生态养生旅游地产的产品类型
随着人民生活水平的提高和休闲意识的加强，生态养生旅游成为了当今非常流行的一种旅游方式，其产品类型也丰富多样，通过总结，我们认为目前存在的生态养生旅游的主要产品类型有：
1、长寿主题类产品：一般以长寿老人较多、养生文化遗迹等为卖点，结合当地的特殊地理环境进行生态养生产品的开发。《黄帝内经》明确地提出了地理环境与长寿密切相关，认为优美的环境、适宜的水±有利于健康长寿。典型产品如彭州的长寿山、厄瓜多尔的长寿谷;
2、山林养生类产品：以山林溪谷为生态本底，以负氧离子、绿色环境、湿润空气、适居温度、矿泉水质、中草药等等为养生原料，形成的氧吧、森林浴、雾浴、竹海浴、竹文化养生、矿泉浴、生态食疗等等;
3、日光养生类产品：古代养生家已经感受到了目光具有保健作用。晋代养生家嵇康在《养生论》中就提出了“唏以朝阳”的观点，孙思邈也提倡“呼吸太阳”。历代道教养生家更是推崇日光的养生作用，《黄庭经》中就有“日月之华救老残”的说法。典型产品如森林日光浴;
4、花卉养生类产品：花香、精油，可外用美容，内服等。典型产品如芳香疗法;
5、生态水疗类产品：以矿泉、中草药为基础，形成特色生态水疗项目，结合中医按摩、流行spa等等。如我们在陕西洋县长青自然保护区就结合当地的文化，设计了“真符草汤”生态水疗养生项目;
6、四季养生类产品：避暑产品就是四季养生的典型产品，如青城山的养老公寓。古代养生家针对春夏秋冬的气候特征，认为在饮食调摄、生活起居等方面必须顺应四时的生、长、藏特点，做到“春夏养阳，秋冬养阴”;
7、民俗类产品：有民族特色的养生方式，如回族的节食风俗、药浴如瑶浴、如藏浴的“五味甘露汤”等，根据其理论，当地的环境下会生长出具有当地特性的物质，这些活性物质具有去疾健体的效果;又如客家人的养生之道，形成特色化的养生休闲产品，包括客家煲汤、客家药膳等食疗;客家操、客家民间体育等运动养生;
8、其他结合养生中的导引按摩类、吐纳行气类、意念修炼类、滋补服食类、起居摄生类、香汤沐浴类产品，有的综合在一个产品中，有的成为整个产品中的独特卖点。
景观生态化、景观游乐化、景观艺术化、景观主题化、景观情境化应该很好地贯彻在生态养生旅游产品的景观设计中。
景观生态化：生态养生旅游产品的景观设计中，强调生态材质、自然简练的手法很重要。在景观吸引物上，尤为强调生态材质，自然运用。
景观游乐化：生态养生旅游产品的景观打造应该能烘托出情趣化的氛围，同样的森林浴，如果是在优美的生态迷宫中穿行沐浴，产品的受欢迎程度是不一样的。
景观艺术化：生态养生旅游产品本身就应具备一定的艺术化内容，养生理论中的不同体系有着相当的文化内容，应该通过直观的景观意象去体现，去表达。
景观主题化和景观情境化：是基于生态养生旅游产品作为一种旅游产品必须拥有的共性，否则游客会因为产品没有特色、乏味而对整个产品评价不高。
在生态养生旅游产品中，有一类较为高端的产品，如绿维创景提倡的山水酒吧、野奢酒店的设计理念就是很好的借鉴参考。
篇2:旅游房地产发展模式
旅游房地产发展模式
一、旅游房地产的提出:
1、 房地产的发展历程:(1985—20**)16年经历了从市场朦胧期、市场发展期、到今天的市场成长期。
2、 主流市场的饱和,为边缘市场的发展创造了条件:
所谓边缘市场是指:旅游物业开发、教育文化物业开发、特种物业开发(如:监狱、劳教所、试验基地等)、科技物业开发(如:IDC、科技孵化器)等等;同时为主流市场所配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力。
3、 城市化进程的加快,生活水平的提高,为旅游消费奠定了良好的基础。
△城市人口占全国人口的40%,标志着城市化进入了快速成长期。
△人均GDP及消费习惯的改变,以现代城市化为背景之休闲文化的形成使旅游本身的内涵发生了变化。
△毋容忽视的汽车时代的来临,使京、沪、深等中心城市提前进入了舒适住宅时代(发达国家所代表的)。
4、 旅游消费支出比例,旅游目的的变化,以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的舒适住宅运动正开始主宰新一轮开发的热点。
旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式。具体包括:休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式,以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。是指实现全部或部分旅游功能的房地产开发业。
二、国际旅游物业的主要形式及发展历程:
1、 欧洲旅游物业发源于中世纪世袭贵族的度假城堡,本世纪初真正开始形成一定的市场规模,主要集中在法国南部地中海沿岸,当时开发了大量的海滨别墅。欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至,一时间成为欧洲的度假中心。60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户,标志着旅游物业市场的开始。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅,将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。
2、 美国旅游物业主流产品的形成时期:70年代中期美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压,特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为了处理积压与空置,充分盘活闲置资产。美国从欧洲引入时权酒店这一概念,取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其它项目改造过来的。到1987年以后,大量的投资商、开发商介入这一领域,使产品模式更加清晰,法规也相应地健全;配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业,1999年全球销售额达到67.2亿美元,其中美国,占全球的55%,出售的房间占全球的50.4%。540万个家庭参与了分时度假网络。
3、 RCI及II等国际着名分时度假开发公司的形成发展使以分时度假为主的旅游房地产开发,成为今天西方国家房地产开发的主流。目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司,简称RCI,总部设在印第安纳洲。其在全世界90个国家拥有3500个分时度假村,会员家庭超过250万。同时,近几年市场上又崛起了一批新的以开发为主的分时度假网络公司,如:SUNTERRA公司,不但经营交换业务,而且自己开发并销售时权酒店,总部设在佛罗里达洲。目前已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村,拥有5600个单位。
三、我国旅游物业的发展现状:
从90年代初海南开始,到98年随着人民生活水平的提高,特别是社会有产阶层的形成为旅游房地产消费奠定了基础,产生了第一批中国有钱阶层消费群。多种旅游产品和投资品种的完善,多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠,并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景,比较类似发达国家70年代旅游物业飞速发展的初期,不论是供给,还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。其中主要表现在以下几个方面:
1、房地产大量积压(特别是东部沿海),据统计部门调查,目前积压了8000多万平方米。为改造产权、时权酒店提供了房源。
2、饭店高价,低出租率,急需降低度假成本、吸引休闲型度假,以改变传统的旅游模式。
3、度假消费成为时尚;工作时间的缩短,每年115天的假期,对传统旅游方式的不满足,使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游过渡,并形成了每年24%以上的增长幅度。根据国际通行发展惯例,度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。
4、市场日趋成熟,可利用资金相对充足:
传统投资领域、生产领域已基本饱和,市场进入成长发展阶段,特别是传统房地产开发领域的机会越来越少,住宅市场成熟期已基本到来。京、沪、深、人均居住面积已超过20平方米。住宅消费开始向舒适型转移,销售市场出现了萎缩的前兆,即滞涨期。大量的传统房地产资金开始物色新的领域。
5、国内目前涉足该领域的公司超过100家,包括首创、海航、中信、中旅等大型企业;也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产开发商。北京、上海、海南、福建、广东等地已开工的分时度假项目超过30个;以高尔夫、山地、滑雪等为主题的休闲度假别墅超过50个。
6、从1999年海南“南海传说”成功在全国营销后,先后已有近十个项目在全国进行营销推广,并取得了较大的市场反映。
四、旅游房地产的主要形式:
1、 时权酒店
时权酒店是由瑞士亚力山大.耐首次提出的“TIMESHARE HOTEL”。即将酒店的每个单位分为一定的时间份(如:一年51周)。出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权。
2、 产权酒店
产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理,获取一定的投资回报。一般情况下,投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。
3、 养老休闲酒店
养老休闲酒店是指投资人(往往是最终消费者),在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间,将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购,再出售,收益归其家人所有。
4、 高尔夫、登山、滑雪运动度假村
高尔夫、登山、滑雪运动度假村,特指在高尔夫球场附近、登山、滑雪等运动地开发的度假别墅项目。该项目的出售是与运动项目使用权相匹配的。
5、 时值度假型酒店
时值度假型酒店是指消费者购买一定数量的“分数”,这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其分数所能负担的住宿设施。该度假型酒店一般是指不同档次的普通酒店,提出部分单位加入分时度假网络,消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。一般情况下,利用“分数”消费可获取更大的折扣和免费居住时间。
五、旅游房地产的营销模式:
投资休闲与休闲度假是两种主要不同的营销模式。时权与产权分别代表了两种不同的营销思想与营销对象。在目标客户群的定位上:时权强调的是休闲便利;产权强调的是投资收益。
六、旅游房地产开发项目的十大要素:
1、具有旅游特征的自然环境
2、便利的交通与地理位置
3、符合旅游度假的设计方案
4、完善的配套服务与设施
5、合法的产权手续与时权保证
6、专业的物业管理与酒店管理
7、健全的财务制度与监督管理体系
8、专业的营销推广系统
9、丰富的开发经验与开发实力
10、健全、便捷的交换网络
七、我国旅游房地产的发展前景:
1、 广阔的发展空间和市场潜力,使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线。
△我国空置房面积已超过8000万平方米,为市场初期提供了大量可改造的房源(主要集中在旅游城市和景区)。
△正在形成的强大消费群体为其提供了强有力的市场支撑。
△据测算,一个拥有100万会员的分时度假系统可拉动国内市场50—70亿/年消费额,可盘活300—500万平方米的存量房,解决2—3万的就业人口。
△我国的休闲制度,115天/年(占全年三分之一),为休闲度假提供了充分的时间。
八、旅游物业发展中存在的问题:
1、 法律问题:时权与产权,由于没有相关的法律、法规,时权的法律保障无法解决,因此产权模式将是市场前期的主要模式。
2、 市场信誉度问题:旅游房地产项目在销售中多采用先期发售或出售一定时间使用权,以及投资回报等容易被是误认为非法集资,个别开发商套钱心理。消费形式未得到社会的认同。
3、 良莠不齐、鱼龙混杂,难以形成品牌与规模。
4、 设计与规划的经验使项目素质低劣。
△对空置房要客观分析,分时度假旅游物业并非万病良药。
△个别非旅游区项目及旅游区中的非旅游潜力区域的建设所带来的风险。
△设计的不合理,配套的不齐全。
△高档酒店化趋向。
△出境与国际交换网络问题。
篇3:旅游地产开发模式研究
旅游地产开发模式研究
2000年以来来,我国旅游房地产发展迅速,在旅游界和房地产界引起极大关注。尽管目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭,但无论广义狭义,无论分类角度,所有旅游房地产都有一个显着的共同特点,即:靠近旅游资源或旅游景区,并以此为依托为特色开发房地产。
经开发商不断地开发实践,我国旅游房地产已形成如下几种比较成型的开发模式:
一、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发
这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的,多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件,如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量。
此类房地产又可分三类:直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅。这类景区住宅开发对风景区建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献,有的甚至对旅游景区还造成一定破坏。很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。
在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅。这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区,往往先投入巨资,专注于搞大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞房地产开发。
此类房地产以华侨城为典型代表。
华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园,将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城,为自己创造出区域性旅游资源优势,再以此为依托,开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先由旅游起步,旅游“带靓”环境,环境带旺地产,地产促进华侨城全面发展,是旅游与房地产良性互动的典型。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。此类房地产开发与旅游景观开发高度融合,房地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房,房即是景,景中有房,房中有景。如宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔夫酒店等,景观房产本身就是景观构成的有机组成部分,无论别墅、公寓均按它所在的环境氛围要求建造,在造型、选材、用料、装饰上都极富个性。将旅游房地产开发提升到一个新境界。
二、以旅游度假为目的的度假房地产开发
休闲度假是此类房地产最大的特点,为旅游接待链条上重要的一环,多建在大中城市远郊或远离大中城市的着名风景区附近,或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区,又投入休闲度假设施设备的建设,大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的,业主以度假置业和投资置业为目的。一时间重新热火的海南景观住宅多属此种模式。
因引进国外“分时度假”的概念和相关销售模式,此类房地产又有多种小的分类,具体如下:
产权酒店:即将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理,获取一定的投资回报。一般情况下,投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。
时权酒店:即将酒店的每个单位分为一定的时间份,如将一年分为51周,出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间如一周的居住权。
养老型酒店:指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间,将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购,再出售,收益归其家人所有。
在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的高尔夫、登山、滑雪运动度假别墅。
时值度假型酒店:消费者购买一定数量的“分数”,这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宅设施。消费者不拥有使用权或产权,只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。
快乐无穷大的北京快乐假日大酒店是产权酒店,是此类房地产中着名的成功典型。
快乐假日大酒店建在旅游资源异常丰富的延庆,靠近延庆的六大景区26个景点,其中着名的有八达岭长城、“塞外小漓江”——龙庆峡、松山拾贝网原始森林自然保护区、康西草原、妫河漂流、滑雪场等。快乐假日大酒店一方面充分依托现有的优秀旅游资源,一方面又设计建造了人工湖、人造沙滩、垂钓园、风雨长廊、画墙、射箭场、陶艺作坊、儿童乐园、网球场等三十余种配套娱乐设施来增强其休闲度假功能,更在其可与三星级酒店硬件相媲美的中心会所建大中小型会议厅,使它成为一个集度假、休闲、娱乐、会议功能为一体的旅游房地产产品。
度假房地产在国外已有相当发展,在我国刚刚面市,就受到购房者和房地产开发商的热烈追捧,不仅有外资进入国内抢占市场,国内房地产商也抱团组建旅游房地产联盟,如中房集团牵头、几十家企业加盟的“中国房地产分时度假联盟”,全国各地度假房地产项目纷纷上马。度假型房地产是目前旅游房地产开发备受关注、发展很快的一个品种。
三、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店
这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章,以为游客提供住宿为主要功能,后来增加了娱乐、会议等功能,多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业,主要通过经营来收回投资,而酒店自营的回收期相当长,与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符,因此,旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形式,却不是旅游房地产当前的开发热点。
四、与旅游相关的写字楼
以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现,专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所,既方便本城居民出游,也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见,但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。
五、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
这类房地产多在旅游目的地城市,兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发。大连万达集团与昆明滇池国家旅游区签下合作协议,将在昆明滇池国家旅游区内4000亩土地上投入三十多亿人民币进行旅游房地产开发。该项目包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心,是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体,兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。实际上,华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。
旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面,由于我国经济还不是很发达,城市化水平还不高,为广大民众提供第一居所的任务还相当重,使得巧借旅游元素为第一居所建设服务,以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合房地产中的重要分支;另一方面,随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的整体提高,我国传统的观光型旅游开始向度假型旅游过渡,新兴中产阶级萌生了度假置业的需求和支付能力,又使度假房地产前景广阔。
无论采用何种模式,旅游房地产开发都应保证项目的经济效益、社会效益、环境效益并重,在切实保护好旅游资源和生态环境的基础上对资源加以利用,寻求旅游与房地产的良性互动,走健康、理性的旅游房地产开发之路。