房地产产业组织模式比较分析
房地产业涉及到房地产开发建设、流通和消费服务调控管理等领域的各类经济组织的活动。这些组织和部门之间相互联系、相互依存、相互制约,进而形成一个有机的产业整体[1]。根据在房地产开发建设过程中的主导力量不同,可以把房地产业产业组织模式分为:房地产企业主导型、信托基金主导型、政府主导型、市民合作组织主导型。
一、房地产企业主导型
房地产企业主导型是指由房地产开发企业主导房地产开发的整个过程。在我国,人们一般把房地产开发的过程分为设想的提出、可行性分析、细节设计、合同与建筑施工、市场营销、市场化管理六个环节。按企业对这六个阶段的参与程度,可以分为一体化型与虚拟经营型。
(一)一体化型房地产企业主导型
多年来我国房地产开发模式的核心是房地产企业统揽房地产开发过程的全部或大部分环节,这种模式和以前的项目公司发展模式是适应的,和单个项目运营是吻合的。
特点:
1、资本密集度高。房地产项目,投资量大,少的上千万元人民币,多则几十个亿。
2、管理幅度宽。开发企业的管理涉及到房地产开发的各个环节。
3、生产周期长。房地产项目从投资决策到项目施工入住,短则一二年,长则三四年,产品的生产周期比较长。
4、生产环节多。从投资评估,到营销策划、规划设计、工程建设、物业管理,房地产项目的开发过程环节较多且互相制约。
优势:
1、可控性强。由于房地产企业统揽开发过程的大部分环节,企业能够对开发的各个环节实行有效的管理与监控。
2、交易成本低廉。用企业的科层组织代替一系列的市场交易行为,极大地降低了企业的交易成本。
3、单个项目利润率高。房地产企业赚取了从策划到物业管理整个产业链的利润。
劣势:
1、管理成本高。企业内委托代理链条过长,容易导致管理的非效率。
2、扩张速度慢、没有实现规模经济。随着房地产业分工的不断细化,一体化的开发企业很难实现规模经济效益,同时也制约了企业的快速扩张。
(二)虚拟经营型房地产企业主导型
该模式为房地产企业将“提出设想”以外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营,只是根据“设想” 对各个环节及其相关的承包商进行协调和整合,最终将“设想”变为现实的房地产产品并完成销售,获取利润。目前我国房地产业的虚拟经营有以下三种主要模式。
1、房地产企业+各种中介机构;
2、房地产企业+资源集成供应商;
3、房地产投资商+资源系统供应商。
特点:以上三种模式的共同点都是外取资源、虚拟经营。但从模式三到模式一,虚拟经营的程度呈由高到低分布。模式三外取资源的程度最高,房地产企业价值链的每一环节都是在与外部机构、组织的合作中完成的。
优势:
1、能提高专业化程度,促进企业的分工与合作,提高经济运行效率。在这种开发模式下,合作企业都是专业化公司,从事专一业务的生产与经营,比一体化的开发企业有更高的生产效率。
2、有利于企业的快速扩张。现在房地产企业都开始由个别城市向全国扩张,这种变化需要公司的母体进行资源的重新配置。基于此,许多开发企业已经向资源整合者转化,向资源的管理者转化,整合市场可供利用的优秀资源,形成竞争优势,集中发力,快速扩张。
劣势:
1、合作企业之间存在价值目标差异。虚拟企业是由多个企业组成的临时性组织,各个企业的价值利益观、具体目标不同,要使各个企业充分运用自己的能力来完成虚拟企业的共同目标就会存在困难。
2、难以实现统一管理。因为虚拟企业成员来自各个不同的企业,在工作地点时间上相互独立,缺乏统一有效的制度来进行管理。
3、信任危机。由于虚拟企业的临时性特征,企业成员之间缺乏长期合作的经历,相互之间缺乏信任。
4、产业链条脆弱,经营风险高。在虚拟经营模式下,房地产企业对产业链控制力降低,当面临经济波动或意外冲击时会导致产业链断裂,同时企业的高度虚拟会产生经济泡沫,导致金融风险。
二、信托基金主导型
REITs:是房地产投资信托的英文Real Estate Investment Trusts的缩写,是投资信托在房地产领域的应用,是一种集合不特定的投资者,将资金集中起来,建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构,进行房地产的投资和经营管理,并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。根据投资形式不同,REITs可以分为权益型、抵押贷款型以及混合型。目前全球市场上90%以上的REITs都是权益型的。
特点:
1、投资者的广泛性。REITs通过精心的组织设计来吸引广大投资者。例如,在成立条件上,美国法律规定,成立一个REITs公司,必须至少有100个股东,并且不能有5名以下股东合计拥有公司50%以上的股份。
2、流动性强。REITs股票或受益凭证本质上属于证券,可在交易所上市交易,具有很强的流动性。
3、投资的专向性。相关国家的法律法规对REITs的投资方向都作出限制性规定,保证资金大部分投入房地产业。
4、税收的优惠性。这是REITs的重要特色之一。许多国家法律规定,不对REITs进行双重征税,只对投资者个人征税,从而为REITs的发展提供了巨大的推动力。
优势:从REITs的定义可以看出,其具有以下几个优势:
1、可以聚集众多的分散资金投资于房地产业,为房地产业的发展提供必要的资金支持。
2、能有效地分散投资风险。REITs集合了众多投资者的资金,可以进行组合投资,有利于分散投资风险。
3、投资者可以享受到专业化管理的收益。由于成立专门的投资机构进行房地产的投资和管理,投资者可以享受到专业化管理的好处。而专业化的管理在降低管理风险的同时也提高了REITs的投资收益。
4、能实现有效的监管。由于大部分REITs是属于公募性质的投资机构,因此容易受到第三方力量的监督,有利于REITs规范科学的发展。
劣势:
1、成长性受到限制。由于各国规定REITs要把大部分的收入分配给股东,这就制约了REITs的成长性。
2、治理结构较为复杂,容易产生利益冲突。REITs一般会涉及到房地产所有者、投资者、投资银行等相关当事人,设立REITs必须向有限合伙人、投资银行和其他有关各方支付管理费、咨询费和佣金,这就不可避免地要产生利益冲突问题。
三、政府主导型
政府主导型产业组织模式是指政府在房地产生产过程中的纵向一体化,即指政府自身或委托国有公司直接进行房地产产品的生产,从土地的取得、开发、建设以及销售等各个环节,均在政府控制下进行。
特点:1、政府高度参与。在房地产生产过程中,从土地的取得、开发、地上建筑物的建设以及房地产产品的出售等各个环节,均在政府控制下进行。2、纵向一体化。在政府主导型产业组织模式中,政府以土地所有者身份向一体化进入房地产开发直至将房产交付给特定的社会群体,中间不存在土地市场以及其他中介组织。3、福利性。政府以土地所有者身份进入房地产开发,不以营利为目的,主要负责经济适用房、廉租住房、周转住房和农民工公寓等住房的投资和建设,促使效率与公平的矛盾合理解决。
优势:
1、价格低廉,能增进低收入者的福利。由于政府以土地所有者身份向一体化进入房地产开发直至将房产交付给特定的社会群体,中间不存在土地市场以及其他中介组织,这种开发模式必然会带来房地产价格的下降。
2、政府可以有效地调控房价。政府实行纵向一体化生产形式,能够直接参与投资经济适用房和廉租房的建设,发展一个与商品房市场并存的“二元”体系,可以把经济适用房和廉租房的消费功能明确的界定,减少投机,能极大地降低人们对房产升值的预期。
劣势:
1、供应对象确认困难。由于经济适用房和廉租房具有社会福利性质,必然会出现供不应求的现象,如何确保城市弱势群体的住房权利还需要一套完整的机制来保证。
2、“内部人”控制的问题突出。由于政府直接进行房地产产品的生产,房地产业各个环节均在政府控制下进行,很难保证经济适用房不变成“公务员”小区。
3、影响经济的运行效率。在政府的“父爱关怀”下,房地产市场的效率肯定降低,即公平是有代价的。
四、市民合作组织主导型
市民集资建房是房地产行业的新生事物,是政府、房地产开发商、市民三方博弈的一个非纳什均衡,它是消费者对目前国内高房价的两难选择,也是对当前极不规范的房地产市场的群体性反抗。目前全国各地个人集资建房主要有股份公司、住房合作社、中介公司与开发商合作等模式。
特点:
1、消费者横向联合。市民集资建房是房地产行业的新生事物,消费者面对高房价已产生了集体反抗意识。
2、非市场化。这是一种与市场化、专业化相背离的行为,但具有经济人的理性。
3、不确定性。市民集资建房响应者众多,并且形成了一些组织模式,但面临制度上的壁垒、法律上的限制,其发展前景不是很明朗。
优势:
1、价格优势。这是市民集资建房的出发动机。
2、社会支持。央视《东方时空》在焦点房地产网上进行了一个民意调查,结果显示95%的人支持个人合作建房。
3、定位准确。花合适的钱,买合适的地,盖合适的房子,几乎实现了生产到消费的精准对接。
劣势:
1、制度缺失。目前个人合作建房尚无相关的法律与行政法规,且与地方政府通过利用国有土地经营城市和创造财富的执政理念冲突,因此,几乎所有地方政府都对此持消极态度。
2、管理困难。个人合作建房属于民间组织行为,极易出现失控局面。
3、法律限制。在我国,个人合作尚不具备房地产开发的资质,由政府认可的土地使用者只是房地产开发商,而不是所有合作建房的参与者。
五、结论与建议
1、加快金融体制改革,大力发展房地产投资信托基金。
REITs在很大程度上可以弥补我国房地产直接投融资制度缺口,也有利于化解银行的系统风险。同时,一些大型的房地产企业通过发起设立REITs,可以形成以REITs为核心的房地产投资运营模式,实现企业内部的产融结合,通过兼并、重组途径,成长为一批实力雄厚、具有世界竞争力的大型集团,从而提高中国房地产业集中度,提升整个房地产业的组织化程度和竞争力。
2、各级政府要以廉租房制度为核心,建立住房保障制度。在住房矛盾突出的大城市由政府组建非营利性的公营住宅机构或特殊企业,以此为基础,较大幅度地扩大廉租房制度的覆盖面,发展一个与商品房市场并存的“二元”体系,促使效率与公平的矛盾合理解决。
3、合理引导合作建房行为。目前,合作建房仍然要通过公开的招拍挂的市场方式取得土地,也基本上是按照房地产开发的模式进行操作,并且一些合作建房行为,带有很强的集资倾向,参加者有相当一部分是以投资为目的有房户,因此,相关部门应合理引导规范合作建房行为,防止引发新的社会矛盾。
篇2:房地产开发项目融资模式操作分析
房地产开发项目融资模式操作分析
融资模式一 银行贷款
*房地产企业资金银行贷款70%是低限;
*土地出让金对每一个开发商都是一笔巨大的成本--一般占整个开发成本的1/5以上。
*拿到"四证"开始施工之时，所投入的资金往往已经要占到项目总投资的近50%。
*按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前已肯定超过50%。
*地产商以自有资金支付土地出让金、获得"四证"，并开始建筑施工;信贷资金在这之后进入，形成地产商、银行共担风险的安排。
*房地产业的信贷操作实践的实际情况：以流动资金贷款交纳土地出让金，取得"四证"，申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷款程序，形成房地产开发的实际资金链。
信贷资金监管
*20**年6月19日中华人民银行《关于规范住房金融业务的通知 》(银发[20**]195号 )
*流动资金贷款来顶替开发贷款的做法，在地产商间非常普遍。一位银行界人士说，流动资金贷款期限为一年，但一般都还不了，于是便展期。短贷加展期，实际转化成长期开发贷款--这就钻了195号文的空子。
*先用一笔流动资金贷款，尽快将土地使用证办下来，然后抵押给银行，申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。这样就形成用银行短贷充长贷、长贷还短贷的循环。有一些地产商还将开发贷款化整为零，到不同的银行去贷流动资金贷款--这已经迹近欺诈了。
*中国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。
*20**年，建设单位(不含集体和个体)拖欠施工单位的工程款达2408亿元，与上年同期相比增长了21.4%，其中房地产开发项目拖欠比较严重，共865亿元，占全部拖欠款的35.9%。
*20**年6月5日中华人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银[20**]121号)
信贷资金监管
*20**年2月20日公布的《20**年货币政策执行报告》中，人民银行披露了本次检查的结果，"本次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元......发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%"。
*从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款......一是对'四证'不齐全的项目发放房地产开发贷款;或逃避人民银行'四证'规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款。
其他贷款
*信用担保 信用贷款
*企业法人 委托贷款
*典当行 典当贷款
*商业票据迅速成为商业银行短期融资的重要工具之一。截至20**年末,商业汇票余额1.28万亿元,贴现、转贴现余额8934亿元
其他违规贷款
*证券公司 国债回购
*保险公司 保险资金
*外贸公司 信用证质押贷款
*劳动和社会保障局 社保基金
*住房公积金管理中心 公积金
《住房公积金管理条例》规定的程序是：住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户储存，财政监督
融资模式二 上市融资
-- IPO
*20**年12月5日成立，以原首创集团旗下首创阳光房地产综合开发公司为主体、由10多家经营房地产业务的公司整合而成的公司，其主要资产包括总建筑面积达近336万平方米的27个项目，还有首创集团于深圳上市的A股公司阳光股份26.5%的股权。
*20**年6月15日，首创集团副总经理王琪在北京的香港上市新闻推介会上宣布，由于海外招股活动已获计划销售额八倍超额认购，首创置业股份有限公司(上市代码为2868)的H股，将于6月19日在香港正式挂牌交易。此次首创置业全球发售5.64亿股H股，计划筹资约11亿元人民币。
-- 借壳上市
*20**年，北京房地产商大量进入资本市场，华顿国际入主辽房天(000558);北京嘉利恒德房地产开发公司入主湖北车桥(000760);北京科技园置业入主万里电池(600847);北京天创房地产开发公司入主贵华旅业(600791)。
融资模式三 信托投资
*重庆国际会展中心已经完成了该项目的规划，展馆总建筑面积22万平方米，其中，展览部分12万平方米，会议部分4万平方米，酒店6万平方米，总投资15亿元左右。目前已投入5个亿资金。
*重庆国际信托投资有限公司宣布将同重庆市城市建设投资公司签约，于20**年4月正式推出重庆国际会展中心集合资金信托计划，预计募集资金10亿元。 该资金信托计划预计年收益率4.5%，为三年期，主要面向机构投资者，每份起点500万元，将有重庆市商业银行为信托计划作担保，投资者购买后，可以通过投资公司、典当等进行流通。 这笔资金将贷款给重庆市城市建设投资公司，用于南岸区重庆国际会展中心建设。
融资模式四 股权投资
*20**年5月"重庆国信"推出景龙国际公寓股权投资信托计划，规模为8000万元，期限为一年，投资获益模式是以"重庆国信"名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益，信托受益人将享有不低于6%预计年收益率，"重庆国信"则享有另外3%。此信托计划名为股权投资，实际上具有强烈的贷款色彩，包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险依赖于开发商(中建森岚)的信誉而非项目本身的成败。
融资模式五 股权投资
*开发企业通过公司A控制上市公司B，公司C则是这两家公司共同出资的房地产项目公司。
第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权;开发企业A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得"四证"(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。
第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。
第三步：项目竣工，开发企业享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，开发公司A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险，最终却仅获得小部分利润。
融资模式六 现金流控制
*顺驰的连锁经营业务可以通过提供高附加值的业务品种、建立银行融资渠道等方式，来为集团沉淀大量资金(比如说在二手房交易时，顺驰可以先收买方订金，直至交易完成，这笔钱都在顺驰的账上);
*在单个开发项目中行使"现金-现金"的商业模式：买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。孙宏斌对其间的"速度"格外强调："比如设计环节，很早我就不允许招标了，那样太慢。研发部门必须知道哪个研究院、哪家公司最适合做这个项目的设计，直接聘用，多花的钱通过快速开工、销售就找回来了。"在地产界，一个项目从拿地到开工历时一年甚至两年很多，而顺驰能够把它缩短到三个月。
*此外，每个分公司利用多项目操作优势，将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度;
*作为集团财务，则是关注各区域、各项目的销售回款和贷款完成情况，在集团范围内调剂资金。
*实行全国化战略后，顺驰的预算由半年做一次变为一周调整一次。"每发生一个变化，不仅仅会影响这个项目、这个公司，还可能会影响你的全局，这就需要及时对预算体系做一个调整，你要把它对未来几个月资金流的影响找出来。集团财务要有在很短时间内利用创新方案弥补资金缺口的能力。"汪浩说。20**年春节前，苏州公司调整土地付款节奏，10天内要将原计划付款1.5亿调整到2.7亿，一下子增加1.2亿。"我的第一个反应就是拿预算出来，看账上有没有这么多钱。没有怎么办?"汪浩说，"我必须拿出几个解决方案。"比如增加其他项目的回款、调整原来预算中几笔付款的节奏，或者把下个月安排几笔贷款提前。如果缺口还存在，会推迟或少拿一两块地。"这种调剂的前提是，你必须有一定的总量，如果你手下只有几个项目根本没法调剂。我们去年是29个项目，今年是60个，各个城市各个档次都有，这个城市不好其他城市可以调剂，这个项目不好别的项目可以调剂。
篇3:投资性房地产公允价值计量模式
投资性房地产公允价值计量模式的初探
新企业会计准则的实施，企业可根据自身实际情况选择投资性房地产的计量模式，本文主要探讨了采用公允价值计量模式下的投资性房地产的好处与不足。
20**年2月16日，财政部在北京举行会计审计准则体系发布会，宣布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，标志着适应中国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计和注册会计师审计准则体系正式建立。新会计准则(以下简称新准则)规定，企业出租或者持有并准备增值后出让的土地使用权和出租的建筑物是投资性房地产，可采用成本模式、公允价值模式中之一进行计量。新准则于20**年1月1日起在上市公司执行，但从各上市公司的20**年年报中可以发现，只有寥寥的十几家公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。
公允价值模式被预言为“面向21世纪的计量模式”，新准则中, 它的全面引入, 更是被称作“革命性的重大突破”。采用公允价值模式对投资性房地产进行计量有如下两个亮点：
一、公允价值计量投资性房地产能够满足信息使用者的决策需求。新准则改变了过去轻资产负债表，重利润表的观念。利润表代表过去，投资者更关注企业的资产价值和未来。公允价值计量能够合理地反映企业所拥有的投资性房地产价值，更确切地凸现企业的资产总量、经营能力、偿债能力及所承担的财务风险等信息。高度的决策相关性使得公允价值计量模式会更多地受到投资者、债权人以及企业管理者等多方青睐。如某公司20**年12月31日总资产为2亿元，在1997年投入3000万元购买的某处物业，随着地产价格的飙升，市值已达5000万元，那么，20**年1月1日采用公允价值模式计量，该处物业被确认为5000万元后，公司资产总量就增加了2000万，偿债能力也会随之增强。
二、 公允价值计量属性能真实地反映投资性房地产的经营收益，正确评价企业的经营成果，为决策者正确处置投资性房地产提供依据。投资性房地产收益率计算是通过收入与相关费用及投资性房地产价值配比进行，收入和成本计量属性不同造成的价差, 不利于正确评价企业经营成果, 因此对投资性房地产采用公允价值计量属性更科学合理。随着企业精细化管理水平的提高，对各项资产的收益提出了新的要求，企业的某项资产收益如果达不到收益要求，就有可能处置变现，对于投资性房地产，更是如此。如某公司在1997年投入3000万元购买某处物业，净值2000万元，全年经营收入450万元，折旧100万元，税金及费用50万元，净收益300万元，按旧准则计算的收益率为15%，按新准则采用公允值计量为5000万元，则收益率为8%。若该公司认定资产收益率在10%以下的为低效资产，就会在目前这种房地产市场在高位运行的时候处置变现。
诚然，金无足赤，公允价值模式计量也有如下不足之处：
一、运用公允价值计量的成本高。公允价值计量属性是动态计量属性, 要求每一个会计期间都应对投资性房地产进行重新计量。依据《投资性房地产》，后续计量应当满足两个条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。从这两个条件中可以看出，公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行，它要求交易的各方必须充分了解市场情况，任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅，并据此确定交易价格。我国市场的现实情况对会计人员取得准确的公允价值仍然是一挑战，目前切实可行的就是聘请独立的评估机构对投资性房地产价值进行评估。会计人员依据评估值进行相应的账务处理，但是，这样既增加了企业评估费用，又增加了工作量。特别是上市公司对拥有的投资性房地产采用公允价值模式进行计量,需要每年聘请独立的评估机构进行评估,并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这些都会增加公允价值使用成本。若不聘请独立的评估机构，自行确定公允价值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的20**年报中，对拥有的投资性房地产依据所在地房产中介机构发布的信息确认公允价值，其准确性就遭到了质疑。
二、公允价值计量增加经营业绩的不确定性。在成本计量模式下, 在出售之前, 市价的波动不调整账面价值, 也不计入当期损益, 除非期末市价低于成本。采用公允价值计量模式, 投资性房地产的价值变动将被计入损益, 这会导致企业的经营业绩波动。任何资产，在市场上价格都会出现波动，没有只升不跌的市场，也没有只跌不升的市场。当市场处在上升的时候，房地产价格上涨，增加投资性房地产的价值，计入当年的损益对公司业绩产生正面提升作用;当市场在走下坡路，房地产价格就回调，计入下一年的损益就会对公司业绩产生负面影响。这样会引起经营业绩忽高忽低, 给投资者留下企业经营不稳定的印象, 甚至误导财务报表使用者, 影响对企业价值的判断。
三、公允价值计量模式有可能被当成达到特定目的的工具之嫌。有些企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。实务中，一些企业，特别是大中型国有企业，拥有大量的物业，由于历史遗留的原因，在国有企业整合过程中，托管或收购小型国有企业，或通过债权收购，以历史成本账面值低价受让其他国企房地产。经过整合后，一旦转换用途作为投资性房地产，并采用公允价值模式进行计量，将产生巨额收益。再如上市的房地产公司，资产负债率一般都比较高，在目前宏观调控力度不断加大的情况下，融资压力持续增大，为了缓解融资压力达到增发目的，就可以对其拥有的物业采用公允价值计量模式，来降低其资产负债率。
四、外部市场环境因素。目前中国的房地产市场和评估市场还不完全具备企业采用公允价值对投资性房地产计量。中国的房地产市场目前来说是个非理性的市场，存在泡沫。开始是温州炒楼团，接着是山西的煤老板，再后来全国人民也加入进来，出现了大量的投机性购买;在人民币升值的大背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产，助推价格。刚过去的20**年就是个亢奋年, 房价在全国性的大跃进，在宏观调控的大形势下，全国房价不降反升，地价也大幅度上涨，各城市新地王、“面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象不断涌现，造成价格和价值的背离，严重影响有关人员对物业公允价值的判断。中国的房地产评估市场起步晚，估价理论和方法源自西方，评估参数没有统一的标准，水平也参差不齐。估价受限于评估机构人员的职业道德、技术水平、技术方法及内部管理。同一物业，不同的评估机构，甚至同一评估机构的不同评估师，估价差距可能就很大，降低了资产公允价值的准确性。
五、可能增加企业的税负。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销;税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。
采用公允价值计量投资性房地产的模式，是国际会计准则的主导模式，而我国的现实选择仍是以成本模式为主导。但笔者相信随着我们对新准则的内涵全面深入地理解和外部环境的改善，我国投资性房地产的主导计量模式必将与国际接轨。