售楼员工作程序
售楼员的工作程序为:区域楼市状况的整理→竞争对手楼盘的基本情况(优劣势分析)→自身楼盘资料的收集和建立→文件和表格的建立→整理吸引买家的优越点→拿出自身楼盘劣势应对措施→全面了解楼盘葛工程进度→((搜集客户信息→筛选客户信息→访问客户)→接待来访客户→介绍楼盘情况→解答客户问题→带客户参观样板房楼盘现场)→为客户度碎身订造买房个案→记录与客于的谈话过程→建立客户档案→信息反馈给上级→电话跟踪客户(上门拜访客户)→再度接待客户→与客户签订预购书→提醒客户签订正式认购合同→售后服务→信息再度反馈→综合分析与调研。
1、前期准备工作
熟悉区域楼市概况、自身楼盘情况深刻认识楼盘自身的素质、周边楼盘的情况以及所处的文环境等。熟悉及现解销售资料,确立销售信心。
(1)熟悉现场特点:熟悉并遵守现场的管理及公司的规章制度。
(2)销售资料和工具的准备,例如资料夹、计算器、名片、笔、工装等;必备的销售工具以适当方式放在适当位置,方便取用。如笔不可随意挂在胸前或衣襟处,可卡在资料夹封季末面或放于衣袋内。计算器、名片及派发给客户的售楼资料放于资料夹内。
2、接待规范
(1)站立;
(2)迎客;
(3)引客。
远远见到客人向售楼处走来时,售楼员应立即手持准备好的资料,两名售楼员对称,分两侧直立在售楼部门内,近门侧而立。当客人进门,脸带笑容,主动迎上去对客人说"欢迎光临",递上自己的名片并介绍"我是x x 小姐,犀请过来这边。我帮您做一下楼宇介绍:等。伸右手指引客人内进,客在内侧走,销售员在外围带动。同时,其他销售 员应及时补位,保持有人员站立于门口。
请教客户姓名,然后互相递换名片,如客人是有头衔的"经理"、"董事长"、"负责人"时,应说:"先生这么年轻就是公司的x x,实在不简单,哪天有机会向您请教成功的秘诀、、1"如
无头衔的在介绍到一定的进程中你可说:"先生仪表出众,独具慧眼能看准我们的楼盘,
相信不久的帐将来一定会有所作为的、、、1"夫妻同来参观或携带子女同行的,
可在先生面前赞美太太,在太太面前赞美她先生,在夫妻面前赞美小孩等。销售员要适当恭维客户,以建立沟通管道,这样也较容易使客户形成购买意向。
3、介绍楼盘情况
准备好楼书、计价表等资料-(视听区)模型、展板介绍-示范单位介绍-实地介绍-引客到洽谈台。
(1)模型介绍:
①指引客人到模型旁;
②介绍外围情况;
③介绍现在所站位置的方向方位、楼盘位置、楼盘配套、路名、附近建筑物、附近配套设施、公交网络、人文景观等等;
④介绍完后,指引客人到洽谈台就坐,双手递上名片及售楼资料,其他售楼员及时递水、上茶。
(2)基本要素介绍:
小区占到规模、房屋层高、绿化率、小区配套设施、发展商、建筑商、监理商、户型间隔、面积数、均价、特价单位、物业管理、建筑风格、过往业绩、目前主力推介单位等,同时询问客人需求,了解客人的想法,然后起身带客到示范单位。
(3)参观板房;示范单位:
①样板房:介绍户型间隔优势、实际的装修标准、家具摆设状况。
②示范单位:重点突出"示范"性,指引客人如何二次装修、家具如何布局、间隔开间如何改动等。
(4)楼盘实地介绍(小区实景):
①是否看现场,视各现场的具体特点而定。
②重点是眼见实,推介优点,结合现场实景、人文景观,扬长避短,强化楼盘实景优势。
③要注意工地现场的安全性。
4、洽谈、计价过程
⑤ 洽谈、计价具体过程为:洽谈推介-询问销控-求助主管(或经理)-促进成交。
⑥(1)带丹客坐到洽谈台,推介具体单元,让客人背对门,最好能面对模型效果图。同时,其他售楼员应及时添加茶水,做好配合,营造气氛×
⑦(2)根据客人需求,重点推介1~2个单元。
⑧(3)推荐付款方式。
⑨(4)用"计价推介表"详细计算楼价、银行费用及其他费用等。
⑩(5)大声询问销控,以营造销售气氛,注意询问销控的技巧,给销控人员作提示性询问。
(6)关键时刻应主动举手邀请主管促进成交,并进行互相介绍,对客人说"这是我们销售主管,某某经理 ,他对这个楼盘相当熟悉,他一定能帮您,能满足您的需求",对售楼主管说"这是我的客户某某先生,他是很有诚意来看楼的,我已帮他推介计算了这个较好的单元"。从而进入较实在的谈判、拍板阶段。
5、成交进程
成交进程包括:交临时定金-营造成交气氛-补足定金-签订认购书-跟进已购客户(间断储备新客户)。
(1)当客人表示满意,有购买欲望时,应尽快促进成交,让其交足定金,可说:某某先生(小姐),有没有身份证?"边说边写认购书,即使客人说没也无妨,可说:"签约时再补。"
一边写一边对客人说:"财务在这边,请过来交款。"
"恭喜您成为某某楼盘的业主,恭喜您!"
用力握紧客户的手。
全场报以热烈的掌声,然后大声对销控人员报告已售出的单元号。
(2)当客人要再考虑时,可利用:
①展销会优惠折扣;
②展销时间性;
③好单元的珍稀性、惟一性,促使顾客下临时定金,24小时再补足定金。
(3)交定金后,应及时提醒客人下一次缴款时间、金额、地点及怎样办手续等。
(4)来客留电、登记方式。
最后必须注意,售楼人员要提交原因分析报告,将该顾客成交的原因进行分析,报告给上级主管。
篇2:超市生鲜收货退货程序
超市生鲜收货/退货程序
(一) 生鲜的收货原则
1. 生鲜收货操作由收货部人员按照收货流程执行。
2. 供应商必须在订单的有效期内送货。
3. 供应商必须用正确的订单送货。
4. 商品:品名符合订单上品名,数量符合订单或符合每日订货的数量,质量必须符合质检标准、订单标准。质量严重不符者,拒绝收货,质量降级者,拒绝收货或采取折扣方式。
5. 商品送货的运输车辆必须符合商品运输的温度要求,且干净整洁。
6. 商品运输的器皿、用具必须符合卫生要求。
7. 包装商品:外箱完好,内包装完好,条码有效,保质期标志清楚。
8. 生鲜食品优先收货,已经收货与未收货的商品明显分开。
9. 生鲜收货一律是净重收货。
10履行完收货手续的商品以最快的速度运至楼面,以正确的存储方式储存。
(二) 生鲜验货
1. 生鲜商品必须经过验货程序,符合质量标准才能收货。
2. 生鲜商品的验货标准遵循规定的商品质量验收标准,等级、规格、品种的变化以订单或采购特别说明为准。
3. 生鲜食品的验货方式以感官法为主,主要有视觉检验法、味觉检验法、嗅觉检验法、触觉检验法。视觉检验法主要评断商品的新鲜度、成熟度、清洁度,味觉检验法主要是评断商品的口味是否优良,滋味是否正常,嗅觉检验法主要是检验商品是否具备应有的香味,有无异味等等,触觉检验法检查商品的硬度、弹性、膨松等性能指标。
(三) 例外判断
1. 生鲜食品(非原料),特别是称重的散装农副产品,允许有5%左右的数量误差。
2. 当生鲜食品的质量难以判断时,应由该部门管理人员确定是否收货。
3. 先退/换货,后收货。
(四) 生鲜的收货程序
核查订单/运输工具
↓
确认价格
↓
检查质量
↓
数量确定
↓
办理退/换货
↓
双方核对确认
↓
安全员检验
程序解释
◇ 核查订单/运输工具:检查订单是否符合收货的要求,已经送货的运输车辆的温度、卫生情况等;
◇ 确认价格:若属于永续订单,则需要确认收货的价格;
◇ 检查质量:检查所有的送货品种的质量是否符合收货的质量标准;
◇ 数量确定:对收货的品种进行数量确认,或称重或点数;
◇ 办理退/换货:办理该供应商的退/换货;
◇ 双方核对确认:双方确定收货的最后的收货数量;
◇ 安全员检验:安全员对整个收货的过程进行监督、检验。
(五) 生鲜验质
1. 生鲜品质量及验货则由生鲜部主管或其指定人员负责。
2. 生鲜食品验货质量严格按照各部门质量标准进行,规格、等级、包装按订单要求进行。
3. 主要通过商品的外观、颜色、气味等感官手段来判断品质是否优良。
4. 检查外包装(纸箱),检查生产日期、保质期是否符合收货标准。
5. 是否符合卫生检疫标准。
(六) 生鲜收货过磅
1. 如果商品装在容器、筐子里,过磅时要将其重量扣除,以净重为准。
2. 称重重量以超市收货部现场磅重的数据为准,四舍五入保留小数点后两位数字。
3. 全数过磅后,双方签名确认无误,方可由收货录入员做电脑录入。
(七) 生鲜退货与换货
1. 生鲜退货商品符合条件:供应商的购货协议中有退货条款,商品确属于质量问题。
2. 生鲜可退货商品表
面包 蔬菜 肉类 海鲜 熟食
原料类、已过期 南北干货 腊制品 海鲜干货 品牌熟食、原料类
品牌面包
3. 生鲜退货程序
确认退货品项、数量
↓
填退货单
↓
单到退货组
↓
货至退货组
↓
退货组核实单货一致
↓
安全员验检
↓
退货
程序解释:
◇ 确认退货品项、数量:楼面确定退货的品种和数量;
◇ 填退货单:楼面填写退货单;
◇ 单到退货组:将退货单送到收货部的退货组;
◇ 货至退货组:在供应商送货时,将需要退换的商品送到收货组;
◇ 退货组核实单货一致:退货组核查退换的商品是否与单据一致;
◇ 安全员验检:安全员检验退货是否正确;
◇ 退货:办理退货手续,将货物退给供应商,电脑进行扣数处理。
生鲜退货要点:
◇ 符合退货条件的商品办理退货;
◇ 退货以供应商为抬头进行办理;
◇ 退货单的商品货号、商品品名必须与电脑中一致,数量必须与货物的实际数量相符,不符合最小单位者按几分之几单位计算;
◇ 退货的商品必须有明确的标识,标明时间、供应商名称,存放在商品退货暂放处;
◇ 退货组在办理退货手续时,需要检查单货一致。
4. 生鲜换货
◇ 生鲜换货商品符合条件:保质期极短且要求日日新鲜的商品;
◇ 生鲜可换货商品:品牌面包、牛奶、豆浆等。
生鲜退货程序
确认退货品项、数量
↓
填退货申请单
↓
单到收货组
↓
货到收货组
↓
核实单货一致
↓
安全员验检
↓
换货
程序解释
◇ 确认换货品项、数量:楼面确定换货的品种和数量;
◇ 填换货申请单:楼面填写换货单;
◇ 单到收货组:将换货单送到收货组;
◇ 货到收货组:在供应商送货时,将需要退换的商品送到收货组;
◇ 核实单货一致:退货组核查退换的商品是否与单据一致;
◇ 安全员验检:安全员检验退货是否正确;
◇ 换货:将货物退给供应商,在收货的数量中进行扣除处理。
生鲜换货要点:
◇ 符合换货条件的商品才能办理换货,否则按退货处理;
◇ 换货以供应商为抬头,每日收货时进行办理;
◇ 换货的商品货号、商品品名必须与所更换的商品一致,不同品种的商品不能换货;
◇ 换货单据数量必须与货物的实际数量相符;
◇ 换货的商品必须有明确的标识,标明时间、供应商名称,存放在商品换货暂放处;
◇ 退货组在办理换货手续时,稽核人员必须在换货单据上签名
篇3:建筑工程设计前期工作程序
建筑工程设计前期程序
1.设计前期
设计前期一般指一个建设项目提出开发的设想阶段，即投资前阶段。这个阶段包括提出项目建议书;批准可行性研究报告;形成项目评估报告三项内容，达到最终立项目标。
⑴.。 项目建议书
项目建议书是建设项目发展周期中的最初阶段，提出一个轮廓设想，从宏观上观察项目建设的必要性。其主要作用是作为选择建设项目的依据。
项目建议书的主要内容：
1)建设项目提出的依据和缘由，背景材料、拟建地点的长远规划，行业及地区规划资料。
2)拟建规模和建设地点初步设想论证。
3)资源情况、建设条件可行性及协作可靠性。
4)投资估算和资金筹措设想。
5)设计、施工项目进程安排。
6)经济效果和社会效益的分析与初估。
注：这一阶段主要由建设单位进行宏观观察、评估，作为选址依据，为业主内工作!
政府投资类基建项目的项目建议书审批需提供的资料：
申报材料：
1、项目建设单位主管部门或项目法人的申报文件和立项申请表;
2、有相应资质的工程咨询单位编制的项目建议书;
3、资金来源承诺书或证明;
4、规划、国土、环保等相关部门的预审意见;
5、项目位置图及其他相关附件。
办事程序：咨询--材料齐全--受理办件--批复(或转报)
⑵.可行性研究报告
项目可行性研究报告是在项目投资决策前，通过对项目有关的工程、技术、经济等方面条件和情况进行调查、研究、分析，对可能的建设方案和技术方案进行比较、 论证和预测建成后的效益等。在此基础上综合研究建设项目的技术先进性和适用性、综合效益的合理性、以及建设的可能性和可行性。由此确定该项目是否投资和如 何投资等结论性意见，为项目投资的最终决策提供科学依据和作为开展下一步工作的基础。项目的可行性研究报告应当委托有资质的设计单位或咨询公司编制。
项目可行性研究编制的依据和有关资料主要应包括：有关法规、建设规划政策，建设项目选址意见书、项目建议书批复文件、环境测试、市场调查以及自然环境、社会、经济等有关资料。
可行性研究报告的主要内容应包括：
1)总论项目建设的必要性和依据。
2)需求预测和拟建规模。
3)资源、原材料、燃料及公用设施条件。
4)建设条件和场址方案。(规划与设计单位，建筑师可参与)
5)项目设计方案。
6)环境保护。
7)企业组织、劳动定员和人员培训估算。
8)实施建设进度和进度要求。
9)投资估算和资金筹措。
10)社会及经济效益分析、评价结论。
⑶、项目评估报告
项目评估报告是对拟建项目的可行性研究报告提出意见，对最终项目投资是否可行进行认可，确定最佳投资方案。
项目评估报告的主要内容包括：
1)全面审核报告中反映的各种情况是否确定。
2)分析报告中各项指标是否正确。
3)从企业、国家和社会三方面综合分析和判断工程项目的环境、经济、社会和资源效益。
4)分析和判断报告的可靠性真实性客观性，对项目做出取舍的结论性意见和建议，最终投资限额规定的决策。
设计前期这三个阶段中，1、项目建议书，重观察、评估，多为建议性参考.2、可行性研究报告，重方案、估算，由有资质的专业单位编制.3、项目评估报告，自检前期工作，重确认、可靠、为项目决策性阶段!
2.编制设计文件
⑴.建筑设计招标
在设计前期，建筑设计策划也相继进行。建筑师可根据项目建议书及设计基础资料对选址进行分析和评价，拟定方案或进行概念设计，为项目论证及完成建筑立项作相应的设计前期策划工作。
在建筑设计策划开始前，为确保能得到一个优秀的设计方案，需通过设计招标、邀标、设计竞赛，公开、公平、规则地选定方案，确定设计单位。
在进行设计招标时，建设单位应向应标方提供如下资料：
1)项目建议书的批准文件。
2)规划管理部门批发的建筑规划选址意见书。
3)建设单位拟定的设计任务书。
4)城市测量部门提供的地形地貌测绘资料。
5)地质勘探资料。
作为综合学科的建筑设计有相当大的特殊性。如何选定设计方案，确定设计单位，是通过设计招标，还是设计邀标或设计竞赛，目前，尚无统一定论。有待进一步的完善和探讨。否则会造成社会成本的浪费和对知识产权的践踏，难于达到公平、公开、诚信的原则。
⑵.建筑设计方案
方案设计是工程建设中最重要的阶段，经由专家及有关部门共同组成的评委经充分评议、论证，在公开、平等的原则下从招标方案中选出最佳方案。一般最佳方案即是中标方案，而中标方案的单位即是此项目的设计单位。
有关方案设计的深度和具体要求，在"设计文件编制深度的规定"中，都有明确的规定。
⑶、初步设计
设计方案确定并根据审定意见调整之后，一般开始进行初步设计。对一些简单的工程项目，也可在批准方案的基础上直接进行施工图设计。对一般性质的中、小项目 应进行初步设计。而对于复杂的大型工程，在批准初步设计之后，还要进行扩大初步设计，并报审后，才能进行施工图设计。(大型工程设计程序：方案设计--- 技术设计(初步设计、扩大初步设计)---施工图设计)
初步设计的内容及具体要求，建设部编发的"设计文件编制深度的规定"中有明确的规定，一般初步设计包括调整后的平、立、剖建筑图;结构、设备各专业的结构图、工艺技术图、各专业较详细的设计说明;专篇论述，主要的技术经济指标以及工程概算等。
当初步设计审批后，应向城市规划部门申请领取建设用地规划许可证，及时向土地管理部门申请征用、划拨土地。
初步设计的审核：审查单位、审批条件、程序等
⑷.施工图设计
初步设计文件经有关部门批准后方可进行施工图设计。目前施工图设计仍有很多为边设计边施工状态，即先出基础图就开工，然后陆续按施工进度逐步出齐全部施工详图，这样做虽然能满足现场施工要求，但难免出现各专业协调不好，造成错、漏、碰、缺等现象。
施工图在交付施工之前，必须经由省、市建筑主管部门组织的由各专业专家组成的审图机构对施工图进行审查，提出审查意见。设计单位应作书面整改报告，然后在审图单位批准后，这样的施工图设计才算完成。
3.实施施工工序
⑴.工程建设监理招标，确定工程监理单位。
工程建设监理主要在工程项目建设的设计阶段(含设计准备)、招标阶段、施工阶段以及竣工验收和保修阶段，对工程项目建设实施监督管理活动。现阶段工程建设监理主要发生在项目建设的实施阶段。
⑵.工程建设施工招标，确定施工单位。
在施工图设计完成之后，建设单位即通过施工招标，确定施工单位，签订施工合同。
⑶.组织施工
组织施工之前必须持有关批准文件及资料向城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求核发建设工程规划许可证，并办理开工手续。
施工单位按照拟定的施工组织设计方案和施工进度的要求，保质、保量和综合协调各分包项目有序地组织施工。
在工程施工实施全过程中，工程监理协助业主在预定的投资、进度、质量目标内建成项目。主要进行投资、进度、质量控制、合同管理、组织协调等项工作。
4.工程调试、验收、决算
当工程主体及配套相继完工，应根据设计能力及时进行运行和调试。反复调试后使之达到原设计要求，方可经主管部门、设计部门、质量监督部门、消防、人防、环卫等有关各单位联合组织检查，经验收合格后方可交付使用。
一般在验收之后，交付使用之前对工程进行决算，及相关资料归档。