商业街区项目详细规划要求
一、规划总则
1.项目要体现在市场中的先导性和个性化之外，更要突出对贵阳城市文脉的传承和时尚生活态度的诠释。
2.设计要求大胆创新，突出建筑意像、现代时尚生活元素、高品位的商业街区情景的规划设计理念，使建筑文化艺术成为本案景观系统构成的重要部分，同时组成情景街区的主要表现载体。
3.设计要注重建筑与商业、环境与商业、文化与商业的和谐与协调统一，突出"价值为本"的商业化设计。
4.规划设计重点体现商业情景景观化，包括建筑情景、景观情景、建筑与环境的互动情景(消费体验)的规划布局。
5.规划设计应考虑化解地块周边不利影响，特别应重点考虑化解道路高差所带来的影响。
二、规划细则
1、整体布局
本项目由星级酒店、写字楼及中心商业楼宇组成。市政交通干道穿越其中呈南北方向，拟建的星级酒店和写字楼在道路的西边、商业中心在东边。该商业项目位于中天·世纪新城的中部，整个项目集公寓、商务、酒店、购物中心、地下停车等多种功能，组成了一个相对完整的商业综合体。
该项目的整体设计理念，应是充分利用环岛地块的高差(南北底中部高)的地势，尽量体现错落有致的立体建筑风格，给人以层次丰富的空间感受。在下沉部分，设置大面积的中庭广场和多个室内中空，使内外空间得以相互渗透。
2、项目环境空间处理建议
"时尚生活中心(Life style center)"的功能呈多元化的、综合性强的特点，因此，本项目整体建筑风格形象应定位为"多元""现代""亲和"的特征。
"时尚生活中心(Life style center)"的视觉识别系统遵循从整体到局部的设计原则。突出整体，局部形象应当服从整体形象;整体性中突出个性，同一性里蕴涵多样性。构成整体形象的关键要素包括标志、重要的通道、节点(如街区出入口、广场、重要路口等)、重要区域和重要的边界等。
在建筑造型上，应统一为现代、简洁的设计风格。由于"时尚生活中心(Life style center)"涉及多种业态并存，建筑外立面不适宜完全统一，如酒店、写字楼与商场可用玻璃幕墙做主外立面，而住宅则不适用，因此建筑群统一的内涵为建筑设计协调统一，视觉达到虚实互补的效果即可。
3、分层入口及广场空间处理建议
由于环岛地块有高差，建议在中部设置的下沉空间建成门前广场，以广场进入商场为负一层，从南边进入商场为首层，从北边进入商场为二层。下沉式广场，配合雕塑、标识牌、园林绿化景观设施。对高差空间的渗透、增加层次感、视觉敞通以及组织城市景观起到良好的作用。
把环境设计的各项要素，包括地面铺设材料、绿化、小品、照明等，统一考虑，以构成外部环境设计的整体性统一。
从负一层开始，以多层透空大型中庭为枢纽，联系首、二、三层三个商场出入口，打破传统商业建筑的内外部严格划分的观念，通过公共空间的变化处理，创造出不同的主题和鲜明个性风格，形成内部四通八达的网络，成为购物中心人流集散、水平垂直交通的枢纽。沿中庭及中空四周布置休息茶座、不仅成为公共空间中的半私密空间，给予消费者一种领域感、安全感，并以鲜艳夺目的造型和色彩点缀。雕塑、悬挂植物等自然小尺度的处理与宽敞、宏伟的高大空间对比，突出主题和重点。通过中庭内布置的透明观光电梯、自动扶梯，人们在垂直升降的活动中，赋予了中庭的动感和节奏感。
在中庭内，为使消费者对整个空间作上下左右的环视，以便消费者对方位作出自我调整与安排，采用通体透明的钢化玻璃或不锈钢栏杆，避免视线的阻挡，使消费者无论在作垂直或水平的移动时，均可从不同的角度环顾四周而获得较好的视觉感受。
4、项目整体交通组织建议
本项目对外交通流线的组织方式，采取人车分离式设计。
商业部分主要客流入口设于中、南、北三面，中部下沉广场保留有南北走向的步行街，作为有效留驻客流的地方;酒店和写字楼入口由路面直接进入，在地下车库设地下通道与下沉式广场连接，货物、车流则由靠近东边的后山南北两侧较安静的进入地库。
5、商场交通组织及设施建议
水平交通组织：以大中庭为主要交通核心，通过有效的视线引导，到达分布于项目各层的商场出入口，将分散的商业板块自然地联成一体，实现各商业主题功能区消费群体的互动与共享。
垂直交通组织：客流可通过负一层到达本层及地下二层车库并利用各层设于各交通核心的电梯到达各层的商业区域;货物则先进入地下一层货区;通过四侧的垂直货梯，运输货物至各层。
6、购物中心服务设施配置建议
服务设施：包括电话亭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示屏、标示系统等，进行统一的布局及造型设计，并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。广场商场内部设置雕塑，喷泉、座椅等小品。
景观设施：设施包括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等，营造商业街区轻松自然的活跃气氛，并增加人文景观，给人以历史的联想。
照明设施：包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等。其造型以现代、简洁为原则，与整个购物中心风格一致，使灯光丰富建筑和通道景观。其照明质量应该注重的是大众的视觉体验以及公共非营业场所的光环境设计。
店面装修：确定整饰原则，对各独立商店进行装修设计审核。严格把关，令其在统一中求变化，使店面装修既符合商业街区整体环境的要求，又造型各异，丰富多彩。
7、仓储配置建议
库房是贮存和保管商品的场所，是商业部分的必要配套。
超市：地下一层超市区内设置。综合超市经营的生鲜食品占有相当的比重，因此，应在地下一层合理预留储存加工区空间。一般来说，仓储式超市售货区面积占70-80%，储存加工区占15-25%，辅助区(超市行政管理、生活和放置技术设备的区域)占5-10%。储存加工区一般设在卖场的最里端。
三、配套功能规划
1.雨水、污水管网：
1)雨水、污水管网采取雨污分流制。
2)雨水、污水管网的拐点均应以绝对坐标标注，并注明材质、管径、长度、坡向及坡度。
3)污水主管网应通向污水处理站。
4)雨水经收集后可排入市政雨水管网内。
5)雨水排量按当地最大降雨量计算确定。
2.给水、消防给水管网
市政给水管网提供的驳接点应明确。
考虑商业区的喷灌系统。
3.电力供应
提供11000伏高压电源至地块。
规划变配电房的位置以便提前施工。电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求。
电气设计以《 民用建筑电气设计规范》、《商业楼宇设计规范》及贵阳市住宅建设标准管理规定为依据。
公共建筑有空调时按100 W/M2计算容量;无空调要求时按50W/M2考虑。
电房的布置应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应考虑其负荷范围。
4.弱电
弱电包括电视、电话、宽频网、监控智能化等。
总平面布局上应综合布置弱电线路。
5.总平面布局上应综合布置市政管网、强电、弱电等的布线。
6.停车位
商业建筑按1个/100平方米建筑面积设置。
在地块主要采用地下室集中停放的方式处理，酒店和其他配套中心也适当考虑机动车停车位。
四、功能配比
商业功能附属设施面积要求(㎡)
综合超市及生活辅店理货区、加工区、库房、员工更衣室等1.2万㎡左右
文化书城(新华书店)展览馆、书吧、网吧、茶馆等5000～8000㎡
运动主题商业街滚轴滑轮俱乐部、室内GOLF训练场等5000～8000㎡
培训中心(休闲生活会馆)美容、美发、纤体等5000～8000㎡
餐饮中西快餐、雪糕屋等3000～5000㎡
五、建筑设计原则
该项目中的商业格局呈多元化，涵盖了超市、步行街、店中店、餐饮、娱乐等。每种商业形态对店面的要求均有所不同，在进行建筑设计时应注意如下几点要求：
1)层高及开间要求：设计层高不低于4.5米，柱距不小于8米为最理想设计。
2)合理规划商场的交通组织，在不影响消防和档次的前提下尽量提高物业的使用率。其中，商场的主通道以3.5米为限，次通道以2.2米为限.
3)超市：生鲜区、冷冻区楼板的承重要求至少不低于450gk/㎡;配备给排水、排烟、隔油、排污系统及充足的仓储空间;设计有单独的理货区。
4)临街独立商铺：开间要求4米、进深不大于12米;同一风格的店面招牌设计、广告招牌设计。
5)店中店：开间要求不小于3.5米、进深不大于10.5米;商场主通道不小于3米、次通道不小于2.2米;同一风格的店面招牌设计、广告招牌设计。
6)餐饮：应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统。
六、建筑材料与设备
1、安防智能化网络系统应遵循技术先进、经济适用、合理的原则，包括以下子系统：
综合布线系统;
建筑安全系统(防灾、防火数据系统);
环境能源管理系统(电力照明、空调卫生系统);
物业管理系统、维护保养系统;
商场内的背景音乐系统和安防系统。
2、外墙材料：外墙使用高级面砖，设计时应考虑其质感能对色调的效果有很好的满足;
3、建筑结构的防水防渗、强度等主要专业指标应满足国家规范和贵阳市相关规定;
4、新技术、新材料：建筑结构设计应考虑到与新施工技术与新建材预留接口;
5、屋顶建筑设计：应充分考虑贵阳多雨、多雾、少阳的气候特点，重点考虑技术先进性材料的运用;
6、电梯：对拟选用电梯的品牌和载重标准应于考虑
7、管线：对拟选用的各种管线应考虑技术先进性、适用性和经济性。
篇2:国际风情商业街项目调研规划书
国际风情商业街项目调研规划书
一．研究背景
1.项目简介
地理位置 国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济微路南出南外环，沿104国道南行10公里即可到达。商业街南临仲宫镇，西接104国道。
项目规模 整条商业街长约800米，沿街两边各一排3层商业楼，总建筑面积约为35000平米(商业街往东为二期工程，预计建筑面积为15000余平米)。
建筑单体 欧式建筑风格，共计19座，120余单元，每个单元建筑面积从200—1000平米不等，大部分为300-600平米。内设独立卫生间。
交通状况 内部交通 商业街向东没有重要场所，因此商业街内部交通压力很小。
外部交通 从商业街到济南市有3路公交车，作为近郊而言，外部交通是比较方便的。
建筑结构 低层砖混结构，坡层顶。
目标售价 2300元/平米左右(均价)。
2.调研背景：
经科学分析与多方论证，作为开发商和营销策划公司，均对国际风情街的商业业态定位——娱乐休闲MALL模式达成了一致意见。为使商业街的业态规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商业局面，开展一次全面深入的市场调研势在必行。
二、调研目的
1.调研目标概述：
A.分析目标买家(包括投资者和自用经营者)的消费心理及承受能力。
B.通过调研，明确商业街的业态规划与消费档次(包括商业街具体提供何种服务及商品?究竟针对哪个层次的终端消费群体?等等)。
C.分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及其强烈程度。
D.通过调研，明确商业街的物业管理内容。
E.调研与前期宣传、销售模拟互动，为项目推广积累经验与信心。
2.调研报告内容规划：
A.济南市商业物业宏观环境研究
宏观经济、商业物业投资行为与心理(济南宏观经济研究、济南商业物业发展现状与趋势、商业物业的格局分布、商业物业的投资回报率、商业物业的投资行为)。
B.国际风情街商业业态定位研究
国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势、国际风情街业态定位的先进性、国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、消费者对国际风情街业态的认同度与期望值、相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值。
C.国际风情街业态规划研究
国际风情街各类商品及服务的分布与格局、国际风情街各类商品及服务所应占的比重。
D.国际风情街物业管理与经营的研究
物业管理的具体内容、物业经营的可行性及经营方向。
E.政策环境(地房地产行业法律法规及相关文件对项目的影响，城市规划对项目的影响)。
F.媒体环境(重点研究媒体对房地产市场的引导作用和沟通效果，为项目媒体运作提供分析依据)。
三、调研方法
1.调研方法概述：
根据该项目的具体情况成立由项目专家构成的调研项目小组，研究方法将包含定量和定性研究两个方式，按照前面设定的研究内容，将定性研究与定量研究研究结合开展。
A.整合调研：成立由专业调查人员、地产营销策划人员、高校经济学专家、商业研究机构成员共同组成的项目组，分别发挥调查整体过程控制、调查内容制定与规范、商业物业策划与推广、宏观经济层面等方面的优势，走整合调研之路。
B.利用项目组核心成员的身份优势，召集被调查对象举行座谈会。
C.充分发挥专业市场调研机构的经验与组织能力，开展定量问卷调查，进行统计分析，由项目组进行定量研究。
2.核心难点的突破：
由于商业物业的主要目标买家为投资者和符合商业物业业态定位的经营者，因此，接触难度极大。为了顺利地完成调研任务，特设计有针对性的调研方法，以期突破核心难点。
A.分析地产投资者最习惯光顾的消费场所，通过和这些消费场所建良好关系而对目标对象进行随机访问。(例如高档餐饮场所、休闲场所等)
B.从其它商业物业的售楼处购买投资客户名单，邀请他们参加座谈会。
C.利用齐鲁晚报媒体的影响力举办相关活动，例如商业物业投资论坛、郊区旅游地产发展研讨会等等。
3.具体研究方法：
调研内容 研究方式
商业物业宏观环境调查 统计局资料查阅、晚报记者站提供资料，调研项目组的定性研究、会议搜集。
商业物业投资行业与心理分析 购买资料，邀请参加座谈会
国际风情街业态定位研究 国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势 调研项目组的定性研究
国际风情街业态定位的先进性 调研项目组的定性研究
国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、 调研项目组的定性研究
消费者对国际风情街业态的认同度与期望值 问卷调查、定量分析
相关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值 座谈会
国际风情街业态规划研究 实地走访调研、项目组定性研究及座谈会
国际风情等物业管理与经营的研究 实地走访调研、项目组定性研究及座谈会
政策研究与媒体研究 资料收集与项目组定性研究
4.调查对象与规模
调查对象 调查方法 调查规模
通过购买资料获取的真实商业物业投资者 座谈会 1场
约访 30人
相关行业私企业主、优势个体工商业户 入户访问(经营或办公地点) 量化访问50人
专题座谈会 1场
宏观经济研究专家、商业机构管理人员、媒体经济类记者等 专题座谈会 1场
终端消费群 问卷调查 量化访问300人
四、分析方法
1、聚类分析
2、镜面分析
3、因子分析
4、联合分析
5、回归分析
该项分析工作的人员组成：李铁岗、陈月军、易文胜
-具备5年以上在山东市场丰富的调研经验
-具备房地产行业研究的专业经验
-具备博士/硕士以上学历
-从事过多次大型房地产项目研究
五、质量控制
1.根据我们调研工作多年的研究经验，我们认识到质量控制是研究项目成败的关键，对于本次研究项目，我们将会采用如下的质量控制方法：
A.对所有数据结果进行100%的逻辑编辑。
B.对所有的访问结果进行100%的QC反馈检验。
C.对所有的调研人员实行严格的管理制度:发现一分有问题的问卷，该调研人员的所有问卷均拒收。
D.数据处理实行两次并行输入，交叉检查制度。
2.要求国际风情街的开发商委派一名工作人员参与项目的调查与研究，要求委托方项目经理参加座谈会和论坛。
六、项目研究人员
1.工作分配：
A、调查人员：把握并监控消费者调研数据分析与统计
B、地产研究专家：把握市场宏观环境，提供政治、法律、经济等方面的研究成果。
C、营销策划人员：走访调查对象，设计座谈会会议内容等。
D、媒体人员：媒体分析，收集媒体已发布过的相关研究类文章内容。
2.人员组成：
项目经理
陈军 —— 负责整个项目管理及协调
专家组成
李岗：
-山东大学房地产研究中心主任(博士)
-丰富的社会学研究经验
-参与多次大型重要项目研究工作
孙瑶
-山东经济学博士
易胜：
-山东正易营销咨询有限公司策划总监
-3年房地产项目策划推广经验(齐鲁世纪园观澜阁项目推广、黄桥花园项目推广、康和苑项目推广等)
-国际风情街项目推广主力策划师
-济南市首届、第二届房地产营销人员培训班主要授课成员
-主持多次大型房地产调研项目(县西巷商业街改造项目调研、齐鲁世纪园住宅项目调研等)
张：
-工商管理硕士(MBA)
-丰富的行业经验及市场分析经验
-参与多次大型项目研究
支珉
-齐鲁晚报经济专刊部主任
项目执行管理
曹——8年调研执行经验，项目现场执行总监
项目执行组织
王宁 ——齐鲁广告调查公司调研项目组织专家
文案撰写 ——徐瑾
统计分析 ——丁
——刘娟
9.0日程安排
根据该调研项目执行的难度，我们设立如下的工作时间表，可以根据客户要求进行调整：
批准人：日期：文本： WBS项目 X-履行工作D-独立作出决定d-共同作出决定p-管理进度C-必须经过咨询I-必须通知到A-提供咨询 项目经理 项目设计组 现场调查组房产运营部 数据处理组 报告研究组 项目顾问组
工作天数 编号 工作细目 1 2 3 4 5 6 7
2 D1 项目准备 D A
3 D2 调查内容设计 D dXC A A A A
2 D3 调研内容测试 DX DX dX DX A
1 D4 调研内容的确定 DC X A A
2 D5 座谈会样本筛选、预约 D dXC A A A A
2 D6 座谈会 D X A A
1 D7 访员培训 p A DX A
5 D8 正式调查访问 DX I
3 D9 竞争对手调查 DX I
1 D10 数据录入与处理 DXI
2 D11 数据分析 I CX DAI AI
5 D12 撰写报告 DX A
总计：29天
10.0费用明细：
根据项目的现实情况,我们的估算价格如下:
工作项目 数 量 单价(元) 金额(元)
项目调查研究设计(包括专家费用) 6000
座谈会费用 2场 2500 5000
督导/访员招聘培训 20名 60 1200
商业地产投资者 30人 80 2400
入户调查 50人 100 5000
拦截访问 300人 30 9000
竞争环境调研 3000
数据处理、统计分析 5000
报告制作(包括专家费用) 8000
公司项目管理费 15% 6690
总计 51290
与媒体合作组织郊区休闲购物商业地产发展研讨会 1次研讨会晚报市版半版稿件 25000元 如可以选择，再计入总价
篇3:商业街项目规划设计
商业街项目规划设计
商业地产项目从规模和形态上分两大类,一类是大型的Shopping Mall,还有一类是商业街的商铺店面。首先讲一下大型综合商业,国外叫做Shopping Mall,即购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall,但到目前为止,真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。尽管立项非常多,规划项目非常多,拿去招商做宣传的非常多,但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸中心等,也可以叫做Shopping Mall,但国外意义上的Shopping Mall北京现在还没有。从中反映出一个问题,国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验,操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发,取得了一些成绩也获得了一些经验,以为商业地产也可以像住宅项目那样运作,找地找项目,自己做市场评估,自己完成规划设计,然后招商,振臂一呼,结果就会一呼百应,实际上存在很大的问题。
为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢?如果作一个形象的比喻,我认为商业地产是传销,住宅项目是直销。做住宅项目时,发展商可以自己分析市场,根据对市场需求的研究作产品定位,决定户型的比例以及住宅产品的类型,然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同,它的销售对象不是直接的购物消费者(可能有些散户,可以把他们视为直销),而是商家,特别是主力店。发展商首先要找到主力店,按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业,这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店,招一家主力店最多是2万平米(家乐福分店卖场部分是8千-1.2万平米),就算能拿到能够解决十万平米的主力店,还有十几万平米等待解决,这会对发展商产生非常大的压力。
发展商通过对市场环境和北京人口的分析,认为Shopping Mall有市场需求。作为消费者,我们也希望北京周边能够出现一些像样的Shopping Mall。周末开车到那里,连吃带玩,还可以购物,这种场所肯定会受到欢迎。然而具体操作并不容易。既然是传销,发展商要把店铺卖出去,就应该先决定主力店的形式,是仓储式还是像家乐福这样的家电用品,对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做设计过学院路分店,知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求,那绝对是错误的,而且做得越深入,后期招商的困难越大。
国外主力店招商有自己的评估办法
主力店招商有一系列的具体要求,而不是发展商认为这个项目好就能够招商成功,其中有一个对项目的市场判断问题。对于发展商而言,认清商业和住宅开发之间的区别是最重要的。北京所有的发展商都存在这样一种情况,盲目地进行设计。当初有开发商找我们做设计,我们就认为,应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计,否则招商会有压力。同样是商业地产,它们的定位是不同的,像体验式的商业,咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容,还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城,有的是建材城,它们的定位是不一样的。即使同是大型业态,如沃尔玛、家乐福,或者国内的联华超市,也首先得明确商业态的形式。另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识,所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料,英文写得一塌糊涂,真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词,而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等,中国恰恰缺乏这些信誉保证。
全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商,以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可,因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商,但实际上是很困难的。像家乐福这样的连锁店,进中国的目的是为了挣钱,因此对项目一定认真评估,否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上,但不会自己成立一个开发公司。市场如何,开发商的房子如何,开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估,就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益,作为国外的连锁店,需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。这样的顾问公司的作用就是整合资源。如果能够找到非常好的渠道,招几家主力店进来,把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大,总部设在法国、欧洲、亚太地区,北京、上海也设有总部,各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈,却不知道该找哪一级部门,更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。
主力店招商之前不应该进行建筑设计。
我们曾经做过许多购物中心的设计,完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活,将来谁做商铺都可以,但这样的规划没有什么意义,属于非常前期的东西。
对于大型商场,商家比较强调内部空间的可视性,加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店,如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到,出租或者出售起来就非常方便,否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化,让顾客产生空间安全感和舒适感,而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有 上海恒隆广场,做的最极端的是上海正大广场,由泰国设计师设计,中庭做得极其复杂,十几层高,进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来,绕过去,感觉很乱。
现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目,它融合了三家主力店,小的精品店品牌店,购物街,再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要,也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子,或是时装表演,或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是,这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式,我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。
大型商场的交通组织非常复杂,因此还有两个方面必须考虑:一是怎样从一开始就应该把人流分开,让人往楼上走,比如一进门就有通往二层的扶梯,或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤,商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭,天窗的引导作用,做到店铺的均好性。
商业街的规划设计
我们给珠江做了很多项目。珠江的项目大多都有商业街,他们把商业街作为一种聚集人气的手段。住宅和商业是互相支撑的,以前的商业街可能是出于配套的考虑,因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商,小区下面一定要有底商,商铺也很好出租。这种底商档次一般不高,但一应俱全,商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去,实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。随着北方的经济发展,北京商铺的发展现在基本可以标志着北方经济水平的提高。
商业街空间的限定和功能的划分
商业街不是简单的概念,更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受,每个不同的广场、街道也都有自己的个性,怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉?这就需要建筑师进行精心地设计。
现在中国处于反映了经济的大爆发时代,特别强调气派,建筑设计也是如此。很多大商厦,远看很雄伟,但缺乏人情味,不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后,四、五十米宽的大尺度,购物的人只能顺着一边走,不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街,每家店千姿百态,现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦,没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善,马路中间围起一小块咖啡座,几个凳子,几个雕塑小品,试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人,这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词,尽管尺寸是固定的,但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽,汽车非常宽,楼房非常高,好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度,主要是香港、东京的楼房非常高,给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度,小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式,而不是像美国那种自大自狂的尺度。
现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料,包括用装饰材料、灯箱广告,干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰,目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理,跟业态定位、店铺档次有关。 每个商业街应该有自己的个性,而不是千篇一律,做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。
建筑设计的三个层次
在我们的设计理念中,认为建筑设计应该有三个层次:第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线,强调可识别性。第二个层次是我们通常所说的立面设计,讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计,国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计,如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等,对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派,微观上粗糙。
作为一个建筑,发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计,这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势,就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。现在新出的几个楼盘,像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点,就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好,在结合部分出彩,尤其是对底层近人的部分。建筑装修上可以采用很多非建筑语言,比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分,装饰材料上有很多软化的倾向,都是可以出彩的地方。
如何操作商业地产设计
在商业地产设计方面,首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似,酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好,是喜来登集团,假日集团,还是国内的锦江集团,每一个集团都有自己的管理规定,应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面,而是要卖给主力店,必须按照主力店的要求去设计。
如果是做购物中心方面的商业地产,发展商应该找一些专业的商业顾问公司,目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位,应该以高度专业化的方式进行操作,由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺,发展商可以自己操作,但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套,商业亏盈并不要紧,只要大型住宅项目卖火就可以。 社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计,有的几万平米的大商业,里面有一条食街,装修气氛特别好,但没有 足够的通风排烟设备,经营受很大影响。
在整个合作过程中,发展商、投资商是最大的投资方,也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行,有钱、有权不等于有专业技术,否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子,主人买一条狗看家护院,夜里听到外面有动静,到底是主人出去叫还是狗出去吠?答案很简单,当然是狗出去叫,因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理,重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类,经营使用阶段出现很多问题,特别是硬件方面的问题,如楼电梯分布不合理,店铺价值差异太大,厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救,给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。同是甲级大设计院,可能专长完全不同。正如医疗机构中口腔医院和妇产医院的专长天壤之别。商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计使项目升值。全凭发展商是否有远见卓识。不同的发展商对建筑设计的重视程度和支付水平不同,实际上反映了有人把设计看作消费,有人把设计当作投资。那么建筑设计质量是否影响项目回报呢?大家心中自有答案。