别墅营销策划致胜五大支柱
支柱A:套造别墅物业的建筑艺术风格
别墅物业对建筑艺术风格的追求超过其它一般住宅对建筑艺术风格的追求,这是由别墅物业本身特征和对环境的要求造成的。建筑艺术风格,就是建筑的本体特征,通过建筑造型、材料、颜色、柿物等因素综合表现出来。建筑艺术风格对于物业的价值影响程度在别墅物业上的表现,超过其它各种物业。因为别墅物业充分体现和满足了人们心理存在的各种嗜好及人们生来就存在的独异性和尊重感。
例如:龙湖山庄的日式、欧式、美式别墅,正是因其独特的建筑艺术风格,使其单价高于关外风格一般的别墅一倍左右。建筑艺术风格越具独异性,其审美价值越恒久,其保值性也越强,如碧涛苑。反之,建筑风格,越缺少独异性,审美价值随着时间而落伍,其保值性也越弱,我们之所以称关外某些别墅为农民房,也正因其建筑风格与农民自建房毫无分别。
支柱B:维护别墅物业的私密性
私密性是居住物业追求的一个基本要素,具体指居住人员拥有的高度私有的环境空间。对于别墅物业来讲,其对私密性的要求也较高。私密性好的别墅物业价值,高于度假别墅市场潜力巨大,关键问题在于发展商如何做。首先回答两个问题:
问题一:消费者凭什么不选择位置好、环境好的大户型复式住宅?
问题二:消费者为什么宁愿买别墅而不去住度假屋?
回答好这两个问题再来做别墅私密性差的别墅物业。
目前在深圳市别墅物业的结构主要有三种:(1)独立式(2)连体独立式(3)连体复式。在这三种结构中,从私密角度考虑价值由高到低依次为:独立式>连体独立式>连体复式。
一百多年前,英国人获得庐山别墅的开发权后,首先是对别墅区域进行周密的规划。按山地的自然走向将地块分割成相同大小出售,规定别墅由业主自行设计,但设计方案必须经过开发公司严格审查,必须具有本国建筑艺术的典型风格,而且开发公司云集了当时世界上最优秀的设计师。因此,庐山的黄金地段-一东谷长冲河两侧,几百栋分别代表几十个国家建筑风格。设计精美典雅的别墅与秀丽清新的大自然和谐地交融在一起,相互媲美,成为庐山的一大景观。一百多年过去了,这一区域的别墅建筑依然被公认是中国乃至世界同类地形中规划最合理、最科学、建筑最精美的典范。
支柱C:完善别墅物业的配套会所
配套会所是专供别墅物业居住人员休闲娱乐的场所,它延展节别墅物业本身的功能,弥补其由于选址上的要求所造成的不足和人们除居家生活之外的娱乐需求。
配套会所的设施种类有多种。居家型别墅,其配套会所设施更侧重度假休闲目的,具有特别性、独一性。如:网球场、壁球场、泳池为居家型常备。而中、西餐厅,俱乐部,则多为消闲度假型常备。别墅物业配套会所的种类性的层次,也反映着需求群体和服务群体的差异性,并因此决定着别墅物业价值大小。其服务和需求群体层次越高,别墅物业价值也越大。例如:观澜豪园配套功能设施有酒店、会所、高尔夫球场、乡村俱乐部等一系列满足消闲度假之用。
支柱D:优化别墅物业的自然资源和人文资源
自然资源在这里指不可再生的自然资源和自然生态环境。人文资源指人造景观和人文环境。自然资源和人文资源是别墅物业选址首先必须考虑的,它是决定着别墅物业价值最重要因素,即别墅物业其它要素均可模仿重造,唯独自然资源和人文资源是不可重造的,真正显示出其独一无二和价值永久性。
例如:东部海岸度假别墅物业金海滩,其独有的全视角无遮挡优美海景,依山阶梯的布置使得户户均可俯看海景,这一得天独厚的自然资源为东部海岸所独有,其不可重复性使得其别墅物业价值与闹市区内的独立式别墅价值相差无几。又如:蛇口碧涛苑别墅为依海而筑的海边别墅,其海景资源在蛇口并非独一无二的。真正使其价值具有恒久性的是蛇口这一"国际社区化"优雅的人文景观和人文环境,这种物业所处的社区环境和物业所创造出的社区环境与自然资源同等重要。
支柱F:注重别墅物业自身的市场性
别墅物业的市场因其特殊性而具有一定的独立性,从某一角度讲是游离于整个房地产市场之外的。主要体现在:
(1)别墅物业外在环境要求的特殊性。对于一般居家住宅物业来讲显得很重要的影响价值的因素,如:生活上的配套、商业网点、交通等,对别墅物业的价值影响并不显得重要。这是因为别墅物业的业主对于居住环境的独立性、私有性和自然舒适性上的追来超过生活配套上的要求,比起闹市繁华他们更喜欢静谧。别墅物业永远只是某一部分人才能享有的繁华。
(2)别墅物业需求群体的个别色彩和饱含特殊性。优质别墅物业具良好的保值增值性,使其在任何时期都为富人阶层追捧的对象。同时别墅物业最完美地体现表达了人类、审美情趣的个性化和作为财富的象征性,充满着购买者的个人色彩,购买者的喜欢对别墅物业价值的影响,某种程度超过市场因素。"曲高和寡",越特殊的东西,其个别性越突出,其可比较性也越少。别墅物业市场是一个充满个性化的特殊市场。
篇2:别墅配套设施规划设计
别墅项目配套设施规划设计
基本配置要求：
安全设施配套：周边红外线监控;电视监控;电子巡更系统、保安24小时人工巡逻;呼叫系统。
生活与休闲配套：超市、无公害蔬菜市场、自助银行、社区医疗中心、小型商务中心、汽车美容中心、客户俱乐部、老年休闲中心，园林背景音乐等。
运动配套：漫步道、晨跑道、篮球场、网球场、健身中心、儿童乐园等。
物业管理规划
在物业管理上要突出自助式客户服务，提供的服务包括：
□多功能会所 □家居清洁 □汽车清洁 □衣服洗烫 □代聘钟点工
□代购商品 □代定车船票 □邮政服务 □住宅外观清洗 □保管行李服务
□花匠服务 □上门厨师 □订餐 □地毯清洗 □宾馆预约服务
□代办快递服务 □叫车服务 □代办搬家 □健身房预约 □叫醒服务
□商务中心预约：电脑/传真服务 □代订书报
智能化管理服务：
□周界报警系统 □红外线及闭路电视监控系统 □可视对讲系统
□门窗防盗系统 □煤气泄露报警系统 □给排水监控系统
□输配电监测系统 □照明监测系统 □紧急求助按钮
□宽带网入户
人性化服务宗旨
与业主保持良好沟通、迅速为业主服务。“以人为本”的理念尽显物业的体贴关怀。保安、维修及清洁等传统物业管理规范到位、精益求精，关注更多生活细节。
一站式管理服务
社区内设专职管家，划分区每一位业主服务。责任区内开设投诉、代办、代租、入托等服务内容，事无巨细，负责到底。高科技智能化服务，提供健全先进的智能化系统，包括可视对讲系统、闭路监控系统、周界防越系统、电子巡更系统、背景音乐等。此外，内部智能卡服务系统，可以实现出入楼宇的门禁控制停车、娱乐、购物、付费等一系列活动的管理。
篇3:别墅项目产品规划
别墅项目产品规划
联排别墅 有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，部分还有地下室。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积每户250平方米左右
【特征】
1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。
2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。
3、户型设计丰富而前卫，有特色。
独栋别墅 上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。
各户型层高做大，可在3.3米之内。
本案各户型的卫生间开间尺寸做到不小于2.4米。 体现各户型的多功能性，考虑将房间功能从享受化、个性化方面设计(如可考虑增加雪茄房、桑拿房、功能性半地下室)。
建筑风格建议：
根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在黄金地段，本楼盘的外立面风格建议以下两种：
1、美国乡村别墅
推荐原因：
美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。
可能发生的情况及解决方案：
虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的促销手段也要让其脱颖而出。
2、现代欧式别墅
推荐原因：
现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。
面积控制：
独立别墅：350-500平方米，主力为400平方米左右
:联排别墅：220-250平方米左右