百货商店筹资方法
人们说"商场如战场",此话是不假的。开店营业,犹如行兵布阵,"兵将未动,粮草先行"是兵家常识,百货商店的设计营运,同样需要这一理论的指导。所谓"粮草先行",就是要资金先一步到位。在开店营业前,如果没有筹措到一定数量的资金,一切都将会是海市蜃楼般的幻影。即使是开店营运之中,如果没有足够的资金储备,或畅通的资金周转体系,一旦发生变故,便会捉襟见肘,岌岌可危。
所以资金是百货商店设计策划的一大"硬件",不容许有丝毫马虎,具体操作中,我们可以根据不同的情况,采用不同的方法筹集所需的资金。
(一) 创办人投资
根据地区不同,创办百货商店的投资所需资金会有一定的差异。我们以美国为例来说明。
超级市场:市场规模2965平方米,每平方米投资456.32美元,总投资1353000美元;
百货商店:市场规模7616平方米,每平方米投资701.16美元,总投资5340000美元;
日用杂货商店:市场规模9299平米,每平米投资546.91美元,总投资3445000美元;
药局:市场规模1439平方米,每平方米投资473.25美元,总投资为681000美元;
折扣商店:市场规模6863平方米,每平方米投资487.49美元,总投资3347000美元;
房屋装修中心:市场规模3433平米,每平米投资456.45美元,总投资1567000美元;
服装店:市场规模292平方米,每平方米投资486.30美元,总投资142000美元;
鞋店:市场规模260平方米,每平方米投资488.46美元,总投资127000美元。
在确定好百货商店的规模之后,就应该根据地区情况,如房屋地区价格,商品进销价格,商品的地区消费水平等确定商店的性质,如商店的服务群体等而筹措资金。
如果开办百货商店的资金是由个人投资,其资金除主要的现金制,也可以因为情况的需要,把动产(物资、商标等)和不动产(土地、房屋和设备等)纳入投资系统。
如果开办百货商店是由几个人或团体共同创办。除创办发起人的动产,不动产可以纳入投资系统外,其他创办人的投资应以现金投资为唯一形式。
应该说明的是,即便是合伙创办,那么其资金来源体系无论由何种形式构成,在事前都应有明确的规定,不可临时抱佛脚。
无论是创办人个人投资,还是创办合伙人共同投资,都属于创办人的私人投资。这是开办百货公司的一种投资模式。在实际操作过程中,由于创办百货公司所需的资金数额常常会很大。由创办人个人投资或创办合伙人共同投资的方法,具有一定的局限性,很多时候,尚需要借助社会投资的方式筹措资金。
社会投资(也称为非创办人投资)的种类很多,下面我们就分门择要讲述。
(二) 股票集资
股票投资是社会投资中比较常见的一种方式。
按惯例,股份有限公司的成立,应当有一定的具有实业的发起人,依有关法律规定和商务要求,拟出公司章程。然后采用发起设立或募集设立的方式发行社会股份;也可由发起人或认股人选举建立公司管理机关,进行管理执行;在管理执行过程中,(来自:)发起人是主要的责任对象,全面负责。
在社会股份投资中,由于投资股份在公司中作用和地位各不相同,我们按照不同的划分标准把投资股份划分为不同的种类。
根据在公司股份投资中,股份所有权的不同,投资股份分为普通股和优先股。
普通股是指所有权相同的股份,它们的投资者在公司内的权利如出席股东大会,股东大会表决权,公司利润分配额等相同。
优先股是指在公司财产的比较优先的投资股份。根据形成原因,又有不同的形式。
累计优先股是指公司当年的盈余达不到优先股应分的股利,不足的部分在今后的盈利中补给。
非累计优先股是指股份的盈利分配在公司当年的盈利之内结算的股份。
参加优先股是指在原定的公司盈利比例分利后,又以普通股的方式参加剩余赢利分配的股份。
非参加的优先股是指股份持有人只按照原定的比例在当年盈利中分到固定配额的利润的股份。
在公司股份投资中,也可以按股份是否用一定金额表示,把投资股份分为额面股和非额面股。
额面股是指按统一的股份金额表示的股份。
非额面股由称为无额面股,比例股、部分股。这种股票的票面用占公司投资总额的一定比例来表示。持有这种股票的人,一般是公司的核心发起人,或对公司建设有卓越贡献的人,他在公司资本增加之时,可以不增加新的股份,只在实有股份上增加每股代表的股份资本额就行了。
在公司股份投资中,我们还可以根据股票上面是否记录投资者的姓名,把股票分为记名股和非记名股。
记名股份只能是由股份投资者本人享有,若特殊原因要求转让时,须将接受者的姓名、住所登记于公司保存的股本名册上,原持有人随即消失。
非记名股份与股票不能分开,持有股票的人即是公司的股东,享有股份权,股票丧失,其他的相关权利随只消失,是一种有利流通、普通使用的股份形式。
公司的股份投资的方式是多样化的,其来源渠道和组成形式主要是向社会募集,但在之前的发起人自认和亲朋的认购是一个必不可少的环节。
向社会募集的主要形式又有:
发起人用刊登广告的形式向社会各界募集;
委托商业银行或其他专门金融机构负责向社会各界募集;
又证券交易所经纪人向社会各界募集。
(三)发行债券
发行有价债券是百货商店创办人向社会募集资金的又一形式。用于有明确的偿还时间、较高的固定利率,认购债券的人用不着担当太大的风险,即可获利,所以认购者较多,也比较容易募集到资金。发行有价债券的另一大好处是,公司只是定期向认购者偿还本金和利率,认购者不参加公司的分红,也不参加公司的管理,操作起来简单方便。
债券发行可以根据不同的情况,分成不同的几种类型。
按照债券有无抵押担保,可以把债券分为无抵押公司债券和有抵押公司债券。
无抵押公司债券是靠公司良好的信用所发行的债券。
有抵押公司债券是指公司以固定资产或其他有效的流动资产作为担保的债券。
按照债券发行后,偿还时间的长短,可以将债券划分为短期公司债券和长期公司债券。在短期公司债券长期公司债券之间,没有严格的时间划分。但是需要说明的是,发行债券的目的是为了创办商店筹措资金,应以合作为原则,具体是发行哪一种债券,应视实际需要而定。
按照债券发行之后,付息方式的不同,可以将债券划分为普通公司债券和收益公司债券。
无论公司经营收益如何均要向债券认购人定期付息的债券是普通公司债券。
按公司经营是否盈利的结果而决定向认购人是否付息的债券是收益公司债券。
在实际操作运用中,公司债券的发行主要有两种方式。一种是由公司直接向社会各界公开发行;另一种是公司委托特定的金融机构向社会各界发行。
(四)银行贷款
向银行贷款同样是创办百货商店过程中,募集资金的重要方式。它的特点是简单、直接,为许多商家乐于采用。
所谓简单,是指从策划贷款到资金到位的程序简单。
所谓直接,是指贷款和还款时所指向的对象直接。
因操作程序和操作方法的不同,银行贷款也分成几种不同的形式。
用房屋、设备或其他固定资产向银行作抵押的贷款称为抵押贷款。这种贷款方式,由银行对所抵押的资产估价后,确定是否贷款和贷款的数额。在规定还款期限内,公司向银行偿还贷款本金和利息,如到期公司不能如期还款,银行可将抵押资产拍卖,用以偿还贷款。这种方式,由于有保障,多为银行所采用。
用尚未到期承兑的票据向银行贷款,称之为票据贴现贷款。这种方式的贷款需贷款人向银行补贴利息,方可获得所需要的资金。
无任何担保措施的贷款,称之为信用贷款。这种贷款方式因为无任何有价担保,能否到期还款,全靠贷款人的信用,对银行方面来说,需要冒一定程度的风险。
以上我们介绍了创办百货商店时,筹集资金常用且有效的几种方法,在具体操作中,采用何种方法,应视具体情况而定。
另外,应该注意的是,随着社会的发展,商业往来的自由化程度,开放性程度在不断提高,运用到筹资领域,具体表现为,无论是我们讲到的哪一种方式,都可以向世界范围着眼。那样的话,操作起来也许更顺当一些。
篇2:房地产价格制定方法
房地产价格制定方法
第一节 项目价格制定原则
一、实现项目合理利润
有人曾经作过如此比喻:一个楼盘的价格制定出来后,客户在选购自己满意的房屋时,如果客户对其价格的反应是"只购买而不抱怨",则说明楼盘定价偏低,客户认为购楼是一种价廉物美的投资(或消费)行为;如果客户"只赞誉而不购买",则说明客户对楼盘确实喜欢,但其过高的价格让客户难以承受,客户觉得发展商是持价待沽;但如果客户"既购买又抱怨",则说明发展商(来自:)搔到客户的痛处,价格恰能反应出房屋的价值所在,客户对发展商是既爱又恨,买到房屋,但又心痛自己的"钱包",这种价格就制定得非常合理。
项目价格制定的过程,从客户的购房心态上来说,就是要找到让客户产生这种"既购买又抱怨"的价格空间的过程,而此时楼盘的销售,无论是在销售进度上还是整体项目的利润空间上,都达到一种良性互动的结果。本项目在目前还未正式推出的前提下,要寻找到客户的这种"既买又骂"的价格空间,最好的一种方法就是通过对项目进行利润分析,结合本地区房地产行业的整体利润回报,找到适合自己的利润空间,然后确定项目的价格。然而,此种定价仅仅确定的是项目区域性的社会平均利润,针对具体的本项目来说不一定合适,毕竟房价定得太低会使整体利润水平有限,浪费了投资的心血和商机;房价定得太高,又必然导致较低的成交量和较长的销售周期,项目的资金回收就会太慢,这同样也会使投资利润水平下降。只有制定合适的价格,在合理利润的基础上顺利实现房屋的销售,才是项目定价的根本。
本项目前期如果经过精心的规划、设计和制作,无论是外立面设计、户型设计、园林景观、小区规划还是物业管理,都经过细心雕琢,甚至包括销售管理和营销推广都经过精心的研究,这就使得项目在实现合理利润的条件下隐含着较高的附加值因素,从创造楼盘更多的附加值出发,应能为项目带来明显的附加值效应,项目的定价也从符合楼盘的附加值因素出发,也就符合楼盘开发投资的根本需要。
二、实现各单位价格合理分配
根据我方初步调查,仅就多层住宅来说,发现同一项目最高价与最低价差额不等,有些楼盘的差额还相当悬殊,如《汇福佳苑》,最高价与最低价相差达300元/M2,这对于最高价也仅只有1398元的多层来说,此种定价明显存在不太合理成份;此种定价导致低价楼层一抢而光,而高价楼层销售缓慢。《汇福佳苑》的销售实际也证明了这点。虽然定价与整体宣传推广和营销策略有关,但是,一旦部分单位价格定得过低,销售的重心就发生了偏转,客户抢购完低价单位后,其它单位就会由于价格差异明显过大而消弱客户购买的积极性,也就是在买方市场条件下出现的购买惰性心理,这种情况会缓慢发展,客户会在此种心理下,一直等到发展商降价为止,导致楼盘主力单位因销售速度过缓而降低了整体的销售速率,影响销售的黄金时期,破坏了楼盘的整体形象,进而影响利润。
实现各单位价格的合理分配,是指在合理考虑楼层价差、位置差、户型面积差、朝向差、景观差等基础上,依据客户的购房心理,将房屋单位进行合理的加权定价,并综合各项有利和不利的因素,最终确定各单位价格的一种方法。它是一种较为科学的定价方法,既考虑房屋的结构和位置特点,又考虑客户的需求和心理特点,两者有效的结合,尽量满足不同客户的差异化需求,实现楼盘无差异营销。
当然,实现各单位价格合理分配,是为满足本项目目前营销定价需要的原则之一。而由于为满足不同的营销需求,会有同一楼层一口价,整栋一口价等楼盘定价策略,因其适用环境和营销的条件不同,且为非主流定价,不符合本项目目前需要,在此不作讨论。
三、要有整体性和系统性
楼盘定价强调一种整体性和系统性,是指针对发展商来说,楼盘的销售不应看作是将项目分割成一套套单体进行销售,销售一套,即完成一份,而应该将楼盘看作一个整体,面对的客户不是具体的每一个人,而是市场,是在市场上寻求合适的定位群体,形成一个整体对整体的理念。在具体销售的过程当中,楼盘营销采取如低开高走的价格策略,分期分批推出等策略,则是将这种整体进行有计划、系统性地实施的过程。
四、有利销售原则
楼盘定价的最终目的是销售,定价的过程则要考虑销售的需要。如层间差价,到底取多少合适,顶层和底层采取相同的价位还是略有差价,以便于顶层或底层不会产生"积压"问题,还有,每栋两头单位和同层中间单位的价格是否应略有差额,以免销售后期剩下的单位形成一种"把大山"的格局,使楼盘后期销售剩下的单位给人的感觉是被挑选过的,有这样或那样的缺点的单位,如果是处在这种格局下,那么发展商就处在一种虽没有降价,但给人一种不得不降的嫌疑。
楼盘定价的合理性,从销售上很容易反映出来,良好的定价,应该是在销售的各个阶段,各种户型位置的楼盘销售速度大致相等(排除户型设计、工程质量等内在因素影响),基本不会形成楼盘后期销售单位都是一些难啃的"硬骨头"。毕竟,只有实现100%的销售,才是最大限度地实现了楼盘的利润。
第二节项目价格制定方法
一、成本法
成本法是一种"量出为入"的定价模式,即发展商通过项目在开发过程中的所有投入,包括地价、征地拆迁费,基础设施建设费、建筑安装工程费以及各项市政税费支出、广告推广费用、销售费用、管理费等相加,得出每平方米的工程成本,并考虑适当的(来自:)利润后对房屋进行的一种定价方法。它能够真实地反映房屋的价值,是一种典型的以产(成本)定销(价格)的销售思想。
依照成本法所制定的楼盘价格最为接近楼盘的价值,它能保证房屋的价格不会过分偏离商品的价值规律,表现出一种稳扎稳打的营销思想。然而,由于房地产开发周期长,市场变化快、风险较大的特点,以及由于发展商对楼盘经营理念的不同,在附加投入上会各不相同,产生的附加值也各不相同,加上项目在设计、定位、营销推广上的区别,就使得房屋仅以成本法定价不能满足像本项目这类精品楼盘的需要。但是我们考虑到本项目是燕郊项目,在北京市场推广尚有地域概念影响且北京市场对燕郊认同度较低,本项目一期更主要的目的是树立市场形象和品牌,过高的定价可能会打消客户的认知欲,进而会使销售乏力,对后续开发有一定影响。因此,我们建议本项目一期采用成本法,以一个合理的利润入市,凭低价打开市场知名度。
二、市场比较法
市场比较法是目前应用较多的一种定价方法,它同房地产评估学中"市场比较法"较为类似,即选取周边位置较为接近,性质相同的楼盘,通过对户型设计、环境景观、园林设计、交通、配套、规模、档次、装修等情况进行综合比较,得出各项目的优劣并打分,最后依据分值和项目的实际情况,采取加权平均的手段得出项目物业定价的一种方法。
市场比较法的适用范围是在周边房地产发展较为成熟,临近项目同质可比楼盘较多的条件下所使用的一种方法,本项目所在燕郊区域同质楼盘基本没有,无法找到合适可比对象。在售的项目基本上是以低价取胜的项目,相对素质较本项目差,不能将其列为可比对象,仅列为定价参考。
第三节 价格制定
由于本项目成本计算及项目规划尚未完成,故价格制定在下一步工作中完成,此处从略。
篇3:房地产案名策划方法技巧
房地产案名策划方法技巧
随着地产项目竞争越来越激烈,推广技巧和手段成为了项目能否一举成名击败对手关键,而项目案名又是关键中的关键。好的案名不但能使项目很快在市场上流传开来,节省了后期可观的推广费用,而且还可以给项目增添不可估量的附加价值,在增加项目卖点的同时,也给开发商带来了丰厚的利润。所以,对于营销策划公司和广告公司来说,开发商对所提案名的不断推翻以及严格挑剔的做法,就不难理解了。
对于策划公司和广告公司来说,好的案名,大家都会有共鸣,都会去喜欢和玩味。好的案名,不但能容易抓住开发商的心理,轻松击败竞争对手,而且在后期的广告延展上也容易去发挥,所以一个好的案名的作用是巨大的。但一个好的案名,不是轻易随便就能想出来的,既需要平时丰富经验的积累,对项目独特卖点的把握能力;也需要掌握一定的案名策划技巧,这样才不会浪费了大量的宝贵时间也还是愁眉苦脸,拥有了丰富的案名策划经验,掌握了案名策划技巧,自然会体会到"案名本天成,妙手偶得之"的真切感悟了。
初略统计了一下,从最初的项目到如今刚开盘的新项目,项目数量不下几百个,由于基本没有重复的,因此案名自然也不下几百个了,但基本可以用以下几个类型来概括:
一、项目独具的特色:
1、建筑设计风格:柏林爱乐(设计风格上采用德国简约手法);欧陆经典(欧陆古典建筑风格,如券门、券窗、坡屋顶等);
2、建筑布局特色:宽HOUSE(面宽大,进深浅,见阳面就多,居住非常舒适);阳光板话(全板楼设计布局,面宽通透,与塔楼明显区隔开来);
3、临湖近水:长河湾(项目紧临与颐和园相通的长河旁);湖光山舍(怀柔红螺湖湖岸别墅项目,湖光山色一揽无遗);
4、 靠山拥景:西山庭院(西山脚下的中国围合式建筑);香山艺墅(香山脚下的别墅,坐在家中就可观赏香山四季美景)。
二、地域地段特色:
1、锦秋知春:中关村知春路上的项目;
2、紫金长安:位于五棵松西长安街旁的高档项目;
3、百旺家苑:海淀百望山麓的低密项目,03年市场最热销项目;
4、陶然北岸:位于陶然亭公园旁的景观高档项目。
三、公司品牌延展:
1、珠江品牌:珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲等;
2、远洋品牌:远洋山水、远洋新干线、远洋风景、远洋德邑等;
3.中海品牌:中海雅园、中海紫金苑;
4、光大品牌:光大花园、光大名筑;
四、豪华国际品质:
1、万豪国际公寓;
2、通用时代国际中心;
3.棕榈泉国际公寓;这些项目都处在寸土寸金的CBD黄金地段上,而且从装修档次、配套设施、物业服务等方面都具有国际水准,因此,豪华国际是与地段和品质分不开的。
五、数字组合:
1、东1时区(项目地处京城的东部,是最早迎接阳光的地方);
2、贡院6号(项目所处的门牌号,贡院本身也是贵族名门的代名词);
3.公园5号(说明项目离朝阳公园非常近,拥有优越的地段和休闲空间);
4、五栋大楼(项目由5栋建筑群组成,体现项目的独特之处);
5、学风1911(项目地处清华大学附近,清华是五·四运动的发源地,符合目标客户群的心理特征)。
六、中英组合:
1、西贸DNA;
2、建外SOHO:既说名了地点,又说明了项目市场定位;
3、GOGO新世代:针对80年代后出生的时尚新一族开发的小户型;
4、 BOBO自由城:自由城本已很普遍了,加上BOBO味道就不同了。
七:个性自我:
1、苹果社区:项目与苹果没有任何关系,但通过前期征集案名的炒作,使项目迅速在市场上流传开来,推广手段既独特又节省了大量宣传费用;
2、卡布其诺:时尚人士非常喜欢的咖啡牌子,知名度甚广,拿来主义,既省钱又省力;
3、甲方乙方:谁叫冯导的电影那么火,所以项目也可以趁热打铁呀,发正也没注册;
4、境界:经济开发区04年的名盘,不同的人可以得到不同的生活境界。 八、谐音巧用: 1、源屋曲:谐用于"圆舞曲",建筑本身具有高低之势,看上去像乐谱上跳动的音符;既容易记住,又容易流传;
2、高巢:本意是有高度的建筑,但发音又与"高潮"一样,具体是什么样的高潮,只有留给读者无穷的想象空间了;
3、品阁:与"品格"同音,大意是说有品味和格调的意思,但创意不算高明,所以市场知名度一般。 当然,在策划案名的时候,除了要突出案名的特色有创意之外,还要考虑到案名能较易被理解,不能费解。阅读上不能拗口,容易流传和易于记忆等。不能带有反面意思,以及忌讳的意思等,总之一个好的案名是千呼万唤才使出来的。 以上,仅是一些工作心得,希望起到"抛砖引玉"的作用,期望与高深者交流。