房地产项目实施阶段风险分析
在房地产开发项目的实施,按我国的房地产的开发程序房地产开发商应该是从可行性研究批准后以后直至项目验收前的阶段均属于实施阶段。这阶段的工作、可交付成果和费用包括:
A、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点;
2、申报规划设计条件;
3、委托作出规划设计方案;
4、办理人防审核;
5、办理消防审核;
6、审定规划设计方案;
7、住宅设计方案的专家组审查 ;
8、落实环保“三废”治理方案;
9、委托环境影响评价并报批;
10、建设工程勘察招、投标 ;
11、委托地质勘探;
12、委托初步设计;
13、申报、审定初步设计。
B、房地产开发项目的市政配套
(一)市政配套
1、征求主管部门审查意见;
2、落实市政公用设施配套方案 ;
3、报审市政配套方案 ;
4、市政各管理部门提出市政配套意见;
5、市政管线综合
(二)房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察(测量)费;
2、工程设计费 ;
3、建设工程规划许可证执照费;
4、竣工档案保证金 ;
5、临时用地费 ;
6、临时建设工程费;
7、建设工程勘察招标管理费;
8、勘察设计监督管理费;
9、古建园林工程设计费
C、房地产开发项目土地使用权的取得
取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
(一)、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证 ;
2、办理建设用地委托钉桩;
3、办理国有土地使用权出让申请 ;
4、主管部门实地勘察;
5、土地估价报告的预审;
6、委托地价评;
7、办理核定地价手续;
8、办理土地出让审批;
9、签订国有土地使用权出让合同;
10、领取临时国有土地使用证 ;
11、领取正式国有土地使用证 ;
12、国有土地使用权出让金的返还
(二)、国有土地使用权的划拨
1、国有土地使用权划拨用地申请 ;
2、主管部门现场勘察;
3、划拨用地申请的审核、报批 ;
4、取得划拨用地批准
(三)、集体土地的征用
1、征用集体土地用地申请 ;
2、到拟征地所在区(县)房地局立案;
3、签订征地协议 ;
4、签订补偿安置协议;
5、确定劳动力安置方案 ;
6、区(县)房地局审核各项协议;
7、市政府下文征地;
8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费;
9、办理批地文件、批地图 ;
10、办理冻结户口;
11、调查户口核实劳动力;
12、办理农转工工作 ;
13、办理农转居工作;
14、办理超转人员安置工作;
15、地上物作价补偿工作 ;
16、征地结案
(四)、取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款(土地出让金);
2、资金占用费;
3、滞纳金 ;
4、土地使用费 ;
5、外商投资企业土地使用费;
6、防洪工程建设维护管理费 ;
7、土地闲置费;
8、土地权属调查、地籍测绘费 ;
9、城镇土地使用税;
10、地价评估费 ;
11、出让土地预订金;
12、征地管理费 ;
13、土地补偿费;
14、青苗及树木补偿费;
15、地上物补偿费 ;
16、劳动力安置费;
17、超转人员安置费;
18、新菜田开发建设基金 ;
19、耕地占用税
D、房地产开发项目的拆迁安置
(一)、房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作 ;
2、办理拆迁申请 ;
3、审批、领取拆迁许可证;
4、签订房屋拆迁责任书 ;
5、办理拆迁公告与通知;
6、办理户口冻结;
7、暂停办理相关事项 ;
8、确定拆迁安置方案;
9、签订拆迁补偿书面协议;
10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置 ;
11、发放运作拆迁补偿款;
12、拆迁施工现场防尘污染管理 ;
13、移交拆迁档案资料 ;
14、房屋拆迁纠纷的裁决;
15、强制拆迁
(二)、房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费 ;
2、搬家补助费 ;
3、提前搬家奖励费;
4、临时安置补助费(周转费);
5、清理费;
6、停产停业综合补助费;
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费;
8、一次性异地安置补助费;
9、房屋拆迁管理费 ;
10、房屋拆迁服务费
E、房地产开发项目的开工、建设
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
(一)、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册 ;
2、项目转入正式计划;
3、交纳煤气(天然气)厂建设费 ;
4、交纳自来水厂建设费;
5、交纳污水处理厂建设费;
6、交纳供热厂建设费 ;
7、交纳供电贴费及电源建设集资费;
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 ;
9、设计单位出报批图;
10、出施工图 ;
11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金;
12、办理消防审核意见表;
13、审批人防工程、办理人防许可证;
14、核发建设工程规划许可证 ;
15、领取开工审批表,办理开工登记
(二)、房地产开发项目的工程建设招投标
1、办理招标登记、招标申请 ;
2、招标准备;
3、招标通告;
4、编制招标文件并核准;
5、编制招标工程标底;
6、标底送审合同预算审查处确认;
7、标底送市招标办核准,正式申请招标;
8、投标单位资格审批 ;
9、编制投标书并送达;
10、召开招标会,勘察现场 ;
11、召开开标会议,进行开标 ;
12、评标、决标;
13、发中标通知书;
14、签订工程承包合同 ;
15、工程承包合同的审查
(三)、房地产开发项目开工手续的办理
1、办理质量监督注册登记手续 ;
2、建设工程监理;
3、办理开工统计登记 ;
4、交纳实心黏土砖限制使用费;
5、办理开工前审计;
6、交纳投资方向调节税;
7、领取固定资产投资许可证;
8、报装施工用水、电、路;
9、协调街道环卫部门 ;
10、协调交通管理部门;
11、交纳绿化建设费,签订绿化协议 ;
12、领取建设工程开工证
(四)、房地产开发项目的工程施工
1、施工场地的“五通一平”;
2、施工单位进场和施工暂设;
3、工程的基础、结构施工与设备安装 ;
4、施工过程中的工程质量监督
从房地产开发程序中,归结起来的上述工作、可交付成果和费用可以看出,本阶段的主要风险:
1、项目启动阶段可交付成果的正确性及可行性研究报告项目综合评价的正确性;
2、产品定位准确度;
3、环境评估的准确性;
4、可替代产品研究深入度或可替代产品的可替代性;
5、规划设计设计方案的先进性、合理性、适用性;
6、项目开发资金与项目规模、开发节拍是否匹配;
7、项目营销定位和项目产品实施中成本、质量、进度目标及绩效目标协调协调度;
8、项目团队管理理念、工作方式、管理能力、执行能力是否满足产品品质对项目团队的需求;
9、地勘、初步设计、施工图设计、景观园林设计等单位所提供的服务是否与产品定位所需要提供的服务相匹配;
10、项目选择的施工单位和监理公司提供的服务、材料供应商所提供的成品和半成品是否与产品定位所需要提供的服务和产品的相匹配;
11、执行组织、项目团队沟通方式、沟通渠道、沟通工具是否与产品定位的适应性。
从上述房地产开发项目实施阶段的主要风险中看出,前期可行性研究的真实性、可靠性是第一风险,而房地产开发项目程序将环境评估的法律程序摆在可行性研究批准之后进行的。作为一般开发商的思维是,只要项目可行,征地、拆迁就开始了,规划也开始了。待费用已发生几万、几十万、几百万时,环境评估才慢腾腾的出笼,才拿去报批。如果环境综合评定不理想,开发商就授意环境评估公司作出对项目开发有利的唯心环境评价,好拿到政府的批文。现在相当一部分开发项目,某地块本来不适宜人居,却偏偏都得到了政府批准;某地块所要建的厂,其生产过程和排泄物对周边环境和居民都会造成影响,却也是得到政府的批准。其根本原因是什么?一是建设基本法律程序孰先孰后有问题;二是拉关系走后门明知不能为而为之。
笔者认为,如果政府真的要重视环境,要真正落实可持续发展战略,在基本建设法律程序上应作出调整,将环境评估报告批准后,再批准可性研究报告。这样就避免了开发和建设对环境的破坏,提高开发建设的质量,真正实现可持续发展。
篇2:房地产顾问公司服务内容
房地产顾问公司服务内容
服务领域之一:房地产销售代理
为专业解决地产问题,我们从不停止追求,为客户从市场中发掘价值,节省交易成本,降低专业风险,并实现客户最大的利益
二级市场中介代理
★物业代理销售
接受开发商委托,代理销售包括住宅、写字楼、商铺等产品在内的一手楼宇;
★接受咨询
客户可在本公司代理楼盘的销售地点向销售人员提出相关市场的信息咨询;
★协办相关手续
协助成交客户与开发商办理相关的购房手续,包括:合同签署、按揭手续等;
★客户维护
接受并处理客户针对销售服务发生的投诉,并根据投诉内容协调相关单位的解决
服务领域之二:房地产营销策划
务求专业解决问题之道,房地产营销策划致力于发掘物业价值,解决市场问题,对营销全程提供技术支持。在项目研判、发展战略、市场定位、营销推广等方面进行专业思考和操作,为客户提供决策支持
前期策划
★项目基础判断
项目是否可行?项目的优势和劣势在哪里?项目的机会和威胁是什么?
★项目总体市场研究及专题市场研究
房地产最新的宏观大势是怎样的?中观和微观形势如何?
★项目定位及策略总纲
客户在哪里?如何保证项目在竞争中取胜?
★产品物业发展建议
产品将怎么做才能赢得客户?
★项目规划、建筑设计方案评价
于现有的方案市场是怎样看的?
★相关专业公司推荐
目前行业内各个专业方向的市场领跑者在哪里?
营销策划
★市场竞争分析
客户正在买怎样的房子?
★营销策略及项目定位
我们怎样描述项目?我们的项目卖给谁?我们的项目卖多少钱?
★整合推广方案
项目的卖点是什么?项目的销售节奏怎样安排?项目的销售价格怎么走?客户在销售现场能看到什么?客户通过什么渠道知道我们的楼盘?怎么使客户在最短时间内买我们的房子?
★销售总结及策略调整
销售过程中竞争对手和客户给了我们怎样的启示?我们该干些什么?
服务领域之三:房地产发展顾问
务求提供专业的响应客户要求的决策支持平台,物业发展顾问是应市场需求而迅速发展的业务。依托博思堂平台和精英团队,主题式房地产开发研究、项目发展顾问和市场研究等方面为客户提供顾问服务。
我们本着客户利益至上的经营原则,为客户降低风险、提升价值,与客户一同走向成功。三年来,我们以专业服务赢取客户和社会的尊重并实现利益。我们在苏州、泰州、扬州等地区已经和金融机构、房地产开发商、政府和社会机构建立起长期稳固的合作关系。
主题式房地产开发研究
★旅游、度假区、商业游憩区房地产开发策略制定与营销
★港口、码头地区物业发展策略制定与营销
★地铁、轻轨沿线物业发展策略制定与营销
★城市新中心区CBD物业发展策略制定与营销
★科技园区物业发展策略制定与营销
★郊区地产开发策略制定与营销
项目顾问
★项目投资前景预测与经济效益评价
★为收购或出售投资及发展物业
★为个人、公司及投资机构制定物业投资策略
★物业投资计划的评估
★转让之可行性研究
★大宗土地项目战略研究
★物业产品市场定位
★物业设计发展建议
★物业发展功能及指标拟定
★物业选址
★物业联动开发策略
★物业发展谈判
市场研究
★土地出让方案市场调研
★消费者行为与群体市场调研
★产品供给研究
★专项物业类别(住宅、办公、商业、工业)研究
★宏观经济环境与市场趋势预测
项目转让顾问咨询
★项目整体价值评估
★项目包装出售
★提供转让项目资讯
★项目周边市场信息
★项目经济测算
★相关机构联络、沟通
销售培训及管理督导
★销售策略拟定(原则、通路、方式)
★价格策略拟定
★SP活动建议及执行配合
★销售方案建议与执行督导
★职前培训
★产品方案、行销方案市场初验配合
★行销说辞测评
★卖场布置与销控管理督导
★客户关系管理指引
篇3:房地产开发公司合同管理制度
房地产开发公司合同管理制度
总则
为加强合同管理，避免失误，提高经济效益，根据《合同法》及其他有关法规的规定，结合公司的实际情况，制订本制度。
一、公司对外签订的各类合同一律适用本制度。
二、合同管理是企业管理的一项重要内容，搞好合同管理，对于公司经济活动的开展和经济利益的取得，都有积极的意义。各级领导干部、法人委托人以及其他有关人员，都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合，共同努力，搞好公司以"重合同、守信誉"为核心的合同管理工作。
合同的签订
三、合同谈判须由总经理或副总经理与相关部门负责人共同参加，不得一个人直接与对方谈判合同。
四、签订合同必须遵守国家的法律、政策及有关规定。对外签订合同，除法定代表人外，必须是持有法人委托书的法人委托人，法人委托人必须对本企业负责。
五、签约人在签订合同之前，必须认真了解对方当事人的情况。
六、签订合同必须贯彻"平等互利、协商一致、等价有偿"的原则和"价廉物美、择优签约"的原则。
七、合同除即时清结者外，一律采用书面格式，并必须采用统一合同文本。
八、合同对各方当事～利、义务的规定必须明确、具体，文字表达要清楚、准确。
合同内容应注意的主要问题是：
1、部首部分，要注意写明双方的全称、签约时间和签约地点;
2、正文部分：建设合同的内容包括工程范围、建设工期，中间交工工程的开工和竣工时间，工程质量、工程造价、技术资料交付期间、材料和设备供应责任，拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款;产品合同应注明产品名称、技术标准和质量、数量、包装、运输方式及运费负担、交货期限、地点及验收方法、价格、违约责任等;
3、结尾部分：注意双方都必须使用合同专用章，原则上不使用公章，严禁使用财务章或业务章，注明合同有效期限。
九、签订合同：除合同履行地在我方所在地外，签约时应力争协议合同由我方所在市人民法院管辖。
十、任何人对外签订合同，都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨，决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利，违者依法严惩。
合同的审查批准
十一、合同在正式签订前，必须按规定上报领导审查批准后，方能正式签订。
十二、合同审批权限如下：
1、一般情况下合同由董事长授权总经理审批。
2、下列合同由董事长审批：
标的超过50万元的;投资10万元以上的联营、合资、合作、涉外合同。
3、标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。
十三、合同原则上由部门负责人具体经办，拟订初稿后必须经分管副总经理审阅后按合同审批权限审批。重要合同必须经法律顾问审查。合同审查的要点是：
1、合同的合法性。包括：当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力;合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。
2、合同的严密性。包括：合同应具备的条款是否齐全;当事人双方的权利、义务是否具体、明确;文字表述是否确切无误。
3、合同的可行性。包括：当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件;预计取得的经济效益和可能承担的风险;合同非正常履行时可能受到的经济损失。
十四、根据法律规定或实际需要，合同还应当或可以呈报上级主管机关鉴证、批准，或报工商行政管理部门鉴证，或请公证处公证。
合同的履行
十五、合同依法成立，既具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都必须本着"重合同、守信誉"的原则。严格执行合同所规定的义务，确保合同的实际履行或全面履行。
十六、合同履行完毕的标准，应以合同条款或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的，一般应以物资交清，工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。
十七、总经理、副总经理、财务部及有关部门负责人应随时了解、掌握合同的履行情况，发现问题及时处理或汇报。否则，造成合同不能履行、不能完全履行的，要追究有关人员的责任。
合同的变更、解除
十八、在合同履行过程中，碰到困难的，首先应尽一切努力克服困难，尽力保障合同的履行。如实际履行或适当履行确有人力不可克服的困难而需变更，解除合同时，应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。
十九、对方当事人提出变更、解除合同的，应从维护本公司合法权益出发，从严控制。
二十、变更、解除合同，必须符合《合同法》的规定，并应在公司内办理有关的手续。
二十一、变更、解除合同的手续，应按本制度规定的审批权限和程序执行。
二十二、变更、解除合同，一律必需采用书面形式(包括当事人双方的信件、函电、电传等)，口头形式一律无效。
二十三、变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前，原合同仍有效，仍应履行。但特殊情况经双方一致同意的例外。
二十四、因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的，除法律允许免责任的以外，均应承担相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。
二十五、以变更、解除合同为名，行以权谋私、假公济私之实，损公肥私的，一经发现，从严惩处。
合同纠纷的处理
二十六、合同在履行过程中如与对方当事人发生纠纷的，应按《合同法》等有关法规和本《制度》规定妥善处理。
二十七、合同纠纷由有关业务部门与法律顾问负责处理，经办人对纠纷的处理必须具体负责到底。
二十八、处理合同纠纷的原则是：
1、坚持以事实为依据、以法律为准绳，法律没规定的，以国家政策或合同条款为准。
2、以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后，应及时与对方当事人友好协商，在既维护本公司合法权益，又不侵犯对方合法权益的基础上，互谅互让，达成协议，解决纠纷。
3、因对方责任引起的纠纷，应坚持原则，保障我方合法权益不受侵犯;因我方责任引起的纠纷，应尊重对方的合法权益，主动承担责任，并尽量采取补救措施，减少我方损失;因双方责任引起的纠纷，应实事求是，分清主次，合情合理解决。
二十九、在处理纠纷时，应加强联系，及时通气，积极主动地做好应做的工作，不互相推诿、指责、埋怨，统一意见，统一行动，一致对外。
三十、合同纠纷的提出，加上由我方与当事人协商处理纠纷的时间，应在法律规定的时效内进行，并必须考虑有申请仲裁或起诉的足够的时间。
三十一、凡由法律顾问处理的合同纠纷，有关部门必须主动提供下列证据材料。
1、合同的文本(包括变更、解除合同的协议)，以及与合同有关的附件、文书、传真、图表等;
2、送货、提货、托运、验收、发票等有关凭证;
3、货款的承付、托收凭证，有关财务帐目;
4、产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告;
5、有关方违约的证据材料;
6、其他与处理纠纷有关的材料。
三十二、对于合同纠纷经双方协商达成一致意见的，应签订书面协议，由双方代表签字并加盖双方单位公章或合同专用章。
三十三、对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书，上级主管机关或仲裁机关的调解书、仲裁书，在正式生效后，应复印若干份，分别送与对该纠纷处理及履行有关的部门收执，各部门应由专人负责该文书执行的了解或履行。
三十四、对于当事人在规定的期限届满时没有执行上述文书中有关规定的，承办人应及时向主管领导汇报。
三十五、对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的，可向人民法院申请执行。
三十六、在向人民法院提交申请执行书之前，有关部门应认真检查对方的执行情况，防止差错。执行中若达成和解协议的，应制作协议书并按协议书规定办理。
三十七、合同纠纷处理或执行完毕的，应及时通知有关单位，并将有关资料汇总、归档，以备考。
合同的管理
三十八、本公司对合同实行二级管理、专业归口制度，法人委托书制度，基础管理制度。
三十九、本公司合同管理具体是：
公司由董事长授权总经理总负责，归口管理部门为财务部、办公室;副总经理归口管理房地产开发、建设合同;各部门具体负责各自授权范围内的合同谈判、拟稿及履行工作。
四十、公司所有合同均由办公室统一登记编号、经办人签名后，按审批权限分别由董事长、总经理或其他书面授权人签署。
四十一、办公室会同有关部门认真做好合同管理的基础工作。具体如下：
1、建立合同档案;
2、建立合同管理台帐;
3、填写"合同情况月报表"。