商业地产经营管理思考
思考一:商业定位
商业定位很关键,是服务于本小区的,是辐射周边的,还是服务于全市的。如果是服务于本小区的,那么开门七件事,柴米油盐酱醋茶都有了,就没什么问题。如果是服务于全市的,那么差异化经营非常重要,北京东有燕莎、赛特,南有SOGO,西有双安、当代,北有北辰、漂亮,大家凭什么就去你那里,一定是有特别吸引人的地方。
在谈到此问题时,赢家生活方式研究中心首席观察员徐世恒特别强调了一点:北京每年的固定消费人口大致维持在一定水平上,当然也有一定比例的增加。即使今年市场上增加了100万的商业面积,这个比例也会有太大的波动。实际上若要成功,还需要与现有的商业去抢饭碗,那么肯定不是所有的都能吃饱,最终成为赢家的只有少数一部分。所以发展商做项目时,除了定位之外,还要考虑很多其他的东西。
目前,在中关村附近有一两个商业项目正在建设,在琉璃场附近有14万平方米的购物中心在运作,白塔寺有一个30万的商业项目,而珠江帝景,总建筑面积90万平米,商业部分就占了30万,相当于上海新天地。业内人士估计,到20**年购物中心、百货店及超市三种业态,新增的供应量就将达到300万平方米。如此巨大的体量供应,北京商业地产可能会出现过剩。
思考二:开发商对已出售的商业物业需不需要管理?
现在,开发商的普遍心理是尽快将商业出手,至于出手之后,要不要进行商业物业的管理,有的开发商压根没想过,有的则是有心无力,因为在底商全部销售之后,所有权与经营权是完全归属业主的,开发商无权干涉。
正因为如此,开发商缺乏对项目的整体控制力,散户自身调节的经营风险很大,出现了许多失败案例。比如怡景园的老番街,当初定位于高档商业街,现在沦落为小商品市场,大大影响了楼盘的高档品牌形象和日后的升值潜力。这就是开发商不规划商业业态,致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好,大家都受损失的结果。开发商品牌受损失,楼盘的品质下降,租金下降,业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益,投资受损。
由于商业地产涉及到两种业态,三个过程,关系到四方利益,事关重大,牵一发而动全身,所以,品牌开发商在出售商业地产后,也一定要做商业物业的规划。我爱我家房地产经纪公司企划副总裁胡景晖认为,商业与房地产开发是两个不同的行业,房地产商懂得房地产开发,却不懂商业;做商业的人,只懂商业,不懂房地产开发,造成了有的案例成功,有的不成功,主要是信息的不对称。开发商不应盲目的建设开发,应该先招商,让懂商业的人在开发前期加入进来,哪些地方该如何走线,该设计什么样的结构等等,这样项目比较容易获得成功。
涉及了三个过程,第一个过程是开发商开发项目,是以亿为单位来计算的,是开发行为。第二个过程是投资人把项目分割后买下,是以百万为单位来计算的,是投资行为。第三个过程是承租人租赁商铺,是以几十万为单位计算的,是一种经营行为。三个过程中,涉及的人、事和责权利颇多,应该有一个强有力的组织者、协调者。
关系到四方利益,开发商、投资人、经营者,包括周边居住的业主都有利益。所以,开发商应该积极承担这一角色,对商业物业进行统一的管理。关于所有权与经营权的问题,专家给开发商支了个招:卖之前要与买家签一个补充协议,限制他们在规定的业态范围内进行招租或经营。
思考三:商铺二级市场承待建立
目前,北京住宅的二、三级市场已经建立并逐步形成了一、二、三级市场的联动,推进了住宅产业的发展,但商铺二级市场还没有出现。到底商铺二级市场有没有发展空间?我爱我家的胡景晖谈了自己的看法:“商铺二级市场的发展空间非常大,主要基于以下几点原因:
一是一般来说,同一地段的商铺价格应该是同一地段住宅价格的5—7倍,而目前只是2倍,有巨大的价格炒做空间,这个空间不是在一级市场实现的,必然要在二级市场实现。这就好比股票,不会在发行环节爆涨多少,而是在二级市场炒出来的。因此,炒做空间决定了要有发达的商铺二级市场。
二是北京70—80%的人是首次投资商铺,带来的问题是风险特别大,结果无论是好或不好,都会延伸出二级市场。如果好的话,就如同住宅的押旧换新似的,投资者想换一个更大更好的;如果不好,投资者就急于要出手。
三是不动产投资只是投资的一个方向,不动产的优势在于高收益的同时风险较低,但随着金融投资品种的不断增多,投资者的投资方向有可能发生转变,就会把原来的投资品种吐出来。”
看来,如果说一级市场是“晴雨表”的话,那么二级市场就是“温度计”了,能更直接、更准确地反映商业地产的价值。
而上海金融业似乎更为敏锐,在嗅到了商业香味的同时,及早出手,于去年推出了二手商铺贷款。建行上海分行推出的个人再交易商业用房贷款业务放宽了个人住房商业性贷款借款人最高贷款年龄限制和借款期限,规定最长不超过30年,年龄不超过70岁。
思考四:商铺三级市场的开拓
商铺的三级市场,即包租市场,是由异地投资置业延伸出来的。比如,外省人、外国人在北京投资商铺后,不可能有太多的时间去打理琐碎的事宜,而同时投资者又要求稳定的投资回报,这就需要中介人或中介公司帮助投资人在三级市场进行出租。
其实,包租市场在南方发展得已经非常成熟了,北京却一直没有任何动作,胡景晖认为:这是因为北京不具备先天优势。比照包租市场非常活跃的上海、广州等城市,它们周边的城市发展也非常好,像上海附近的苏州、杭州,广州附近的深圳、香港,因而异地投资具备了充分的条件,包租市场自然也很活跃。而北京周边的城市都不太发达,所以现在北京要积极的走出去,放低姿态,吸引外地人到北京投资。
有专家估计,未来北京包租市场主要有两个延展的领域,一个是高端住宅市场,另一个是商铺。
思考五:商业地产讲求地段吗?
众所周知,住宅地产的选址规律一是地段,二是地段,三还是地段。那么商业地产也讲求地段吗?回答应当是肯定的,有实例为证。
以沃尔玛进驻石景山为例,就是一失败的商业地产案例。沃尔玛当初选址的时候,套用了美国的观点,认为有钱人是住在郊区的,周末会开车到超市大量采购。建成后,大量去沃尔玛的却不是原来预想中的人群,因为石景山附近居住的是层次比较低的人群,只有他们会就近购买,有钱人谁也不会为了买日用品,开车跑到5公里以外。而且层次较低的人群对沃尔玛200元的会员制很不能接受,一听说买东西先交200元办卡,立马就走人了。由此可见,商业地产在选址时不能完全套用西方的概念,地段还是很重要的。
一个成功的案例就是宜家在北京开的第一家分店选址在望京。宜家的产品主要是拼接的、时尚的家具,过两年就扔了,不是传世的。这类消费人群主要是时尚的年轻人,望京就居住了大量的这类人群,他们是时尚的,年轻的,经常要搬家的。
思考六:商业业态只求最大、最贵?
据悉,在有“商铺之城“美誉的香港中最赚钱的、单价最高的商铺,只是一个几平方米的商铺,这个商铺是用来卖鱼丸的。由此看来,衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵,而是租金利益最大化和人流的多少。而现在很多开发商在商业业态规划方面还是在一味地求大,求贵。
什么样的业态是适合进底商的,什么样的业态是适合进商场的,商场中一层摆什么,二层摆什么,这都是有商业规律的。想想北京几大知名商场,它们的摆设有惊人的雷同,第一层化妆品,珠宝,二层女装,三层男装,五层美食,最关键的是为什么会雷同?难道没有人勇于打破这个布局吗?不是没有,太平洋刚开业时曾经做过尝试,但最终还是改回去了。再比如社区底商,只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态,因为没有一个人会为了买一包烟跑到5公里以外,在楼底下买的和5公里以外买的是同样的一个东西,反之,也没有一个人会在自己家的楼底下买冰箱彩电和名贵的时装。可见,遵循一定的商业规律,可以避免资源的浪费。
此外,商业业态的变化也很有趣。像以前买车都只去两个地方,一个是亚运村汽车交易市场,另一个是北方汽车交易市场。现在却出现了很多汽车品牌的专卖店,市场开始细分了,不再是大而全的展示,而是针对某一阶层的消费人群进行服务。
思考七:如何实现商业与房地产最有价值的对接?
研究商业业态的规律、业态的变化,研究商业与房地产的结合,是目前摆在开发商面前、经纪公司面前最棘手的问题。
可以预见,未来经纪公司的远大发展前景,就是成为既懂商业运作又懂房地产运作的专业公司,站在地产与商业之间,为开发商提供包括商业前期顾问、策划营销、出售出租的完善的服务流程,告诉开发商应该建多大的商业,商业业态是如何搭配的,甚至建立并发布商铺指数,帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接,充分实现商业地产的一、二、三级市场联动。
篇2:大型商业地产全产权化模式
大型商业地产全产权化模式
大型商业物业全产权化投资品种是指将一个大型商业物业所有的营业面积,按市场细分原理设计成返租回报率高低不同、返租期长短不一的产业投资品种。
目前全产权式设计多数用于中小型商业物业,而对于大型商业物业,尚没有先例。原因可能有二个:一是业内人士普遍认为商业物业部分产权化存在很大的后遗症,全产权式的后果将更加不堪设想;二是缺乏商业物业投融资与盈利模式设计专才,而这些设计人员必须同时掌握投资学、零售学、房地产开发经营等专业知识及操作技能,才可能设计出合理的投资品种。
全产权化模式存在的可能性
众所周知,开发大型房地产需要巨额的资金,而自20**年6月央行出台121号文件之后,房地产开发链条中的贷款、土地储备贷款等方面的信贷门槛提高了,房地产商不得不寻找更多的融资渠道和手段,不能光吊死在银行贷款这一棵树上。在房地产基金尚未兴起的情况下,房地产信托作为一种新的融资方式,很快成为开发商追求的方式之一。但是,由于相关信托管理法规的限制,整个信托规模相当有限,可谓杯水车薪,众多房地产商难以得到所需的巨额资金。因此,房地产商在这种银根紧缩状况下,只能在营销手法上做文章,将自己的项目设计成类似金融投资的产业投资品种。当然,从房地产企业的发展来看,这是下策,但在资金周转率极高的中国房地产开发企业中也可能是正常现象。据摩根大通调查研究表明,中国大陆跟香港的房地产公司在经营模式方面存在明显的差别。20**年中国大陆房地产行业的平均资产周转率为0.33倍。而20**年香港长江实业有限公司、恒基兆业地产有限公司、新鸿基地产代理有限公司的资产周转率分别只有0.04倍、0.07倍和0.15倍。由此也可看出,多数大陆地产开发商的资金实力有限,经营模式也是以售为主。
从中小投资者来讲,年回报率在4%--8%的投资品种是有一定吸引力的。
看看部分金融投资品种的年回报率(年利率)情况:
银行人民币存款利率:三年期2.52%
3年期国债:约2.3%
7年期企业债券:约4.2%
1-3年期房地产信托:约5%
如果将一个商业地产项目设计成具有不同年回报率(在4%--8%)和期限(在3—10年)的产业投资品种,在一定条件下,这些不同的投资品种应有一定的市场。
当然,开发商必须通过一定手段的运作才能争取更多的投资资金。首先,须制订项目的持续发展计划。项目的经营管理受影响的因素较多,品种投资期内应变(调整)计划及到期的持续发展计划需合理可行。其次是寻找金融机构或大型企业作为担保机构,担保应设为连续性、不可撤销的,保证中小投资者的合法权益。再者,将部分品种设计成投资期内或到期可回购,回购的条件应合理,易于操作,增强此类投资品种的可兑现性和流动性。
在房地产信托、基金大规模推出之前,可考虑采用此模式。而由于采用此模式对操作团队的专业要求特高,建议融资渠道较多的开发商少用为宜。
全产权化模式投资品种设计参考方案
假设某地一MALL,面积10万平方米
业态比例:
购物 / 餐饮 / 娱乐休闲 = 5 / 2 / 3
全产权化模式投资品种参考表
所占业态 面积比例 期限 年回报率 售价 回购设计 担保
购物
主力店 50% 10年 5% 低 可以 提供
中型店 25% 5年 5-6% 中 可以 提供
小型店 25% 3年 6-7% 高 不可以 提供
餐饮
主力店 50% 8-10年 5% 低 可以 提供
中小店 50% 3-5年 5-7% 高 可以 提供
娱乐休闲
5-8年 5-6% 中、低 可以 提供
设计依据:
1、 业态投资回报期及其市场平均毛利率水平
2、 金融品种年利率
3、 市场售价水平
4、 担保易难度
5、 物业独立经营程度
6、 开发企业自身财务状况
篇3:机遇迎接商业地产未来
机遇迎接商业地产未来
在刚刚落幕的20**国贸夏季房展会上,主打商务牌的定位使得这届新政之后的首场房展会并没有出现门庭冷落的现象。与住宅展位相比,展会上的商业项目明显受到更多的关注。而这也似乎印证了此前业内人士认为,新政调控将使市场把投资目光从住宅转向商业地产市场的预言。
业内声音
厉以宁北京大学民营经济研究院院长
中国房地产的问题不能够笼统来讲过热。应该讲局部地区过热、或少数城市过热。中国的房地产市场重在结构的调整。要调整房地产的结构,一般的措施是从土地供求方面来解决。我认为有以下三点要做到,第一点,房地产开发商要把节约成本和改进管理放在重要位置。第二点,房地产商应该加强技术开发研究在绿色建筑方面取得成绩,这样在将来的市场竞争中将立于不败之地。第三点,就是要多方面开拓商机。
成实沿海地产投资(中国)有限公司执行总裁
中国的商业地产的确是看上去很美,但是实际情况怎么样?我们真的做好充分准备了吗?也许这样说觉得是在给商业地产泼“凉水”,实际我的本意是商业地产看上去很美,也可以把它做得很美,关键是我们用什么方法来做。国际资金在未来3到5年还处于试水阶段,只要我们掌握了核心和价值的创造,商业地产市场前景还是很广泛的。
焦青中坤集团总经理
商业地产要保持良好的发展,个人认为主要有6个方面的因素来支撑:首先需要国家宏观经济有持续稳定增长,其次消费者对国家宏观经济的预期要良好。第三是要符合商业规划和商业网点的布局。第四是商业项目的选址和整体布局要合理,特别是它的规模应该合理。第五是商业项目的商业模式应该是领先的模式,同时它的竞争模式应该是差异化的模式和可持续的模式。第六则是商业项目的开发企业需要有品牌实力和诚信。
邵念强成业行投资控股有限公司总经理
目前很多有实力的品牌企业进军商业地产,并不意味着中小商业地产开发企业就完全没有发展的空间,相反,一些小型住宅底商、社区商业更适合中小商业地产开发企业来做。对于大规模的商业地产开发商,应该将更多的目光投向大型商业项目的开发上,比如大型商业街、SHOPPING MALL等,这些是中小商业地产开发企业不够实力开发的。因而,大型企业在项目开发上同中小企业没有本质上的冲突。
新政下的商业地产发展已经受到业内的普通关注,在宏观调控的大环境下,未来商业地产将会迎来多少机遇和挑战?上周六,中国城市商业网点建设管理联合会在京正式发布了《20**中国商业地产发展报告》(以下简称《报告》)。在这份报告中,不仅为我们呈现了当前商业地产市场的六大特征,同时也为我们解密了商业地产未来发展的六大机遇。
现在的商业地产看上去很美
今年是中国入世过渡期的最后一年,随着年底之前中国将全面开放零售、金融等市场的利好因素,商业地产的发展势头令人咋舌。尽管在经历过前期的过度爆发之后目前有所平静,但依然是热度不减。在中国城市商业网建设管理联合会发布的《报告》中,从目前市场状况出发,归纳出当前整个商业地产市场的六大特征:
订单开发理念获得普遍认同
面对目前商业地产开发出现的种种困境,更多的商业地产开发企业根据实际的市场情况积极思考,开始调整商业地产的运营方式。以往住宅开发式的“先开发、后销售”的运营理念被打破,“先定位招商,后投资建设”的订单式开发理念已经得到广泛认同。国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟,符合商业地产发展规律和特征的运营理念开始流行。
大型企业纷纷战略性进入商业地产
目前,内资、外资、开发商、运营商齐头并进,掀起了一波商业地产扩张的高潮。一贯采取扩张发展战略的企业大多保持了强劲的发展势头。一批在区域市场站稳脚跟的企业也开始迈出异地扩张的步伐;许多外资企业也纷纷加入到商业地产扩张的浪潮中,令商业地产更多的响起强者的声音。由于大开发商的强势进入,中小商业地产开发企业的生存压力加大。一些地区商业物业供大于求的态势明显,使资金实力有限的中小开发商更为被动。
融资渠道出现新变化,多元化格局初显
由于国内融资环境的挤压,商业地产企业纷纷寻求新的融资模式,REITS作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好。但由于海外上市的条件和门槛较高,REITS的成功在中国还属于“个案”。
海外资金也逐渐成为商业地产的重要资金来源。20**年外资进入中国房地产市场总金额高达23亿美元,其中购买商铺和写字楼的有16亿美元。摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团四支海外规模资本先后涉足中国房地产投资领域,国际投行淡马锡基金和老虎基金也通过斥巨资购买内资企业股权,目标直指国内优质商用物业。
投机性开发现象依然存在
目前,商业房地产投机性开发主要有两种方式。一是概念炒作;二是销售方式炒作。成业行总经理邵念强在谈到这个问题时表示,造成这种现象的原因主要是由于目前中国商用物业开发模式的不正常,国外比较成熟的商用物业所采取的开发模式通常是:项目开发——基金购买——基金委托销售管理——开发商资金全部回笼——项目开发;而我国目前商用物业所采取的模式则是:项目开发——开发商独立销售——资金部分回笼——项目无法开发。这样一个模式所导致的将是整个开发销售锁链的断线,开发商没有基金的支持、不能够及时将资金回笼到位,因而才会出现投机性开发,目的便是尽快收回资金。
SHOPPING MALL前景遭质疑
在经历一系列挫折之后,SHOPPING MALL的发展前景遭到了质疑,并引发了业内激烈争论。SHOPPING MALL规模究竟是处于衰落期还是成长期?应该多大?该如何选址等问题的答案不一,其开发热度已有所降温。
商业地产出现非正常盈利模式
国外商业地产的收益主要来自于物业销售和租金的收益,但是,现阶段一些商业地产开发商的获利却另辟蹊径。一种是从地价获利,利用地方政府要引进外资商业企业的迫切心情,以及与外资商业企业的合资关系,变相从政府低价拿地,实现高额利润。另一种是给主力店非正常的免租期引其进驻,然后以主力店为诱饵,高价销售周边店铺,从而获利。第三种是产权式返租。而真正主流的盈利模式却被边缘化了。
六大机遇迎接未来
“外国基金的注入,能够填补国内商业地产项目开发中的基金缺口;国内的开发商们为了能够更好地吸引外国基金的注入,势必要改变目前在项目开发上的‘不为’状态,好的项目将会被逐渐地开发,通过这样一个良性循环,将国内项目开发时以单纯套现为目的,逐渐地转变成为有所为而为之。”中原地产商业部总监杨广安在谈到未来商业发展过程中外国基金注入给中国商业地产所带来的机遇时表示。而在新鲜出炉的《报告》中,专家们也提出了六大未来商业地产的发展机遇:
合作开发机会
国外大型开发企业进入中国,为国内商业地产开发企业提供了与专业机构合作、提升自身开发品质的机会。由于国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟,必然需要寻求中国的合作伙伴,在这一过程中,国内有实力的商业地产开发商有机会与这些专业机构联手,获得更大的发展机会。
出售套现机会
运营良好的商业物业可能成为国外基金的收购对象。海外基金的运营主要是依靠物业长期持有带来的租金收益,因此20**年国内整体持有的优质商业物业将会获得更多的被收购机会,为开发商带来可观的收益。
项目收购机会
大量商业物业由于开发商资金和运营能力的不足而陷入困境,而这其中不乏地理位置优越且开发设计优秀的商业物业。对于有实力的企业而言,这些物业的市场价值远高于其收购价值,是难得的市场机会;而对于这些物业的开发商而言,可以利用被收购的机会套现离开市场,从而减少投资损失。
业态替代机会
目前我国临街商铺和社区商业的服务仍然局限在购物和生活服务方面,休闲、娱乐类设施大多集中在传统商业中心。随着消费者对休闲、娱乐等体验式消费需求的增强,满足社区和区域市场的中小型休闲商业项目将是未来开发的热点。
连锁扩张机会
大型商业连锁企业的扩张冲动将形成商业物业新的需求动力。商业企业的连锁化和大型化增加了对商业物业的需求。与此同时,全国范围内商业网点规划的推进,对传统批发市场的改造加速,也形成了商业地产需求的一股新动力。
新区发展机会
由于交通拥堵、租价过高、竞争过度,传统商业中心区的竞争力和吸引力正在衰退,多商业中心将成为未来城市商业新格局。城市郊区住宅的全面开发与道路的改善,为新兴社区商业中心的发展提供了新的机会。
事实上,在这些发展机遇面前,商业地产同样面临着一些挑战。发展盲目性、投资先天不足、运营方式缺陷、后期管理不足是目前商业地产存在的四大问题。其一,部分城市商业地产盲目投资和建设带来非常大的过剩,有数据显示,现在商业地产空置率已经接近30%,近3000万平方米的空置面积占用大量资金,形成了投资浪费。其二,商业地产很多投资商并未按经营需要来建设商业用房,大多后天改造而缺乏必要配备。其三,部分商业地产的运营方式是建好后出售,整个经营模式被分割,商业设施整体功能受限。最后,商业地产出售后的纠纷、服务、整体管理不足也随之而来。因而如何处理好商业地产开发过程中所面临的挑战,将是未来商业地产发展的关键所在。