商铺的分类
从商铺的概念可以看出,其范围极为宽泛,不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究,更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类,便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。
商铺的形式多种多样,在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场,以及大型购物中心等商业房地产里面,随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺,但很显然,不同地方、不同类型的商铺,其商业环境、运营特点、投资特点都会显着不同。在此对商铺进行必要分类,有助于读者对商铺的个性化了解,以及便于后面对其进行研究。
1、按照开发形式进行分类
(1)、商业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式,其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展,其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的,大多数目前已经取得了成功,有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式,商业街的命名只体现地点特征,这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺,商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况:运营良好的商业街,其投资者大多数已经收益丰厚;运营不好的商业街,自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
(2)、市场类商铺
在这里,我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇,有些是单层建筑,大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高,在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场,比如,图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
(3)、社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺,有些铺面可以直接对外开门营业,但多数属于铺位形式。
(4)、住宅底层商铺
住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1,2层及底上1,2层,或其中部分搂层)的商用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式,很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值,不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面,而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲,鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流,住宅底层未来的客户基础将相对可靠,换言之,投资者的投资风险相对较小。
(5)、百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前,国内有很多这类正在运营的项目,另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。
(6)、商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小,但商业价值很值得关注。
(7)、交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺,以及道路两侧各类中小型商铺。
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解,便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
2、按照投资价值分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式,其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲,无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高,对于商铺投资者来讲,至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上,东方银座卖到4倍,香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍,而对于核心商圈的商铺价格来说,其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
鉴于商铺投资价值的重要性,下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类,便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向,以及投资目标。
(1)、"都市型"商铺--绩优股
"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值,通常,"都市型"商铺的客流量长期比较稳定,换言之,该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力:"都市型"商铺的投资收益稳定,而且收益比较高,所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股,应该是比较贴切的。
"都市型"商铺的案例不胜枚举,从北京王府井大街、西单商业街,到上海南京路,其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说,王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺,应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额?!
"都市型"商铺多用作物品业态的经营,体验业态和服务业态站的比重相对比较少,这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区,单位面积商业价值很高,只有物品业态才能够实现这一目标。
(2)、"社区型"商铺--潜力股
"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念,之所以称之为"潜力股"原因在于:商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程,从不成熟到成熟的过程。实际上,一个社区成熟的过程就是价值提升的过程:一个新的社区就仿佛证券市场的原始股,只要项目定位准确,发展环境良好,社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。
需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因,赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时,也存在商铺价值提早被透支的情况:有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段,通过对商铺项目良好的包装,从而达到提高市场预期的目的,最终商铺销售叠创新高,比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺,最高可以卖到2.5万/平方米,事实上,最高售价相当于该商铺5年以后,甚至10年以后的价值,如果商铺投资者在这种氛围下进行投资,其投资安全性降低,其投资收益从商铺增值加上商铺租金,极有可能缩减到只有商铺租金收入。
关于商铺投资价值的掌控问题,本书将在后面的章节进行专门介绍。
(3)、"便利型"商铺--冷门小盘股
"便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为"便利型"商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型,如写字楼里面的小超市,公寓社区里的小超市,住宅社区的干洗店等都属于该种类型。
"便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点,其经营收益并不低,属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事"便利型"商铺经营的零售商,美国的7-11就属于典型的便利店运营商,其市场规模极大。
"便利型"商铺,通常面积不是很大,从经营的角度也不需要很大,这无疑降低了对投资者资金势力的要求,另外,鉴于其适应性较强,所以出租、转让、转租都比较容易,这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。正所谓船的好掉头!
之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺,完全因为该种商铺属于市场细分的类型,很多投资者并不是很了解,但其投资价值不容小视。在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。
(4)、专业街市商铺--高科技股
专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场,经过长期成功经营,目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币,其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。
(5)、其他商铺-"一般股票"
其他商铺,指除过上述四大类商铺以外的商铺,包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为"一般股票",并不是说其投资价值低,只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发,主要采取出租经营的方式,散户可投资的空间相对较小,加上这类项目专业性较高,投资风险不易控制。
从投资收益的角度,如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业,对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确,那么该类商铺的投资收益决不会低。比如,北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米,从规模看,在北京激烈的商业竞争市场,显然会面临较大的竞争压力,但在保持95%以上出租率的状况下,其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅,换言之,北京国贸商城商铺的投资价值很高,属于商铺中的"绩优股"。
从上述分析可以看出,商铺的价值随着所在地区商业环境的优化,其价值会得到极大地提升,可以从"一般股票"转变成"绩优股"。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断,另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升,赚取投资收益。
3、按照商铺的位置形式分类
按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。
铺面房,是指临街有门面,可开设商店的房屋,俗称店铺或街铺。铺位,一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等,俗称店中店。由于物业本身属性的不同,必然导致其差异性的存在。
(1)、唯一性差异
铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势,而铺位则是少则几十,多则几百个相连或相近的复制品,故缺乏唯一性优势。对房地产来讲,地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。
(2)、商业业种业态局限性差异
铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房,除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外,其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。
(3)、营业时间差异
铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场,超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许,而铺面房就不会遇到这种情况,经营者晚上干到多晚,完全取决于自己的意愿。
(4)、行业规划调整风险差异
铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整,故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要,一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。
(5)、物业运行费用差异
对于整个商用物业的运行费用,如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此,铺位的运行费用通常高于铺面房。
(6)、物业出租选择范围差异
相比之下,铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变,因此,其选择租赁客的范围就大得多。
(7)、投资风险差异
时至今日,所谓的商铺热,商铺的投资回报率高,说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了"钱"途,尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。其实,任何炒作的东西非但有风险,而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人,怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺位,但稍不留神难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。而铺面房,其价格升幅远不及铺位。相比铺面房,可以说铺位的投资风险已经不小了。
另外,值得提醒的是,对有些铺位的租赁权的炒作,其风险就更大了。
(8)、炒作难易程度差异
铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被"复制",故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒,量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时,为时已晚。从此角度看,铺面房则不易被炒作
篇2:购物中心的模式分类特点
购物中心的模式分类特点
一.按购物中心的商场面积规模分类
巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL
面积在24万平方米以上。 如曼谷西康广场Seacon Square、马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、吉隆坡Midvally Megamall购物中心、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港海港城。
大型购物中心
面积在12至24万平方米之间。 如广州天河城和中华广场、大连和平广场和新玛特。"摩尔" 就是巨型或大型的购物中心。超大型购物中心的发展,大多不是一步到位的,而是分步进行投资,分为一期二期工程兴建,因此可以随时进行调整。
中型购物中心
面积在6至12万平方米之间。 如上海友谊南方商城、成都摩尔百盛、广州中泰百盛、 北京东方广场、北京中友百货、上海九百城市广场太平洋百货。购物广场一般也是中型购物中心。
小型购物中心
面积在2至6万平方米之间。 如乐购上海七宝店、JUSCO吉之岛青岛东部店。生活购物中心、社区购物中心也是小型购物中心。
二.按购物中心的定位档次分类
真正的"摩尔"由于面积巨大,故定位于家庭(全家/全客层)的一站式购物消费和一站式休闲享受。 故商品高中低档必须齐备,(来自:)以保证商品品种齐全;理想的比例为:高3︰中5︰低2。当然由于所处商圈不同,各购物中心的高中低档比例可以有所调整。
以高档商品为主
如香港时代广场、上海恒隆广场、马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城。(但如果70%的以上比例经营高档商品,则这个购物中心一般最大只能作到10万㎡。开在国内的话,其集客能力将很有限,一般为购物广场,故也称不上摩尔购物中心MALL)
以中高档商品为主
即高中低档比例协调(在高3︰中5︰低2左右)。如广州天河城、马尼拉SM MEGAMALL,台北大远百、马尼拉ROBINSONS PLACE、上海正大广场。
以中低档商品为主
如马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过60%,否则就成为大型跳蚤市场、小商品市场或批发市场,称不上摩尔购物中心MALL了。
三.按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类
物业型购物中心
物业型购物广场SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER:
一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段,实行的是租赁制。特点:面积一般在5至10万平方米左右,由于面积还不够大,故其定位还必须突出某一目标顾客群体,所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够(通常定位于高端市场,大租户以高级百货为主,许多业态没有引入),还称不上真正的摩尔购物中心MALL。
物业型摩尔购物中心MALL
又称普通摩尔购物中心MALL,普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营,而是将场地出租给专业零售商,委托专业管理公司进行管理,实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补,既可保证和提高管理水平,又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者,同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品,可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式,包含着一种促销思想,即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区,实行的是租赁制。特点:面积比购物广场大许多,一般在15至30万平方米左右;业态业种的复合度高度齐全,一般为全业态全业种经营。
物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多, 其代表有:香港时代广场、海港城、太古广场、又一城,新加坡义安城Ngee Ann City、莱佛士城Reffles City、威士马广场(Wisma Atria)、先得坊Centre Point,菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA,马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10),泰国曼谷世界贸易中心(World Trade Center)、暹罗广场(Siam Center)、River City、The Emporium,台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦门"SM城市广场"。海外的着名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售, 以便保持购物中心自身的品牌形象和管理力度。
国内的代表有:香港九龙仓投资的:上海时代广场、北京时代广场,香港和记黄浦投资的:上海梅龙镇广场、北京东方广场,香港嘉里投资的:上海嘉里不夜城、北京国贸中心。
百货公司型购物中心
由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右,由于面积还不够大,故其定位也还必须突出某一目标顾客群体,入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够(通常定位于高端市场,以自己的百货公司为主,虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色,但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态),仍称不上真正的摩尔购物中心MALL。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等,不同业态也正被引入百货公司型购物中心内,迈向真正的摩尔购物中心。如亚洲最大的百货公司型购物中心--新光三越百货台南新店,面积达16万平方米,引进了几乎所有的业态,已经称得上真正的摩尔购物中心MALL了。
百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。体现在百货公司由于信誉佳、客户关系多、营销促销管理水平高;故招租招商较容易,且业绩一般也较佳。其代表有:台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店,内地的代表有:北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一八佰伴商厦、武汉广场等。
连锁摩尔购物中心MALL
由专业的连锁购物中心集团开发并经营,特点:自营比例较高(50%至70%左右)。连锁摩尔购物中心是指:由专业连锁购物中心集团开发并经营,自营比例较高(自营百货公司、超市、影城、美食城等),业态业种的复合度极度齐备,商品组合的宽度最宽深度最深,定位于家庭(全家/全客层),能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题, 可迅速实现购物中心的全面开业, 且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。对我国而言,由于国内的商品的品种和各类专卖店只有国外的30%左右,购物中心的招租就更难, 所以专业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式。但专业连锁购物中心的经营管理的要求和难度比其他业态更高, 且国内仍没有出现专业连锁购物中心;所以最好能引入外资的专业连锁购物中心集团。如菲律宾的SM SUPER MALL集团(自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城)和ROBINSONS集团(自营ROBINSONS百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场)、泰国正大集团的THE MALL集团(自营易初莲花超市)、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心(自营百盛百货公司和超市)。
四.按购物中心的选址地点分类
都会型购物中心
东亚日本、香港、台北一带多为都会型购物中心,位于市中心黄金商圈且连通地铁站。 一般楼层较高:营业楼层达到地下2至3层,地面8至12层。 地下3至5层为停车场。 如马尼拉SM MEGAMALL和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA、台北京华城、新加坡义安城和新达城广场Suntec City、上海正大广场、香港时代广场。
地区型购物中心
位于市区非传统商圈,但交通便捷
城郊型购物中心
欧美多为城郊型购物中心,位于城郊高速公路旁。一般楼层较少:营业楼层为地下1层,地面2至4层。室外停车场巨大,达到1000车位以上;甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼。但菲律宾的SM MALL购物中心较为美式,且同时经营着都会型和城郊型2种购物中心。城郊型购物中心: 如马尼拉24万㎡的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL,上海的17万㎡的莘庄购物中心。
社区购物中心
位于大型居民社区内。 社区购物中心一般面积较小。
五.依据国际购物中心协会的分类
按商圈辐射范围分类:1邻里型购物中心、2社区型购物中心、3区域型购物中心、4超区域型购物中心(业态复合度最高,是真正的"摩尔")
按入驻商家的主要业态和行业分类: 5时装精品购物中心、6大型量贩购物中心、 7主题与节庆购物中心 8工厂直销购物中心。
这是1994年ICSC(国际购物中心协会)分类出的八种不同的购物中心。这八种购物中心共通的特点是:有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言,密闭式购物区(Mall)通常是购物中心的主体,采用密封式设计,并且将店面两两相对的每条商店衔接,以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接,形成四时四季都很舒适的购物环境。
六.按购物中心的业态复合度的程度分类
业态复合程度极高,如面积又超过12万㎡, 即可称真正的摩尔购物中心MALL。 如泰国曼谷西康广场/施康广场(Seacon Square)、菲律宾马尼拉SM MEGAMALL等。
业态复合程度较低,(如只有大型百货公司,而没有大卖场;或只有大卖场,而没有大型百货公司;或没有大型影城) 就称不上摩尔购物中心MALL。
七.按摩尔购物中心的外观分类
美国式简洁的外立面,粗看如同特大型仓库或工厂:如菲律宾SM MEGAMALL、 厦门SM城市广场、美国MALL OF AMERICA。
童话般的的欧洲古城堡式外立面:如台湾的台贸购物中心、菲律宾ROBINSONS
豪华高贵的现代派,如同特大型百货公司:如上海正大广场、台北京华城、菲律宾ROBINSONS PLACE、菲律宾SM ASIA-MALL、(来自:)菲律宾香格里拉MALL
分散的多个商业建筑组成的建筑群:如香港黄浦新天地、菲律宾TUTUBAN CENTRE、菲律宾FILVEST SUPERMALL、宁波天一广场
购物乐园式的摩尔:如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTE摩尔(乐天百货集团投资)
交通综合枢纽--换乘式综合摩尔购物中心, 具有内地特色的购物中心
美国式的小型购物中心:如青岛佳世客JUSCO
附带写字楼的摩尔:如北京百盛、北京新世界中心
篇3:零售业态概念分类
零售业态概念分类
一.业态概念
零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的基本单位和具体场所是商店,而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态,即零售业态。近年来,受国际商业发展趋势的影响,零售商店的业态形式发生了很大的变革,并且出现多样化和细分化趋势,尽管当前世界各国对零售业态的定义由于侧重点不同而有所区别,但通常认为,业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,业态是零售活动的具体形式。通俗理解,业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
目前,我国理论界对零售业态的研究滞后于现实,不仅理论界自身对零售业态的认识还存在较大分歧,而且与国内商业主管部门对业态的规范意见也不尽一致。但不管理论上如何争论,实际上,各种新兴业态自九十年代初引入以来发展势头强劲,超级市场、(来自:)专业店、专卖店、便利店等如雨后春笋,对我国传统百货商店这一单一业态形式和众多单体店(独立商店)构成强大冲击之势。
1998年,政府统计系统中的贸易统计年报开始增设零售业态统计,作为试行表,考虑到目前各种业态的发育程度,以及国家国内贸易局关于零售业态分类规范管理的指导意见,按照科学性与可操作性相结合的原则,我们在界定零售业态时采取了大多数专家学者的意见,即:零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义:其一,确定的目标市场;其二,具体的经营策略,包括:选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。
二.业态分类
(一)我国零售业态的统计分类
尽管国际上对零售业态的分类已比较完善,但在我国进行业态统计时还必须考虑我国的具体情况。1998年初研究和设计我国零售商业业态统计时,主要考虑了两方面的因素:一是我国零售各业态的发展水平和所处的生命周期。从八十年代中期开始的商品流通体制改革,促使旧式百货店、粮油店、副食店、肉菜店等逐步衰落,代之而起的是处于成熟期的大型百货店;处于增长期的中小型超级市场、专业店、专卖店、便利店等;处于创新期的仓储式商场、邮购、电视导购和直销。而上述各业态又由于我国地区经济发展的不平衡,在引进和发展上不同步,比如上海在1991年组建了"联华"超市公司,出现了中小型超级市场新业态;1994年出现了便利店;1995年出现了电视导购和直销;1996年出现了大型仓储式超市(大卖场),而1994年以后真正规范的连锁超市才在中西部地区出现;当上海的便利店已发展到1998年的2000家左右时,中西部地区对此业态还相当陌生。二是统计上的可操作性。现行零售贸易统计是对零售行为主体进行统计,而一些新兴业态尚不具备这一条件,如邮购零售业务,在我国已有2-3年的发展历史,主要集中在服饰制造行业,通过邮寄方式出售其产品,统计操作就十分困难,无论是统计出售方还是购买方均不易实施,因此,统计归类时要考虑大部分地区的业态发育情况和统计实践性。按照我国零售业态发展的客观进程,在国际通行的业态分类总体框架下进行必要的合并,把零售业态分为四大类进行统计,即:百货商店、超级市场、专业(专卖)店和其他。
百货商店:
是指在一个建筑物内,集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。其基本特征是:①商品结构以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐品为主,种类齐全;②以柜台销售为主,明码标价;③注重店堂装修及橱窗展示。
这里的百货商店,不是指国民经济行业分类中的"日用百货零售业",而是指经营多品种、多门类的综合性商店,包括大中小型综合经营的商店。
超级市场:
是指采取自选销售方式,以销售大众化生活用品为主,满足顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售形态,其基本特征为:①商品结构以经营食品、副食品、日用生活品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主;②采取自选销售方式,明码标价;③结算设在出口处统一进行。
这表明超级市场首先是自助服务的零售商店,毛利低、销量高,以经营生活必需品为主,种类繁多。统计时将各种类型的超级市场、仓储式商场和会员式超市列入该类。
专业(专卖)店:
是指专门经营某类商品或某种品牌的系列商品,满足消费者对某类(种)商品多样性需求的零售形态。其基本特征为:①商品结构专业性较强,各种不同的规格、品种及品牌汇集,选择余地大;②销售人员有较强的专业知识,能为消费者提供充分服务;③采取定价销售和开架面售方式。
将专业店和专卖店归为一类统计仅仅是为了统计操作上的方便,其实专业店与专卖店有本质的区别,前者专门经营某种或某类商品,如时装店、鞋店、食品店、药店、书店、电器店、珠宝店等;后者则专门经营某种品牌的系列商品,如海尔电器专卖店、李宁牌体育用品专卖店、格力空调专卖店、苹果牌休闲装专卖店等。
其他业态,指上述未包括的其他业态形式(如便利店、折扣商店、杂货店、邮购商店等)。关于连锁店和购物中心问题。
需要说明的是,在零售业态分类中,我们排除了连锁店和购物中心这两种形式,这是因为:
连锁店是西方国家零售商业普遍采用的一种有效的组织经营方式。一个多世纪以来先后出现的百货店、超级市场、方便店、折扣商店等都是独立于其他类型的零售业态,而连锁店则不同,既有便利店连锁,也有超市连锁,专业店连锁等。随着市场细分化趋势的加剧,不仅在零售商业,在餐饮业、服务业也都广泛存在着连锁经营的形式,如我国目前发展较快的超级市场和品牌专卖店,一般都采取连锁经营方式;又如台湾除在上述行业实行连锁之外,还在旅馆业、电脑资讯业、外语及才艺补习班等行业都实行连锁经营。一般而言,连锁商店是指在核心企业或总店的领导下,由众多小规模的、分散的、经营同类商品或服务的零售企业,通过规范化经营,以实现规模效益的经济联合组织形式。连锁商店应由若干个分店组成,其特征是:①经营同类商品;②使用统一商号;③统一采购配送,采购与销售相分离。
(二)国际上零售业态的一般分类
对于零售业态的分类,目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定。美国把零售店区分为:百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类;日本对零售业态的分类与美国基本相同,但增加了自动售货机、邮购以及无店铺销售形式。当然,同一个大类的业态,还可以进一步细分为更为具体的业态形式,比如超级市场可以再细分为食品超市和综合超市,这要依据不同的研究内容而定。事实上,由于国际资本的介入,当一种新型的零售业态被引进时,客观上也引进了国际规范和标准,因此许多国家对零售业态的分类是基本一致的,可以进行多国间的比较和沟通。
(三)购物中心也不能作为独立的零售业态。
购物中心是一组零售商店及有关的商业设施的群体组合,其间有百货商店、超级市场、专业店、品牌专卖店、美容美发店、(来自:)彩扩店、饭店、快餐厅、游戏厅、小影视厅、画廊等,集购物、休闲、娱乐、美食和其他服务功能于一体,建筑面积较大,有些建筑面积达10-50万平方米,与商业街和我国大型商品交易市场类似,属于商业集聚组织形态。其特点是:①众多业主共同组成一个市场或商场;②自主经营,自由定价,不受购物中心制约;③购物中心的管理机构大多为物业管理,自营商业部分很少。
连锁店和购物中心不作为零售业态分组,并不意味着对它们不进行统计。实际上,大多数新型业态店都选择连锁经营方式以降低成本、增强竞争力,故把连锁作为一种经营方式单独列入统计报表中;而对购物中心,目前的统计方式是将其视为商品交易市场,由购物中心的管理机构或工商所负责统计上报。