开发商选择房地产代理商
在整个房地产营销过程中,发展商、设计院、建筑商、代理商、银行、广告公司、装修公司、园林景观公司、物业管理公司等,形成了一串息息相关的“生态圈”。他们共同享受、服务于同一市场,共同参与和完成房产的“营销”工作。
开发商更加专注于自己的职责,把营销工作交由代理商完成,由专业人士做专业之事,这样可以整合业界优势资源,在竞争中占领有利的位置。这已经成为房地产界共同认可的模式。
在决定是否代理销售时,发展商应仔细地问问自己几个问题,以使决策更加精确:①我有能力自己销售吗?为什么?②我为什么要找代理商?③怎样的经营风格的代理商适合我的楼盘销售?只有弄清这些问题,才能明晰是否将楼盘委托销售。而且,在洽谈时,能够做到胸有成竹。
在将楼盘委托给代理商销售之前,首先要对代理商进行比较、评估。一般考察以下几个方面:
代理商有否策划理念?
有许多策划公司缺乏文化底蕴,甚至没有一丝一毫的文化气息,只是一两个职员曾经做过售楼工作,卖过一些楼房,就组建了代理公司。或是,因为有关系,认得开发商老总,便组建代理公司,招聘销售人员,这些来自“五湖四海”的“八路军”职业素养参差不齐,有工作三、四年的业务员,有的像阿姆斯壮首次登陆,许多企划公司根本没有代理能力,更谈不上策划,策划是什么,他们自己都搞不懂。因此,了解代理公司的企划理念是很重要的。它标志着该代理公司的专业水准。
智力结构:
策划,并非靠勤奋就能胜任,它是一项综合能力要求相当高的脑力活动,而且,需要多方面的专家协作完成,需要那种具备“大局着眼,枝节着手”的“全才”,但,这些只是基础,最苛刻的要求是:企划总监是个极具灵性的、有着超然感悟并廉备极度理性分析能力的综合体。市场调研,对于每个企划公司而言,也许硬性的数据,差别不太大,但,对这些凉冷的数字进行深加工后,能散发出对销售的热忱并找出市场的入口处,不是从事过或是工作多的人就能胜任的。同时,智力结构也表现出代理商的组织架构是否完整、是否有序。一支编制不完善的队伍能形成对“敌人”铁桶式的围困打击?
企业文化:
一家没有企业文化的公司,犹如没有灵魂的木乃伊!没有目标、没有方向、没有标准、没有要求、没有什么要坚持的、也没有什么要摒弃的。几千万元、甚至几个亿的房产委托其代理,您不觉得有点悬?
以往的业绩如何?
是否成功地推介过,与你目前欲开发的项目相类似的楼盘,这一点很重要,经验决定了代理销售的工作安排是否井然有序;是否有针对性;是否能把握该项目的市场脉搏,并能杜绝不该发生的事。当然,业绩不是指某一个个案的辉煌,而是因长期经营,垒积而隆起的视觉特效。昙花一现、风光一时的光环,常常是运气惹的祸。当然,有些较小之项目,也可聘请那些有实战经验、刚创建的、有才华的小公司。因为任何一家有绝对实力的大型代理公司,也曾经渺小过。不可完全以业绩一叶障目。
业内口碑:
在考察代理商时,不妨多向业内同行及代理商、广告公司了解欲委托的代理商的背景情况、为人处事的态度。一个口碑不佳的代理商,一定是险象环生、四面楚歌,很难展开他的工作,因为,它得不到各界力量的支持与信赖,得到的资讯太少,推广的业绩,那就可想而知了。最重要的是,遭遇挫折时,口碑不佳的代理商本身就是一道坎。所采取的方略不是全力以赴、强行突破,而是脚底抹油——溜之大吉。
硬件设施:
硬件指的是代理商的办公场所、办公设备、交通工具、资料库、信息库、制服等。对硬件的考察可以确认代理商是否“游商”;是否临时组建;是否具备营销策划代理的“长征”能源;或是只感到房地产是个能挣几个铜子的行当,从不考虑长期,一旦想收手,便溜得连小鬼都寻不着他的影子。
管理能力:
一家企划公司的实力如何,并非资金说了算,再雄厚的资金力量,在不良的管理能力下,终将被消融得尘尽灰散。企划,不是资金密集性行业,是智业。能将发展商给予的一份条件,释放出何等的能量,取决于管理力。管理力的强与弱体现在:①员工的基本工作状态及精神面貌;②基本职业素质;③工作场所设计与氛围塑造。④员工之间的配合度。⑤项目推介的正确性等等。这里不再一一列举。总之,细微之处见功夫,如果这些细微之处能得以重视,那么,略大一点的事他们一定用心而为,如遇大事,定当倾囊而力!这样的公司值得信赖。
员工素质:
通常,只需查看代理商各级主管的水平,便可判断代理商的综合素质。良臣择主而仕。能留住人才的公司,一定是个好公司、有能力的公司。另外,能容忍、聘用平庸而不良之员工的代理商,对事业以及工作的要求,一定也是极低的标准,兢兢业业从何而来?没有颗颗闪亮的珍珠,哪来一串璀璨的项链?
代理商的擅长面:
因为各代理商的背景不同、成长经历不同,所以他的擅长面便有所不同,有的代理商是从销售开始起步;有的从广告设计入门;也有的是弃管理而开始介入房地产销售,因此,各代理商的擅长面就有所侧重。有的擅长企划,有的擅长广告宣传,有的擅长销售,有的擅长商场招商;有的擅长销售写字楼;有的擅长推广住宅。另外,各代理商的客户群也不一样,有的代理商的客户群仅限于本地,有的代理商能拓展本省客户,更有的代理商有海外的客户源。因此,要仔细评估、考量。
实盘操作:
发展商有必要对代理商正在操作的项目,进行现场暗中考察,考察代理商的员工在实盘操作中的执行力如何。不要听代理商说什么,要去看他在做什么!因为,能代表代理商与发展商洽谈业务者,一定是代理商职员中,口才最好、人缘最佳、长相最俏、知识最渊博、笑容最灿烂的人类精品!千万不可被其迷惑。
假若,通过考察,确认了代理商的能力,接下来要注意是对代理商进行有效的监控。代理商与发展商的目标是不完全一致的,不论销售工作进展得顺利与否,均会出现这样或那样的偏差。发展商如果对代理商失去有效的监控,将出现不良现象:
a)定价过低:代理商是凭业绩收取佣金,降低售价对拥金的收益影响微乎其微,但是,对于销售而言却是帮上大忙,因此,不良的代理商会利用“大数”的原理追求局部利益,牺牲总体完善销售的目标,剽完最上层的油,立马走人。
b)定价过高,增加推广难度,使发展商的资金周转不灵。
c)价差幅度不合理。好楼房卖得太快,较差的楼房留下甚多,发展商接管时销售难度大大提高。利润无法体现。所剩下15%的余房就是利润。
d)代理商越权行事。由于目前代理策划市场正处于发展阶段,部分不良代理商黔驴技穷,常不负责任地向客户做出发展商未授权的不实承诺,而该承诺在未交屋前是不会露馅的,当代理商撤场后,其结果必由发展商承担,不仅造成金钱损失,更严重的是使发展商背上食言而肥的骂名。
篇2:房地产代理公司住宅尊客咨询问卷
房地产代理公司住宅尊客咨询问卷
敬启：本卷仅作为内部资料完善本公司客户服务之用，多谢您的支持
(住宅)
深圳市xx置业发展有限公司策划研究部
项目名称： 物业编号： 栋(阁) 室
一 尊客基本情况
尊客贵姓： 先生/女士
联系地址：
联系电话： BP机： 手机：
1.尊客年龄?
A. 25岁以下 B. 25--30岁 C. 30-35岁 D. 35--45岁 E. 45岁以上
2.您受教育程度或相当于?
A. 高中或以下 B. 中专 C大专 D. 本科学士 E. 硕士以上
3.您是：
A.企业雇主 B.企业主管以上 C.公务员 D.企业职员 E.香港或海外人士
4.您从事：
A. 银行 证券 保险 B. 通信电信 C. 广告 设计 装修 D. 政府机构
E. 商业服务业 F. 制造业 其它：
5.您来深圳的时间?(香港客人不用回答)
A 90年前 B 91-93年 C 94-95年 D 95年后
6.您购买本物业的用途?
A.居住(a自用，b买给家人) B. 投资(a短线投资，b出租，c保值)
C. 集团购买
7.您的月收入状况?
A. 1000-3000元 B. 3000-5000元 C. 5000-10000元 D.10000元以上
8. 您现时的居住状况?
自有住房
a 特区内： □罗湖 □福田 □华侨城 □南山 □蛇口 □沙头角
特区外： □布吉 □龙岗 □宝安
香 港：
b.自 购：□商品房 □集资房
分 配：□福利房 □微利房
馈赠或继承
c 面积：
□ 40-60平方米一房或两房 □ 80-95平方米左右二房二厅
□ 100平方米左右三房二厅 □ 120平方米左右三房二厅
□ 150--200平方米左右平面或复式大面积住宅 □ 别墅型
租 住
□罗湖中心区 □莲塘 □福田上步区 □福田中心区 □华侨城
□南山 □蛇口 □盐田 □布吉 □龙岗 □宝安 □香港
9.您以后若换房时会考虑：
A. □ 普通多层 □ 多层带电梯 □ 小高层带电梯 □ 高层
B. □普通式 □跃式 □复式 □错层式
C. □一房一厅 □二房二厅 □三房二厅一卫
□三房二厅两卫 □四房 □五房以上
D. □75平方米以下 □75-95平方米左右 □100平方米左右
□120平方米左右 □120-150平方米左右 □150--200平方米左右
E. □罗湖中心区 □莲塘 □福田上步区 □福田中心区 □华侨城
□南山 □蛇口 □盐田 □布吉 □龙岗 □宝安
F.估计在：□二年后 □三年后 □五年后
10.您喜欢：
A 自己装修 B 有基本装修 C 带高档装修
11.您对住户会所的看法：
A 娱乐场所 B 信息交流地 C 无太大的实际用处
12.您对智能化住宅的看法：
A 多花钱也愿意 B 只要费用不太高 C 以后再考虑 D 不了解
13.您认为对您合适的付款方式：
A 一次性付款 B 建筑期分期付款 C 银行按揭
14.您能负担的首期款额是：
A 5万以下 B 6-8万元 C 10万元左右 D 20万元左右 E 30万元左右
15.您能负担的月供是：
A 1000-20**元 B 20**-3000元 C 3000-5000元 D 5000元以上
16.您考虑的住宅价位在：
A 2500元/M2 B 3000--4000元/M2 C 5000元/M2 D 5000-6000元/M2
E 7000-9000元/M2 F 10000元/M2以上
二 您对本物业的意见
1.您最关心的问题?"(请按重要程度排序，按数字标出)
□位置 □交通便利性 □户型结构 □价格 □付款方式
□该房产的各项法律手续 □交楼期 □发展商的信誉
□地产代理公司的服务水准 □物业管理 □周边配套设施
其 它：
2. 您最满意本物业的哪些方面?
□价格 □位置 □付款方式 □户型结构 □小区规划 □建筑风格
□外墙颜色 □ 物业管理 □周边配套设施
□发展商的信誉 □地产代理公司的服务质素
其它：
3. 您最不满意本物业哪些方面?
□价格 □位置 □付款方式 □户型结构 □小区规划 □建筑风格
□外墙颜色 □ 物业管理 □周边配套设施
□发展商的信誉 □地产代理公司的服务质素
其它：
4. 决定购买该物业您用了：
□三小时之内 □一天之内 □3天内 □一周左右 □一个月左右
□三个月左右 □ 半年以上
三 您的信息来源咨询：
1.您是如何获知该物业信息的
A.报纸广告 B. 路经该地时偶然看到现场广告 C.看楼时顺带看到
D.熟人朋友介绍 E.参加展销会 其它：
2.您大约是在何时看到该广告的：
年 月
3.您看到过几次广告：
A 1次 B 2-3次 C 3-5次 D很多次
4.您获知该物业信息的媒体为：
A.《深圳特区报》 B.《深圳商报》 C.售楼书， 宣传单张
D.广播电台 E.电视广告 F. 公共汽车广告 其它：
5. 您认为报纸广告最吸引您的是：
A 版面大够抢眼 B 整体构思新奇 C 文字具说服力 其它：
6.您认为现场广告最吸引您的是：
A 现场整体气氛 B 样板房 C 围墙广告 D 广告横幅 E 广告吊旗
四 您对我公司作为地产代理公司服务质素的宝贵意见
1.您认为较满意的：
A 整体策划水准高，客户定位准确
B 广告整体有吸引力(报纸广告有吸引力，现场样板房好，现场广告醒目)
C 售楼资料完整准确
D 售楼人员服务态度好
E 售楼人员能及时解决问题，服务技巧较纯熟
2.您认为尚需改进的：
A 整体策划，客户定位。 B 广告设计
C 售楼人员服务态度 D 售楼人员服务技巧
其它：
交易员(签名)：
年 月 日
篇3:房地产代理公司房地产专业术语
房地产代理公司房地产专业术语
1、住宅
供家庭居住使用的建筑。
2、套型
按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。
3、居住空间
系指卧室、起居室(厅)的使用空间。
4、卧室
供居住者睡眠、休息的空间。
5、起居室(厅)
供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。
6、厨房
供居住者进行炊事活动的空间。
7、卫生间
供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。
8、使用面积
房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构造和保温层的面积。
9、标准层
平面布置相同的住宅楼层。
10、层高
上下两层楼面或楼面与地面之间的行和垂直距离。
11、室内净高
楼面或地面至上部楼板底面或顶底面之间的垂直距离。
12、阳台
供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
13、平台
供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
14、过道
住宅套内使用的水平交通空间。
15、壁柜
住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。
16、 吊柜
住宅套内上部的贮藏空间。
17、跃层住宅
套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
18、自然层数
按楼板、地板结构分层的楼层数。
19、中间层
底层和最高住户入口层之间的中间楼层。
20、单元式高层住宅
由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
21、塔式高层住宅
以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
22、通廊式高层住宅
由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。
23、走廊
住宅套外使用的水平交通空间。
24、地下室
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
25、半地下室
房间地面低于室外地平面的高度的超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。