而牛市则更适用渗透手法，稳扎稳打。在聚敛人气方面渗透模式略胜一筹，价格节节攀高就是最好的促销走势，既保证了已购者的经济利益，又符合投资的追涨理念;价格下滑有时会引起人们对物业品质的怀疑，反而影响品牌形象。即使单从投资角度，也容易让人旁观惜购，以求价格见底。因为有购买欲望之后，从众心理是选楼决策的最敏感影响因素。而人气聚敛符合马太效应--强者愈强， 弱者愈弱，所以整体定价策略不得不考虑如何激发从众心理，以聚敛至关重要的人气;从实现难度上看，撇脂战术更"深入人心"。渗透的关键在于量价配合。每一价位的物业投放量要小于潜在需求量，前一价位被激发起的有效需求得不到充分满足，在价格还会上涨的预期和预购的从速以及人气信号的激励下，促使他们加入后一价位物业的抢购。 再就是涨价的次数要频，幅度要小，每期的投入量要适度;撇脂模式难度是市场细划和目标人群认知价值的调查。消费层次的分界点要设定在有效需求样本群落明显的分隔带。这里应注意有效需求不只与收入有关。消费需求研究到一定深度，需要的素质已远远超越了对物的认知。因此，科学系统的设计、客观全面的数据和深谙人性的分析，重在秋毫不差?quot;专业"功夫。
1 新推楼盘的价格策略
开盘定价是计划与市场的首选接洽点，是日后进行价格修正的实践基准，它的拟定总是会得到比较彻底的执行。
投资获利是每一个发展商最为关心的事，价格策略自然便是重中之重。 由于房地产市场的瞬息万变，整体的书面价格计划或是得不到全面的贯彻，或是完全流于形式，而开盘定价是计划与市场的首选接洽点，是日后进行价格修正的实践基准，它的拟定总是会得到比较彻底的执行。因此，在整个价格策略中，开盘定价是第一步，也是最为关键的一步。事实证明，好的开端往往也意味着成功了一半。
1.1低价开盘
低价开盘是指楼在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。若一个楼盘面临的是以下一个或多个情况，低价面世将是一个比较明智的选择：
(1)产品的综合性能不强，没有什么特色。 产品的开价虽然有许多外部因素，但自身的内功依旧是最根本的。一定的价格在绝大部分情况下总是对应着一定的产品品质的。如果一个楼盘的地点，规划，房形，服务等综合性能与其他产品比较，不但没有优势，而且还有明显的劣势，价格定位又不与之相匹配，则其定价的基础就不稳固，降价的趋势是理所当然的。
(2)项目的开发量体相对过大。 房地产是一个区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的，因吸纳量的相对减少，销售时间势必拉长，若不进行精心策划，各种危机也便会孕育而生。譬如，内环线以内五万建筑平方米的项目(按每单元 100平方米计算，约500套单元)，房屋价格至少在5000元/平方米以上， 主力总价则在50万左右。依类似楼盘的销售情况分析，月销售量能够达到20 套已是不错的行情。即使这样，整个项目的完成也要二、三年时间，销售周期将会拉得很长。据此判断，这个项目开发量已经过大，若是一味的高鄱郏词鼓掣鼋锥位岱绻庖耍圩钅虮厮牢抟伞?
(3)绝对单价过高，超出当地主流购房价格。 98年上海房地产的主力市场为单价2500-4500元/平方米的房源，如果一个产品的单价超出5000元/平方米，便已偏离当地的主流市场，客户需求自然相对有限，在有效需求不足的 情况下，产品没有特别的优势的时候， 开盘面世，尤其应该谨慎。
(4)市场竞争激烈，类似产品多。 在1-2公里以内，如果面对的是类似价格，类似产品有超过四个以上的市场环境，产品定价则应该以增强产品攻击力为主。否则的话，大量的广告宣传只是替人做嫁衣。因为虽然客户是为您的广告吸引而来，但在他们决定购买以前，总是会到周围比较一番。您的楼盘综合品质与别人相差无几， 您的价格不吸引人，客户的摇摆就越厉害。 上述情况下的低价开盘，是一个好的策略但不是绝对的保证。 低价开盘的有利点是： (1)便于迅速成交，促进良性循环。 价廉物美是每一个购房者的愿望，以低于行情的价格开盘，肯定能吸引相当一部分客户的注意。当他们在对产品进行了解，确认事实后，便很容易成交。而开盘不久的迅速成交，不但是意味着企业创利的开始，而且还能促进士气，提高销售人员乃至全体员工的自信心，以更好精神状态的开展日后的工作。此外，大量的客户来访，即便不成交，也会营造现场的热络气氛， 创造楼盘良好形象。 (2)便于日后的价格调控。 低价开盘，价格的主动权在发展商手里，当市场反映热烈，可以逐步提升价格，形成价升热销的良好局面;当市场反映平平，则可以维持低价优势， 在保持一定成交量的情况下，静观市场的反映。 (3)便于内务周转，资金回笼。 有成交便有资金流入，公司运转才能形成良性的循环。特别是景气不好的时候，小亏总比大亏好，不赢利也是赚，与其守着价位让银行利息来吞噬， 不如自己果断断臂寻求生机。帐面利润高，实际销售不畅的呆滞局面只能是计划经济的产物。 低价开盘的不利点是： (1)首期利润不高。 低于市场行情的售价往往首期利润不高，有的甚至没有利润。但发展商如果因此将主要利润的获取寄希望于后续调价时，也应谨慎从事。因为低价开盘后，如果价格调控不好。譬如单价升幅过大(每次升幅超过3%);或者升幅节奏过快(每月调价大于四次)，都可能对后续进场的客户造成一种阻挡，从而造成销售呆滞的局面，不但让原先设定的利润期望值落空，而且会抵消已经取得的销售佳绩。 (2)楼盘形象难以很高提升。 高价位不一定代表高品质，但高品质是一定需要高价位来支撑的。一个楼盘从设计、建设，到最后的物业管理，有多少资金的来润滑，便有多大程度的良性循环。低价开盘，作为一个局部的促销活动问题不大，但若作为一项长久的策略，则必然会影响楼盘的档次定位和实际运作。
1.2高价开盘
高价开盘是指楼盘第一次面对消费者时，以高于市场行情的价格公开销售。若一个楼盘面临的是以下一个或多个的情况，不采取高价面世策略多半是源于一些非销售因素的考虑： (1)具有别人所没有的明显楼盘卖点。 楼盘卖点也称楼盘特色，是指别人没有，您却拥有在产品或服务方面的特异之处，并且它要容易为客户所接受。譬如有最为先进、最合理，最为经济的房型设计;譬如有别人所没有的轻松付款方式，发展商提供的额度20% 房款的三年免息付款……;譬如有其他楼盘所没有的产品配置。如到户纯水供应系统，社区俱乐部等等;甚至包装精美也是一种特色，在好的企划广告公司配合下，售楼处布置得很有创意，实品屋装修得蛮有艺术格调……。 这样的楼盘领导产品新潮，率先突破市场思维格局，容易给客户以最新的购买享受，即便定价较高，也会受到大家热烈追捧。
(2)产品的综合性能上佳。 高价格多半是对应着高品质，质量与价格相一致，是定价价格策略的根本所在。当楼盘没有什么特别的优点时，只要地点、规划、房型、服务等产品的综合性能为客户所接受，它所提供的产品品质与客户所能接受的心理价位相符，甚至略高，则也便于高价开盘。
(3)量体适合，公司信誉好，市场需求旺盛。 以上海为例，建筑面积在二万平方米以内的楼盘(以100平方米/套计算，大约200单元左右)，房屋价又属于5000元/平方米这个层次的，估计市场销售的持续时间不会很长，则基本上可以认定为量体适合。这样的楼盘，如果又是知名公司建设的，市场需求也不是很低迷，高价开盘完全有它的市场基础。 高价开盘的利弊主要结果表现为：
(1)便于获取最大的利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢。
(2)便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产。
(3)日后的价格的直接调控余地少。 总之，无论是低价开盘，还是高价开盘，它们都有各自的实施条件和利弊，但相对平于市场行情的开盘，它们都更具有一层积极进取的意味。而千变万化的市场正需要企业的这种不断主动适应，才能最终为我们长久的驾驭。
1.3 商品房的定价策略
商品房的定价方法有成本加利润法、市场价法和差别定价法三种
一般来说，商品房的定价方法有成本加利润法、市场价法和差别定价法三种。其中成本加利润法是在全部成本的基础上加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格;市场价法是根据销售市场上与自己位置、设施、装修等有关因素相似的商品房售价作为参考标准而制定的价格;而差别定价法是根据房屋的朝向、楼层、视野、景观、内外销、付款方式等因素的不同而给予不同的定价。 至于在何种情况下采用何种定价方法，以及在销售过程中如何调整价格，直接关系到开发商的营销结果与投资效益。因此，定价策略，作为市场营销的重要策略，已成为诸多开发商最关心的问题之一。
1.3.1.1不同竞争条件下的定价策略
经济学上通常把市场类型按其不同的竞争程度分为四类：安全竞争、垄断性竞争、寡头垄断和完全垄断。 北京房地产市场从1990年开始形成至今，已经历了两个阶段，以1994年为界，以前的房地产开发企业并不多，开发项目也不多(原有的国有房地产开发企业开发的项目并未完全推向市场，故未考虑在内)，目标市场尚未形成，近似于寡头垄断市场，由少数几家大企业生产、销售了整个行业的极大部分产品，这种情况下，开发企业采用成本加利润法定价商品房，就可获取最大程度的利润，例如罗马花园、城市广场、万通新世界广场等项目基本上是采用这种定价方法，其销售取得了巨大成功，发展商获得了可观的利润。1994年以后，随着大量外资涌入和政府对房地产开发的放开，企业进入房地产开发市场相对较为容易，各种形式的房地产开发企业大量出现，有国有独资的、外商"独资"、中外合资、中外合作，还有国内联营的，开发的项目有别墅、公寓、普通住宅等，据统计，到20**年底，北京不同形式的开发企业约1000多家，总建筑面积超过5000万平方米，而市场的需求量随着前期不断消化，已经形成，竞争变得非常激烈。此时，如果还采用成本加利润法来定价就会高于当时的市场价格，自然不会为市场接受。为在市场竞争中立于不败之地，除了在产品质量、促销手段等方面具有竞争力之外，还必须在价格上具有竞争优势。这时的定价就应采用市场价法。为保证旺盛的销售业绩和一定比例的利润率，大多数情况采取的策略是略低于当时的市场价，究竟低多少主要取决于开发成本、投资回收期等因素。这方面最成功的销售案例为北京亚运花园，在1995年上半年亚运花园以888美元起价，销售业绩后来居上，一举"击败"附近的竞争对手，创下当年京城销售业绩最好纪录。
1.3.1.2商品房销售过程中的价格调整策略
与普通商品相比，商品房除了具有使用(居住)功能外，还有保值与增值的功能，因此在一段时间内无特殊情况下，商品房的价格一般具有刚性性质，即只能升不能降。对某个具体项目来讲，一旦对外公开其售价，那么在销售中就只能上涨不能下调。一旦下调，一方面打击了已购买的客户，该商 品房没有起到保值与增值的作用。另一方面减少了顾客即期购买的欲望，都希望等价格更低时购买。某个商品房项目上市后，面临着两种销售结果：旺销和滞销，对这两种销售结果采取的价格调整策略也不一样。 1.旺销状况下的价格调整。旺销是指商品房推出后，客户踊跃购买，市场反映很好，在很短的时间内售出推出单位的大部分，且潜在购买的客户很多。在旺销状况下，发展商可较大幅度提高售价，但幅度不宜太高，一般为5%左右，太高则减少客户群，具体比例多少，主要根据初始定价和潜在客户群而定，但有一个原则：既要赚取更多的利润，实现发展商利润最大化，又要保持旺销的销售局面。当然在旺销状况下，也可在较长一段时间内保持售价不变，吸引更多的客户及时购买，在最短的时间内将所有商品房全部售完，北京国际友谊花园的销售就是成功的一例，在该公寓刚推出时，一周即售出50多套，且客户购买势头不减，于是该项目发展商随即全面提价6%，取得销售业绩与收 入同步增长的良好局面。 2.滞销状况下的价格调整。滞销主要指商品房推出销售以后，市场反映一般，顾客购买并不积极，没有达到预期销售目标，这时，发展商不能简单地降低售价，在分析滞销的原因后，可保持售价不变或价格略微上调，但同时采取一些促销手段，如在保持售价的基础上，适当给予客户一些折扣，或赠送车位(包括优惠售车位)，或其他方式。总之，要给予客户其他方面的补偿，增?quot;人气"以扩大自己的客户群。
1.3.1.3差别定价法的运用与调整
实行差别定价法的前提是影响每个单元销售的因素都存在差异，如朝向、楼层、视野、景观、户型等。对别墅来说，不存在朝向、楼层的差异，对板型楼来说也不存在朝向的差异，因此，在对其定价时不能考虑这些因素。实行差别定价的关键是要综合考查影响房屋销售的因素，找出最受客户欢迎的单元或户型，即在同等价格下客户会优先购买这些单元，因而可将这些单元售价定得高一些，而不影响其销售旺势。这样，在房屋成本固定的前提下，实行差别定价法就能利用现有的产品获得最大的收入。相对地，将另外一些单元或户型的售价就适当降低，利用价差来争取另外的客户。 实行差别定价并不意味着一旦确定就不能变更，它也可根据销售的反映状况，改变原有的定价差别，原有的定价需要接受销售实践的检验，一旦实践后，发现原有定价差别与市场反映不符，就应人加以调整，不断修正，确定最佳的定价差别。 在商品房推出旺销的情况下，可分析差别定价对旺销的作用，一旦发现最旺销部分，差别定价后反响不大，则可考虑继续提高这部分售价，扩大定价差别，赚取这部分额外利润。 在商品房推出滞销的情况下，要重新利用差别定价的"调节器"作用，扩大定价差别，利用价格因素引导客户购买。 北京国际友谊花园在销售时很好地利用了"差别定价"策略，在该项目1号楼初始定价中，楼层之间的差价为1%，同一楼层朝向和户型因素差价为10美元与20美元或相应增加，在推出1号楼旺销后，经过分析，将2号楼的差别定价改为：扩大朝向户型差价，减少楼层差价，将楼层差价调整为6‰，同层差价为50美元与100美元或相应增加，同样取得好的销售业绩，同时利用价差引导客户购买朝向差的户型，达到全部促销的目的，争取到了最大收入。 总之，商品房的定价是一个较为关键和复杂的环节，需要在销售实践中不断地总结和改进，才能制定出一个科学、合理的售价。
1.3.1.4 关于价格策略漫
一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素
无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本--地价、建安成本、税收及其他费用的总和。二是竞争--市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况。三是消费者--目标消费者能够接受何种价格。 三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。深入分析后即可发现：成本+竞争、消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。 成本+竞争定价策略的决策流程大致是：计算出项目总成本→侦察竞争对手的价格情况→加上预期利润(视目标不同而比例不同)→得出本楼盘价格。 消费者+竞争定价策略的决策流程是：竞争对手提供的物业与价格如何→调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业→开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标→本楼盘最终具体价格。 很显然，目前多数发展商选择的是成本+竞争定价策略，因为它最简便易行，因为这样能"最清楚地知道自己能赚多少利润"，更因为多数发展商是在房子盖好了快要卖时才考虑价格的。但从上面的比较中我们可以看出，这种方式是典型的"产品主导?
定价过低较难赢取超高额利润的风险。当前房产市场是个起步不久发展极为迅速的市场，也是个消费层级差距越来越大的市场，因此经常可以依靠新规划理念、新建筑设计、新户型设计、创新的小区环境营造、新建筑材料、新科技运用等为楼盘树立起与市场流行产品截然不同的形象，并带给消费者特殊的附加价值，而企业也就能轻松赢取超高额的利润。但以产品为中心，以成本为出发点的这一定价模式显然难以做到这一点。 消费者+竞争定价策略最大的好处由于是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，因而无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，在而实现开发目标(高额利润或快速回笼资金)的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。 但这一定价策略需要发展商有以市场、以消费者为中心的开放心态，需要认识到价格是一种与产品、市场、销售、形象、宣传推广一起构成一个互有关联的系统策略，需要在前期做大量的专业研究，需要大量同时具备专业与市场知识的管理人才，因而在目前国内的发展商中，只有万科、深圳的金地、招商、华侨城、北京中鸿天、广州金业、上海华辰等大市场中的大发展商才能做到，但反过来，从市场出发、从消费者出发也正是他们屡屡成功的主要原因。 价格定徊荒芤幌崆樵? 房价如何定，多年来绝大部分开发商代理商都是抱着成本加利润这一条原则，真可谓以不变应万变。事实上价格定位是由不得你一厢情愿的，价格最终是要买家肯接受才算数，而买家才不管你什么成本加利润，他只知道货比三家，哪个合算买哪个。即使是在供不应求的市场态势下，成本加利润这 条标准也不是放之四海而皆准，能多赚的为什么不多赚，归根结底还是要看供求关系，而且还要以动态的目光去预测供求关系的变化，该高则高，该低则低，这才是真正的以不变应万变。价格取决于供求关系，而影响供求关系的因素又非常多，非常复杂，所以才需要对市场进行深入的调查研究。 当今大部分发展商都抱怨市道差房子卖不出去，这其实是说明了现今大部分的房价都偏离了实际价格，市道不景气并非无缘无故，抱怨是没有用的，该降的还是要降。说到降价恐怕有不少人会说，我都已经降到成本线了，再降就要吐血了。其实市场竞争是没什么人情可讲的，谁叫你上了这条船，当供应量过大时，除非你找到了市场空档，否则，就应果断降价，及早脱身，留得青山在，不怕没柴烧。如果决定咬紧牙关渡过难关，那就要仔细算清楚了，房地产投资非比一般，成本累加那是十分厉害的。 还有一种观念很有意思，有些人将有价无市的态势归究于买家持观望态度，说市场潜力巨大，只是人们的住房消费观念尚待改进。钱是抓在买家手里，却要买家的观念跟着他们走，这里彻头彻尾的一厢情愿。
1.4 楼盘定价方法
一个较有潜质的楼盘发售之前，总会有部分先知先觉的准买家和炒家闻风而动，抢先一步与发展商取得联系，进行意向登记或留下小部分订金，以使争取到最合意的单元，此种方式亦是不少楼盘内部认购的主要支持动力。 最近新流行的一种"投石问路"式睇楼落订方式，与上述方式有某种内存的联系，只是此基础上产生了更进一步的操作演化： 发展商对即将推出的楼盘进行大量广告宣传，吸引买家前往现场了解，但却不向睇楼人士提供具体而详尽的楼价表，而只是通过部分宣传资料及现场气氛感染睇楼人士，只要准买家们对楼盘有兴趣，对销售人员所暗示的价格有兴趣即可留下部分意向订金(诚意金)。并向准买家们隐蔽推出价格以求清楚了解市场反应，首先创造市场效应，带起炒风从而提升楼盘的知名度加速销售，在发展商正式开盘时将以抽签的形式让客户去挑选单位，如果客户挑选不到合心意的单位时，发展商将把意向订金退还给客户，现今如海珠半岛花园，嘉仕花园等现使用相近的促销方式。此外，保利花园及丽江花园?quot;九如通津"都使用相似的参观睇楼策略。 通过比较分析，这部分楼盘都有共同的特点：前期部分有较具体的现楼可供参观比较;示范单位的设计及质量做得很好;小区内的环境和周边环境都极具特色;交通便利、生活配套齐全，将整个楼盘的实景显现在买家眼前，显示发展商实力，楼盘销售策划人员利用以上的优点吸引大量，在目前的广州楼市较为流行，显然发展商、代理商是在楼市前景不明朗的环境?quot;摸着石头过河"，虽然这一策略会减少因盲目定价而带来的市场风险，但并非人人适用，没有自身优厚的有利条件来吸引客户来看楼，那么"投石问路"就形同虚设，既探查不了楼盘在市场上的定位和反应，又使这次的广告和活动费用付之东流。 笔者对这一销售策略能否在楼市尉然成风持观望态度。因这一策略的运用只局限于部分符合一定条件的楼盘，而不可能遍及全市所有楼盘。 低开高走价格策略的管理与控制 个人购房将成为住宅消费市场的主流，由于自己掏钱，不少购房者首先考虑的是价格问题。据中国社会调查事务所近期的一项调查表明：68.4%的购房者将价格作为首要考虑因素。价格是房地产市场运行的核心，是社会各方面利益的结合点。要使消费者能够承受，房产商的投资又能得到较好的回报，如何合理地、有效地确定和控制销售价，是房产销售上面临的难点。 据《上海房地产市场报告》统计， 今年1至5月上海房地产市场抽样的50个楼盘中，只有嘉阳公寓、家天成、真情公寓和兆丰苑等9个楼盘是采用高开低走策略的。82%的楼盘采用低开高走策略，在五个月内的平均升幅为3.2%。 低开高走策略并不立足于简单的低价竞争，而是科学、合理地建立房屋品质和价格变动体系，从控制价格来适应市场供给。随着物业进度的加快逐步提高市场售价，既有价格升值概念， 又有市场购买力，扩大了有效供给，将房产商和消费者之间有效供求结合起来。尤其是不少开发商以稍差的"死角房"低价开盘，形成轰动效应，将好房留在最后推高价位，为将开的第二期楼盘形成高价定势。优点是每次调价能造成增值现象，给前期购房者以信心，从而进一步形成人气，刺激有购房动机者的购买，促使其产生立即购房的想法。 低开高走价格策略的目标，就是在获取最大收益的条件下卖出房产。以前，无论是消费者还是商家早已形成一种观念，商品的价格或多或少应该稳定。商家一般为自己的商品确定好价格后，保持其相对稳定，通过各种促销手段增加销售量。在这里价格被认为是管理者决定的变量，而销售量是市场决定的变量。
1.4.1原则
1、供需原则。房产价格取决于周边市场楼盘的供需状况。供给变化与房产价格成反比，需求变化与房产价格成正比。在执行营销计划时，供需状况发生变化，价格必定需作调整，供需原则是动态价格营销中最主要的原则。 2、渐进原则。房地产作为不动产商品不仅具有一般商品的属性，而且有其特性;市场供需双方渠道比较畅通;交易金额巨大，买卖双方人数较少， 供需弹性较小;市场供需包含投机因素在内，工程费时较长，其供应出现"时间落后"现象等等。这些因素需要经过逐渐调整达到均衡。 3、效益最大化原则。在推出营销方案之前，尽可能收集同行间邻近竞争物业的价目表与实际成交价格及销售率，并对即将推出的价格方案进行市场调查，以作自己定价的参考。当条件相当的两处或多处工地在激烈竞争时，价格较低的方案通常处于领先，而具有最好的市场占有率。当市场对自己产品供不应求时，就需要提高价格确保获得最大收益。 4、价格稳定原则。在低开高走营销全过程中发生价格的阶段性变动，对每个阶段的每一顾客的成交价基于同一标准制定的，若有折扣、优惠赠品，应对每一消费者皆一视同仁，这就是"稳定原则"。
1.4.2方法
1、折扣价法。主要有现金折扣和数量折扣，消费者如能及时付现或提早付现，销售时给予折扣，这种方式可增加卖方的变现能力和避免发生呆帐。当消费者大量购买时，则予以价格上的优惠，房价总量金额巨大，而且每人所需有限，一般情况为只要一次购买两户即给予数量折扣。 2、执行"一房一价，好房优价，特房特价"法。一个楼盘每套房子各有不同状况，故产生不同价值和使用价值。同样房型由于在层次、朝向等方面的因素，它们的差价应当合理。分析每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向视野等情况，采用加权点数法确定不同的定价。少数存在层次、朝向、房型布局及视野等缺点的产品，即所?quot;特品房"以廉价的姿态出现来引导消费者购买。 3、心理价法。心理价法亦称奇数法。如每平方米房价4888元要比每平方米5000元对消费者有更多的吸引力，相差虽仅112元，但消费者有"四千"与"五千"之感觉。
1.4.3步骤
1、开盘成本起价。在充分考虑市场行情及竞争激烈的基础上，以成本起价作为开盘价有以下几点好处：第一，房地产商虽无利却不会亏本，尤其是在市场不景气，竞争激烈的情况下，生存比利润更重要。第二，成本价一般都低于市场价，有较大的市场占有率。第三，有良好的开端，易产生无形效益。 2、中后期微利提价。经过一段时期销售，消费者对楼盘有了充分的认识，加上物业工程进展越来越显示优势，这时进行适当的提价，但这种提价必须慎之又慎，必须是渐进式地、平稳地上扬。要小幅递增，一般每次涨幅在3%-5%之间。 3、时机选择。当楼盘出现抢购，价格走高是大势所趋，不可避免时，及时提价能取得更好的收益。提价要精心策划、高度保密，才能收到出奇制胜的效果。但在提价后要加大对已经购买的业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，他们会向亲戚朋友宣传，起到口头传播的作用。 4、提价幅度适中。低开高走策略若提价速度过快或幅度过大，会使购房者停滞观望，后期预留的提价空间较早失去，从而让竞争者夺走顾客。消费者对价格的细微变化都是非常敏感的，如某外销转内销房，以5050元重新推盘后，引起市场轰动，购房踊跃，但当提升到5250元时，马上出现为期二周的停滞期。一般来说每次提价应不超过总价的3%，若房价比周边楼盘高出30%以上时，必须说明大幅度提价的理由，否则顾客会有所顾忌，不敢购买。 但是，如果控制不好，楼价"低开高走"将不再有市场 随着个人购房者渐成主流，不少发展商迅速作出了以应低价开盘。低价开盘可分为两种模式：
1、开盘起价低，均价也低。 随着项目工程进度的推进，项目起价、均价随之微调。这种定价策略是多数项目所采取的。开盘时整体售价低，一是出于宣传目的，想让更多的人知道这个项目，让市场传播速度加快。这种让利行为实际上相当于开发商为自已做了一个广告;二是在尚未开工时购房的客户，比工程进度已到后期的客户承担的风险更大些，因为他买的是期房，工地可能连一根钢筋都没有，因此他理应享受更多的优惠。
2、开盘起价低，但仅有几套房子走低价，随着楼层递增，售价快速蹿升。 这种定价策略，带有过强的宣传目的，但并没有真正的让利给购房者， 这样真正到实地寻价的购房者，会有一种很强的失落感，觉得这个项目的定价没有遵循诚信原则。从另一个角度看，低开高走带有过强的试探性，表明开发商对项目的信心及走势判断没有系统掌握的能力。 商品房的定价一般应遵循什么规律呢? 行家形象地打了个比方："客户又买又骂，说明售价定得合适;客户只买不骂，肯定是售价定低了。" 商品房定价过程，一是要考虑成本，如资金成本、不可预见成本、广告费等，二是考虑利润的合理性及可实现性，三是入市姿态，好品质的房子绝不会把价位定得过低。 在这三个大的原则指导下，定出的产品价格应是合理的，符合诚信交易的原则。 商品房定价有以下规律：
1、楼层差，最高不应超过20%。 即随着楼层的变化，最低价与最高价之间的差距一般不应超过20%。
2、朝向差，不同朝向的房子，最好与最差之间一般不应超过10%-15 %。 应当说，"低开高走"没有违反任何一条规章制度，也谈不上商业欺诈， 但随着商品房市场的合理化及规范程度的提高，市场最终抛弃"低开高走" 的定价方式。 从目前推出的新项目看，合理定价越来越成为一种趋势，激烈的竞争会让任何一个属于市场中的产品走向最佳性能价格比。 把握定价原则，消除尾房隐患 尾房销售是开发商最头痛的事情，很多早期开发商都有过这方面的教训：由于房价制定不科学，不同房型在销售中进度不同，因而出现较大比例的尾房。这些尾房占压的巨额资金，很可能就是开发商的利润。如果尾房消化不好，还会使开发商在丧失利润的同时，又增加不必要的成本。 房地产产品由于其所处位置的差异性，包括土地区位差异、自然丰度差异以及社会文化和经济环境差异，因而具有非均质的特性。即使是同一楼盘，由于位置、楼层和朝向不同，每套住宅价格也有很大差异。如果开发商没有把握好定价原则，就会在销售上出现好楼层、好朝向、好区位的房子先销售出去，而房型较差、位置不好的房子滞销。因此，将层差和方位差结合起来定价，是目前开发商最常用的做法。 拿北京太阳园项目的B6号点式高层住宅举例来说，同一层面，朝向不同价格也有差异。朝向好的价格自然高，每等级价差100-120元/平方米，同层价差最高与最低相差15%，大约在800-900元/每平方米左右。 价格是最好的平衡尺度。太阳园B6座共有348个单位，从今年6月初开盘至今已销售82%，由于定价合理且房型设计优秀(获今年"创新风暴"住宅设计组委会特别金奖)，朝向不好的房子也很热销，销售业绩卓着。 还有一些楼盘在层差定价时，采用价格较低单位层差大于价格较高单位的做法，这样可以使起价低，而均价不低。但在定价原则上应把握的是，起价不宜与均价差异过大，那样会使购房者有受愚弄的感觉。低价购房者会认为在买"处理品"，而高价购房者则觉得自己被开发商"抢劫"了。因此开发商在掌握定价原则时，要根据自身项目的情况(多层、小高层、板式高层等都有其不同的定价原则)，要多从购房者角度考虑，对购房者心理平衡点多一些研究。
5 房地产的产品规划
市场调查工作的目标即在寻求地区性的目标客户，探索目标客户所需求的房屋，然后再确定产品的策略 房屋在进行设计规划前，必须对目标客户的需求和喜好进行周密的调查，包括欲购房屋的类型、用途、面积、格局的喜好及对房屋价格的接受程度等。所以，市场调查工作的目标即在寻求地区性的目标客户，探索目标客户所需求的房屋，然后再确定产品的策略。这样，设计规划出来的房屋才有针对性。 以下四个因素是满足客户需求的要诀：
(一)用途别(包括住宅、店铺住宅、办公室、商场、套房办公室、小套房住家);(二)类型别(电梯大楼、公寓、别墅);(三)面积别(面积10坪以下、10-20坪、21-30坪、31-40坪、41-50坪、51-60坪、60坪以上);(四)格局数(套房、二房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅或五房二厅); 以产品差异化来看房屋的规划策略大致可分为： (一)住宅类。(1)一楼一户的大坪数的高所得住宅、别墅或渡假中心;(2)高层住宅;(3)郊区大型社区的五层公寓;(4)市区的小套房;(5)楼中楼;(6)单身公寓;(7)学生套房。 (二)商场类。(1)购物中心;(2)商店街;(3)超级市场;(4)店铺;(5)一般餐厅;(6)速简餐厅;(7)露天咖啡座;(8)菜市场摊位;(9)夜市小吃摊;(10)育乐场所;(11)儿童娱乐场;(12)不隔间拍卖摊拉。 (三)其他。(1)办公大楼;(2)套房办公室;(3)观光旅馆;(4)公寓旅馆;(5)汽车旅馆;(6)停车场;(7)电影院;(8)工厂。
根据以下产品差异化，作同时可行性分析及规划目标，市场部可接受的产品房屋，才能使产品定位不致发生错误。经过经种分析及规划策略的考虑，选出一个较可行的方案作为产品定位，以配合区域背景及土地所在的特色。
1、年龄：20岁以下、21-30岁、31-40岁、41-50岁、50岁以上;
2、职业：金融业、工商从业人员、工商业的经营者、娱乐界或其他;
3、所得：高、中、低所得水准;
4、教育水准：同中以下、大专毕业、本科以上;
5、家庭人口数：3人以下、3+1人、5人以上。 满足客户的需求是增加销量的要诀，但每个区域市场需求状况并不相同。目标营销是讲客户层需求、年龄、财力、区域、购买态度、行性的不同，区分为若干区块，分析每个市场的环境吸引力，具有一定的营销策略。就广义来说，目标营销包括市场区隔、分析目标市场、产品定位三大步骤。也不是说市场分析、市场区隔、目标市场、产品定位拟定营销策略。 市场区隔具有下列功能：
1、营销人员较易发现营销的机会;
2、发展商应该经常地改良产品，以合乎市场的需求;
3、发展商应该经常地调整价格及营销的组合，所谓的市场区隔是以需要面为基础，进行产品、服务及营销工作的调整，以符合消费者需要。 市场区隔化的目的是要让营销人员针对最有利的区隔市场采取营销推广，这些被选为营销推广的对象市场成为目标市场。因此，并非每一块区隔市场都适合营销人员采取营销的诉求。所以，目标营销和营销的组合因素包含了以下几块：
1、环境，就是市场分析，目标营销与产品定位包含的市场区隔、分析目标市场及产品定位，营销组合就是营销策略，营销组合因素包含的4个P以及本公司的营销策略及竞争个案的营销策略，产生出产品、价格、通路及广告这一块，购屋者的行为是从我们所有的表单里所展示和描绘出来的。
2、场区隔化的第一个目的是要让营销人员针对目标市场设计一套有效的营销组合加以执行，营销人员必须根据目标市场顾客群的特征及所追求的项目制订出一套适当的营销组合。
篇2:商品房定价方法
商品房定价方法
一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持续期。
房地产定价策略只有将对应时点的价格有机安排在二维空间才具有可操作性。
开盘定价是策划与市场的最好接洽点，也是日后价格走势的基准。综观全局走势，除销售期很短的物业采用稳定均价策略外，开发商一般都会选择高开低走的撇脂模式或低开高走的渗透模式。 撇脂模式的高价是相对同种品质物业的均价而言。其细分市场首先定位于需求弹性最小的高收入人群，以求得最大利润边际。思路上正如先吸牛奶上层的精华，再逐层深入，故名撇脂。撇脂模式以阶段性高额利润迅速回收资金，仅适用于实力信誉颇佳的大公司和?quot;新、奇、特"概念的物业。当销售进入迟滞阶段，则调低价格吸引另一目标消费层次。对不同的人群采用 不同的价格正是经济学所说的"价格歧视"，也是需求导向中差异需求定价法的具体运用。 渗透模式的内涵目标是获得最大市场占有率，通过有竞争力的价格吸引市场关注，刺激购买欲，以销量促进早期资金回流，一旦树立物美价廉的印象后，再逐渐拉升价位。低开高走也适用于期房销售，随着施工进度的变化，价格的动态调整与使用价值的状态保持一致。从消费行为学的角度看，该模式是对买方趋利心理的纵向挖掘。 撇脂或渗透作为实现长期目标的两种整体定价策略，各有适用范围。从入市环境着眼，熊市行情只能用撇脂战术，速战速决;而牛市则更适用渗透手法，稳扎稳打。在聚敛人气方面渗透模式略胜一筹，价格节节攀高就是最好的促销走势，既保证了已购者的经济利益，又符合投资的追涨理念;价格下滑有时会引起人们对物业品质的怀疑，反而影响品牌形象。即使单从投资角度，也容易让人旁观惜购，以求价格见底。因为有购买欲望之后，从众心理是选楼决策的最敏感影响因素。而人气聚敛符合马太效应--强者愈强， 弱者愈弱，所以整体定价策略不得不考虑如何激发从众心理，以聚敛至关重要的人气;从实现难度上看，撇脂战术更"深入人心"。渗透的关键在于量价配合。每一价位的物业投放量要小于潜在需求量，前一价位被激发起的有效需求得不到充分满足，在价格还会上涨的预期和预购的从速以及人气信号的激励下，促使他们加入后一价位物业的抢购。 再就是涨价的次数要频，幅度要小，每期的投入量要适度;撇脂模式难度是市场细划和目标人群认知价值的调查。消费层次的分界点要设定在有效需求样本群落明显的分隔带。这里应注意有效需求不只与收入有关。消费需求研究到一定深度，需要的素质已远远超越了对物的认知。因此，科学系统的设计、客观全面的数据和深谙人性的分析，重在秋毫不差?quot;专业"功夫。
1 新推楼盘的价格策略
开盘定价是计划与市场的首选接洽点，是日后进行价格修正的实践基准，它的拟定总是会得到比较彻底的执行。
投资获利是每一个发展商最为关心的事，价格策略自然便是重中之重。 由于房地产市场的瞬息万变，整体的书面价格计划或是得不到全面的贯彻，或是完全流于形式，而开盘定价是计划与市场的首选接洽点，是日后进行价格修正的实践基准，它的拟定总是会得到比较彻底的执行。因此，在整个价格策略中，开盘定价是第一步，也是最为关键的一步。事实证明，好的开端往往也意味着成功了一半。
1.1低价开盘
低价开盘是指楼在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。若一个楼盘面临的是以下一个或多个情况，低价面世将是一个比较明智的选择：
(1)产品的综合性能不强，没有什么特色。 产品的开价虽然有许多外部因素，但自身的内功依旧是最根本的。一定的价格在绝大部分情况下总是对应着一定的产品品质的。如果一个楼盘的地点，规划，房形，服务等综合性能与其他产品比较，不但没有优势，而且还有明显的劣势，价格定位又不与之相匹配，则其定价的基础就不稳固，降价的趋势是理所当然的。
(2)项目的开发量体相对过大。 房地产是一个区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的，因吸纳量的相对减少，销售时间势必拉长，若不进行精心策划，各种危机也便会孕育而生。譬如，内环线以内五万建筑平方米的项目(按每单元 100平方米计算，约500套单元)，房屋价格至少在5000元/平方米以上， 主力总价则在50万左右。依类似楼盘的销售情况分析，月销售量能够达到20 套已是不错的行情。即使这样，整个项目的完成也要二、三年时间，销售周期将会拉得很长。据此判断，这个项目开发量已经过大，若是一味的高鄱郏词鼓掣鼋锥位岱绻庖耍圩钅虮厮牢抟伞?
(3)绝对单价过高，超出当地主流购房价格。 98年上海房地产的主力市场为单价2500-4500元/平方米的房源，如果一个产品的单价超出5000元/平方米，便已偏离当地的主流市场，客户需求自然相对有限，在有效需求不足的 情况下，产品没有特别的优势的时候， 开盘面世，尤其应该谨慎。
(4)市场竞争激烈，类似产品多。 在1-2公里以内，如果面对的是类似价格，类似产品有超过四个以上的市场环境，产品定价则应该以增强产品攻击力为主。否则的话，大量的广告宣传只是替人做嫁衣。因为虽然客户是为您的广告吸引而来，但在他们决定购买以前，总是会到周围比较一番。您的楼盘综合品质与别人相差无几， 您的价格不吸引人，客户的摇摆就越厉害。 上述情况下的低价开盘，是一个好的策略但不是绝对的保证。 低价开盘的有利点是： (1)便于迅速成交，促进良性循环。 价廉物美是每一个购房者的愿望，以低于行情的价格开盘，肯定能吸引相当一部分客户的注意。当他们在对产品进行了解，确认事实后，便很容易成交。而开盘不久的迅速成交，不但是意味着企业创利的开始，而且还能促进士气，提高销售人员乃至全体员工的自信心，以更好精神状态的开展日后的工作。此外，大量的客户来访，即便不成交，也会营造现场的热络气氛， 创造楼盘良好形象。 (2)便于日后的价格调控。 低价开盘，价格的主动权在发展商手里，当市场反映热烈，可以逐步提升价格，形成价升热销的良好局面;当市场反映平平，则可以维持低价优势， 在保持一定成交量的情况下，静观市场的反映。 (3)便于内务周转，资金回笼。 有成交便有资金流入，公司运转才能形成良性的循环。特别是景气不好的时候，小亏总比大亏好，不赢利也是赚，与其守着价位让银行利息来吞噬， 不如自己果断断臂寻求生机。帐面利润高，实际销售不畅的呆滞局面只能是计划经济的产物。 低价开盘的不利点是： (1)首期利润不高。 低于市场行情的售价往往首期利润不高，有的甚至没有利润。但发展商如果因此将主要利润的获取寄希望于后续调价时，也应谨慎从事。因为低价开盘后，如果价格调控不好。譬如单价升幅过大(每次升幅超过3%);或者升幅节奏过快(每月调价大于四次)，都可能对后续进场的客户造成一种阻挡，从而造成销售呆滞的局面，不但让原先设定的利润期望值落空，而且会抵消已经取得的销售佳绩。 (2)楼盘形象难以很高提升。 高价位不一定代表高品质，但高品质是一定需要高价位来支撑的。一个楼盘从设计、建设，到最后的物业管理，有多少资金的来润滑，便有多大程度的良性循环。低价开盘，作为一个局部的促销活动问题不大，但若作为一项长久的策略，则必然会影响楼盘的档次定位和实际运作。
1.2高价开盘
高价开盘是指楼盘第一次面对消费者时，以高于市场行情的价格公开销售。若一个楼盘面临的是以下一个或多个的情况，不采取高价面世策略多半是源于一些非销售因素的考虑： (1)具有别人所没有的明显楼盘卖点。 楼盘卖点也称楼盘特色，是指别人没有，您却拥有在产品或服务方面的特异之处，并且它要容易为客户所接受。譬如有最为先进、最合理，最为经济的房型设计;譬如有别人所没有的轻松付款方式，发展商提供的额度20% 房款的三年免息付款……;譬如有其他楼盘所没有的产品配置。如到户纯水供应系统，社区俱乐部等等;甚至包装精美也是一种特色，在好的企划广告公司配合下，售楼处布置得很有创意，实品屋装修得蛮有艺术格调……。 这样的楼盘领导产品新潮，率先突破市场思维格局，容易给客户以最新的购买享受，即便定价较高，也会受到大家热烈追捧。
(2)产品的综合性能上佳。 高价格多半是对应着高品质，质量与价格相一致，是定价价格策略的根本所在。当楼盘没有什么特别的优点时，只要地点、规划、房型、服务等产品的综合性能为客户所接受，它所提供的产品品质与客户所能接受的心理价位相符，甚至略高，则也便于高价开盘。
(3)量体适合，公司信誉好，市场需求旺盛。 以上海为例，建筑面积在二万平方米以内的楼盘(以100平方米/套计算，大约200单元左右)，房屋价又属于5000元/平方米这个层次的，估计市场销售的持续时间不会很长，则基本上可以认定为量体适合。这样的楼盘，如果又是知名公司建设的，市场需求也不是很低迷，高价开盘完全有它的市场基础。 高价开盘的利弊主要结果表现为：
(1)便于获取最大的利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢。
(2)便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产。
(3)日后的价格的直接调控余地少。 总之，无论是低价开盘，还是高价开盘，它们都有各自的实施条件和利弊，但相对平于市场行情的开盘，它们都更具有一层积极进取的意味。而千变万化的市场正需要企业的这种不断主动适应，才能最终为我们长久的驾驭。
1.3 商品房的定价策略
商品房的定价方法有成本加利润法、市场价法和差别定价法三种
一般来说，商品房的定价方法有成本加利润法、市场价法和差别定价法三种。其中成本加利润法是在全部成本的基础上加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格;市场价法是根据销售市场上与自己位置、设施、装修等有关因素相似的商品房售价作为参考标准而制定的价格;而差别定价法是根据房屋的朝向、楼层、视野、景观、内外销、付款方式等因素的不同而给予不同的定价。 至于在何种情况下采用何种定价方法，以及在销售过程中如何调整价格，直接关系到开发商的营销结果与投资效益。因此，定价策略，作为市场营销的重要策略，已成为诸多开发商最关心的问题之一。
1.3.1.1不同竞争条件下的定价策略
经济学上通常把市场类型按其不同的竞争程度分为四类：安全竞争、垄断性竞争、寡头垄断和完全垄断。 北京房地产市场从1990年开始形成至今，已经历了两个阶段，以1994年为界，以前的房地产开发企业并不多，开发项目也不多(原有的国有房地产开发企业开发的项目并未完全推向市场，故未考虑在内)，目标市场尚未形成，近似于寡头垄断市场，由少数几家大企业生产、销售了整个行业的极大部分产品，这种情况下，开发企业采用成本加利润法定价商品房，就可获取最大程度的利润，例如罗马花园、城市广场、万通新世界广场等项目基本上是采用这种定价方法，其销售取得了巨大成功，发展商获得了可观的利润。1994年以后，随着大量外资涌入和政府对房地产开发的放开，企业进入房地产开发市场相对较为容易，各种形式的房地产开发企业大量出现，有国有独资的、外商"独资"、中外合资、中外合作，还有国内联营的，开发的项目有别墅、公寓、普通住宅等，据统计，到20**年底，北京不同形式的开发企业约1000多家，总建筑面积超过5000万平方米，而市场的需求量随着前期不断消化，已经形成，竞争变得非常激烈。此时，如果还采用成本加利润法来定价就会高于当时的市场价格，自然不会为市场接受。为在市场竞争中立于不败之地，除了在产品质量、促销手段等方面具有竞争力之外，还必须在价格上具有竞争优势。这时的定价就应采用市场价法。为保证旺盛的销售业绩和一定比例的利润率，大多数情况采取的策略是略低于当时的市场价，究竟低多少主要取决于开发成本、投资回收期等因素。这方面最成功的销售案例为北京亚运花园，在1995年上半年亚运花园以888美元起价，销售业绩后来居上，一举"击败"附近的竞争对手，创下当年京城销售业绩最好纪录。
1.3.1.2商品房销售过程中的价格调整策略
与普通商品相比，商品房除了具有使用(居住)功能外，还有保值与增值的功能，因此在一段时间内无特殊情况下，商品房的价格一般具有刚性性质，即只能升不能降。对某个具体项目来讲，一旦对外公开其售价，那么在销售中就只能上涨不能下调。一旦下调，一方面打击了已购买的客户，该商 品房没有起到保值与增值的作用。另一方面减少了顾客即期购买的欲望，都希望等价格更低时购买。某个商品房项目上市后，面临着两种销售结果：旺销和滞销，对这两种销售结果采取的价格调整策略也不一样。 1.旺销状况下的价格调整。旺销是指商品房推出后，客户踊跃购买，市场反映很好，在很短的时间内售出推出单位的大部分，且潜在购买的客户很多。在旺销状况下，发展商可较大幅度提高售价，但幅度不宜太高，一般为5%左右，太高则减少客户群，具体比例多少，主要根据初始定价和潜在客户群而定，但有一个原则：既要赚取更多的利润，实现发展商利润最大化，又要保持旺销的销售局面。当然在旺销状况下，也可在较长一段时间内保持售价不变，吸引更多的客户及时购买，在最短的时间内将所有商品房全部售完，北京国际友谊花园的销售就是成功的一例，在该公寓刚推出时，一周即售出50多套，且客户购买势头不减，于是该项目发展商随即全面提价6%，取得销售业绩与收 入同步增长的良好局面。 2.滞销状况下的价格调整。滞销主要指商品房推出销售以后，市场反映一般，顾客购买并不积极，没有达到预期销售目标，这时，发展商不能简单地降低售价，在分析滞销的原因后，可保持售价不变或价格略微上调，但同时采取一些促销手段，如在保持售价的基础上，适当给予客户一些折扣，或赠送车位(包括优惠售车位)，或其他方式。总之，要给予客户其他方面的补偿，增?quot;人气"以扩大自己的客户群。
1.3.1.3差别定价法的运用与调整
实行差别定价法的前提是影响每个单元销售的因素都存在差异，如朝向、楼层、视野、景观、户型等。对别墅来说，不存在朝向、楼层的差异，对板型楼来说也不存在朝向的差异，因此，在对其定价时不能考虑这些因素。实行差别定价的关键是要综合考查影响房屋销售的因素，找出最受客户欢迎的单元或户型，即在同等价格下客户会优先购买这些单元，因而可将这些单元售价定得高一些，而不影响其销售旺势。这样，在房屋成本固定的前提下，实行差别定价法就能利用现有的产品获得最大的收入。相对地，将另外一些单元或户型的售价就适当降低，利用价差来争取另外的客户。 实行差别定价并不意味着一旦确定就不能变更，它也可根据销售的反映状况，改变原有的定价差别，原有的定价需要接受销售实践的检验，一旦实践后，发现原有定价差别与市场反映不符，就应人加以调整，不断修正，确定最佳的定价差别。 在商品房推出旺销的情况下，可分析差别定价对旺销的作用，一旦发现最旺销部分，差别定价后反响不大，则可考虑继续提高这部分售价，扩大定价差别，赚取这部分额外利润。 在商品房推出滞销的情况下，要重新利用差别定价的"调节器"作用，扩大定价差别，利用价格因素引导客户购买。 北京国际友谊花园在销售时很好地利用了"差别定价"策略，在该项目1号楼初始定价中，楼层之间的差价为1%，同一楼层朝向和户型因素差价为10美元与20美元或相应增加，在推出1号楼旺销后，经过分析，将2号楼的差别定价改为：扩大朝向户型差价，减少楼层差价，将楼层差价调整为6‰，同层差价为50美元与100美元或相应增加，同样取得好的销售业绩，同时利用价差引导客户购买朝向差的户型，达到全部促销的目的，争取到了最大收入。 总之，商品房的定价是一个较为关键和复杂的环节，需要在销售实践中不断地总结和改进，才能制定出一个科学、合理的售价。
1.3.1.4 关于价格策略漫
一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素
无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本--地价、建安成本、税收及其他费用的总和。二是竞争--市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况。三是消费者--目标消费者能够接受何种价格。 三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。深入分析后即可发现：成本+竞争、消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。 成本+竞争定价策略的决策流程大致是：计算出项目总成本→侦察竞争对手的价格情况→加上预期利润(视目标不同而比例不同)→得出本楼盘价格。 消费者+竞争定价策略的决策流程是：竞争对手提供的物业与价格如何→调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业→开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标→本楼盘最终具体价格。 很显然，目前多数发展商选择的是成本+竞争定价策略，因为它最简便易行，因为这样能"最清楚地知道自己能赚多少利润"，更因为多数发展商是在房子盖好了快要卖时才考虑价格的。但从上面的比较中我们可以看出，这种方式是典型的"产品主导?
定价过低较难赢取超高额利润的风险。当前房产市场是个起步不久发展极为迅速的市场，也是个消费层级差距越来越大的市场，因此经常可以依靠新规划理念、新建筑设计、新户型设计、创新的小区环境营造、新建筑材料、新科技运用等为楼盘树立起与市场流行产品截然不同的形象，并带给消费者特殊的附加价值，而企业也就能轻松赢取超高额的利润。但以产品为中心，以成本为出发点的这一定价模式显然难以做到这一点。 消费者+竞争定价策略最大的好处由于是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，因而无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，在而实现开发目标(高额利润或快速回笼资金)的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。 但这一定价策略需要发展商有以市场、以消费者为中心的开放心态，需要认识到价格是一种与产品、市场、销售、形象、宣传推广一起构成一个互有关联的系统策略，需要在前期做大量的专业研究，需要大量同时具备专业与市场知识的管理人才，因而在目前国内的发展商中，只有万科、深圳的金地、招商、华侨城、北京中鸿天、广州金业、上海华辰等大市场中的大发展商才能做到，但反过来，从市场出发、从消费者出发也正是他们屡屡成功的主要原因。 价格定徊荒芤幌崆樵? 房价如何定，多年来绝大部分开发商代理商都是抱着成本加利润这一条原则，真可谓以不变应万变。事实上价格定位是由不得你一厢情愿的，价格最终是要买家肯接受才算数，而买家才不管你什么成本加利润，他只知道货比三家，哪个合算买哪个。即使是在供不应求的市场态势下，成本加利润这 条标准也不是放之四海而皆准，能多赚的为什么不多赚，归根结底还是要看供求关系，而且还要以动态的目光去预测供求关系的变化，该高则高，该低则低，这才是真正的以不变应万变。价格取决于供求关系，而影响供求关系的因素又非常多，非常复杂，所以才需要对市场进行深入的调查研究。 当今大部分发展商都抱怨市道差房子卖不出去，这其实是说明了现今大部分的房价都偏离了实际价格，市道不景气并非无缘无故，抱怨是没有用的，该降的还是要降。说到降价恐怕有不少人会说，我都已经降到成本线了，再降就要吐血了。其实市场竞争是没什么人情可讲的，谁叫你上了这条船，当供应量过大时，除非你找到了市场空档，否则，就应果断降价，及早脱身，留得青山在，不怕没柴烧。如果决定咬紧牙关渡过难关，那就要仔细算清楚了，房地产投资非比一般，成本累加那是十分厉害的。 还有一种观念很有意思，有些人将有价无市的态势归究于买家持观望态度，说市场潜力巨大，只是人们的住房消费观念尚待改进。钱是抓在买家手里，却要买家的观念跟着他们走，这里彻头彻尾的一厢情愿。
1.4 楼盘定价方法
一个较有潜质的楼盘发售之前，总会有部分先知先觉的准买家和炒家闻风而动，抢先一步与发展商取得联系，进行意向登记或留下小部分订金，以使争取到最合意的单元，此种方式亦是不少楼盘内部认购的主要支持动力。 最近新流行的一种"投石问路"式睇楼落订方式，与上述方式有某种内存的联系，只是此基础上产生了更进一步的操作演化： 发展商对即将推出的楼盘进行大量广告宣传，吸引买家前往现场了解，但却不向睇楼人士提供具体而详尽的楼价表，而只是通过部分宣传资料及现场气氛感染睇楼人士，只要准买家们对楼盘有兴趣，对销售人员所暗示的价格有兴趣即可留下部分意向订金(诚意金)。并向准买家们隐蔽推出价格以求清楚了解市场反应，首先创造市场效应，带起炒风从而提升楼盘的知名度加速销售，在发展商正式开盘时将以抽签的形式让客户去挑选单位，如果客户挑选不到合心意的单位时，发展商将把意向订金退还给客户，现今如海珠半岛花园，嘉仕花园等现使用相近的促销方式。此外，保利花园及丽江花园?quot;九如通津"都使用相似的参观睇楼策略。 通过比较分析，这部分楼盘都有共同的特点：前期部分有较具体的现楼可供参观比较;示范单位的设计及质量做得很好;小区内的环境和周边环境都极具特色;交通便利、生活配套齐全，将整个楼盘的实景显现在买家眼前，显示发展商实力，楼盘销售策划人员利用以上的优点吸引大量，在目前的广州楼市较为流行，显然发展商、代理商是在楼市前景不明朗的环境?quot;摸着石头过河"，虽然这一策略会减少因盲目定价而带来的市场风险，但并非人人适用，没有自身优厚的有利条件来吸引客户来看楼，那么"投石问路"就形同虚设，既探查不了楼盘在市场上的定位和反应，又使这次的广告和活动费用付之东流。 笔者对这一销售策略能否在楼市尉然成风持观望态度。因这一策略的运用只局限于部分符合一定条件的楼盘，而不可能遍及全市所有楼盘。 低开高走价格策略的管理与控制 个人购房将成为住宅消费市场的主流，由于自己掏钱，不少购房者首先考虑的是价格问题。据中国社会调查事务所近期的一项调查表明：68.4%的购房者将价格作为首要考虑因素。价格是房地产市场运行的核心，是社会各方面利益的结合点。要使消费者能够承受，房产商的投资又能得到较好的回报，如何合理地、有效地确定和控制销售价，是房产销售上面临的难点。 据《上海房地产市场报告》统计， 今年1至5月上海房地产市场抽样的50个楼盘中，只有嘉阳公寓、家天成、真情公寓和兆丰苑等9个楼盘是采用高开低走策略的。82%的楼盘采用低开高走策略，在五个月内的平均升幅为3.2%。 低开高走策略并不立足于简单的低价竞争，而是科学、合理地建立房屋品质和价格变动体系，从控制价格来适应市场供给。随着物业进度的加快逐步提高市场售价，既有价格升值概念， 又有市场购买力，扩大了有效供给，将房产商和消费者之间有效供求结合起来。尤其是不少开发商以稍差的"死角房"低价开盘，形成轰动效应，将好房留在最后推高价位，为将开的第二期楼盘形成高价定势。优点是每次调价能造成增值现象，给前期购房者以信心，从而进一步形成人气，刺激有购房动机者的购买，促使其产生立即购房的想法。 低开高走价格策略的目标，就是在获取最大收益的条件下卖出房产。以前，无论是消费者还是商家早已形成一种观念，商品的价格或多或少应该稳定。商家一般为自己的商品确定好价格后，保持其相对稳定，通过各种促销手段增加销售量。在这里价格被认为是管理者决定的变量，而销售量是市场决定的变量。
1.4.1原则
1、供需原则。房产价格取决于周边市场楼盘的供需状况。供给变化与房产价格成反比，需求变化与房产价格成正比。在执行营销计划时，供需状况发生变化，价格必定需作调整，供需原则是动态价格营销中最主要的原则。 2、渐进原则。房地产作为不动产商品不仅具有一般商品的属性，而且有其特性;市场供需双方渠道比较畅通;交易金额巨大，买卖双方人数较少， 供需弹性较小;市场供需包含投机因素在内，工程费时较长，其供应出现"时间落后"现象等等。这些因素需要经过逐渐调整达到均衡。 3、效益最大化原则。在推出营销方案之前，尽可能收集同行间邻近竞争物业的价目表与实际成交价格及销售率，并对即将推出的价格方案进行市场调查，以作自己定价的参考。当条件相当的两处或多处工地在激烈竞争时，价格较低的方案通常处于领先，而具有最好的市场占有率。当市场对自己产品供不应求时，就需要提高价格确保获得最大收益。 4、价格稳定原则。在低开高走营销全过程中发生价格的阶段性变动，对每个阶段的每一顾客的成交价基于同一标准制定的，若有折扣、优惠赠品，应对每一消费者皆一视同仁，这就是"稳定原则"。
1.4.2方法
1、折扣价法。主要有现金折扣和数量折扣，消费者如能及时付现或提早付现，销售时给予折扣，这种方式可增加卖方的变现能力和避免发生呆帐。当消费者大量购买时，则予以价格上的优惠，房价总量金额巨大，而且每人所需有限，一般情况为只要一次购买两户即给予数量折扣。 2、执行"一房一价，好房优价，特房特价"法。一个楼盘每套房子各有不同状况，故产生不同价值和使用价值。同样房型由于在层次、朝向等方面的因素，它们的差价应当合理。分析每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向视野等情况，采用加权点数法确定不同的定价。少数存在层次、朝向、房型布局及视野等缺点的产品，即所?quot;特品房"以廉价的姿态出现来引导消费者购买。 3、心理价法。心理价法亦称奇数法。如每平方米房价4888元要比每平方米5000元对消费者有更多的吸引力，相差虽仅112元，但消费者有"四千"与"五千"之感觉。
1.4.3步骤
1、开盘成本起价。在充分考虑市场行情及竞争激烈的基础上，以成本起价作为开盘价有以下几点好处：第一，房地产商虽无利却不会亏本，尤其是在市场不景气，竞争激烈的情况下，生存比利润更重要。第二，成本价一般都低于市场价，有较大的市场占有率。第三，有良好的开端，易产生无形效益。 2、中后期微利提价。经过一段时期销售，消费者对楼盘有了充分的认识，加上物业工程进展越来越显示优势，这时进行适当的提价，但这种提价必须慎之又慎，必须是渐进式地、平稳地上扬。要小幅递增，一般每次涨幅在3%-5%之间。 3、时机选择。当楼盘出现抢购，价格走高是大势所趋，不可避免时，及时提价能取得更好的收益。提价要精心策划、高度保密，才能收到出奇制胜的效果。但在提价后要加大对已经购买的业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，他们会向亲戚朋友宣传，起到口头传播的作用。 4、提价幅度适中。低开高走策略若提价速度过快或幅度过大，会使购房者停滞观望，后期预留的提价空间较早失去，从而让竞争者夺走顾客。消费者对价格的细微变化都是非常敏感的，如某外销转内销房，以5050元重新推盘后，引起市场轰动，购房踊跃，但当提升到5250元时，马上出现为期二周的停滞期。一般来说每次提价应不超过总价的3%，若房价比周边楼盘高出30%以上时，必须说明大幅度提价的理由，否则顾客会有所顾忌，不敢购买。 但是，如果控制不好，楼价"低开高走"将不再有市场 随着个人购房者渐成主流，不少发展商迅速作出了以应低价开盘。低价开盘可分为两种模式：
1、开盘起价低，均价也低。 随着项目工程进度的推进，项目起价、均价随之微调。这种定价策略是多数项目所采取的。开盘时整体售价低，一是出于宣传目的，想让更多的人知道这个项目，让市场传播速度加快。这种让利行为实际上相当于开发商为自已做了一个广告;二是在尚未开工时购房的客户，比工程进度已到后期的客户承担的风险更大些，因为他买的是期房，工地可能连一根钢筋都没有，因此他理应享受更多的优惠。
2、开盘起价低，但仅有几套房子走低价，随着楼层递增，售价快速蹿升。 这种定价策略，带有过强的宣传目的，但并没有真正的让利给购房者， 这样真正到实地寻价的购房者，会有一种很强的失落感，觉得这个项目的定价没有遵循诚信原则。从另一个角度看，低开高走带有过强的试探性，表明开发商对项目的信心及走势判断没有系统掌握的能力。 商品房的定价一般应遵循什么规律呢? 行家形象地打了个比方："客户又买又骂，说明售价定得合适;客户只买不骂，肯定是售价定低了。" 商品房定价过程，一是要考虑成本，如资金成本、不可预见成本、广告费等，二是考虑利润的合理性及可实现性，三是入市姿态，好品质的房子绝不会把价位定得过低。 在这三个大的原则指导下，定出的产品价格应是合理的，符合诚信交易的原则。 商品房定价有以下规律：
1、楼层差，最高不应超过20%。 即随着楼层的变化，最低价与最高价之间的差距一般不应超过20%。
2、朝向差，不同朝向的房子，最好与最差之间一般不应超过10%-15 %。 应当说，"低开高走"没有违反任何一条规章制度，也谈不上商业欺诈， 但随着商品房市场的合理化及规范程度的提高，市场最终抛弃"低开高走" 的定价方式。 从目前推出的新项目看，合理定价越来越成为一种趋势，激烈的竞争会让任何一个属于市场中的产品走向最佳性能价格比。 把握定价原则，消除尾房隐患 尾房销售是开发商最头痛的事情，很多早期开发商都有过这方面的教训：由于房价制定不科学，不同房型在销售中进度不同，因而出现较大比例的尾房。这些尾房占压的巨额资金，很可能就是开发商的利润。如果尾房消化不好，还会使开发商在丧失利润的同时，又增加不必要的成本。 房地产产品由于其所处位置的差异性，包括土地区位差异、自然丰度差异以及社会文化和经济环境差异，因而具有非均质的特性。即使是同一楼盘，由于位置、楼层和朝向不同，每套住宅价格也有很大差异。如果开发商没有把握好定价原则，就会在销售上出现好楼层、好朝向、好区位的房子先销售出去，而房型较差、位置不好的房子滞销。因此，将层差和方位差结合起来定价，是目前开发商最常用的做法。 拿北京太阳园项目的B6号点式高层住宅举例来说，同一层面，朝向不同价格也有差异。朝向好的价格自然高，每等级价差100-120元/平方米，同层价差最高与最低相差15%，大约在800-900元/每平方米左右。 价格是最好的平衡尺度。太阳园B6座共有348个单位，从今年6月初开盘至今已销售82%，由于定价合理且房型设计优秀(获今年"创新风暴"住宅设计组委会特别金奖)，朝向不好的房子也很热销，销售业绩卓着。 还有一些楼盘在层差定价时，采用价格较低单位层差大于价格较高单位的做法，这样可以使起价低，而均价不低。但在定价原则上应把握的是，起价不宜与均价差异过大，那样会使购房者有受愚弄的感觉。低价购房者会认为在买"处理品"，而高价购房者则觉得自己被开发商"抢劫"了。因此开发商在掌握定价原则时，要根据自身项目的情况(多层、小高层、板式高层等都有其不同的定价原则)，要多从购房者角度考虑，对购房者心理平衡点多一些研究。
5 房地产的产品规划
市场调查工作的目标即在寻求地区性的目标客户，探索目标客户所需求的房屋，然后再确定产品的策略 房屋在进行设计规划前，必须对目标客户的需求和喜好进行周密的调查，包括欲购房屋的类型、用途、面积、格局的喜好及对房屋价格的接受程度等。所以，市场调查工作的目标即在寻求地区性的目标客户，探索目标客户所需求的房屋，然后再确定产品的策略。这样，设计规划出来的房屋才有针对性。 以下四个因素是满足客户需求的要诀：
(一)用途别(包括住宅、店铺住宅、办公室、商场、套房办公室、小套房住家);(二)类型别(电梯大楼、公寓、别墅);(三)面积别(面积10坪以下、10-20坪、21-30坪、31-40坪、41-50坪、51-60坪、60坪以上);(四)格局数(套房、二房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅或五房二厅); 以产品差异化来看房屋的规划策略大致可分为： (一)住宅类。(1)一楼一户的大坪数的高所得住宅、别墅或渡假中心;(2)高层住宅;(3)郊区大型社区的五层公寓;(4)市区的小套房;(5)楼中楼;(6)单身公寓;(7)学生套房。 (二)商场类。(1)购物中心;(2)商店街;(3)超级市场;(4)店铺;(5)一般餐厅;(6)速简餐厅;(7)露天咖啡座;(8)菜市场摊位;(9)夜市小吃摊;(10)育乐场所;(11)儿童娱乐场;(12)不隔间拍卖摊拉。 (三)其他。(1)办公大楼;(2)套房办公室;(3)观光旅馆;(4)公寓旅馆;(5)汽车旅馆;(6)停车场;(7)电影院;(8)工厂。
根据以下产品差异化，作同时可行性分析及规划目标，市场部可接受的产品房屋，才能使产品定位不致发生错误。经过经种分析及规划策略的考虑，选出一个较可行的方案作为产品定位，以配合区域背景及土地所在的特色。
1、年龄：20岁以下、21-30岁、31-40岁、41-50岁、50岁以上;
2、职业：金融业、工商从业人员、工商业的经营者、娱乐界或其他;
3、所得：高、中、低所得水准;
4、教育水准：同中以下、大专毕业、本科以上;
5、家庭人口数：3人以下、3+1人、5人以上。 满足客户的需求是增加销量的要诀，但每个区域市场需求状况并不相同。目标营销是讲客户层需求、年龄、财力、区域、购买态度、行性的不同，区分为若干区块，分析每个市场的环境吸引力，具有一定的营销策略。就广义来说，目标营销包括市场区隔、分析目标市场、产品定位三大步骤。也不是说市场分析、市场区隔、目标市场、产品定位拟定营销策略。 市场区隔具有下列功能：
1、营销人员较易发现营销的机会;
2、发展商应该经常地改良产品，以合乎市场的需求;
3、发展商应该经常地调整价格及营销的组合，所谓的市场区隔是以需要面为基础，进行产品、服务及营销工作的调整，以符合消费者需要。 市场区隔化的目的是要让营销人员针对最有利的区隔市场采取营销推广，这些被选为营销推广的对象市场成为目标市场。因此，并非每一块区隔市场都适合营销人员采取营销的诉求。所以，目标营销和营销的组合因素包含了以下几块：
1、环境，就是市场分析，目标营销与产品定位包含的市场区隔、分析目标市场及产品定位，营销组合就是营销策略，营销组合因素包含的4个P以及本公司的营销策略及竞争个案的营销策略，产生出产品、价格、通路及广告这一块，购屋者的行为是从我们所有的表单里所展示和描绘出来的。
2、场区隔化的第一个目的是要让营销人员针对目标市场设计一套有效的营销组合加以执行，营销人员必须根据目标市场顾客群的特征及所追求的项目制订出一套适当的营销组合。
篇3:商品房销售培训问题(八)
商品房销售培训103-112
103 “70年土地使用权”等于房屋产权仅有70年吗?
购房者在与销售方签订合同时，正规的合同中一般都要有条款注明，房屋所占用土地的使用年限为多少年(住宅用地一般为70年)。根据此项条款，经常有一些购房者提出这样的疑问：既然土地使用权只有70年，那么是不是我买的房子其所有权也只有70年呢?
《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。
104 哪些房产的房产税可以免征?
依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，下列房产免纳房产税：
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产;
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;
(4)个人所有非营业用的房产;
(5)经财政部批准免税的其他房产
105出租房屋如何办理纳税手续?
企业、自收自支事业单位和房屋管理部门出租房屋，可在办理正常纳税申报手续时缴纳各项税。其他单位和个人出租房屋，应携带房屋所有权证、房产共有权证、国有土地使用证和租赁合同等有关材料，主动到单位所在地或居住地地方税务机关办理纳税申报，并按照规定缴纳房产税、城镇土地使用税、营业税、印花税、企业所得税以及个人所得税。如果未按规定自觉履行纳税义务，则按税收征收管理法有关规定进行处罚。
106什么是城市土地使用税?购房者如何纳税?
根据1988年7月通过的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，征收城镇土地使用税的工作从1988年11月1日起正式执行。在此之前，许多城市一直是征收土地使用费，征税法规实施后，收费的做法即停止执行。
城镇土地使用税的纳税人，指在城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地的单位和个人。租住公有住宅的住户不交土地使用税，居住自购的商品房住宅、私有住宅者都应依法缴税。征税的目的是为了更合理地利用城镇土地，调节土地地差收入在国家、单位、个人三者间的分配，提高土地的使用效率。
城镇土地使用税以纳税人的实际占用(使用)的土地面积为计税依据，按照固定税额征收。购房者使用的国有土地不仅仅是住宅外墙皮以内的建筑面积，还包括院、公共走道等等。业主分摊住宅楼宇的占地面积计税，税额的测定和分摊方法由各省、自治区、直辖市根据本地实际，组织测量，取得科学的依据，通过立法执行。为能使住户合理地负担税赋，国家对城镇土地使用税按照城市规模的大小分别规定不同的税额。按每平米税额计算，大城市0.5-10元，中等城市0.4-8元，小城市0.3-8元，县镇、建制镇、工矿区0.2-4元。城镇土地使用税一般按年计算，分期缴纳(分期标准为半年、一季等等)。税收工作由当地税务部门负责，缴纳期限由各地自行规定。
107购买经济适用住房要交哪些税费?
购买经济适用住房的税费如下：
1、在交易过程中：
①契税：买方缴纳房价款的4%;建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交2%。
②买卖手续费：120平方米以下(含120平方米)的，每套250元;120平方米以上的，每套500元。
③印花税：买方房价款的0.5‰。
④公共维修基金：购房款的2%。
2、在申办产权证过程中：
①登记费：每建筑平方米0.3元。
②房屋所有权工本费：每证收费4元。
③印花税：每件5元。
108 如何确定房屋财产保险的保险金额?
房屋财产保险合同中的保险金额是被保险人对房屋的投保金额，也是保险人计算保险费的依据和承担补偿责任的最高限额。在签订房屋财产保险合同时，必须订明房屋的保险金额。根据我国财产保险制度的规定，确定房屋财产的保险金额，将依据房屋属于企业还是家庭而有所不同。
企业房产保险金额的确定有三种方式：
(1)按照帐面原值确定保险金额。帐面原值指的是房产在建造或购置时所支出的货币总额。按帐面投保是一种不足额的投保。
(2)按照帐面原值加成数确定保险金额。帐面原值加成数即在保险人与被保险人协商一致的情况下，在房产帐面原值的基础上再附加一个成数，使之趋近于重置重建价值。这种投保为足额投保(即保险金额相当于财产实际价值的保险)。
(3)按重置重建成本投保。重置重建成本即重新购置或重新建造房屋所需支付的全部费用。
家庭财产由于没有帐册可依，因此家庭房屋的保险金额由投保人根据实际价值，自行估价确定。
房屋财产保险合同中的保险金额是被保险人对房屋的投保金额，也是保险人计算保险费的依据和承担补偿责任的最高限额。在签订房屋财产保险合同时，必须订明房屋的保险金额。根据我国财产保险制度的规定，确定房屋财产的保险金额，将依据房屋属于企业还是家庭而有所不同。
企业房产保险金额的确定有三种方式：
(1)按照帐面原值确定保险金额。帐面原值指的是房产在建造或购置时所支出的货币总额。按帐面投保是一种不足额的投保。
(2)按照帐面原值加成数确定保险金额。帐面原值加成数即在保险人与被保险人协商一致的情况下，在房产帐面原值的基础上再附加一个成数，使之趋近于重置重建价值。这种投保为足额投保(即保险金额相当于财产实际价值的保险)。
(3)按重置重建成本投保。重置重建成本即重新购置或重新建造房屋所需支付的全部费用。
家庭财产由于没有帐册可依，因此家庭房屋的保险金额由投保人根据实际价值，自行估价确定。
109什么是契税?购房者如何纳税?
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。
2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。北京市确定的税率为4%，目前为推动居民住房消费，按2%税率减半征收。
110什么是印花税?购房者如何纳税?
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。
2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。
4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销的方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。
对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。
111房产交易应缴纳哪几种税?
税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置，因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。
房产交易涉及到的税共有8种，包括：营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产投资方向调节税、印花税、契税、企业所得税和所得税。购房人交纳的主要是印花税和契税。
112签订一份严谨的房产买卖合同，保障您的合法权益
买房必须谨慎，不能盲目投资，更不能贪图小利或眼前利益。为使购房有所保障，没有后顾之优，购房者在买房时要与售房单位签订一份正式的经过公证的房产买卖合同。
事先还要做一番详细的调查准备工作。这些调查准备工作的内容，首先是审查发展商的资格。从法律上讲，即指发展商是否具有合同签约的主体资格。一个合格的发展商应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照，立项批复、国有土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划证、开工证、内(外)销售许可证，如果是现房，还应有工程验收合格证。购房者对房屋质量合格证要认真审查，必要时复印留存。只有发展商具备了上述证照文件，才能证明其享有该房产开发的主体资格，其所签订的合同才能是合法有效的合同。
购买商品房在审查使用证时，要注意看是否盖有市房屋土地管理局的公章，是否是“有偿使用”。若标有“临时”字样，则说明该单位还没有正式取得土地使用权;北京市房屋土地管理局分别于1994年和1995年制定了外销、内销商品房销售许可证制度，因此如果缺少销售许可证，则说明发展商的销售权利不具有合法性;另外在审查许可证时，还应查看上面批准销售的面积、地点、项目名称、预售内容等条款。
如果以上这些要检验的证照不齐，建议购房人最好不要与这样的发展商签订合同，因为买了这样的房子的后果，极有可能就是入住后拿不到房产证，小区基础设施不完善造成生活不方便，或者是购房人无法按时入住使用。
当然，签订合同前仅了解这些手续文件是不够的，还要对房产所在位置、环境、交通、社区规划和物业管理及社区发展前景等多方面进行考察，只有这样，所签的合同才不致盲目。
前期调查了解工作完成之后，购房人要与发展商签订正式的房产销售合同。这一阶段非常重要，如果购房合同签订得不够谨慎，条款不够清晰、准确，那么就会给以后留下许多后患，使自己受到损失。
根据《中华人民共和国经济合同法》的规定，但凡合同都必须具备以下几方面的具体条款：标的;数量和质量;价款和酬金;履行的期限、地点及方式;违约责任。有关房地产购销合同的制定，目前可参考的是国家建设部和国家工商局制定颁布的《商品房买卖合同(示范文本)》，但即使是按照这一规范文本签订的合同，在必要的时候，买卖双方仍需签订有关的补充协议，特别是有关房屋面积和购房人付款方式等关键条款，一定要有细节性的明确约定。
1、有关房屋面积方面的条款。购房者在签订购买现房合同时，在此条款中要求写明建筑面积，及其建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数，使用面积平米数，建筑面积与实用面积的比例;购买预售房屋的除应注意上述问题外，还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。因为设计施工图与建成后房屋面积存有误差是不可避免的。根据《民法通则》自愿、公平、等价、有偿的原则，此条款应如此表述：误差在3%之内(含3%)，视为正常误差，但误差部分应按实际面积和合同中规定的单价进行结算。房号、单元在整楼中的位置示意图，单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。
2、关于价格、收费、付款额方面的条款。在一般合同中，价格条款应是比较明确的，每平方米多少钱。但购买期房的人应注意，条款中应有细节项约束发展商不得随意加价，而且房价中不应包括其他各种不合理费用。发展商要求购房者付出的各种款项，税费，购房者可要求售房方出示有关规定和证明文件，对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用，委托中介费、银行手续费等，购房者有权拒付。另外在合同中应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金时间、数额、分期付款的步骤、数额等。
3、房产销售合同中有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任。”这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，这一点购房人一般都不知其到底是如何含意。
我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的”不可抗力“是指不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。”依照此法，房产买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒自然灾害和其它事故，及售房主所不能控制的其它原因造成的交房延期，销售方不承担责任。这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松，是违背法律原则的。售房不能把发展商因自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级和政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
另外在合同中，有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方。所以购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线畅通;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等等上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。
再有就是售后物业管理的条款，也是购房人在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任确实不好界定，但购房人还是可能从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管理公司的选择权利;业主对物业管理方式确定的权利;物业管理公司的职责范围;物业管理费标准的制定等。具体的说就是业主如何选择委托的物业管理公司，明确物业管理公司的职责，保证入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等项服务到位，并按规定收取物业管理费。
商品房销售培训113-115
113忽视《预售合同》附件，可能会惹出纠纷
1998年初，某市发生了两起商品房纠纷。其中一起是某发展商与预购人在《预售合同》附件“建筑结构、装修和设备标准”中约定该房屋“楼层高度2.6米”。7月，预购人入室装修发现房屋净高仅有2.5米，遂提出退房。另一起争议同样是因该附件产生。双方签约时，发展商的售楼小姐误将建成的一期商品房系为“框架结构”的《预售合同》的附页照样贴在了二期房系为“混合结构”的《预售合同》附件上。交房时惹出纠纷。
从上述情况看，业内人士认为，不重视商品房交易时合同尤其是附件的签署，是产生这类纠纷的根源。附件是主合同的组成部分。其效力等同于主合同的法律意义，往往会被忽视。
上述两起争议应该说是可以避免的。比如，所谓“楼层高度”，它不是一个严谨的概念。发展商在签约前就应注意，要么按建筑规范明确是“净高”还是“层高”，要么注写为“符合政府主管部门规定之标准”。另一起承重结构争议中，根据许多间接书面材料综合分析，预购人在签署《预售合同》后半个月内，曾因欲调整屋内布局，在查阅和了解施工平面图并请专家自制改动承重墙体的图纸时，就已经明知建造中房屋是混合结构，而不是框架结构;也确实是售楼小姐随意地、不经心地误将一期商品房合同附件照样搬于二期非框架商品房的《预售合同》，而于合同签订八个月后，因其他原因引起要求退房的纠纷。
可见，正确约定《预售合同》附件的内容同样不可忽视，发展商在附件中所作的任何说明，包括建筑结构、电梯、通讯系统、停车场、绿化率、公共设施等情况的约定，均将构成发展商对客户所作的承诺，成为约束双方权利义务的内容之一。
114房地产转让合同应具备哪些条款?
所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其它合法方式将房地产转移给他人的行为，按《房地产管理法》的有关规定，房地产转让应当签订书面转让合同。 房地产转让合同是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利和义务而达成的书面一致意见。房地产转让合同的主体须是房产所有人;客体是土地使用权和房屋所有权。在房地产转让合同中转让的房地产交付给受让方，并将土地使用权或房屋所有权经以合法形式转给受让方，受让方的主要义务是接受房地产并向转让方付有关费用。
在日常实践中，房地产转让合同中应具备下列条款：
1、双方当事人的姓名或名称、住所。如果订立房地产转让合同的当事人是公民，则应写明姓名，如果是单位，则应写单位的全称。但同时注意，单位应当是能独立承担民事责任的法人，有时为了联系上方便，写明地址、邮编、电话号码等。
2、房地产权属证书名称及编号。房地产转让时，转让人对其拟转让的房地产应拥有一定权利，也应当有相应的权属证书，如国有土地使用证、产权证等。为了避免将来产生纠纷和记录房地产权属的现状，就应当在合同中标明权属证书的名称及编号。
3、房地产的坐落位置、面积、四至界限。合同中应具体标明房地产的位置，同时还就标明面积的大小及四至界限，标得越细越好，以免纠纷发生。
4、土地使用权的取得方式、时间及年限。在合同中，应明确转让方土地使用权的取得方式，是通过出让而取得还是通过划拨而取得的，什么时候取得的，政府准允使用年限为多长等。
5、房地产的用途或使用性质。我国对于土地或房屋采用的是规划许可使用制度。一块土地，政府在进行规划时，便对其用途作了规定，使用者不得随意变更。因此为了避免纠纷的发生，在转让合同中要明确规定房地产的用途。
6、成交价格及支付方式。这是房地产转让合同的核心条款。成交价格就是转让房地产的价格，一般采用大写的方式，并应明确是以现金支付还是以支票支付;是一次性支付还是分期支付，支付的时间等等。
7、房地产交付使用的时间及过户时间。在房地产转让合同中，应写明转让方何时将房地产交付受让方。由于房地产是以产权过户形式来体现所有权的转移，所以在合同中应约定双方办理权属过户的时间。
8、双方的权利和义务。如转让方的主要义务是交付房地产，而受让方的主要义务是支付有关费用等。
9、违约责任。合同中应写明如果一方不履行合同，应承担什么样的责任，如支付违约金、赔偿损失、中止、解除合同等。约定违约金的应写明违约金的具体数额或计算方式。
10、双方约定的其他事宜。
115如何办理房屋买卖合同公证?
最近买了一套房，为了保证合同的合法性，想做一个合同的公证，请问应如何办理?
新浪房产频道答：申办房屋买卖合同公证，当事人应当提交以下证明材料：
1、申请人的居民身份证件及复印件;委托代理人代办的，代理人应提交身份证件和授
权委托书;
2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件;
3、出卖共有房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见;
4、房屋买卖合同文本;当事人可以请公证机关代为草拟;
5、单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件;
6、公证机关认为需要提供的其他证明材料，如房屋蓝图、房屋管理部门对房屋的估价报告等;
房屋买卖合同应当包括以下内容：
(1)当事人的基本情况;
(2)房屋的坐落、种类、间数、结构、质量、面积、附属设备等;
(3)房屋价款数额、计价标准等，有国家统一价格的，应执行国家法定价格，没有统一价格的，由买卖双方参照评估价格自行议定;
(4)付款的时间方式等;
(5)房屋竣工及交付的日期;
(6)办理房屋产权过户、登记及其他手续的有关规定;
(7)违约责任;
(8)其他当事人约定的事宜，如合同生效的条件，对不可抗拒事件处理等;
(9)合同的签订日期、地点、签字人等。