地产项目销售培训手册
(一)房地产基本知识
1、房地产基本概念
房地产：也称不动产，是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分割的部分以及附带的各种权益。
2、销售手续"五证二书"
五证：建设用地规划许可证、土地使用权证、建筑规划许可证、施工许可证、销售许可证
二书：住宅质量保证书、住宅使用说明书
3、土地划分及使用年限
商业用地：使用年限为40年
住宅用地：使用年限为70年
工业用地：使用年限为50年
4、各种面积定义及其计算方式
?结构面积：住宅的所有承重墙(柱)和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。
?辅助面积：住宅建筑各层平面中不直接供住户睡眠休息的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室、阳台等。
?居住面积：住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。
?使用面积：住宅各层平面中直接供住户生活起居所使用的净面积之和。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室、卧室等的净面积。
?建筑面积：指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积二个部分。
?公共面积：住宅楼内为住户方便出入，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、门厅、楼层间厅等所占面积的总和。公共面积包括部分结构面积。
?容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。简单说，容积率就是项目总建筑面积除以项目占地面积。
?使用率：使用面积与建筑面积的比值。
?各种计算公式
套内建筑面积
=套内(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
商品房销售面积
=套内建筑面积+分摊公用建筑面积
公用建筑面积分摊系数
=住宅公用建筑面积/非公用建筑面积
公用分摊建筑面积分摊数
=公用建筑面积分摊系数*此套住宅的套内建筑面积
?阳台面积计算：封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
附件一：中华人民共和国城市房地产管理法
附件二：商品房销售管理办法
附件三：建设部《住宅建筑设计规范》摘录
附件四：银行按揭贷款流程
附件五：《建筑面积计算规则》
(二)规范流程
(1)电话及客户接待流程
一、轮值制度
来访电话及新来访客户接待均采用轮流接待制度，如当值业务员正在接待其它客户则跳过，后补。(表单：来电登记、访客接待安排)
二、销售流程(简化流程)
接待客户
带客户参观样板房
带客户参观会所
了解客户具体选购单元
深入洽谈(表单：来访客户登记表、贵宾推荐书)
诚意保留(按规范填写购房《保留书》、折扣申请表，并到财务处交款)
成 交 (按规范填写认购书，并到财务处交款)
签 约 (预约客户并通知发展商、律师楼等，陪同客户完成预、销售合同的签定)
办理按揭(由律师安排按揭办理事宜)
付清全部楼款、及进户费用，入住
(2)客户接待规范及礼仪
接听电话礼仪
一、处理接听电话----接听电话礼仪
服务标准目标语言
纸笔要就手
办公台上应预备好纸和笔
两响内接听
任何电话响两声内，立即接听
称呼来电者
询问来电者姓名
经常称呼来电者
快捷专业电话服务;
赶紧记下来电者姓名，经常称呼，令对方觉得自己重要。
早上好!xxx,请问有什么帮到您?
请问先生/小姐怎么称呼?
二、对来电查询客户进行电话销售
服务标准目标语言
称呼来电者
以姓氏称呼来电者
或简单了解来电者需要。
简单介绍重点
介绍项目基本资料，给客户予初步轮廓(如位置、投资优势等)。
尊重客户，确保准确把握客户要求，令客户安心，加快解决问题的速度。
予人诚信的服务;
予人专业的态度。
明白客户需要
辨别顾客购买动机及关心点，利用有关卖点，邀请顾客亲自前来参观。
予顾客体贴的服务，令顾客亲临现场。
(3)迎接客户
一、基本动作
1.客户进门，每一个看见的销售人员都应主动招呼"欢迎光临",提醒其他销售人员注意。
2.销售人员立即上前，热情接待。
3.通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。
二、注意事项
1.销售人员应仪表端正，态度亲切。
2.接待客户或一人，或一主二副，以二人为限，绝对不要超过三人。
3.若不是真正客户，也应照样提供一份资料，作简洁而热情的接待。
4.没有客户时，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好印象。
(4)介绍产品
一、基本动作
1.交换名片，相互介绍，了解客户的个人咨询情况。
2.按照销售现场已规划好的销售路线，自然而又有重点地介绍产品(着重于地段、投资重点等)。
二、注意事项
1.侧重强调本楼盘的整体投资地段优势。
2.用自己的热忱与诚恳感染客户，努力与其建立相互信任的关系。
3.通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定自己的应对策略。
4.当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间的关系。
(5)购买洽谈
一、基本动作
1.倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座。
2.在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户作试探性介绍。
3.根据客户所喜欢的单元，在肯定的基础上，作更详尽的说明。
4.针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。
5.适时制造现场购买氛围，强化其购买欲望。
6.在客户对产品有认可度的基础上，设法说服他下定金购买。
二、注意事项
1.入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内。
2.个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。
3.了解客户的真正要求，了解客户的主要问题点。
4.向客户推荐户型时以候选单位以2户为好，尽量不要超过3户。
5.注意判断客户的诚意、购买力和成交概率。
6.现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候。
7.对产品的解释不应含有夸大、虚构的成分。
8.不是职权范围内的承诺应报经现场经理通过。
(6)带看样板间
一、基本动作
1.介绍中强调项目的优势(见答客户问)。
2.让客户切实感觉自己所选的户型，让客户想象他已是样板间的主人，感受超前的高档设备以及高额的回报。
3.尽量多说，让客户始终为你所吸引。
(7)暂未成交
一、基本动作
1.将销售资料备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。
2.再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其作义务购房咨询。
3.对有意的客户再次约定时间。
4.送客至大门外或电梯间。
二、注意事项
1.暂未成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员都应态度亲切，始终如一。
2.及时分析暂为成交或未成交的真正原因，记录在案。
3.针对暂未成交或未成交的原因，报告现场经理，视具体情况，采取相应补救措施。
(8)填写客户资料表
一、基本动作
1.无论成功与否，每接待完一组客户后，立刻填写客户资料表。
2.填写重点：
?客户的联络方式和个人咨询资料;
?客户对楼盘的要求条件;
?成交或未成交的真正原因。
3.根据客户成交的可能性，将其分类为：
A很有希望/B有希望 /C一般/D希望渺茫等四个级，以便日后有重点地追踪访询。
定期跟踪后对客户情况进行记录和更新，如遇问题及时向主管及经理反馈。
4.一般送交现场经理检查并备案建档，一联自己留存，以便日后追踪客户。
二、注意事项
1.客户资料表应认真填写，越详尽越好。
2.客户资料表是销售员的聚宝盆，应妥善保存。
3.客户等级应视具体情况，进行阶段性调整。
(9)客户追踪
一、基本动作
1.繁忙间隙，按客户等级与之联系，并随时向现场经理口头报告。
2.对于A、B等级的客户，销售人员应将其列为重点对象，保持密切联系，调动一切可能条件，努力说服。
3.将第一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断。
4.无论最后是否成交，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。
二、注意事项
1.追踪客户要注意切入话题选择，勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。
2.追踪客户要注意时间的间隔，一般以两三天为宜。
3.注意追踪方式的变化：打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加促销活动等。
4.两人或两人以上与同一客户有联系时，应该相互通气，统一立场，协调行动。
(10)成交收定
一、基本动作
1.客户决定购买并下定金时，恭喜客户作出明智投资决定。
2.同总控表或向经理确认客户所要的单元可供销售。
3.带客户到签约室。
4.详尽解释定单填写的各项条款和内容：
若是小定金，与客户约定大定金的补足日期及应补金额填写于认购书上;与客户约定签约的日期及签约金额填写于认购书上;或其他附加条件于空白处注明;其他内容依认购书的格式如实填写。
5.收取定金，请客户、开发商代表、经理三方签名确认。
6.填写完认购书，将认购书副联连同定金送交开发商代表点收备案，将认购书复印件交经理备案。
7.将认购书第一联(客户联)交客户收妥，并告诉客户于补足定金或签约时将认购书带来。
8.确定定金补足日或签约日，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件。
9.再次恭喜客户。
10.送客至大门外或电梯间。
二、注意事项
1.与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。
2.当客户对某套单元稍有兴趣或决定购买但未带足足够的金额时，鼓励客户支付小定金是一个行之有效的办法。
3.小定金金额不在于多，五百元至几千元均可，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。
4.小定金保留日期一般以三天为限，时间长短和是否退还，需向经理咨询。
5.折扣或其他附加条件，应报现场经理同意备案。
6.认购书填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。
7.收取的定金须确定点收。
(11)定金补足
一、基本动作
1.将定金补足日及应补金额栏划掉，注明实收数额及日期。
2.再次确定签约日期，将签约日期和签约金额填写于认购书上。
3.若重新开单，大定金认购书依据小定金认购书的内容来填写。
4.详细告诉客户签约日的各种注意事项和所需带齐的各类证件。
5.恭喜客户，送至大门外或电梯间。
二、注意事项
1.在约定补足日前，再次与客户联系，确定日期并做好准备。
2.填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金等是否正确。
3.将详尽情况向现场经理汇报备案。
(12)换房
一、基本动作
1.将原认购书收回，当客户面封上作废。重开新定单;填上原收据号。
2.将新认购书副本交开发商代表换回原认购书，原认购书(两份)交经理备案。
二、注意事项
1.填写完毕后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确。
2.将原定单收回。
(13)签订合约
一、基本动作
1.恭喜客户选择我们的房屋。
2.验对身份证原件，审核其购户资格。
3.出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款：转让当事人的姓名或名称、住所;房地产的位置、面积、四周范围;土地所有权性质;土地使用权获得方式和使用期限;房地产规划使用性质;房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;房地产转让的价格、支付方式和期限;房地产支付日期;违约责任;争议的解决方式。
4.与客户商讨并确定所有内容。
5.签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵扣已付定金。
6.将认购书收回，交现场经理备案。
7.同开发商代表协调帮助客户办理银行贷款事宜。
8.办好银行贷款后，合同的一份应交客户。
9.恭喜客户，送客户至大门外或电梯间。
二、注意事项
1.示范合同文本应事先准备好。
2.事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告，研究解决的办法。
3.签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理。
4.签合同最好由购房户自己填写具体条款，并一定要其本人签名盖章。
5.由他人代理签约，户主给予代理人的委托书最好经过公证。
6.解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场，让其有认同感。
7.签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。
8.若客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约时间，以时间换取双方的折让。
9.及时检查签约情况，若有问题，应采取相应的应对措施。
(14)退房
一、基本动作
1.分析退房原因，明确是否可以退房。
2.报现场经理或更高一级主管确认，决定退房。
3.同开发商代表协调，结清相关款项。
4.将作废合同收回，交公司留存备案。
5.生意不在情谊在，送客送至大门外或电梯间。
二、注意事项
1.有关资金转移事项，均须由双方当事人签名认定。
2.若有争议无法解决，可申请仲裁机构调解或人民法院裁决。
(三)工作制度
(1)公司员工手册
(2)现场管理制度的补充及冲突处理
本制度是为便于现场管理、更好的实现销售而制定的，系在公司员工手册等各项目基本制度上，根据现场实际情况而制定的一种补充管理制度。如遇冲突以公司员工手册为准。
一、日常行为规范
a)所有销售人员在工作时间必须穿公司配发整套工服，佩带佩带胸卡，男同事系领带，穿深色皮鞋，女同事要化淡妆。男同事头发长度不得超过耳朵，不留怪异发型，不得染发。销售人员上班时间必须配戴胸卡。不穿制服或不戴胸卡，一经发现每次罚款20元。
b)保持办公区域的干净整齐，接待厅内各台面、椅面、地面严禁堆放杂物。将与工作无关的私人物品放在公司规定的地方。每天接访组负责清理客户用过的纸杯、烟灰缸，接电组负责清理前台台面。
c)销售部员工主动清理自己接待的客户所用过的水杯及烟灰缸，并将座椅摆放整齐。
d)前台不许睡觉，坐姿端正。前台睡觉一经发现罚款20元，坐姿不端正经劝说无效罚款20元。
e)迟到早退，一经发现罚款50元。上班其间外出，要跟销售主管请假，并填写外出登记。如在销售主管不知情的情况下，查出不在岗，罚款50元。
f)销售代表请假要前一天向销售主管递交请假单，如有特殊情况，要及时跟销售主管请假，并于上班后第一天后要及时补交请假条，否则按旷工计。病假上班后要补交病假条及病历书。
g)销售人员休息日要打开手机，违者警告，并处以50元罚款。
h)销售大厅任何人不得大声喧哗，销售部员工不得在销售大厅阅读任何与专业工作无关的报纸书刊。一经发现罚款20元。
i)严禁在接听客户电话或接待过程中吃各类食物、员工严禁在销售大厅吸烟。一经发现罚款20元。
j)打出电话不得占用销售热线，严禁打咨询收费电话。一经发现罚款20元。
k)钥匙每天由固定值班人员保管，销售代表带客户看房领用钥匙要作登记。下班后值班人员把前台台面收拾整齐干净，椅子归位，并把当天所借钥匙归还物业部。
l)中介公司带来客户，中介费需预先约定，代理公司要亲自带客户到现场并在第一时间做登记，要详细写明中介公司的名字及客户名字，并由销售经理签字确认，经理不在现场由主管签字并及时告知经理。不许销售代表把自己接的客户转为代理公司，否则未结佣金停发。
二、销售现场客户接待原则
现场售楼处，销售代表每天按照接听电话、接待来访客户分为两组，每日认真准确填写来电来访记录，销售代表每天填写《来访客户登记表》，自己妥善保管。
1.接听电话
a.销售代表每天轮流负责接听电话，将客户情况登记在《来电登记表》上，尽量详细记录客户的姓名，需求面积，信息获知途径等。
b.接听电话人员如遇原有老客户来访，则接听电话工作暂停，电话接听工作有其他负责电话接听的人员完成，事后当次即时补一次接待机会。
c.接听电话人员要耐心的、有针对性的回答客户问题，尽量约定客户现场看房，并设法留下客户联系方式，以便进行回访。
2.接待来访
a.第一次到现场来访的客户，由现场的销售代表按序轮流接待，接待后填写《来访客户登记表》
b.因时间的差异，或老客户来访造成当天负责接待的销售代表在接待新客户论空时，在当次即时补充一次接待机会。
c.轮休销售代表的客户来访，则该客户由销售主管负责接待，销售主管轮休或有其他工作时，由该组最后一位排序者代为接待。
d.如销售代表甲完成客户甲的成交工作，日后该客户再向销售代表甲推荐客户乙，且客户甲陪同乙客户到达销售现场或客户乙自己来销售现场并指明有销售代表甲负责接待，则客户乙仍有销售代表甲负责接待，若客户乙单独到达销售现场，且 未明确指明有销售代表甲接待，而由销售代表乙接待的，则客户乙作为销售代表乙的新客户由销售代表一负责接待。
e.对现场来访的客户负责接待的销售代表应首先询问"您在此之前是否打过电话?及您以前是否来过?"如客户表示联系过，接待人员要问清楚与之联系过的销售代表，如客户记不清，请客户从名片中辨认，如客户还认不出，该客户轮为正常排序。作好客户的确认的工作明确新客户后方可接待，以免撞单。
f.早9:00之前晚4:00之后，到访的客户由值班人员接待，不记入轮接排序。如值班人员不在，由最早到者接待。
g.销售代表在原项目的客户来现场，如未指定该销售代表接待(并且该销售代表到本项目后，未曾与该客户联系过。)该客户算为新客户轮为排序。
三、有效客户确认原则
明确表示市调、找人、做推销、联系业务，不算有效客户，其他情况均算有效客户，按正常轮序。
四、关于撞单
客户第一接待确认制，如之前来电、以来电接待人为准，如果客户不记得接电同事转到接访组接待。如果客户第二次过来，接待过的业务员不在，负责接访的同事可以接待，但是一定要第一时间通知原来接待过客户的业务员，如果当日成交则佣金一人一半。如果客户不记得接待过的业务员，该业务员也没有认出客户，则当日接访组接待，如成交第一接待无业绩、无佣金，当日接访者有佣金、业绩。如果该业务员在成交前认出此客户，该客户当日成交，佣金一人一半。如已购房客户，在与A业务员首次成交后，再购买第二套单元时没有找A业务员，而是与其它业务人员联系或成交，则A业务员没有任何佣金。
(四)项目销售培训资料
该资料由项目组根据项目情况编写，但必须包含以下部份
1、项目概要
(1)合作单位名称及简介
开发商;投资商;建筑设计单位;绿化设计单位;建筑施工单位;工程监理;物业管理单位;
(2)经济技术指标及基本配置
①项目总括：项目性质;土地取得;土地期限;开工日期;竣工日期;占地面面积;总建筑面积;平均得房率;总幢数;
层 数：技术层 层;销售层;层高;结构;抗震级;分期：施工、进度及完工日期
②户型分类及面积配比
③物业交房及装修标准
④物业管理费及各项服务收费明细
(3)项目定位及市场竞争
①项目定位及推广主题
(项目产品定位、客户定位、形象定位)
②项目优势及疑难问题统一答客问
③周边竞争项目调查情况统计表
(4)客户购房须知
①项目购房须知
②按揭手续办理须知
(5)文件清单
(1)营销管理纲要
(2)销售部工作制度
(3)来电总登记表
(4)来访总登记表
(5)客户接待登记(业务员)
(6)贵宾推荐书(业务员给客户)
(7)价目表
(8)客户认购须知(业务员给客户)
(9)贷款利率表、手续告知
(10)保留书(小定)
(11)认购书(大定)
(12)销售合同
(13)购房备忘表(交易手续费及入户费用)
(14)客户跟踪记录
(15)销售员周报
(16)销售工作制度
(17)销控表
(18)销控通知单
(19)现金管理表(小定金、大定金)
(20)现场费用支出登记
(21)现场人员外出登记
(22)小定、大定、合同清单
(23)折扣申请表
(以上内容详见附件六)
篇2:销售培训:克服道德缄默
克服道德缄默
销售经理要鼓励每一位销售员看到并说出他们行为中的道德因素，帮助他们克服讨论道德问题的严重障碍，使整个销售部门建立起更强的道德观念。
在实际工作中，销售经理及其销售员们极少讨论他们日常工作面临的道德问题，这被调查人员称作"道德缄默"问题。
一个最新的调查又给这个问题下了惊人的注脚：在大量企业中存在一个"商业道德上的代沟"，年轻的雇员"在很多问题的道德取向不如年长的那样严格。"这说明员工的道德信念正随着时间流逝逐渐消失。如果销售经理继续允许销售员们保持道德缄默，那么结果可能会是整个销售部道德堕落，连现状都无法维持。
事实上，销售部的道德准则关系着企业与消费者关系、价格政策、冲突纠纷的解决、区域主管公平对待销售员等等系问题有关的日常决策的制定
这些准则建立了行为标准，指导着销售经理及其团队的每一位成员都以一种诚实可信的方式完成其任务，以此行为处事。尽管销售经理的首要职责是为了使公司的收入或利益最大化，但仍需以道德准则或者道德义务为基础。
为什么营销团队的成员们不愿意承认行为中的道德基础?与销售部关系更密切的是，这一问题是否会阻挠建立一个合乎道德的营销体系的工作?从长远来看，道德缄默使公司付出了以下的代价：造成了销售员道德健忘症、对道德的理解极度狭隘、对作为个人的销售经理产生了道德上的压力、无视道德陋习、道德规范的权威性降低。
这些影响都是非同小可的。任何一个想要认真实施其行为准则或合乎道德标准的销售部必须克服"道德缄默"问题。
也许有的销售经理会认为过多谈论道德问题被视为对整个公司的和谐有威胁，认为道德讨论具有侵犯性、对抗性，它导致循环往复的指责。
也有的销售经理认为有关道德的讨论会对效益产生威胁。认为"道德讨论采用的是让人分心的说教的方式(赞扬、指责、意识形态的)，而且过于简单、呆板、软弱、不准确"，并害怕对销售员说出具体的承诺、义务和权利，认为这会限制他们将来工作中的灵活性。最好的方式是使其保持模糊，在需要时随时能"改变规则"。
更有的销售经理认为道德讨论对自己"有权力和影响力"的形象是一种削弱。这是因为道德通常被认为"太深奥、太理想主义以致缺乏活力和影响"。
要在销售部建立道德规范，就应克服道德缄默产生的负面效应，同时消除它对销售团队的和谐、效率、销售经理自身的权力和影响力的威胁。此外，还需要强调道德讨论带来的利益。
当然，本文所阐述的尚未被销售经理们转换成一种固定、经过检验的方法。从积极的方面来看，这就意味着你可以想出比我想到的更有创造性的策略。从消极方面来讲，这也就是说你将是在没有航标的水里行船。衷心希望下面的一些提示能帮助你标出一条安全的航线。
篇3:销售培训:直效行销(DS)
直效行销(DS)
直效行销可以更为直接地与客户保持近距离的联系和接触，从而可以获得更为迅捷的客户意见反馈，这样更便于针对客户反馈调整策略和实施方针。房地产行销中的DS直效行销应该紧密围绕着"直效"来进行。所以，各类手段的采用应该力争可以产生直接的效果并缩短与客户之间的距离。
行销方式如下：
1、建立项目网站，进行网上互动行销，包括网上订
房;网上楼书浏览等。
2、采用伟业的客户网(散客)进行直销。
3、采用伟业的企业客户网进行便利直销。主要包括企业诸如：MOTOROLA、联想、方正、 希望、四通、紫光等。
4、为IT 企业举办专门的购房讲座和现场咨询活动。
5、在当代商城、双安商场内设立宣传品自取机或建立
接待处。
6、派出销售专员前往联想、希望、四通、方正、紫光
等中关村高科技企业进行非定期性购房推广宣传及
讲座。