开发商逾期办理权属变更登记案例
导语:最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)20**年6月1日开始实施后,明确了司法实践中关于商品房买卖合同纠纷一些急需解决的问题,例如合同中对开发商逾期办理权属变更登记没有约定违约金或业主损失难以计算,开发商应如何承担责任等问题。此后,商品房买卖合同纠纷尤其是业主告开发商延期办理权属变更登记索赔的案件大量增加。开发商延期办理权属变更登记可以免责吗?什么情况下可以免责?结合办理此类案件的实践,本文拟就此问题作谈一些自己粗浅的看法。
本文探讨的前提是合同中没有对免责的具体情况及违约金作明确的约定。
一、开发商可以免责吗?
一种观点认为:开发商不应对逾期办理产权证承担违约责任。理由是:
1、并非“出卖人”(开发商)的原因造成。至少以下原因导致产权证未能及时办理的,开发商可以免责:A、不可抗力,即政策变化及政府职能的转变的延误。B 政府指定的测绘机构的延误。C.因测绘机构的原因造成开发商办理产权证的延误。D.为增加业主权益而导致的延误。这几种情况导致产权证未能及时办理,并非 “出卖人”(开发商)的原因造成,因此不适用“高院解释”第十八条关于“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应承担违约责任”的规定。
2、业主没有因产权证的问题遭受任何损失,因为,一方面商品房销售合同成立并经过房产管理局登记备案后,业主对所购房产已拥有了一定的物权效力,物权的四项权能:占有、使用、收益、处分均由业主享有,产权证的办出与否并没有给业主带来损害。另一方面,业主无法提供任何证据证明其因逾期办证存在任何损失,也无法证明其曾向开发商催办过房产证,对开发商为其延长土地使用期限的行为从不表示异议,并已实际接受了这一结果。
3、现实中大量存在开发商延期办理权属变更登记的现象。
另一种观点认为:开发商应当按照合同的约定承担违约责任,理由是:商品房买卖合同关于延期办理权属变更登记纠纷的性质是关于买卖合同的违约之诉,按照合同相对性的原则,根据《合同法》第121条的规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任,当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”所以被申请人应当向申请人承担违约责任,至于其与第三人(包括测绘院)的纠纷,应当另行处理。
二、我们认为,从理论上第二种意见是正确的,但不同地区,不同时期还应该考虑政策变化政府职能变更的不可抗力以及该合同是否已办理预售登记等具体情况。除上述理由外,具体分析如下:
(一)、关于不可抗力。比如政策变化、政府职能的转变的延误、政府指定的测绘机构的延误。一般认为,不可抗力是法定的免责理由,《合同法》第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”。我们认为,开发商请求免责,应当证明(1)在合理的期限内提供证明,证明上述情况属于不可抗力;(2)不能履行合同的义务(延期办理权属变更登记)全部、直接的原因是不可抗力;(3)开发商及时通知对方(业主);这些情况下,开发商可以免责,否则,开发商仍然应该承担责任。比如,司法实践中,如果出现以下情况,我们认为开发商情况不能免责:1、开发商已经处于违约的状态,所以即便后来发生了“不可抗力”,根据《合同法》第117条规定,开发商也不能免责;2、即便没有发生“不可抗力”,开发商也无法为业主办出产权,即伴有其他必然导致其处于违约状态的原因,例如按照《商品房销售管理办法》第34 条的规定,开发商应当在房屋交付使用之前委托测绘,而开发商委托测绘过迟。(这一点,要考虑该办法实施前后的不同,例如厦门在该办法实施前,相关部门要求验收备案后才可委托测绘)3、政府已经不再指定测绘机构,而开发商又不及时委托测绘或开发商在委托测绘的过程中存在漫不经心的懈怠行为,企图以政府办事效率不高为推脱借口的。
(二)、因测绘机构提供测绘结果的迟延造成办理产权证的延误,我们认为不是开发商的免责理由,因为:1、它也不是不可抗力等法定的免责理由;2、合同双方没有就测绘结果的迟延可以免责在商品房买卖合同进行任何的约定;3、开发商将逾期办理权属变更登记归咎于测绘院,其实质是降低了自己的合同义务。按照目前实践中使用的格式化《商品房买卖合同》,合同明确约定,“备齐资料”是开发商的合同义务,而委托测绘只是其为完成这一合同义务所必须的过程性行为,是否委托、何时委托、委托谁这些与业主无关,也不应当成为案件关注的事实,开发商认为已委托测绘就已经完成合同义务是没有任何依据的。4、如果一份合同的当事人,可以通过签订另一份合同并以另一份合同履行中存在问题为由不履行原合同可以成立的话(除非合同中有明确的约定),那么,合同的拘束力何在?所有的合同都可以不履行,合同当事人均可以不受合同的约束,唯一要做的就是他与第三人再签一份合同。换一句话说,如果测绘院的延误行为可以成为开发商免责的理由,那么业主是不是也可以与第三人签订一份借款合同,然后以第三人不履行借款为由,不履行合同并且不负任何法律责任呢?显然,这是不可能的。5、如果测绘院的延误行为能够成为其不承担责任理由的话,那么开发商完全可以与测绘院签订一份三年、五年或更长的测绘合同,这样,不但开发商不要承担责任,连测绘院也不承担任何责任,唯一该倒霉的就是因此而长期办不出产权的业主了。
归根结底,开发商委托测绘的事实不能够成为其不承担责任理由,我们认为应当关注的是开发商是否履行了合同的义务,而不能仅仅看其是否委托了测绘。所以,开发商不能在约定的时间内“备齐”包括测绘结果在内的资料,致使业主的产权无法及时办出,开发商理应承担违约责任。
(三)、为增加业主权益等其他情况而导致的延误,应视为对原合同条款的变更,应具体分析。如开发商为了增加业主的利益,在完全具备办理产权证的情况下,主动向房产管理部门申请增加房产的土地使用期限所需的合理时间,在业主同意或认可的情况下,应属于逾期办证的免责时间。我们认为,如果开发商纯粹出于此动机,并且经过业主的同意或认可,可以成为免责的理由。但是,如果开发商以此为借口或未经业主同意,私自拖延办理权属变更登记的时间,则不能免责。
(四)、现实中大量存在开发商延期3年、5年或更长的时间办理权属变更登记的现象,我们认为开发商免责的理由。这种现象的普遍存在,只能说明必须加大查处力度而已。因为这种现象的存在既不合法,也不合理,更不能成为开发商的免责的理由,相反,对这种违约违法行为应该予以严惩而不是姑息、纵容。只有这样,才能促使开发商诚信经营,平衡交易双方的利益,逐步规范房地产市场。
(五)、《解释》是针对商品房买卖合同纠纷案件作出的,它涉及的的主体只有出卖人和买受人,能够解决的争议也仅仅限于上述两者。所以,可以认为《解释》中的用词“非此即彼”,即由于出卖人的原因可以理解为非买受人的原因,至于由于第三人的原因导致出卖人违约的,出卖人与第三人的纠纷可以另行解决。不管是按照“接近论”还是“控制论”,出卖人即开发商比买受人更有条件、更有利于问题的解决。所以,将《解释》第18条“由于出卖人的原因”可以作广义的解释,这样既符合法《解释》的精神,能公正地解决问题,也具可操作性。
(六)、业主的损失是客观存在的,但如果有办理预售合同登记的应具体分析。
业主为解决产权问题,长期进行了艰苦的努力,包括与开发商交涉,到政府有关部门申诉,不但花费了大量的时间精力和金钱,而且承担着较大的心理压力。损失不仅有交通费用、误工损失等,也有包括无法正常租赁、转让、抵押等等。虽然具体数额无法一一确定,但损失显然是客观存在的。所以,开发商应当按照《解释》的规定,承担法律责任。
但如果有办理预售合同登记的一些地区,如果预售合同登记是一种物权行为,业主是否已经部分取得了物权,此应针对业主的损失范围具体分析,但考虑到我国物权法尚未出台,这一领域实际是一项空白。
三、开发商的应对措施:
虽然《解释》对开发商规定了严厉的赔偿责任,但是,开发商也不是只能坐以待毙,被动挨打的。针对延期办理权属变更登记,至少以下做法是合法且有效的:1、根据具体的情况和自身的实力,在合同中约定合适的办理产权证期限;2、明确约定延期办理权属变更登记应该承担的合理比例、合理数额的违约金,避免发生纠纷后双方在此问题上纠缠不清;3、限定最高的违约赔偿数额;4、将政府风险明确约定为不可抗力,并且在发生不可抗力后及时以合适的方式通知广大业主;5、约定开发商可以免责的具体事由。但是也不能随意扩大,任意剥夺业主的权利,而成为被《合同法》禁止的无效行为。当然,有效的措施不仅仅在于上述所列。总之,应该在合同中尽可能作详细、合理的约定。
四、实践中常见几个与此相关的法律问题。
1、《解释》是否适用于仲裁?
有人认为最高人民法院的《解释》不适用于仲裁,即使要适用,对损失的计算也要分为解释前和解释后。我们认为这是不正确的。从法理上讲,司法解释也是法的渊源(法的表现形式之一)。它不仅仅是指导审判的原则,而适用于法院的审判工作,在没有法律明确规定的情况下,一份合法制订、于法没有抵触的实体法解释完全可以作为仲裁的参照。《解释》明确规定出台后正在审理的案件都可以适用,所以,机械地分为解释前和解释后是不足取的。
2、开发商具备办理权属变更登记但是没有及时通知业主的这段时间是否应当责任?
我们认为,合同签定后,双方应当诚信履行、全面履行,开发商履行合同的义务理应包括通知、协作等合同的随附义务;从合同的另一方业主来讲,开发商不及时通知,业主同样无法实现自己的权利,其后果与开发商一方没有将合格产权组件送交登记而导致延期办理权属变更登记证并无实质区别。所以我们认为开发商具备办理权属变更登记后应当及时通知业主,否则,这段时间也不能扣除,同样应当承担法律责任。
3、开发商履行了通知“办证”义务后,是否就没有其他责任了?
我们认为,履行合同义务依合同法应“全面履行”包括主义务、从义务、随附义务的履行,通知之后,只要业主前来办理,开发商还应提供测绘的分户资料等协助义务。
4、时效问题:
考虑到实践中大量的存在延期超过两年的情况,依《解释》作出“损失计算方法——每日万分之二点一”。我们同意一些专家的说法,即《解释》规定的是法定损失计算方法而非法定违约金。此损失按日形成,考虑时效制度,如无主张证据,应以起诉之日到推两年计算。
篇2:房地产交易知识:房地产登记问题
房地产交易知识-房地产登记问题
房地产开发、经营管理、各种类型面积的测算、银行按揭贷款、产权过户登记等内容均属房地产专业知识共性的范畴,项目的总体规划、配套设施、工程建筑质量、定价方案等内容却属于楼盘个性的范畴。对于前者,售楼员应秉着积极学习、不断充实的态度;对于后者,售楼员应按着培训内容与统一说词,熟练、灵活掌握,做到顾客有问必有答。
房地产登记相关问题
一、综合类
1、预售商品房的条件
房地产开发商预售房地产应当符合下列条件:土地使用权已经依法登记,取得房地产权利证书;取得《建筑许可证》和《开工许可证》;除付清地价款外,投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的25%,并经注册会计师验资;(来自:)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议;土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的,经主管机关核准后,发给《房地产预售许可证》。核定为外销的商品住宅,还应发给《商品住宅外销许可证》。
2、住房公积金制度
结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策,是指有关公积金的归集、管理、使用、偿还等环节有机构成的整个运行机制和管理制度。
3、房地产登记的程序
房地产登记按下列程序办理:
◆提出申请; ◆受理申请; ◆审查申请文件;
◆权属调查; ◆依法公告; ◆确认房地产权利;
◆将核准登记事项记载在房地产登记册上;
◆计手规费并颁发房地产权利证书;◆立卷归档。
4、房地产登记的种类有哪些?
房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记,
5、怎样申请房地产权登记?
申请房地产权登记,应当按照《各省市房地产登记条件》规定的时间向登记机关提交申请书及有关文件,经审查,申请人的申请符合规定的,登记机关应于规定时间内核准登记,并发给房地产权利证书。
6、房地产登记的权利人名称是如何确定的?
房地产登记的权利人名称根据如下办法确定:
◆企业法人,为该企业法人的法定名称;
◆国家机关、事业单位、为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称;
◆非法人组织,为该组织依法登记的名称或政府批准的名称;
◆个人,为合法身份证明的姓名;
◆共有人,为各权利人的名称或姓名。
7、房地产登记是以什么为单位进行登记的?
房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的,各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用份额申请登记。
8、些房地产登记需由有关当事人共同申请?
房地产买卖、抵押、分割、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。
9、哪些房地产登记可由当事人单独申请?
下列情形的房地产登记,当事人可单独申请:
◆土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记;
◆因继承或遗赠取得房地产的转移登记;
◆因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记。
◆变更登记;
◆因土地使用年限届满的注销登记;
◆因房地产权利证书丢失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其它登记。
10、法律规定共同申请的,一方当事人不配合,应承担什么法律责任?
根据《房地产登记条件》的规定,应由当事人共同申请登记的,一方申请,另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的,登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的,可处以一千元以上五千元以下罚款。登记机关经审查认为符合登记条件的,可视为其登记。
11、申请房地产登记,可否委托他人代理?
申请房地产登记,申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的,应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公正或认证。
12、哪些房地产合同须办理公证手续?
按照有关规定,房地产合同当事人一方为境外人士或机构的,须办理合同公证手续。
13、房地产登记费是如何收取的?
按《各省房地产登记条例》规定,一般情况下,申请房地产登记,权利人应按下列规定交纳登记费:
◆初始登记的,按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的,超过部分按万分之五交纳;
◆转移登记的,按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的,超过部分按万分之五交纳;
◆抵押登记的,按抵押价值万分之一交纳。但每项最低不低于一百元。
◆变更登记的及其它登记的,每项交纳二十元。
14、什么是地籍?什么是产籍?
因为实行房地产一体化管理,所以我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记,包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体地讲,是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
15、关于调整房地产市场若干税收政策的通知有哪些优惠政策?
◆个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税;不足一年的,销售时按售价减去原购价的差额计征;
◆个人拥有的普通住宅,转让时暂免征土地增值费:普通住宅是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅,高级公寓、别墅、渡假村等不属于普通住宅的范畴;
◆积压空置的商品房在销售时应缴纳的契税在2000年底前予以免税优惠。其条件为:商品住宅于1998年6月30日之前竣工,竣工日期以建设局所发的《竣工验收证》为准,商品住宅于1999年8月1日后售出。
二、初始登记类
1、什么是房地产权初始登记?
指对未经登记机关确认其房地产权利,领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。
2、具备什么条件可以申请初始登记?(深圳之规定)
◆凡与各省市规划国土局或属下分局签订了土地使用权出让合同书,并付清了地价款后三十日内;
◆自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内;
具备上述两个条件,方可申请初始登记。
3、申请土地使用权初始登记应提交什么文件?
申请土地使用权初始登记应提交下列文件:
◆《房地产初始登记申请》;
◆身份证明,包括:个人身份证,或企业法人营业执照和法定代表人证明,或国家机关负责人证明。或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。
◆土地权属证明包括:
以出让方式取得土地使用权的应提交:土地使用合同书;根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的,应同时提交征地补偿协议书;付清地价款证明。
以行政划拨方式取得土地使用权的提交:市政府批准用地文件;用地红线图;征地补偿协议书;以其它合法形式取得土地使用权的,应提交有关证明文件。
◆机关认可的测量机构出据的实地测绘结果报告书。
4、申请房地产权初始登记应提交什么文件?
申请房地产权初始登记应提交下列文件:
◆土地权属证明;
◆建筑许可证;
◆施工许可证;
◆建筑物竣工验收证;
◆经市政府指定的机构审定的竣工结算书;
◆建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、剖面图等);
◆登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
5、哪些房地产登记需要公告?公告期是多长?
申请房地产初始登记及申请补发《房地产证》需要进行公告,公告期分别为三十日及六个月。
6、土地的使用年限是如何确定的?
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其它用地五十年。
7、什么叫宗地?宗地号代表什么意思?
宗地是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。如深圳市的土地,以宗地为基本单位统一编号,叫宗地号,又称地号,其有四层含义,称为:区、带、片、宗从大范围逐级体现其所在的地理位置。如:B107*24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。
8、什么叫宗地图?什么叫证书附图?
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。它包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产后面的附图,是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
9、向开发商购买一手商品房申请登记时,购房者需交的税费有哪些?
根据各城市房地产政策法规而定。
三、转移登记类
1、什么是房地产转让?
房地产转让,是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和他组织,通过买卖,交换,赠与将房地产转移给他人的法律行为。
2、哪些情况需要办理房地产转移登记?
经初始登记的房地产,有下列情形之一的,当事人应自合同或其它法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记;买卖;继承;赠与;共有房地产的分割;交换;人民法院判决、裁定的强制性转移;依照法律、法规规定作出的其它强制性转移。
3、房地产买卖合同应当具备的条款有哪些?
房地产买卖合同应当具备一下条款:当事人的姓名或者名称、地址;房地产权利证书编号;房地产坐落的位置、面积、四周界线;土地宗地号、土地使用权的性质和年限;房地产的用途;买卖价款支付方式和日期;房地产交付使用的日期;公用部分的权益分享及共有人的权利义务;违约责任;合同纠纷的解决办法;合同生效的条件及时间;双方认为必要的其它事项。
4、楼房是否可以转让?
预购的楼房当预购方付足购房价款总额25%以上时,可凭已在登记机关备案的买卖合同再转让,并在合同背上载明再转让的价格等情况。
5、什么样的房地产不予转让?
下列房地产,不得转让:根据城市规划,市政府决定收回土地使用权的;司法机关、行政机关依法裁定的,决定查封的或者以下其它形式限制房地产权利的:共有房地产,未经其它共有人书面同意的设定抵押权的房地产,未经抵押
权人同意的;权属有争议的;法律,法规或市政府规定禁止转让的其它情况。
6、办理房地产二级市场转移需提交什么文件?
◆《房地产转移登记申请书》;
◆〈房地产证〉;
◆买卖合同书;
◆行政划拨或减免地价款的土地,需提交市局或分局同意转让的批准文件及不足地价款的证明;
◆市、区房改办的批复及分户汇总表;
◆身份证明;
◆非法人单位的,需提供其产权部门同意转让的证明。
7、房地产转让时,其它公用设施是否一起转让?
房地产转让时,转让人对同宗土地上的道路绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其它公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。
四、抵押登记类
1、什么叫房地产抵押?
指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。
2、申请抵押登记应提交什么文件?
◆《房地产抵押登记申请书》;
◆房地产权利证书;
◆身份证明;
◆主合同和抵押合同。
非法人企业、组织的房地产抵押,应提交其产权部门同意抵押的批准文件;预购的房地产抵押时,应提交本条第(1)(2)(3)项的文件和房地产买卖合同书。
3、预购房地产如何进行抵押登记?
预购房地产抵押时,应提交〈房地产抵押登记申请表〉、身份证明、主合同和抵押合同和房地产买卖合同等文件。登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。
4、跨区的房地产抵押如何办理?
跨区抵押的,按各区的顺序依次确定办理抵押登记的部门。即:分属多个分局辖区的房地产区同为一主债权务关系抵押担保的。若其中有前一顺序区域的房地产,则最前一顺序的分局为登记部门。该部门到相关性分局备档,并于抵押登记核准当天书面通知相关分局的产权科。
5、同一抵押物设立若于抵押时,如何办理登记?
根据〈抵押贷款管理规定〉的规定,以同一房地产设定若干抵押时,抵押人在设定抵押权前,须将设定抵押权状况告知个抵押权人,抵押权的顺序以核准登记的先后为序。
土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押,根据有关规定,其地面建筑物已经合法登记的,可同意单独房屋作抵押,在处分抵押物时,必须委托省市不动产拍卖或变卖,不动产拍卖行负责扣发应补交的地价款,凡行政、事业单的房地产,不得擅自为企业提供抵押担保。
6、已抵押的房地产能够转让?
根据〈中华人民共和国担保法〉的规定,已抵押的房地产可以转让,但应由抵押人、转让人和受让人三方签定有关的公证书,即签定将原抵押转移给新的受让方的协议;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
7、以房地产抵押向银行贷款 ,是否一定要办理登记?
以房地产作抵押物向银行贷款,一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据〈中华人民共和国担保法〉的规定,抵押合同自登记之日起生效,所以,只有办理了抵押登记,抵押合同才有法律效力。
8、房地产低压登记流程图(略)
9、按揭贷款流程图
10、借款人如何偿还银行贷款?
贷款期限在1年内(含1年)的,实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上的,借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
借款人可选择委托代扣或到银行人行联网储蓄所换款两种方式,按月偿还贷款本金和利息;如借款人采用委托代扣方式偿还(来自:)贷款本金和利息,应在与贷款银行签定《借款合同》的同时,与贷款银行签定《代扣还款委托书》,并指定用于扣款帐户类型(储蓄存折、储蓄卡或信用卡)的帐号,保证每月在扣款日开始前将不低于其月均还款额的款项存在其指定的扣款帐户内,就可足不出户自行还款。
11、贷款期如遇到利息调整,如何处理?
根据人民银行的规定,贷款期间如遇国家调整利率,贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,不分段计算;对一年期以上贷款,于下一年初开始,按相应期限档次利率进行调整。
12、如借款人逾期还款,如何处理?
如借款人逾期还款或存款不足月均款额造成自动扣缴不成功的,须由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款,在还款期限内,借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的,在接到贷款经办行发出的催交通知书后,必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息,以逾期额为基数,每逾期一天,按人民银行公布的逾期贷款罚息率计收。
13、贷款人提前偿还贷款时,本息如何计算?
借款人在提前归还贷款时,应提前15日向贷款人提出书面申请,并且该通知一经发出即不可撤消。经贷款行同意,借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息,提前清偿部分在以后期限不再计息,此前已计收贷款利息不作调整。
篇3:土地登记代理人土地概论练习试题
土地登记代理人土地概论练习试题
一、单选题
1.土地登记,也称土地权利登记,是指( )。
A.由国家政府部门对土地使用情况所作的记录
B.由房地产主管部门对房地产的所有权和使用权及其变动所作的记录
C.由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度
D.由国家土地管理部门依法对土地的所有权和使用权及其变动实行登记的制度
2.按照民法理论,土地登记是一项法律制度,它的根本目的是( ) 。
A.权利的登记 B.权利的公示
C.权利的保有 D.维护土地社会主义公有
3.土地登记基本原则不包括( )。
A.依法原则 B.申请审查原则
C.双方意思一致原则 D.属地管辖原则
4.( )是对土地市场实施有效监管的关键措施。
A.土地登记 B.地籍调查
C.土地变更登记 D.土地他项权利登记
5.以下法规中,( ) 是我国现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件。
A.《土地权属争议调查处理办法》
B.《土地管理法》
C.《民法通则》
D.《土地登记规则》
二、多项选择题
1.根据《土地登记规则》第二条规定, 我国土地登记是指国家依法对( ) 。
A.国有土地使用权 B.集体土地所有权
C.集体土地使用权 D.国有土地所有权
E.土地他项权利
2.我国土地登记的作用表现在( ) 。
A.维护土地的社会主义公有制
B.维护土地权利人的合法权益
C.维护正常的土地市场秩序
D.加快农业用地转化为非农用地
E.为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息
3.按照我国《土地登记规则》第二条的规定, 土地登记分为( ) 。
A.初始土地登记 B.变更土地登记
C.注销土地登记 D.他项权利登记
E.土地所有权登记和土地使用权登记
4.我国集体土地所有权的形式包括( ) 。
A.城市单位集体所有 B.乡(镇)农民集体所有
C.村农民集体所有 D.村内各农民集体所有
E.建制镇集体土地所有权
5.土地登记的实体法律依据是指包含有土地权利规定性内容的法律、法规和规定,下列属于土地登记的实体法律依据的有( ) 。
A.《中华人民共和国民法通则》
B.《中华人民共和国土地管理法》
C.《中华人民共和国城市房地产管理法》
D.《土地登记规则》
E.《中华人民共和国担保法》
答案
:
一、单选题
1C、2B、3C、4A、5D
二、多选题
1ABCE、2ABCE、3AB、4BCD、5ABCE
练习题二
一、单选题
1.关于土地登记分类下列说法正确的是( )。
A.土地登记仅包括初始登记
B.土地登记仅包括变更登记
C.土地登记包括初始登记和变更登记
D.权利的设定登记属于初始登记
2.土地登记的内容是包括( ) 。
A.主要包括土地权属性质来源、土体权利主体、土地权利客体等
B.仅包括土地权利的主体
C.仅包括土地权属的性质和来源
D.仅包括土地权利的客体
3.我国的土地登记是一种兼容式的登记,但更偏重于 ( )登记。
A.契约登记 B.权利登记
C.托伦斯登记 D.合同登记
4.我国土地登记的一般效力是( ) 。
A.土地权利变动非经登记不得生效,土地登记是土地权利变动的生效要件
B.土地权利的拥有必须以土地登记为前提,土地登记是拥有土地权利的要件
C.谁登记谁拥有土地使用权
D.谁登记谁受益
5.下列关于我国土地登记的特点错误的是( ) 。
A.统一性 B.多样性
C.公开性 D.公信力
二、多项选择题
1.权利登记制度主要特点为( ) 。
A.采取形式主义立法
B.采取形式审查主义
C.登记有公信力及强制性登记
D.登记簿的编成采取物的编成主义
E.颁发权利凭证
2.澳大利亚人托伦斯所创登记制度主要特点为( ) 。
A.初次登记不强制,但一经登记即进人强制登记状态
B.土地登记机关负有赔偿责任及登记有公信力
C.负担登记及土地登记后,如有处分或设定负担以及其他各种法律行为,须依照法定的契约方式,订立契的
D.地籍图及登记簿上的编成采取人的编成主义
E.采取形式审查主义及不颁发权利凭证。
3.按照有关法律规定,我国的土地权属性质分为( )。
A.国家土地所有权 B.农村土地所有权
C.集体土地所有权D.集体土地使用权
E.土地他项权利
4.土地面积根据土地权利人对宗地的利用情况可以分为( )。
A.联合使用面积 B.共有使用面积
C.独自使用面积 D.共有使用权分摊面积
E.房屋占地面积
5.土地权利客体指土地权利、义务所共同指向的对象,主要包括( ) 。
A.土地座落、权属界址 B.土地面积、土地用途
C.土地的物理化学性质 D.土地使用条件
E.土地等级和价格
答案
:
一、单选题
1C、2A、3B、4A、5B
二、多选题
1ACD、2ABCD、3BCDE、4BCD、5ABDE