旅游地产开发模式研究
2000年以来来,我国旅游房地产发展迅速,在旅游界和房地产界引起极大关注。尽管目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭,但无论广义狭义,无论分类角度,所有旅游房地产都有一个显着的共同特点,即:靠近旅游资源或旅游景区,并以此为依托为特色开发房地产。
经开发商不断地开发实践,我国旅游房地产已形成如下几种比较成型的开发模式:
一、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发
这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的,多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件,如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量。
此类房地产又可分三类:直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅。这类景区住宅开发对风景区建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献,有的甚至对旅游景区还造成一定破坏。很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。
在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅。这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区,往往先投入巨资,专注于搞大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞房地产开发。
此类房地产以华侨城为典型代表。
华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园,将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城,为自己创造出区域性旅游资源优势,再以此为依托,开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先由旅游起步,旅游“带靓”环境,环境带旺地产,地产促进华侨城全面发展,是旅游与房地产良性互动的典型。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。此类房地产开发与旅游景观开发高度融合,房地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房,房即是景,景中有房,房中有景。如宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔夫酒店等,景观房产本身就是景观构成的有机组成部分,无论别墅、公寓均按它所在的环境氛围要求建造,在造型、选材、用料、装饰上都极富个性。将旅游房地产开发提升到一个新境界。
二、以旅游度假为目的的度假房地产开发
休闲度假是此类房地产最大的特点,为旅游接待链条上重要的一环,多建在大中城市远郊或远离大中城市的着名风景区附近,或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区,又投入休闲度假设施设备的建设,大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的,业主以度假置业和投资置业为目的。一时间重新热火的海南景观住宅多属此种模式。
因引进国外“分时度假”的概念和相关销售模式,此类房地产又有多种小的分类,具体如下:
产权酒店:即将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理,获取一定的投资回报。一般情况下,投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。
时权酒店:即将酒店的每个单位分为一定的时间份,如将一年分为51周,出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间如一周的居住权。
养老型酒店:指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间,将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购,再出售,收益归其家人所有。
在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的高尔夫、登山、滑雪运动度假别墅。
时值度假型酒店:消费者购买一定数量的“分数”,这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宅设施。消费者不拥有使用权或产权,只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。
快乐无穷大的北京快乐假日大酒店是产权酒店,是此类房地产中着名的成功典型。
快乐假日大酒店建在旅游资源异常丰富的延庆,靠近延庆的六大景区26个景点,其中着名的有八达岭长城、“塞外小漓江”——龙庆峡、松山拾贝网原始森林自然保护区、康西草原、妫河漂流、滑雪场等。快乐假日大酒店一方面充分依托现有的优秀旅游资源,一方面又设计建造了人工湖、人造沙滩、垂钓园、风雨长廊、画墙、射箭场、陶艺作坊、儿童乐园、网球场等三十余种配套娱乐设施来增强其休闲度假功能,更在其可与三星级酒店硬件相媲美的中心会所建大中小型会议厅,使它成为一个集度假、休闲、娱乐、会议功能为一体的旅游房地产产品。
度假房地产在国外已有相当发展,在我国刚刚面市,就受到购房者和房地产开发商的热烈追捧,不仅有外资进入国内抢占市场,国内房地产商也抱团组建旅游房地产联盟,如中房集团牵头、几十家企业加盟的“中国房地产分时度假联盟”,全国各地度假房地产项目纷纷上马。度假型房地产是目前旅游房地产开发备受关注、发展很快的一个品种。
三、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店
这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章,以为游客提供住宿为主要功能,后来增加了娱乐、会议等功能,多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业,主要通过经营来收回投资,而酒店自营的回收期相当长,与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符,因此,旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形式,却不是旅游房地产当前的开发热点。
四、与旅游相关的写字楼
以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现,专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所,既方便本城居民出游,也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见,但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。
五、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
这类房地产多在旅游目的地城市,兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发。大连万达集团与昆明滇池国家旅游区签下合作协议,将在昆明滇池国家旅游区内4000亩土地上投入三十多亿人民币进行旅游房地产开发。该项目包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心,是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体,兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。实际上,华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。
旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面,由于我国经济还不是很发达,城市化水平还不高,为广大民众提供第一居所的任务还相当重,使得巧借旅游元素为第一居所建设服务,以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合房地产中的重要分支;另一方面,随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的整体提高,我国传统的观光型旅游开始向度假型旅游过渡,新兴中产阶级萌生了度假置业的需求和支付能力,又使度假房地产前景广阔。
无论采用何种模式,旅游房地产开发都应保证项目的经济效益、社会效益、环境效益并重,在切实保护好旅游资源和生态环境的基础上对资源加以利用,寻求旅游与房地产的良性互动,走健康、理性的旅游房地产开发之路。
篇2:房地产产业组织模式比较分析
房地产产业组织模式比较分析
房地产业涉及到房地产开发建设、流通和消费服务调控管理等领域的各类经济组织的活动。这些组织和部门之间相互联系、相互依存、相互制约,进而形成一个有机的产业整体[1]。根据在房地产开发建设过程中的主导力量不同,可以把房地产业产业组织模式分为:房地产企业主导型、信托基金主导型、政府主导型、市民合作组织主导型。
一、房地产企业主导型
房地产企业主导型是指由房地产开发企业主导房地产开发的整个过程。在我国,人们一般把房地产开发的过程分为设想的提出、可行性分析、细节设计、合同与建筑施工、市场营销、市场化管理六个环节。按企业对这六个阶段的参与程度,可以分为一体化型与虚拟经营型。
(一)一体化型房地产企业主导型
多年来我国房地产开发模式的核心是房地产企业统揽房地产开发过程的全部或大部分环节,这种模式和以前的项目公司发展模式是适应的,和单个项目运营是吻合的。
特点:
1、资本密集度高。房地产项目,投资量大,少的上千万元人民币,多则几十个亿。
2、管理幅度宽。开发企业的管理涉及到房地产开发的各个环节。
3、生产周期长。房地产项目从投资决策到项目施工入住,短则一二年,长则三四年,产品的生产周期比较长。
4、生产环节多。从投资评估,到营销策划、规划设计、工程建设、物业管理,房地产项目的开发过程环节较多且互相制约。
优势:
1、可控性强。由于房地产企业统揽开发过程的大部分环节,企业能够对开发的各个环节实行有效的管理与监控。
2、交易成本低廉。用企业的科层组织代替一系列的市场交易行为,极大地降低了企业的交易成本。
3、单个项目利润率高。房地产企业赚取了从策划到物业管理整个产业链的利润。
劣势:
1、管理成本高。企业内委托代理链条过长,容易导致管理的非效率。
2、扩张速度慢、没有实现规模经济。随着房地产业分工的不断细化,一体化的开发企业很难实现规模经济效益,同时也制约了企业的快速扩张。
(二)虚拟经营型房地产企业主导型
该模式为房地产企业将“提出设想”以外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营,只是根据“设想” 对各个环节及其相关的承包商进行协调和整合,最终将“设想”变为现实的房地产产品并完成销售,获取利润。目前我国房地产业的虚拟经营有以下三种主要模式。
1、房地产企业+各种中介机构;
2、房地产企业+资源集成供应商;
3、房地产投资商+资源系统供应商。
特点:以上三种模式的共同点都是外取资源、虚拟经营。但从模式三到模式一,虚拟经营的程度呈由高到低分布。模式三外取资源的程度最高,房地产企业价值链的每一环节都是在与外部机构、组织的合作中完成的。
优势:
1、能提高专业化程度,促进企业的分工与合作,提高经济运行效率。在这种开发模式下,合作企业都是专业化公司,从事专一业务的生产与经营,比一体化的开发企业有更高的生产效率。
2、有利于企业的快速扩张。现在房地产企业都开始由个别城市向全国扩张,这种变化需要公司的母体进行资源的重新配置。基于此,许多开发企业已经向资源整合者转化,向资源的管理者转化,整合市场可供利用的优秀资源,形成竞争优势,集中发力,快速扩张。
劣势:
1、合作企业之间存在价值目标差异。虚拟企业是由多个企业组成的临时性组织,各个企业的价值利益观、具体目标不同,要使各个企业充分运用自己的能力来完成虚拟企业的共同目标就会存在困难。
2、难以实现统一管理。因为虚拟企业成员来自各个不同的企业,在工作地点时间上相互独立,缺乏统一有效的制度来进行管理。
3、信任危机。由于虚拟企业的临时性特征,企业成员之间缺乏长期合作的经历,相互之间缺乏信任。
4、产业链条脆弱,经营风险高。在虚拟经营模式下,房地产企业对产业链控制力降低,当面临经济波动或意外冲击时会导致产业链断裂,同时企业的高度虚拟会产生经济泡沫,导致金融风险。
二、信托基金主导型
REITs:是房地产投资信托的英文Real Estate Investment Trusts的缩写,是投资信托在房地产领域的应用,是一种集合不特定的投资者,将资金集中起来,建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构,进行房地产的投资和经营管理,并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。根据投资形式不同,REITs可以分为权益型、抵押贷款型以及混合型。目前全球市场上90%以上的REITs都是权益型的。
特点:
1、投资者的广泛性。REITs通过精心的组织设计来吸引广大投资者。例如,在成立条件上,美国法律规定,成立一个REITs公司,必须至少有100个股东,并且不能有5名以下股东合计拥有公司50%以上的股份。
2、流动性强。REITs股票或受益凭证本质上属于证券,可在交易所上市交易,具有很强的流动性。
3、投资的专向性。相关国家的法律法规对REITs的投资方向都作出限制性规定,保证资金大部分投入房地产业。
4、税收的优惠性。这是REITs的重要特色之一。许多国家法律规定,不对REITs进行双重征税,只对投资者个人征税,从而为REITs的发展提供了巨大的推动力。
优势:从REITs的定义可以看出,其具有以下几个优势:
1、可以聚集众多的分散资金投资于房地产业,为房地产业的发展提供必要的资金支持。
2、能有效地分散投资风险。REITs集合了众多投资者的资金,可以进行组合投资,有利于分散投资风险。
3、投资者可以享受到专业化管理的收益。由于成立专门的投资机构进行房地产的投资和管理,投资者可以享受到专业化管理的好处。而专业化的管理在降低管理风险的同时也提高了REITs的投资收益。
4、能实现有效的监管。由于大部分REITs是属于公募性质的投资机构,因此容易受到第三方力量的监督,有利于REITs规范科学的发展。
劣势:
1、成长性受到限制。由于各国规定REITs要把大部分的收入分配给股东,这就制约了REITs的成长性。
2、治理结构较为复杂,容易产生利益冲突。REITs一般会涉及到房地产所有者、投资者、投资银行等相关当事人,设立REITs必须向有限合伙人、投资银行和其他有关各方支付管理费、咨询费和佣金,这就不可避免地要产生利益冲突问题。
三、政府主导型
政府主导型产业组织模式是指政府在房地产生产过程中的纵向一体化,即指政府自身或委托国有公司直接进行房地产产品的生产,从土地的取得、开发、建设以及销售等各个环节,均在政府控制下进行。
特点:1、政府高度参与。在房地产生产过程中,从土地的取得、开发、地上建筑物的建设以及房地产产品的出售等各个环节,均在政府控制下进行。2、纵向一体化。在政府主导型产业组织模式中,政府以土地所有者身份向一体化进入房地产开发直至将房产交付给特定的社会群体,中间不存在土地市场以及其他中介组织。3、福利性。政府以土地所有者身份进入房地产开发,不以营利为目的,主要负责经济适用房、廉租住房、周转住房和农民工公寓等住房的投资和建设,促使效率与公平的矛盾合理解决。
优势:
1、价格低廉,能增进低收入者的福利。由于政府以土地所有者身份向一体化进入房地产开发直至将房产交付给特定的社会群体,中间不存在土地市场以及其他中介组织,这种开发模式必然会带来房地产价格的下降。
2、政府可以有效地调控房价。政府实行纵向一体化生产形式,能够直接参与投资经济适用房和廉租房的建设,发展一个与商品房市场并存的“二元”体系,可以把经济适用房和廉租房的消费功能明确的界定,减少投机,能极大地降低人们对房产升值的预期。
劣势:
1、供应对象确认困难。由于经济适用房和廉租房具有社会福利性质,必然会出现供不应求的现象,如何确保城市弱势群体的住房权利还需要一套完整的机制来保证。
2、“内部人”控制的问题突出。由于政府直接进行房地产产品的生产,房地产业各个环节均在政府控制下进行,很难保证经济适用房不变成“公务员”小区。
3、影响经济的运行效率。在政府的“父爱关怀”下,房地产市场的效率肯定降低,即公平是有代价的。
四、市民合作组织主导型
市民集资建房是房地产行业的新生事物,是政府、房地产开发商、市民三方博弈的一个非纳什均衡,它是消费者对目前国内高房价的两难选择,也是对当前极不规范的房地产市场的群体性反抗。目前全国各地个人集资建房主要有股份公司、住房合作社、中介公司与开发商合作等模式。
特点:
1、消费者横向联合。市民集资建房是房地产行业的新生事物,消费者面对高房价已产生了集体反抗意识。
2、非市场化。这是一种与市场化、专业化相背离的行为,但具有经济人的理性。
3、不确定性。市民集资建房响应者众多,并且形成了一些组织模式,但面临制度上的壁垒、法律上的限制,其发展前景不是很明朗。
优势:
1、价格优势。这是市民集资建房的出发动机。
2、社会支持。央视《东方时空》在焦点房地产网上进行了一个民意调查,结果显示95%的人支持个人合作建房。
3、定位准确。花合适的钱,买合适的地,盖合适的房子,几乎实现了生产到消费的精准对接。
劣势:
1、制度缺失。目前个人合作建房尚无相关的法律与行政法规,且与地方政府通过利用国有土地经营城市和创造财富的执政理念冲突,因此,几乎所有地方政府都对此持消极态度。
2、管理困难。个人合作建房属于民间组织行为,极易出现失控局面。
3、法律限制。在我国,个人合作尚不具备房地产开发的资质,由政府认可的土地使用者只是房地产开发商,而不是所有合作建房的参与者。
五、结论与建议
1、加快金融体制改革,大力发展房地产投资信托基金。
REITs在很大程度上可以弥补我国房地产直接投融资制度缺口,也有利于化解银行的系统风险。同时,一些大型的房地产企业通过发起设立REITs,可以形成以REITs为核心的房地产投资运营模式,实现企业内部的产融结合,通过兼并、重组途径,成长为一批实力雄厚、具有世界竞争力的大型集团,从而提高中国房地产业集中度,提升整个房地产业的组织化程度和竞争力。
2、各级政府要以廉租房制度为核心,建立住房保障制度。在住房矛盾突出的大城市由政府组建非营利性的公营住宅机构或特殊企业,以此为基础,较大幅度地扩大廉租房制度的覆盖面,发展一个与商品房市场并存的“二元”体系,促使效率与公平的矛盾合理解决。
3、合理引导合作建房行为。目前,合作建房仍然要通过公开的招拍挂的市场方式取得土地,也基本上是按照房地产开发的模式进行操作,并且一些合作建房行为,带有很强的集资倾向,参加者有相当一部分是以投资为目的有房户,因此,相关部门应合理引导规范合作建房行为,防止引发新的社会矛盾。
篇3:连锁百货业态新模式
连锁百货业态新模式
20世纪90年代以来,上海百货业经历了"放开"与"开放"的变革,随着国际先进业态相继导入,百货业现代化、国际化进程日益加快。同时,中国入世,直接改变了上海商业发展的内外环境,更多的外国跨国商业资本将进入上海抢占市场。在这种态势下,进一步提高上海百货业的国际竞争力,显得十分紧迫。
上海百货业存在的问题
目前上海百货业国际竞争能力之所已不高,问题主要集中在以下几方面:
组织化程度不高。发达国家流通企业组织化程度较高,在世界商业100强中,美、日、英分别拥有40、13和11家。而上海作为中国最大的城市,至今没有一家企业进入世界百强行列。
资本功能不强。美国沃尔玛凭藉其强大的资本实力可以要求供应商以低于其他商家15%的价格供货,甚至要求厂商首期货物免费供货。而上海不少企业采取所谓"联销",资本由厂商承担,商业不承担风险,百货业自营比例不到20%。上海的商业资金年周转仅6次,而国际跨国连锁公司平均年周转在20-30次。
企业的商品研究能力薄弱。世界各国大型商业企业十分重视商品研发,对自营商品具有较高的控制力,可以通过差异化竞争使得市场上商品琳琅满目,从而起到拉动需求的作用。英国马狮百货集团属下有700个连锁店,全部销售自己研发设计的"圣米高"牌商品;日本大 荣连锁自有品牌也占到40%。而上海1999年商业自行开发的品牌销售仅125亿元,占当年销售总额的9.5%。
商品对其他产业的拉动能力不强。由于商品本身的组织化程度低,资本分散,研发能力弱,因此不能有效地以"定单经济"的方式对其他产业进行有效拉动,其支柱产业的地位相对薄弱。
20**年,上海市百七店黯然退出四川北路,市百三店被一家连锁药店进驻,市百四店的场地租给了一家大卖场,市百八店早已歇业两年。上海号码百货店淡出申城,惨遭"出局"的现象再一次提醒业界,创新永远是商业发展的动力源泉,尤其在中国已进入WTO的大背景下,不与时俱进,传统的老字号再无"老本"可吃。
"百联"启动连锁百货计划
中国最大的商业航母--百联集团开始对百货业态进行整合。作为整合计划的第一步,20**年5月28日,负责东方商厦、第一八百伴、一百东楼集约经营、管理的"一百集团百货连锁事业部"正式成立。东方商厦、第一八百伴、一百东楼三店都是上海高中档百货市场的特色商店,拥有一批国内外知名品牌,尤以国外知名品牌的多种类为特色。三店总建筑面积213000平方米,在上海百货零售行业中稳居第一。20**年度三店30亿元营业总额和较强的盈利能力,位居上海百货零售业第一位。
从上世纪90年代中期开始,百盛、太平洋、连卡佛、伊势丹、香港新世界等外资百货纷纷进入上海,并迅速占领中高端市场,而大卖场、社区购物中心的崛起,也对传统百货形成了挑战。通过规模化、集约化经营,提高效率,降低成本,是摆在传统百货面前的一大课题。在这一背景下,上海三大名店走上了连锁经营之路。
百货连锁事业部第一步将对三店实施"四统一"--统一营销、统一采购、统一管理、统一形象。目前,三店共有品牌的份额占15%,整合以后,三店共有品牌的份额将达到70%。下一步,新的企业将通过境外招商、买断经营和总代理的方式,不断宣传和推广国际知名品牌,积极发展自有品牌,从而使企业变经营商品为经营品牌,真正同国际知名百货企业的经营方式接轨。
三店连锁以后新的企业名称会取自"东方商厦"的"东方","一百"老字号可能会让正在酝酿中的"一百商城"继承;由于三店连锁涉及到相关上市公司,所以,最敏感的资产重组问题在连锁初期暂不会被提及。一旦三家百货店连锁经营取得成功,那么百联旗下的其它百货商店极有可能分批进入这一体系。
世界着名百货连锁公司发展回顾
联邦百货是美国最大的百货店零售商,截至20**年8月31日,公司旗下有460家店铺,着名的百货连锁店旗号有布鲁明代尔、梅系西、邦马歇等。联邦百货注重培养有活力的百货商店和建立直接面向顾客的零售形式,凭借不断创新的理念、精练的商品企划方案和多个优秀的自有商标取得成功。
作为世界上最为成功的以百货商店为主要业态的连锁公司,马狮公司迄今为止在全球30多个国家和地区共经营着700多家全资或特许经营方式开设的分店,且保持有相对稳定的销售业绩和发展力度。马狮百货连锁店只出售马狮和圣米高两个自有品牌的商品,精简商品结构,依*价格策略和品质策略为顾客提供他们有能力购买的高品质商品,即在品质同样优秀的产品中,圣米高牌产品是最低价的;在相同价格的情况下,圣米高产品的品质肯定是最优秀的。
法国的拉法耶特是创建于19世纪的欧洲第一百货店。1984年拉法耶特开始兼并联合、连锁经营的集团化发展战略,旗下的拉法耶特商场达60家。拉法耶特百货旗舰店占据巴黎市中心最繁华的商业地带,拥有全球最大的香水化妆品部、欧洲最大的男装商场,10万商品目录单、1500多个着名品牌、150个名牌专卖店。拉法耶特百货定位在"高品位的时尚和最新的潮流"上,通过提供大量专有的、高质量的时尚商品,竭力刺激消费者的购买欲望,引导潮流,创造流行,将商场推到创造需求、带动加工业等相关产业发展的导向地位。
从服装店起家的高岛屋百货公司在日本国内拥有20家连锁店,20**年销售达9528亿日元,位居全日本百货公司的首位。高岛屋百货店的销售理念是以活跃的女性为对象,公司甚至可以根据不同顾客的需求,直接从海外采购流行的、受人欢迎的名牌。高岛屋非常重视购物软环境的建设,以细腻的人性化配套服务设施打动顾客的心,并有极其完备的会员卡管理制度,通过电脑分析、分类,掌握不同顾客的性格与爱好,然后用不同的方式提高各类会员来店消费的频率。
由马来西亚金狮集团创立的百盛百货,1994年进入中国市场,目前在全国已拥有34家连锁店,遍及华东、华北、华南、华中以及东北,年销售额75亿元。百盛强大的总部支持系统能够确保每一个已开张的店取得最佳的经济效益,它的尖端百货业电脑营运与管理系统,是国内百货公司中最先进的,国际性采购网络、开发商品、自立品牌、现代化业务管理都是白盛成功的经验。
打造一流流通产业集团
20**年9月27日,作为整合计划的第二步,,继20**年5月28日一百集团连琐事业部成立后,上海百联集团正式宣布成立。由上海一百、华联、友谊、物资等4个集团组建上海百联集团,总资产335亿元,销售规模达778亿元 ,网点数4500多家,它拥有一大批享誉国内外的知名企业和7家上市公司。中国最大的商业航母--百联集团正式启航,标志着中国流通业发展掀开了新的一页。
百联集团未来发展的重要思路是不产生新的同业竞争。以百联集团属下一百集团为例,一百集团百货连锁事业部成立后,将负责一百集团属下东方商厦、第一八佰伴、一店东楼三家商店集约经营、管理,有效实现经营的连锁化、集约化、规模化发展目标,是不以资产为纽带的管理。具体来讲,用"四个统一"来提高经济效益:
统一营销。其实早在20**年12月份,一百集团下属三店就进行过一次"一百集团全新组合,名店名品共贺新年"的联合营销尝试,同时惠顾3家商店的消费者可得到一本passport,并参加幸运抽奖。当时,一百集团经过充分调研正在筹划白货连锁的改革,这次投石问路所得到的满意结果,更坚定了他们走连锁之路的信心。今后三店的营销活动将由下设营销部统一策划,围绕"生活新启示,时尚新体验"的经营理念,将为海内外消费者提供"时尚生活、健康生活、个性生活"的新启示,给广大消费者带来"愉快购物、娱乐休闲、情感交流、参与互动"的崭新体验。
统一管理。目前三店的部门设置各不相同,业务流程也各有一套。新成立的事业部要在企业治理结构、产权制度、管理规范、发展战略上形成联动效应,将通过组织机构设置标准化、业务流程标准化、信息管理标准化和薪酬考核标准化来把三家风格各异的企业捏到一起,用一整套行之有效便于推广的现代企业制度来管理企业,真正体现出现代企业制度的优越性。通过统一核算管理、统一计算机管理、统一VIP卡管理以及统一服务规范,为百货连锁做强、做大,创造有利条件,为进一步拓展市场打下扎实基础。
统一采购。在招商上逐步统一谈判,实行中央采购制度,以降低管理成本,形成自有商品结构特色。商品定位以经营高中档商品为主,重点为占三店经营面积80%的主流商品。各连锁店的商品价格由商品采购部统一制订,统一识别码,做到一货一价、明码标价、质价相符。在此基础上,将通过境外招商、买断经营和总代理等方式,不断宣传推广国际国内知名品牌,积极发展自有品牌业务,逐步使三店共有品牌从目前的15%提高到70%。
统一形象。就是统一企业标识,从外观上逐步强化百货连锁的特征。一百集团的百货连锁,将选择在经营中高档白货领域无形资产较高的"礼在东方"来统一"番号",全国闻名的"上海一百"今后将可能用于"销品茂"的连锁发展。
中国加入WTO后,国外零售业巨头加快了在中国市场的发展脚步,尤其在省会一级城市发展势头迅猛。百联集团将按照"上海注册、国内发展、连接世界"的发展思路,尽早从一个以华东地区发展为主的区域性流通产业集团向全国性流通产业企业发展。通过兼并重组、联营租货、投资合作、管理输出、品牌代理等多种形式,以迅速形成经营规模。力争在20**年销售达1200亿元人民币,净利润与投资回报率等效益指标高出国内行业平均水平10%以上。百联集团将"打造成中国第一、世界一流的流通产业集团"为远景目标,瞄准并赶超全球500强中的流通产业集团。我们热切期望,曾经辉煌的上海百货业将继续稳占我国流通产业的龙头地位。