商品房办证作业指导书
1.目的
1.1.为清晰、透切了解工作流程，提高工作效率。
2.适用范围
2.1.适用于本部门的售后服务专员。
3.定义
3.1.无
4.职责
4.1.营销部经理/主任对任务工作的下发及审核。
4.2.售后服务专员对办证工作的及时性负有责任。
5.作业内容
5.1.受理部门：市房地产交易登记管理所商品房交易股。
5.2. 商品房交易登记程序：
5.3.登记备案股备案--->财政局缴交契税--->商品房交易股登记办证--->收费发件股缴税领证
6. 办证所需资料
6.1.商品房交易登记申请表(1份)
6.2.购房发票原件;
6.3.契税完税凭证;
6.4.已鉴证的《广东省商品房买卖合同》或《商品销售登记备案表》(见办证须知1);
6.5.1：1万位置示意图(1份)、房产平面图(2份)、实测用地宗地图(2份);
6.6.国土证复印件;
6.7.商品房产权权属证明书复印件(1份);
6.8.①属个人购买的提供有效身份证复印件(1份，其中未成年人见办证须知2)。 ②属企业构买的提供营业执照复印件(1份)和法人代表身份证复印件(1份);③属机关、事业单位及社团组织购买的提供代码证复印(1份)及法人代表身份证明复印件(1份);
6.9.法院强制转移的，见办证须知3。
7.预售抵押转现楼抵押办证时需另外提供：
7.1.商品房抵押登记申请表(1份);
7.2.《商品房合同抵押登记备案权属证明书》或《商品房抵押登记备案证明》(见办证须知4);
7.3.抵押贷款合同(见办证须知4);
7.4.抵押权人营业执照复印件(1份)和法人代表身份证复印件(1份);
7.5.抵押权人委托书和受托人身份证复印件(1份);
8.以下资料需在第一次办证时提交：
8.1.商品房产权权属证明书原件;
8.2.国土证原件;
8.3.办事员委托书(注明委托期限、委托事项及受托人姓名)。
9.税费项目及标准：
9.1. (一)土地证
9.2.买方：印花税(代税局收)……….5元
9.3. 工本费 ……….. 20元/本
9.4.土地权属调查、地籍测绘费：
A、党政机关、团休：2000M2以下(含2000平方米)200元/宗
每超500 M2加收25元/宗(最高不超700元)
B、企业：1000 M2以下(含1000平方米)100元/宗
每超500 M2加收40元/宗(最高不超40000元)
C、差额预算事业单位：5000 M2以下(含5000平方米)300元/宗
每超500 M2加收25元/宗(最高不超10000元)
D、城镇居民：100M2以下(含100平方米)13元/宗
每超50 M2加收5元/宗(最高不超30元)
10. 房产证（以产价计征）
10.1.卖方：土地增值税(代税局收)………0.7%
10.2.合同印花税(代税局收) ………0.03%
10.3.交易手续费 ………3元/M2
10.4.买方:合同印花税(代税局收) ………0.03%
10.5.印 花 税 (代税局书) ………5元
10.6.交易手续费 ………3元/M2(住房免收)
10.7.房地产权共有(用)证 ………10元/本
10.8.房地产产权证明费:150 M2以下……………50元
150 M2至800 M2………100元
800 M2以上……………200元
11.契税………3%(20**年8月20日前备案的普通住宅税额减半征收;20**年8月20日起备案的普通住宅按3%征收，如达到以下条件可减半征收：
1)住宅小区建筑容积率在1.0以上;
2)单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下;
3)实际成交价格低于住房平均套内建筑面积交易价格(城区为3900元/平方米;镇区为2330元/平方米)的1.44倍以下;
注：20**年4月5日起第三项调整为：城区3970元/平方米，镇区为3175元/平方米)的1.44倍以下(20**年4月5日起备案的普通住宅);
12. 他项权利证
12.1.买方:房屋所有权登记费…………………80元/套
12.2.印花税(代税局收)…………………5元
12.3.土地权属调查、地籍测给费
A、党政机关、团休：2000M2以下(含2000平方米)200元/宗
每超500 M2加收25元/宗(最高不超700元)
B、企业：1000 M2以下(含1000平方米)100元/宗
每超500 M2加收40元/宗(最高不超40000元)
C、差额预算事业单位：5000 M2以下(含5000平方米)300元/宗
每超500 M2加收25元/宗(最高不超10000元)
D、城镇居民：100M2以下(含100平方米)13元/宗
每超50 M2加收5元/宗(最高不超30元)
13. 办理时限：
13.1.从受理之日起15个工作日，有预售抵押转现楼抵押的18个工作。
14. 办证须知：
14.1.20**年4月1日前备案的商品房申请办理房地产权属证书(即土地证及房产证)，提供已鉴证的《广东省商品房买卖合同》，上述日期之后备案的商品房申请办理房地产权属证书则提供《商品销售登记备案表》
14.2.购买方为未成年人的，由其监护人申请办证。申请人须提供未成年人户口簿或其它有效身份证明、监护人身份证明及监护证明(除父母作为法定监护人只需提供关系证明外，其余还须提供由未成年人住所地的居委会、村委会出具的监护关系证明，也可以是法院指定监护人的裁决书)。
14.3.法院强制转移的房地产申请办证，除提供第一项办证所需资料外，还须提供法院生效的法律文书、协助执行通知书及拍卖成交确认书。
14.4.20**年4月1日前已办抵押登记的商品房申请办理他项权证，提供《抵押贷款合同》及《抵押权属证明书》，上述日期之后办抵押登记的商品房申请办理他项权证则提供《商品房抵押登记备案证明》。
14.5.购房发票不能涂改。
14.6.如属外文资料(含身份证明、委托书)须经有资质的翻译公司翻译。
14.7.住宅与车房不在同一楼栋楼的，须分别申请办理房地产权属证书，他项权证亦须分别申领。
14.8.20**年4月1日前备案的商品房，销售合同涉及多套商品房交易的，各套商品房须同批申请办理房地产权属证书;20**年4月1日(含4月1日)后备案的商品房，销售合同涉及多套商品房交易的，各套商品房只能申请共同办理一份房地产权属证书。
15.相关文件
15.1.相关记录
篇2:商品房价格定位分析概述
商品房价格定位分析概述
在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。
一、认识房地产价格的真实面目
房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价格，都用货币表示;其次是都有波动，受供求等因素的影响;第三，按质论价;优质高价，劣质低价。而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格不同的特征：
第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金(房地产价格VS租金=本金VS利息)。
其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为一种投资去购买商品房，用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。
第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。
第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，这个地区并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。
第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况而接受不同的价格。
房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目(略)。
二、制定房地产价格合理的定价目标
首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。不少开发商往往会将价格尽量定高以获取高额利润，这在90年代初卖方市场下，可能是行得通的。如今在市场日益成熟的情况下，价格的高企只是开发商一厢情愿而已。事实上，追求最大利润并不等于定高价格，而是追求企业长期目标的最大利润，高价带来的高额利润只是短期的，逐渐会受到消费者的不满而拒绝购买，反而让竞争者争得市场。以低价入市争取顾客，拥有消费者，才能给企业带来长远的利润。
房地产价格始终是购房者、开发商以及竞争同行最敏感的问题。当同地区有多个楼盘参与销售竞争时，在楼盘素质相近的情况下，价格较低者往往能取得良好的销售成绩。在定价之前，作为开发商应仔细研究同区竞争对手的定价和有关楼宇设计、施工质量、建筑材料、销售手段等方面资料，以制定具有竞争力的价格。一般可以同地区同类房屋市场占有率最高的楼盘价格为基础价格，考虑自身位置、设计、技术水平、配套设施等不可或缺的因素，或以高或低于竞争者的价格出售，如高于基础价格，必须具备超过竞争者的有利条件，使顾客愿意支付较高的价格。
以取得最大利润作为定价目标，是个抽象的数字，是大前提。如果要将目标具体化，也可将投资利润率作为定价目标。即在总体投资基础上加上事先确定的投资利润率，计算出售楼的价格。但是投资利润率为多少才合理呢?在房地产热火朝天的90年代初，房地产市场的投资收益率可高达40%。当市场趋于成熟和规范以后，房地产的平均
利润仍可能高于社会平均利润，以高风险、高回报为特征的房地产平均利润将可在10%到20%之间。
三、房地产价格的合理定位
现房地产定价通用的定价方法有成本导向法和需求导向法。
成本导向，顾名思义是以总成本为中心来制定价格。
即：价格=成本+利润+税金(其中利润可用销售利润率计算也可用投资利润率计算)
成本导向法紧紧围绕着开发商的利润目标，有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房地产业平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润，这种方法无疑是比较简便。但由于开发商取得地块的途径不同，经营管理水平不同，同等楼宇成本的差异也比较大，如果仅以自己的目标成本加目标利润制定价格，这个价格未免是一厢情愿，市场是不管你成本，不管你利润的，市场能接受的价格才是合理的价格，只有接受你的价格你的房子才能卖出去。况且如果市场能接受的价格高于原来目标成本加目标利润制定的价格，使你能多赚钱，那么何乐而不为呢?
归根到底，与许多产品一样，房地产价格主要是取决于市场供求关系。以需求导向法定价是目前较多开发商使用的较科学合理的方法。
需求导向定价法
需求导向定价法是依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。是根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务等条件来影响消费者的购买行动。根据不同地区的房地产市场、不同的时间、不同地点离市区中心远近程度、繁华程度、交通条件等适当定下不同价钱。
要根据市场的供求关系定价，便要了解房地产所处的环境中各种因素是怎样影响供求关系，从而影响定价，熟练分析了这些因素对合理定价取得最大利润很有帮助。
在这些因素里当然以供求关系为主要影响因素。供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他一切因素要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。
供求关系因素;房地产的价格一般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。房地产的供求状况可分为如下4种类型：
1)全国房地产总的供求状况;
2)本地区房地产的供求状况;
3)全国本类房地产的供求状况;
4)本地区本类房地产的供求状况。
还有影响房地产价格的其他因素：
经济因素：包含物价、土地价格、利率、货币供应量、经济增长率等内容。物价和土地价格上涨会造成价格上涨，房地产原料上涨，商品房价格也会上涨。银行利率提高会减少买方市场，利率降低刺激购房。货币供应量增加时，其代表的土地价格相对减少，即提高价格。经济增长使购买力加强，房地产价格上涨。
社会因素：人口因素的影响表现为人口增长率或人口集中地区，对房地产的需求增加，房价自然提高;家庭结构可影响购房目的、购买力;福利性实物分房的停止，住房公积金贷款、微利房的推出等均能提高购房需求。
行政及法律因素：比如产业政策和产业结构直接影响经济发展，失业率高房子当然很难卖掉。
自身因素：所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状况的因素。这些因素如下：
1、位置：房地产价格与位置优劣成正相关。一般来说，商业房地产的位置优劣，主要看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市场中心的远近。
2、地质：地质条件对地价的影响很大，地价与地质条件成正相关。地质条件的好坏决定着建设费用的大小。
3、土地面积：规模大的住宅区，封闭式物业管理，完善的配套设施，大面积的花园总能令消费者对楼盘满意，增进需求。
4、日照朝向、采光、通风、风向等。
5、建筑物的外观：建筑样式、风格和色调。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感受，价格就高;反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，价格就低。
6、心理因素：当经济大环境暂时不佳，前景不明朗时，购房者持币观望。随着楼市的逐步成熟，购房者已不再是盲目跟风的一族，而且各种渠道涌进的信息均可提高他们的分析和判断能力。
分析过各种影响因素后，价格的定位是讲究技巧的。具体来说，一般先行设置内部认购时期的价格，目的是摸清楼盘由价格表现的各项条件的市场接受程度。内部认购价可根据成本加成法，并参照附近地区楼盘价，以较低为好。如果市场表现踊跃，可在公开发售时作向上调整，幅度不可太大。如果市场表现冷淡，表明内部认购价格定高了，可以采取提高装修标准，或增加提供优质服务，或送管理费及其他附加费等措施吸引客户，争取公开发售成功。总之应使楼盘开售后，价格只升不跌，给予客户信心，使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望。
篇3:房地产公司商品房销售管理制度
房地产公司商品房销售管理制度
为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规和《商品房销售管理办法》，结合公司的具体情况，制定本制度。
售房市场和工作人员
一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。
二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。
三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。
四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。
五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。
六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。
七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。
八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。
九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。
十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定银行帐户，严禁公款私存。
十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。
十二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。
十三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。
合同的签订与管理
十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。
十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。
十六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。
商品房按揭贷款和其它业务
十七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务，熟练掌握操作流程，必须按照银行规定签定合同，做到办证细心，资料齐全，专人办理。
十八、结合公司发展计划，制订商品房营销计划和实施方案，充分调动营销人员的积极性，提高经济效益。
十九、市场营销部会同投资发展部、项目技术部做好竣工商品房的移交工作，现场查验土建、水电等配套设施并核实房屋面积，确认无误后(竣工房屋面积须经房管部门书面认可)，查验人员办理书面移交手续。竣工建筑明细表报副总经理批准后，由市场营销部据此编制房屋销售结算清单，报财务部备案，不得擅自变更。