房地产三级市场专业名词解释
1、房地产:是房产和地产的总称,是土地以及土地上的建筑物和构筑物构成的;房地产也称不动产。
房产:房屋的社会形态,主要是指在法律上有明确权属的房屋商品,它包括全部土地房屋建筑物。
地产:
并非泛指全部的土地,而是法律上有明确权属关系的,并能给所有者、经营者和使用者带来相应的经济效益的建设用地。
土地:是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物:是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类。
房屋:是指有基础、墙、顶、门、窗,能够遮风避雨,供人居住或其他用途的建筑物。
构筑物:是指除了房屋以外的建筑物,人们一般不直接在内进行生产和生活活动,例如:烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
2、房地产的特性
不可移动性;独一无二性;寿命长久性(不可毁灭性);数量有限性;用途多样性;相互影响性;易受限制性;价值高大性;难以变现性;保值增值性。
3、房地产所具有的特点
A、价值大、集约化的商品 B、价格差别比较大 C、市场需求弹性大
D、安全性、保值性的商品 E、具有一般商品的流通过程
4、开发商:策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司,具有开发资质,设计和工程要有一定的人数,但不一定有资金。
发展商:商业叫法,有资金但不一定有资质,拍卖地块,拍卖成功成为项目公司,项目完毕即结束。
建筑商:负责建设房地产项目的市政工程,基础工程及土建装修工程的建设商。
中介代理:指房地产交易、转让、抵押、租赁等活动提供信息、咨询、代理或策划的有偿服务。
5、房地产开发:是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,其中房屋建设所说的房屋是指土地上的房屋、建筑物和构筑物。
6、房地产交易:包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
7、房地产转让
指土地使用人和房屋所有权人通过买卖、交易、赠予、继承等方式,将房屋所有权和相应的土地使用权(二者统称房产产权)转移给他人的行为。
8、土地所有权:是指土地所有者对土地占有、使用、收益和处分的权利。我国的土地所有权归属国家和集体,土地所有权不允许买卖、交易和私自占有。
9、土地使用权:指土地使用者在一定时期内对土地的占有、使用和经营的权利。我们常说的土地交易均指土地使用权的交易。
10、房屋所有权:是指房屋所有人对自己的房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。
11、房屋所有权的取得方式:
(1)原始取得:主要包括以下情形:A、依法建造房屋;B、依法没收房屋;C、收归国有的无主房屋;D、合法添附的房屋(如翻建、加层)。
(2)继受取得:又称传来取得,是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权。
主要包括以下情形:A、房屋买卖(包括拍卖);B、房屋赠与;C、房屋互相交换。
12、土地所有权的形式:
国家所有包括城市区;乡镇农民集体所有;村农民集体所有(在市郊,经过"征用"为国家所有的土地才可以出让、转让或买卖)。
13、土地使用权取得的基本方式:
划拔国家命令(行动)是无偿的,目前已取消;征用,国家行为;出让;征得第一次使用,交土地出让金,是有偿的;转让,转移财产的一种行为。
14、房地产开发项目用地的土地使用权应当以"招、拍、挂"的方式取得。
招标出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌拍卖是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
15、出让和转让的区别:
流通市场不同,出让在一级市场,转让在二级市场;行为性质不同,出让是创造财产的一种行为,转让是转移财产的一种行为;主体不同,出让关系中必有一方是土地所有者(政府),转让关系中双方都是土地的使用者。
16、土地使用权出让最高年限依照不同的用途而有所不同:
(1)居住用地70年; (2)工业用地50年;
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; (4)商业、旅游、娱乐用地40年;
(5)综合或其他用地50年。
17、房地产业
指从事房地产开发、建设、租赁经营,以及与此相关的中介服务,如:评估、置换、装饰、物业管理等经济活动的行业。
18、房地产业的特点
宏观上说,是国民经济的支柱产业,具有先导性和基础性;国家的龙头产业;地区经济;极差地租效益明显(沿海和内陆相差);具有高度的综合性和相差生(一元的投入带来1.97元的效益,1:1.97);高投资、高风险、长周期(地:不可再生资源,刚性价值;房:具有收缩性。)
19、房地产开发的各个阶段
A、制定开发项目计划(立项)
B、项目建设的准备阶段(市政工程的配套;三通一平;七通一平;)
C、项目建设招投标
D、施工阶段:正负零(地基)、封顶、外部装修(管道铺设3-4个月)
E、竣工验收(监理单位进行了验收)
20、房产的分类:
A、住宅:供居住 B、生产用房:厂房 C、办公用房(写字楼):办公
D、商业用房(商业楼宇):商场、酒店、银行 E、其他楼宇:基督教堂,宗教等
21、土地的"三通一平"与"七通一平"
三通一平:"三通"指通水、通电、通路;"一平"指土地平整;
七通一平:"七通"指通路、通水、通电、通下污水、通电讯、通煤气、通供热;"一平":指土地平整;
22、商品房价格的构成:
(1)成本费用
A、土地取得费用:征地费,坼迁补偿、安置费;
B、前期工程费用:规划、勘察、设计、可行性研究及三通一平等工程前期的费用。
C、基础设施建设费用:包括建造道路、供水、供点、排污、排水、通讯等建设费用。
D、建筑安装工程费用。 E、公共配套设施建设费用:商业网点,绿化建设。
F、管理费用 G、销售费用 H、财务费用(利息支出,贷款手续费)
(2)税费
(3)计划利润
23、五证二书:
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的"五证"、"二书",这是法律对销售方的基本要求。
"五证"是指《国有土地使用证》(土地局颁发)、《建设用地规划许可证》(规划局颁发)、《建设工程规划许可证》(规划局颁发)、《建设工程施工许可证》(建设局颁发)、《商品房销售许可证》(房产局颁发)。
"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
(1)《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。
(2)《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拔土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,是建设单位用地的法律凭证,没有此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也是属非法,不能领取房地产权属证件。
核发的目的:确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果:按照有关规定,房地产商即使取得建设用地的批准文件,但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的,其建设用地批准文件无效。
(3)《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件。
核发的目的:确认有关建设活动的合法地位,保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果:房地产高如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设,严重影响城市规划的,由城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施,对有关责任人员,可由所在单位或者上级主顺利完成机关给予行政处分。
(4)《建设程施工许可证》(建设工程开工证)是建设施工单位符合各种施工条件、允许开式的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开式证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护,当各种施工条件完备时,建设单位应当按照计划批准的开式项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续,领取施工许可证,没取得施工许可证的不得擅自开工。
(5)《商品房销售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局。证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时,如该房屋己建成,还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量,还可查验房地产商的《工程验收证》。
"五证"中最重要的是《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书可以做为商品房买卖合同的补充约定,并且是商品房开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
一、《住宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的住房质量的保证文件。
二、《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的有关住房使用的说明。
24、商品房预售的条件
"五证"齐全;
低层及多层住宅需主体结构封顶;
高层住宅需完成主体结构的2/3。
第五节 建筑术语
1、用地面积:是指规划地块划定的面积。
2、总建筑面积:是地上所有建筑面积之和(总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积+公共建筑面积)
3、容积率:是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:容积率=总建筑面积/建筑用地面积
4、建筑面积(销售面积):指商品房按"套"或"单元"出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。建筑面积=销售面积+套内建筑面积+公摊面积
5、套内建筑面积:指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积之和。
6、套内使用面积:指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙线水平投影计算。
使用面积=内空面积=地毯面积
7、套内墙体面积:指商品房各套(单元)内使用空间周转的转户和承重墙体,有共用及非共用墙体两种。(注:商品房各套之间的分隔墙、套与共用建筑空间的分隔墙以及外墙均为共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。)
8、阳台建筑面积:指套内各阳台地面底板外沿在水平面的投影面积。
9、套内阳台建筑面积:指套内各阳台建筑面积之和。
10、共有建筑面积:指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
11、公用建筑面积:不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面,为整栋建筑的公用建筑面积。
12、实用面积:它是"建筑面积"扣除公共公摊面积后的余额。即套内建筑面积=使用面积+墙体面积
13、使用面积:指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和(注:计算使用面积时有一些特殊规定:跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积:不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积:内墙面装修厚度计入使用面积)
14、居住面积:是指住宅建筑和层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所站有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。
26、公摊面积:主要由两部分组成:A、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能。(上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积);B、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
15、竣工面积:指竣工的各幢房屋建筑面积之和。
16、实用率(得房率):套内建筑面积与销售面积之比;
17、使用率:指房屋内净使用面积与销售面积之比。
18、建筑密度:指建筑覆盖率,是地块内所有建筑物的基底总面积占地块面积的比例;即:建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积
19、绿化率:是指项目建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比
20、绿地率:是指城市一定地区内各类绿化用地总面积占该区总面积的比例。
21、建筑控制高度:又称建筑限高,是指地块内建筑物地面部分最大限度制值。一般地区,其建筑高度,平顶房屋按女儿墙高度计算,坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。
22、女儿墙:楼顶护栏(起防护作用)
23、基础:是建筑物的组成部分,是建筑物地面以下的承重构件,它支撑着其上部建筑物的全部荷载,并将这些荷载及自重传给下面的地基。
24、地基:是基础下面的土层,它承受着基础传下来的荷载。
25、建筑间距:是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。
26、道路红线:是指城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。
27、建筑线:一般自然保护区建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。
28、标准层:是指平面布置相同的住宅楼层
29、自然层数:按照楼板、地板的层数
30、中间层:除底层和最高层的层数
31、层高:是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。
32、净高:是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。即层高减去楼板厚度的净剩值。
33、阳台:是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
34、平台:是指供居住者进行室外活动的上层屋或由住宅底层地面伸出室外的部分。
35、走廊:是指住宅套外使用的水平交通空间。
36、玄关:就是登台入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。
37、隔断:是指专门作为分陋室内的不到顶的半截立面。
38、过道:是指住宅套内使用的水平交通空间。
39、开间:即住宅的宽度,指一间房屋内一面墙壁到另一面墙壁之间的实际距离。
40、进深:指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。
41、朝向:一般根据主阳台及主卧室的朝向来判断。(南北朝向:通风采光好,夏天需要通风良好,夏风以南风为主,主阳台、主卧室朝南,白天有较长的日照时间,较好地自然采光又不热又有利于健康。)
42、建筑结构:售房的楼书中常见用语,房屋的建筑结构可分为砖混结构、砖木结构、框架结构以及框剪结构等等。
43、砖混结构住宅:指以钢筋混凝土配件也砖作的承重墙相结合的住宅。
44、框架结构住宅:以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
45、框剪结构住宅:以钢筋混凝土浇捣成承重墙柱,再用轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
46、商品房:指具有经营资格的房地产开发公司开发经营的住宅。
47、经济适用房:指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点,它是国家为了解决中低家庭住房而修建的普通住房,此类住宅减免了工程报建中的部分费用,其杨本略低于普通商品房。
48、安居房:指实施国家"安居工程"而建设的住房(属经济适用房一类)。是党和国家安排货款和地方自筹资金建设的面向广大中低收家庭。特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非互利性住房。(安居房产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费后,收入归个人所有)
49、微得房:即廉价房,指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。
50、平价房:指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费(小区级非营业性配套公建费,一半由城市人民政府承担,一半计入房价)、管理费、货款利息、税金等七项因素构成。
51、错层:室内地平面不在一个标高上。
52、跃层式商品房:是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
53、复式商品房:是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋,是在层商较高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上下两层的楼房。
54、期房:是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得商品房产权证书为止,这一期间所出售的商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
55、现房:是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售商品房的房屋产权证书的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。
56、准现房:指房屋主体基本封顶完工,楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
57、毛坯房:也称"清水房",是指完成内部装修、户内供电供水及照明的房屋。
58、建筑布置形式(特点):
行列式、周边式、混合式、自由式
59、建筑类型:
A、低层住宅:一至三层 B、多层住宅:四至六层 C、中高层住宅:七至九层
D、高层住宅为十层至建筑高度100米
E、超高层住宅为建筑高度100米以上
通常我们所说的小高层住宅,其实只是房地产行业内的一种俗称,在建筑划分中并没有。泛指七层以上(含七层)至十五层(含十五层)的建筑。
60、电梯配套
7层以下:无 7~11层:一台 12~18层:不少于二台
19~33层(150户~270户):不少于三台 超高层:电梯转换
61、起步价:是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
62、均价:是指商品房在销售额相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的价格。
63、预售价:是指商品房预售的价格。
64、付款方式:一次性付款、银行按揭付款、分期付款
篇2:房地产专业名词解释
房地产专业名词
1、常用名词(阴影部分应重点掌握)
◆五证：a.建设用地规划许可证;b建设工程规划许可证;c.建设工程开工证;d.国有土地使用证;e.商品房预售许可证;
◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》;
◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证;
◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场;
◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场;
◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场;
◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场;
◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利;
◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政
3
府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用;
◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整;
◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整;
◆红线图：又叫(宗地图)，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房;
◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积;
◆建设用地面积(净用地面积)：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积;
◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和;
◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。(如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0)
◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑。
◆建筑覆盖率(建筑密度)：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率;(如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉)
◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化;(如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%)
◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率;
◆房屋销售面积：房屋按套(单元)出售时，房屋销售面积为该套(单元)的建筑面积，即为该套(单元)的使用面积与该套(单元)应分摊的公用建筑面积之和;
◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积;
◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：
A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算;
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积;
C、非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入使用面积;
D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。
单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。
◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套(单元)以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积;
◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额;
◆层高：层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值;
◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
◆得房率：是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
◆玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
◆现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指没有装修的房。
◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，
可让人免费使用;超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设;如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。
◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
(1)国有土地使用权出让;
(2)土地使用权转让，包括出售、赠予、交换;
(3)房屋买卖;
(4)房屋赠予。
2、房子的种类
◆安居房指实施国家"安居(或康居)工程"而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。
◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
◆产权房是指产权人对房屋(指建筑物)拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。
◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
集资建房有两种产权;一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。
◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家(中央政府或地方政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证(大产证)已超过一年的商品住宅。
篇3:房地产常用术语名词解释
房地产常用术语
1、房地产、房地产业、房产和土地使用费
房地产是房屋财产和土地财产的总称，是房屋建筑与建设用地有机 构成的整体。
房地产是指在土地上面以房屋的实物形态体现的财产，它在法律上有明确的权属关系。
房地产业包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程，它是商品经济发展到一定阶段的必然产物。房地产与建筑业不同。建筑业主要从事建筑物的生产和施工，属于生产性产业，国务院将建筑业列入了第二产业范畴;而房地产业主要是从事房地产的的投资和经营，系经营服务性产业，属于第三产业范畴。
土地使用费是指土地使用者因使用土地按规定第年支付给政府的费用。它是在土地所有权与土地使用权分离的条件下，土地使用者为了获取一定期限的土地使用权而向土地所有者支付的费用，反映了土地使用者为得到和拥有土地使用权而对土地所有者的经济补偿关系。土地使用费用的征收对象包括：一切使用国有土地的事业单位、全民所有制企业、中外合资经营企业、外商投资企业和个人。土地使用费的标准和征收办法由国家统一规定。1978年全国各地开始实行向城镇国有土地使用者收取土地使用费的制度。
2、国有土地和国有土地使用权证
(1)国有土地是指属全体人民所有的土地，一般称之为国有土地。根据《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。其中包括：城市市区的土地;农村和城市市郊区中依法没收、征用、征收、征购和收归国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外);矿藏、水域和国家未确家为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。国有土地可以依法确定给全民所有制单位、集体所有制单位或者个人使用，使用国有土地的单位或个人有保护、管理和合理利用土地的义务。
有土地使用权证是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要裁明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。
3、建筑面积和建筑覆盖率
(1)建筑面积指建筑物的水平面积。
(2)建筑覆盖率又称建筑密度。它指建筑物基底占地面积与总用地面积的比率。
4、房地产产权、房地产权属登记和房地产权属证书
房地产产权：产权就是财产的所有权，也称物权。它是指财产所有者在法律规定范围内，对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。我们讲的房地产产权时，即是讲房屋的所有权和土地使用权。
房地产权属登记：平时所说的房地产产权，包括房产所有权和土地的使用权。房地产权属登记就是通常所说的房屋所有权登记，包括房产所有权登记、房产的他项权登记及土地使用权登记。
房地产权属证书：房地产权属证书是证明房地产权属合法的综合法律文书，具有其他法律文书不能替代的特殊作用，其法律地位和法律作用具体表现在房地产市场，依法处分自己的房产;办理房地产抵押、出典手续;从事各类生产经营时办理工商企业登记;申请房屋的翻建、改建、扩建施工执照;办理房屋的拆迁补偿手续;管理自己占有和使用的房地产;办理社会经济活动中凡涉及房地产的其他事项。
5、期房、现房
期房：指正在开发尚未竣工的商品房。
现房：指已竣工并通过综合验收可交付使用的商品房。
6、进深、开间
(1)进深：又叫长度。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后墙皮之间的实际长度。
开间：又叫宽度。在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
7、物业、物业管理
(1)物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的各种设备、市政公用设施和周围的场地、庭院和道路。
(2)物业管理是指房屋产权人(又叫业主)和使用人通过合同或契约方式，委托专业机构或公司依照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主和使用人进行的管理和服务。
8、"五证"和"两书"
a.《建设用地规划许可证》：由规划部门颁发。
b.《国有土地使用证》由土地管理部门颁发。
c.《建设工程规划许可证》由规划部门颁发。
d.《建设工程施工许可证》建筑管理站
e.《商品房预售许可证》由城市综合开发管理办公室颁发。
f.《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》
9、房地产抵押：《城市房地产管理法》第46条对房地产抵押的概念和本质特征作了如下阐释："房地产抵押以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。"房地产抵押是一种民事法律行为，其中提供房地产抵押物的一方是抵押人;享有债权并接受抵押物的一方是抵押权人。抵押人可以是债务人，也可以是第三人;抵押人和抵押权人均可以自然人或法人，以及是其他社会组织。
抵押的本质特征，就是当债务人超过抵押合同的规定期限没有履行债务时，其中包括债务人故意不履行和因其他原因无法履行的各种情况，法律规定的抵押权人可以拍卖抵押物并从中优先受偿。
10、契税：指房地产所有权发生转移时，就当事人所订契约按房地交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收;契税除具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。
11、房屋的建筑面积、使用面积、产权面积、和共有建筑面积
(1)房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室，室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2m以上(含2.2m)的永久性建筑。
(2)房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
(3)房屋产权面积系指产权依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
(4)房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
12、房屋建筑面积测算的有关规定
计算全部建筑面积的范围
a. 永久性结构的单层房屋，b. 按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的部和计算。
c. 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等，d. 其高度在2.2m以 上部位计算建筑面积。
e. 穿过房屋的通道，f. 房屋内的门厅、大厅，g. 均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，h. 层高在2.2m以上的，i. 按其水平投影面积计算。
j. 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道井等均按房屋自然层计算面积。
k. 房屋天面上，l. 属永久性建筑，m. 层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，n. 按其外围水平投影面积计算。
o. 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
p. 属永久性结构有上盖的室外楼梯，q. 按各层水平投影面积计算。
r. 与房屋相连的有柱走廊，s. 两房屋间有上盖和西半球的走廊，t. 均按其柱的外围水平投影面积计算。
u. 房屋间永久性的封闭的架空通廊，v. 按外围水平投影面积计算。
w. 地下室、半地下室及其相应出入口，x. 层高在2.2m以上的，y. 按其外墙(不z. 包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
有柱或围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外水平投影面积计算。
玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
属永久性建筑有西半球的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.2m以上部位的外围水平面积计算。
有伸缩缝的房屋若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
(2)计算一半建筑面积的范围
aa. 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
bb. 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，cc. 按其上盖水平投影面积的一半计算。
dd. 未封闭的阳台、挑廊，ee. 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
ff. 无顶病的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
gg. 有顶盖不hh. 封闭的永久性的架空通廊按外围攻水平投影面积的一半计算。
计算建筑面积的范围
a.层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室外和半地下室除外。
b.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
c.房屋之间无上盖的架空通廊。
d.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
g.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。
h.活动房屋临时房屋、简易房屋。
i.独立烟囱、亭、塔、罐、池、下人防干线。
j.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
13、成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊
(1) 成套房屋的建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
(2) 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间面积，(3) 以水平投影面积按下规定计算：
a. 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
b. 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c. 不d. 包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
内墙面装饰厚度计入使用面积。
(4) 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，(5) 均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，(6) 套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
(7) 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影全部计算建筑面积，(8) 未封闭阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
(9) 共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积
(10) 共有共用面积的处理原则
a. 产权各方有合法权属分割文件或协议的，b. 按文件或协议规定执行。
c. 无产权分割文件或协议的，d. 可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
(11) 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备(12) 间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，(13) 以及为整幢楼服(14) 务的公共用房和管理用房的建筑面积，(15) 以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之隔墙，凤及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋的警卫室、管理用房，内行为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
(16) 共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理有房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
(17)共有建筑面积的分摊方法
a.住宅楼以幢为单元，b.根据各套房屋的套内建筑面积，c.求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
d.商住楼共有建筑面积的分摊
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分交所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加会住宅本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
e.多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，f. 参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。