装饰项目质量保证体系的具体内容
1.1质量保证体系
公司根据ISO9001质量保证体系的要求，采取了全过程的质量控制加工后，检验的质量保证体系。内容包括公司制定的《执行程序文件》以及《幕墙设计、制作、安装质量控制标准》、《生产加工作业指导书》。质量标准不低于国家相关标准规定。
1.2质量目标
本项工程质量完全符合《玻璃幕墙工程技术规范》(JGJ102-20**)。并按《建筑装饰施工及验收规范》及《建筑工程质量评定标准》检验。确保工程质量达到"优良"标准，工程创优目标："国优鲁班奖"
1.3质量保证手册
公司的质量体系是根据"GB、T19001-2000(idt ISO9001:2000)质量体系，设计、开发、生产、安装和服务的质量保证模式"确定的。
公司的质量保证手册对20条体系要素的要求所作的描述，体现了对体系要素控制的程度，它要求把每一项与质量有关的活动按预先确定的程序进行，预防为主，系统管理，即使存在缺陷也能及早发现查明原因，以防止再发生，保证向顾客提供达到确认水平的产品和服务。公司质量保证手册是全体员工贯彻公司质量方针，履行质量义务的基本体系文件，验证质量体系运行的有效性是质量管理部门的职责。
1.4职责划分
公司执行以总经理负责整个工程质量，以质安部作为质量控制具体执行的职能部门的质量管理体系。质量从工程设计、材料供应、生产加工、施工安装的等几个方面进行控制。每个部门均有详细的质量控制执行程序。并有相应的人员对质量负责。设计部向总工程师负责幕墙工程的整个技术指导和监督。供应部由供应部长负责材料的质量，保证所购材料符合合同规定。生产部门由生产经理负责幕墙构件的加工质量。项目经理负责幕墙工程的具体运作，对幕墙的安装质量完全负责。
项目部下设质检员、材料员、施工员、安全员、电工等专职人员，执行专项职能。计划中心质量各部门，对项目部相应职能工作人员进行联络、协调，确保项目部各项工作的展开。
1.5质量保证阶段控制
应对各阶段执行质量控制，控制阶段包括：合同评审、初步设计控制(方案设计控制)、材料采购控制、对可追溯性和标识性控制、幕墙构件加工控制、幕墙施工过程控制、幕墙施工过程检验控制、幕墙隐蔽工程控制、幕墙竣工验收和交付使用控制、测量设备的选择，使用和校准控制、试验控制、不合格产品控制、纠正，预防措施控制、运输及防护控制、质量记录控制、质量培训控制、服务程序控制。
a.设计阶段：总工程师要对本部门从事该项目的设计人员的工作质量负责，控制整个设计过程的质量情况，确保设计图纸的正确性。同时，保证指导生产的工艺卡片编制的正确性，工艺卡片要具有针对性、可行性。工程设计及工艺编制的方案，要进行最终的评审活动，经评审后方可进行操作。此过程判定的依据为评审通过记录，以及图纸的会签等，此过程由质检部派专人进行监督考核。
b.材料供应阶段：供应部要对本部门该项目的材料采购工作负责，要严格按照质量手册中《物质采购控制》程序规定去采购材料，以确保原材料的质量与供货周期。质检部对采购回来的材料要按照质量手册中《进货检验控制》的程序规定去进行检验，不合格材料坚决不准进厂。此过程的判定的依据为质检部材料检验单。此过程控制要点：
①生产厂家提供样品，实验合格后，收样、报验。
②进货后生产厂家要提供质量证明材料。
③进货后由计划中心抽样外委试验，合格后转入生产。
c.生产加工阶段：生产部要对本部门该项目的元件加工和组装工作负责，要对加工质量进行全面控制，严格按照质量手册《工序控制》进行组织加工和组装。控制要点如下：
① 生产工人必须按照加工图纸和工艺卡片进行生产加工。
②必须进行首检、自检和互检。检查时要确认量检具的精确度。
③对加工后的产品要进行标识。
④加工前检查设备及工装的完好情况。加工中不能野蛮工作。
d. 加工检查阶段：质检部要对加工过程中的质量检验工作负责。对加工质量进行全面控制，控制要点如下：
①进行首件专检及标识。
②对每道工序进行跟踪检验，确保不合格产品不转入下序。
③ 进行巡检、抽检，并做抽检标识，每批抽检率为10%，每批数量不少于3件。
④发现不合格品，按质量手册《不合格品控制》程序处理。
e. 安装阶段：工程项目部要对本工程的安装质量负责，对安装质量进行全面控制。项目部设有质检员，负责日常的施工质量检查、记录，并向监理单位进行沟通报验。公司还设有工程监察员，负责对安装现场质量、安全、管理、文明生产、各种质量记录等进行监督检查。安装过程控制要点如下：
① 现场材料和构件摆放要符合要求。
②转接件安装处理要符合规范，防腐措施要切实可靠。
③转接件安装要可靠，安装精度要在偏差范围内，切实做好防腐工作。
④龙骨安装必须控制在内控标准之内。
⑤防火、防雷的处理要符合规范，满足设计要求。
以上要严格按照质量手册《现场安装过程质量控制》和《安装过程检验控制》程序进行操作和控制。判定的依据为各种质量记录及评定标准。
f. 验收阶段：验收前施工人员应对大楼进行彻底的清理和清洗。验收时，先由公司组织验收小组进行验收，验收合格后交付业主方进行最终验收。本工程阶段验收质量应全部为优良，现场检查得分率不低于90%，即工程必须达到优良等级。此过程控制要点如下：
① 现场竣工资料必须齐全完备。
② 外装饰幕墙应清洁、完整、可靠。
1.6质量检验控制
幕墙构件生产车间，在制造每一块构件时，其每一道工序的完成都要经过自检---互检---专职检，这三道严格的检测体系，才能进入下一道工序的工作。我们对产品的质量的把关，力求完美无缺，使每一个员工的脑海里都有"百年大计，质量第一"的职业道德。因为我们知道最大限度地维护了业主的利益，也就是维护了我们自己的利益的辩证关系。质保体系全体成员在施工班组进场前，要了解建筑师的图纸设计要求，并充分熟悉图纸。施工班组进场即由技术主管及质控员对施工工序进行质量"三检"，完善"三检"制度。施工班组在施工前应认真熟悉深化图纸，熟悉各部分专业施工的说明要求。现场施工中碰到具体问题应及时向有关方面联系，办理技术核定手续，严禁擅自修改图纸，严禁脱离图纸施工。从管理人员到施工人员都必须贯彻"百年大计，质量第一"的思想，重视施工质量，保证公司的信誉，杜绝严重质量问题发生。质检员定期有针对性地对正在施工的部位进行质量评定，贯彻"严格把好质量关 附：工程管理体系
篇2:房地产质量管理体系承诺
房地产公司质量管理体系承诺
一.公司领导的重视和亲自参与是质量管理体系能否取得实效的关键,公司总经理通过以下活动,以建立和实施质量管理体系,并持续改进其有效性,同时为所做出的承诺提供证据:
a)向全体员工灌输满足顾客要求、合同要求、法规要求的重要性;
b)明确管理者代表,在手册中发布任命令;
c)主持制定公司的质量方针和质量目标,在手册中以文件形式发布;
d)主持组织进行管理评审,并不断寻求改进质量管理体系;
e)为质量管理提供必要而且充分的人力、设备、资金,保证质量体系的有效运行。
f)根据顾客的要求和法律法规的规定,公司总经理要针对每个开发项目,强调项目运作中的重点注意事项,并在项目的信息管理、运作过程的监督、适用的法律法规、项目的论证以及人员配备等几个方面,提供相应的资源配备。
二.以顾客为关注焦点
公司的生存和发展依存于顾客,公司总经理将坚持以不断增强顾客满意度作为公司的根本追求,确保:
a)将以顾客为关注焦点的意识融入各项质量管理活动中;
b)识别并确定顾客的需求和期望,包括公司应尽的责任和义务,以及法律、法规方面的规定要求;
c)将顾客的需求转化为具体的质量要求,通过质量体系的运行、与顾客有关过程的控制,达到预期的目标。
三.质量方针
公司的质量方针是:服务用户 信守合同 赢得信誉 塑造形象
3.1公司质量方针的含义是:
服务用户--公司的各种开发经营活动,要紧紧围绕客户的利益开展,不断提高服务水平,最大程度地满足顾客的需求。
信守合同--在项目开发建设的各阶段活动中,严格履行各种合同、协议和约定的规定,不隐瞒欺诈用户,以信取人,为用户(来自:)提供良好的投资条件。
赢得信誉--通过对公司各项开发经营活动的控制,确保项目运作质量,在房地产开发行业中创建良好的企业信誉。
塑造形象--在公司的开发经营过程中,不断总结完善,提高公司各项管理水平,塑造良好的公司形象,不断拓展公司的生存和发展空间。
3.2公司总经理负责组织制定质量方针和目标,它体现了公司对质量的承诺,是公司质量管理的宗旨和方向,所有员工都要认真贯彻;
3.3公司将通过宣讲、培训,使职工了解质量方针的内涵,并通过质量体系的有效运行,将质量方针落实到每个员工;
3.4通过定期的管理评审对质量方针进行评审,确保其适宜性和有效性。
四.策划
4.1质量目标
4.1.1公司的质量目标是:
a)开发工程项目优良率80%,年递增1%以上;
b)顾客满意率95%,年递增0.5%以上;
c)合同履约率98%,年递增0.2%以上。
d)工程设计文件审查率100%。
4.1.2质量目标的考核办法是:
a)开发工程优良率=(优良工程项目总数÷交验工程项目总数)×100%
考核时间为:工程竣工验收后,交付使用前
b)顾客满意率=(满意户数÷考核总户数)×100%
考核时间:每半年考核一次
c)合同履约率=(履约合同总数÷签定合同总数)×100%
考核时间:每半年考核一次
d)工程设计文件审查率=(通过审查的工程设计文件÷工程设计文件总数)×100%
4.1.3 工程部负责开发工程优良率和工程设计文件审查率、策划营销中心负责顾客满意率、总经理工作部负责合同履约率的统计考核。
4.1.4公司总经理确保各有关部门和项目部,都要制定本部门的目标和实现目标的措施,具有可操作性和可测量性,并认真组织实施。工程部负责将质量目标的完成情况,提交公司的管理评审。
4.2质量管理体系策划
围绕公司的质量目标,公司按照标准4.1总要求,根据公司的实际情况,对质量管理体系四大过程给予识别,做出了明确的规定,形成了文件化的质量管理体系,公司总经理将带领全体员工不断改进,通过管理评审及时调整质量目标,针对性采取措施,确保质量管理体系的有效性。公司质量管理体系的过程及相互关系见"公司质量管理体系过程图"。
当质量管理体系需要更改时,由公司管理者代表组织进行策划,制定更改计划,确保质量管理体系平衡过渡的完整性。
五.职责、权限和沟通
5.1公司各级人员质量职责
1)总经理:对公司的经营管理和工程开发建设全面负责,确保公司所有人员遵守公司的《手册》,保证影响质量的所有活动得到充分控制;负责制订落实公司的发展规划;负责任命公司管理者代表,组织制订公司的质量方针和质量目标;负责主持管理评审,协调所分管开发项目的重大事项。
2)生产副总经理:分管工程部,对公司的工程项目施工全面负责,平衡协调各工程项目施工进展计划和有关的重大事项,负责公司的安全管理。
3)经营副总经理:分管经营部,对公司的经营管理全面负责,协调公司经营工作中的重大事项;组织进行重大不合格品的处理,监督有关部门采取纠正措施;组织向顾客提供质量保证,处理有关顾客意见。
4)总经理工作部经理:负责公司的综合协调工作,传达上级有关文件指示精神,协调各部门之间的工作关系,处理公司的对外联络、接待和外事管理;负责公司的会务管理、发文管理、档案管理、图书资料管理工作;负责公司的人事管理工作和培训工作,制订年度培训计划并组织实施;负责对各部门的工作质量进行检查考核。
5)秘书:负责公司领导讲话、会议资料及上报资料等综合性文字的搜集、撰定工作;负责定期编辑出版公司简报;负责公司发文的核稿;负责公司大事记的编写工作; 负责公司会议的组织管理;负责公司会议确定事项的督查督办工作; 负责公司的音像设备管理及摄像、照相等工作;协助经理抓好指导档案、文书岗位工作;协助经理抓好小车班的管理工作。
6)法律事务与合同管理:负责公司的法律事务与合同管理工作;负责提供公司内部法律咨询工作;负责公司经济合同的规范性审查;参与公司重大合同和编制和签署过程;负责公司合同文件的管理工作;负责处理公司法律纠纷及诉讼; 负责有关房地产业政策信息的搜集、整理、对内发布工作。
7)档案管理:负责公司档案管理工作;负责公司工程档案、文书档案的整理、归档工作;负责对分公司、子公司的档案管理指导工作;负责公司图书管理工作;负责公司保密工作;负责公司办公用品管理工作。
8)文书:发文的登记、呈批、承印和分发工作;收文的收签、分阅、批办和催办工作;领导之间传阅文件的管理工作;一切文件的登记、收退及清理工作;文件的缮打、校对和盖印工作;机关收发通信工作;文书立卷工作;有关电话和接洽工作。
9)政策信息管理:负责公司信息化建设;负责公司计算机维护及公司网站建设;负责公司固定资产的管理工作;负责公司单身公寓的管理工作;负责驻外公司的后勤服务工作;负责公司的消防、保卫工作。
10)小车班长:负责公司车辆的管理工作;负责车辆的调度管理工作;负责车辆的安全管理工作;负责车辆的维护、保养、维修工作;负责有关车辆的对外联系工作。
11)驾驶员:做好车辆的维护保养,保持良好车况;遵守交通法规,不发生违章现象;加强安全学习,做到安全行车;做好出车日志,出车、回车及时向班长报告。
12)公寓管理员:负责公寓的日常管理工作;负责公寓的资产管理工作;负责住宿人员的管理工作;负责公寓的安全、保卫、消防工作;负责公寓的卫生管理工作。
13)财务与资产经营部经理:组织本公司财务核算和经营管理工作,及时准确提供财务信息;协调和理顺公司与税务、审计、金融机构等外部单位关系;负责组织召开公司周例会、月度经营计划会议、季度经济活动分析会议,抓好会议精神的落实与贯彻;负责制定、完善公司财务管理制度、会计核算办法及各项内控管理制度;负责本公司的财务培训工作。落实部门成员的岗位职责及工作计划完成情况,及时进行检查与考核。部门副经理协助经理做好上述工作。
14)财务管理:接受部门经理的领导,组织公司本部及所属各公司的会计核算和财务基础管理工作,及时准确提供财务信息;负责审核公司日常经济业务和会计凭证;负责编制公司合并财务报表、产权报表及统计报表;负责迎接外部税务检查、审计部门审计工作。协助制定、完善公司财务管理制度、会计核算办法、各项财务开支规定。负责公司财务档案整理、归档及保管工作。
15)财务核算:负责公司会计帐务与核算,编制公司会计报表;负责各种收入、成本、费用的核算;负责计提各种基金、税金,并按规定足额上缴;负责登记各种明细分类帐、总分类帐,做到帐证相符,帐帐相符,帐表相符;计算固定资产折旧的提取和低值易耗品的摊销;负责公司社保基金会计核算工作。
16)成本稽核与控制:负责制定公司成本管理制度,并组织实施;负责进行项目成本综合分析,并制定降低成本措施;负责公司本部可控费用控制,及时发现执行过程中的问题,提出改进意见;负责公司项目成本的核算,并根据资金计划对各项目成本进行控制;参与公司经济活动分析;负责本部门的合同管理。
17)资本运营与资产管理:参与项目开发,提出项目资本运作方案;协助营销策划中心编制项目可行性研究报告;提出项目融资方案,联系贷款单位和办理相关融资工作;负责公司固定资产和低值易耗品等管理工作;负责公司资金管理工作,按月编制公司月度资金收支计划;负责和协调公司债权债务清理工作;关注国际及国内资本运营及资产管理发展动态,探索公司项目融资新渠道,实现公司低成本扩张。
18)计划统计:负责公司年、月度生产经营计划的编制,组织有关部门对生产经营计划研讨,以及生产经营计划的制订、下达与调整;负责公司年、月度生产经营计划的落实与考核;负责向统计局、开发办报送房地产生产经营月报、年报;负责健全和完善公司的统计制度,监督、指导各部门、分(子)公司建立健全各种原始记录和计划统计台帐,并进行必要的业务指导;负责对有关统计资料的整理归档工作;负责公司工商年检、组织机构代码年检工作。
19)经济活动考核与分析:负责修订和完善公司经济活动分析及经营考核管理办法;负责编制公司本部年度财务预算和月度及项目分部预算;(来自:)负责汇总编制集团公司财务预算;负责起草公司各部门、所属各公司年度经营承包合同;协助计划统计岗位对公司各部门、所属各公司月度经营计划完成情况进行考核;负责对公司各部门、所属各公司年度经营承包指标完成情况进行考核,提出考核意见;负责进行公司月度及季度经济活动分析工作,编制公司经济活动分析报告。
20)出纳:在本部门经理(副经理)的领导下,具体负责现金、银行的收付及结算工作;负责现金、支票、有价证券等相关票据的保管工作;负责现金、银行收付款凭证的填制工作,并及时汇总、整理现金和银行凭证;负责备用金的清理工作;负责每月与银行对账单核对,编制银行存款调节余额表,及时清理未达账项;对违反现金管理制度和银行结算制度的行为,有权抵制、拒绝付款,并向部门经理汇报。
21)人力资源部经理:负责提出公司人力资源理念和战略建议;负责建立健全公司人力资源体系,组织制定人力资源管理制度并监督实施;负责组织编制公司人力资源规划,提交年度、季度、月度人力资源平衡计划;负责组织研讨建立公司组织机构,编制、修订公司部门职责;负责审核人力资源管理、党群管理、企业文化制度并监督执行;负责组织公司人员招聘、考核、专业技术评聘和职业技能鉴定工作;负责组织公司干部考察、绩效考核、教育培训及员工职业生涯设计;负责组织开展公司党群、工会、青年工作;负责审定部门工作流程、协调部门间工作联系和协调;代表公司解决劳动争议、纠纷或进行劳动诉讼;负责外派董事、监事的管理工作;部门副经理协助经理做好工作。
22)人事与董事管理:负责制定中高层管理及技术队伍建设规划和年度工作计划;负责中层管理人员的考察、培养、考核、奖惩、调配、聘用等日常管理工作;负责组织专业技术资格评定、认定、考核、聘任的管理和职业技能鉴定工作;负责中高层管理及技术后备队伍建设工作;负责公司外派董事、监事的管理与工作协调;负责领导班子管理工作;负责人事档案的管理工作;负责制定并监督执行公司人事管理制度;负责人事统计管理工作。
23)人力资源开发:负责员工职业生涯规划、设计工作,并负责组织实施;负责员工培养管理工作;负责员工教育、培训工作;负责组织做好员工技术比武、劳动竞赛等活动;负责联系人力资源市场、与主要的员工招聘渠道建立并保持固定联系;负责组织新增或缺员岗位员工的招聘、面试、录用等工作;负责调查培训需求,制定年度、季度、月度培训计划并组织实施;负责人力资源信息系统的规划、建设和维护工作;负责本部门文件资料的整理、保存、归档管理工作。
24)劳动管理:负责劳动组织管理,做好公司机构设置、定岗、定员、定责工作;负责公司绩效管理工作,组织做好员工绩效考评工作;负责员工流动管理工作,根据工作需要合理调配人力资源;负责公司劳动纪律管理、员工请假管理、考勤管理工作;负责员工劳动合同管理工作;做好劳动合同的签定、中止、变更、终止和解除等工作;负责组织确定公司工时定额、岗位说明书和岗位工作标准;负责制定并监督执行公司劳动管理方面的规章制度;负责员工劳动保护工作。
25)工资管理:负责编制公司薪酬制度、福利制度,并组织实施;负责编制公司薪酬计划;负责制单核发在职人员工资、奖金、福利费用;负责组织确定员工薪酬标准;负责建立和维护薪酬、福利台帐;负责公司劳资统计管理工作;负责代扣员工社会保险。
26)社会保险管理:负责公司社会保险政策管理;负责员工社会保险账户管理;负责员工收入台帐管理;负责计算并通知有关部门(单位)提取、缴纳各项社会保险金;负责办理员工社会保险金的结算、转移等手续;负责社会保险报表及有关调查资料的填报工作;负责制定社会保险方面的管理制度和工作程序。
27)离退休管理:负责离退休职工离退休金制单及发放工作;负责办理离退休职工医药费用报销手续;负责协调处理离退休职工病、亡事宜;负责离退休职工档案管理工作;负责组织离退休职工参加党、工会活动及文娱活动;负责建立健全离退休人员管理方面的台帐;负责按照上级有关规定,编制本单位的制度、办法,并组织实施。
28)企业文化建设:负责规划公司企业文化体系;负责征集、提炼企业价值、企业理念、企业精神方案并提出建议;负责健全和推广企业形象识别系统;草拟并员工手册并提出修改意见;负责组织企业文化基本知识培训;负责提出公司基本制度和政策的修订或补充完善的意见。
29)党群管理:负责党委材料、文件的草拟工作;负责群众来信来访的管理工作、及时将有关问题提交党委或分管领导研究;定期进行职工思想动态调研并向党委提交报告;负责思想政治、纪检、监察工作;负责公司工会日常事务管理工作;负责公司青年管理工作。
30)工程部经理:负责组织、领导、协调各项目部的全过程管理;落实公司的项目责任制;负责监督落实工程施工计划;负责按质量体系要求,组织施工全过程的质量监控;负责组织调查和处理重大工程质量事故;负责公司的安全管理工作,组织公司职工贯彻落实国家有关的安全政策、法规;负责保障公司质量体系的有效运行;负责对本部门工作的安排、监督和工作成果考核;部门副经理协助经理做好工作。
31)项目设计与技术审查:负责项目的设计和设计审查工作;负责组织协调设计单位进行项目的设计工作;负责办理设计图纸的审批工作;负责项目设计审查工作;负责设计变更的有关工作;负责施工过程中的有关技术问题的处理工作。
32)施工与技术管理:负责完成本项目部的施工基本任务,负责本部门工程的技术及管理工作;办理工程建设中的有关手续;参加工程的初设及施工中与有关单位的协调工作;协调好施工单位的施工管理工作;对施工过程各工序及所有隐蔽工程进行检查验收并做出详细记录及办理签证;对工程的用工用料进行核实、检查、监督;及时处理工程中出现的疑难问题。
33)工程规划与管理:负责组织、实施工程项目的规划管理工作;依据项目的开发定位,组织协调规划机构进行项目的规划工作;办理项目的有关规划手续和报批手续,负责办理项目的规划许可证;负责与规划设计机构的联络工作;负责项目规划调整工作;负责与施工设计的衔接协调工作。
34)招投标管理:负责公司的工程招投标管理工作;负责编制招投标计划,组织招投标会议,办理有关招投标手续;组织编制招标文件,收集有关投标单位资料;办理中标通知手续;协助办理与中标单位签定施工合同。
35)工程部项目经理:在工程部经理的领导下,负责工程项目部的全面工作,实行集中领导、分级管理、统一指挥;负责制订项目的施工组织计划,并组织实施、检查与考核;负责组织政策研究,掌握市场信息,正确决策生产经营和工作方式;负责建立健全项目部各项管理制度,并组织实施、检查和考核;履行项目安全生产第一负责人的职责,组织建立健全质量保证与监督体系;负责维护财经纪律,合理使用各项资金。
36)计划与资料管理(兼):根据工作需要,编制好工程总进度计划,施工组织设计;深入现场,每天认真做好工程量的汇总工作,及时掌握工程形象进度,确保按期完成施工计划;根据工作程序,做好计划的年报、月报工作。认真做好周计划的上报工作;负责合同的申报会签工作;负责支票的报销、工程款收支工作;负责本部门的资料管理工作;负责本部门内务管理工作。
37)质量体系运行管理:负责公司质量体系运行的日常组织管理工作;对公司各部门的体系运行工作进行检查指导;负责公司质量体系运行管理的有关标准和管理文件的培训工作;负责公司质量体系内审员的培训取证以及内审员队伍的建立和管理工作;负责组织进行公司的质量体系内部审核、整改验证工作。
38)安全和质量管理:负责公司的安全质量管理工作;编制有关安全质量管理的制度和规定,报有关领导审批后组织实施;负责组织定期开展安全与质量检查工作,监督检查整改情况,并提出考核意见;负责组织实施公司的安全与质量管理的培训工作。
39)工程概预算管理:参加项目的初步设计、图纸会审和预算的审查工作;参加项目施工协议合同的签约,提出执行合同的意见和条件;参加甲方、设计、监理和施工四方进行的图纸会审;参加签定设计合同及土地勘察合同;参加检查验收各项隐蔽工程;审查施工单位提出的材料计划、设备计划;审核甲方供货材料设备计划;审查办理工程结算及月度盘点结算;负责办理工程合同会签、材料付款、盘点结算会签工作。
40)审计部经理:负责审计公司建设项目的前期策划、规划、审批等手续、程序及文件;负责审计建设项目的规划设计、征地、拆迁、施工设计、监理、施工等合同的签定;负责审计并参与建设项目的有关招投标工作等;负责审计建设项目物资采购的招投标等工作及物资管理工作;负责审计工程项目的概(预)算、结算、决算;负责审计工程项目资金来源到位、控制及资金支出情况;负责审计工程项目的内控制度的健全性和有效性;编制年度工程建设审计计划,并负责实施;负责组织工程、财务的审计工作;部门
副经理协助部门经理做好工作。
41)工程审计:在审计部副经理领导安排下,负责审计公司建设项目的前期策划、规划、审批等手续、程序及文件;负责审计
建设项目的规划设计、征地、拆迁、施工设计、监理、施工等合同的签定;负责审计建设项目的有关招投标工作等;负责审计建设项目物资采购的招投标等工作及物资管理工作;负责审计工程项目的概(预)算、结算、决算;负责审计工程项目的内控制度的健全性和有效性;编制年度工程建设审计计划,报部门领导审批,并监督实施;负责向审计部上报监督、审计情况。
42)财务审计:在审计部副经理领导安排下,负责编制部门年度、季度财务审计计划经批准后实施;审查工程资金落实到位情况。财务运做程序;审查建设项目资金收支计划;审查建设项目物资采购资金计划;与财务配合完成财务自查工作;负责审计工程项目的财务概决算;负责审计工程项目的内控制度的健全性和有效性;审查并参与建设项目几物资采购的招投标等工作;负责向审计部上报监督、审计情况。
43)策划营销中心经理:主持本中心全面工作(副经理协助经理工作);组织人员对房地产市场进行考察、研究、分析,定期提交市场分析报告;组织项目的前期策划和规划设计;开拓市场,参入与政府洽谈购买土地事宜,开展项目的前期工作;参加土地拍卖竟标,购买土地;进行销售策划,负责房产、地产的销售工作;策划公司的对外宣传,负责公司的广告业务;制定企业的长远发展规划;负责售后服务。
44)发展规划:负责收集国内、外相关房地产企业的信息、资料;调查研究国内房地产市场的发展走势和动向;探讨本企业自身的发展空间;制订企业的长远和近期发展规划;保管本部门文字、电子等各方面的资料和设备器具;负责处理本部门的内勤工作。
45)市场研究与策划:收集房地产市场及金融政策等方面的信息(参加国内房地产方面的学术会议、阅读有关报刊网络等各种方式,收集信息);对收集到的信息、资料进行整理、分类,把有价值的信息、资料及分析意见编成报告,定期提交给公司领导;按照公司的按排,对某地区(或某项目)的市场情况进行重点调查分析,研究策划,提出研究成果,指导下一步的市场开发;滚动预策全国及重点省市房地产市场2年、3年、5年10年的发展情况,每年提出一份报告;策划包装项目及公司的外部形象;策划宣传广告。
46)规划设计:编写各个阶段的设计任务书(提出具体设计要求);联系规划设计单位;参与设计招标、议标,确定规划设计单位;起草、洽谈规划设计合同;组织项目的规划设计工作;根据工程进展情况提出调整、修改规划设计的意见;组织对规划设计成果的评审和汇报;贯彻落实规划设计成果,协调规划设计单位与施工图设计单位的关系。
47)市场开发:协同市场研究与策划人员进一步对某个项目(或一个地区)的市场进行重点调研,掌握市场行情;有目标的对某城市的土地存有量;空房存有量;居民购买力等市场情况进行重点调查掌握;有目标的对某城市的总体规划熟悉掌握;与项目所在地的政府进行洽谈、签定开发合同,订购土地,项目立项;参加土地拍卖竟标,购买土地;办理土地的有关手续;参入项目的规划设计工作;进行项目前期的运作。
48)房地产销售:制定或编写营销方案;负责房产证及销售手续的办理;负责楼花或熟地的销售;负责楼房的销售;负责售房款的回收;负责楼盘的包装策划;负责办理广告业务;负责售后服务。
49)物资供应中心经理:在公司主管经理的领导下,负责组织、领导、协调各项目材料、物资、设备的采购、供应的计划管理工作;在公司主管经理的领导下,按照公司质量体系文件的要求,负责组织工程材料、物资、设备采购的招标和评审管理工作;在公司主管经理的领导下,负责组织、协调材料、物资、设备的采购、供应管理工作;在公司主管经理的领导下,负责组织有关人员对材料、物资、设备的利用情况进行检查;对本部门物资计划、采购、供应负责指导和监督;对本部门的会计核算和财务管理进行监督;副经理协助经理做好工作。
50)物资计划:在本中心经理(副经理)的领导下,具体负责、物资、设备采购计划管理工作;及时汇总编制各子公司(分公司)及项目上报的材料、物资、设备需求计划表;参与材料、物资、设备采购的招标和评审工作;参与、配合物资采购供应员进行材料、物资、设备采购供应工作;落实采购计划的进展情况;参与检查工程项目对材料、物资、设备的利用情况;负责制定材料、物资、设备采购供应计划管理的有关制度、办法;负责材料、物资、设备需求计划的资料管理工作。
51)物资采购供应:在本中心经理(副经理)的领导下,具体负责材料、物资、设备采购供应管理工作;根据批准的材料、物资、设备需求计划实施材料、物资、设备的采购供应工作;参与、配合物资计划员进行材料、物资、设备采购计划的编制审查工作;参与材料、物资、设备采购的招标和评审工作;负责组织材料、物资、设备采购合同的签订工作;落实供应商对材料、物资、设备的供应的进展情况;参与检查工程项目对材料、物资、设备的利用情况;参与制定材料、物资、设备采购供应计划管理的有关制度、办法;负责材料、物资、设备采购供应合同的具体管理工作。
52)财务核算:在本中心经理(副经理)的领导下,具体负责本中心的财务管理、会计核算工作;负责会计电算化、会计基础工作,使之符合《会计电算化管理办法》的要求;负责执行国家的法律法规,遵守财经纪律,确保财产不受损失;负责本中心的会计凭证审核工作,确保合规、合法、合理;负责本中心财务预算管理工作;负责本中心在经营过程中的资金调度和筹措工作;负责本中心经营过程中的各项税收管理工作;负责会计档案的管理工作;参与制定材料、物资、设备采购供应计划管理及财务核算及财务管理的有关制度、办法;参与材料、物资、设备计划采购的招投标评审工作。
53)出纳:在本中心经理(副经理)的领导下,具体负责现金、银行的收付及结算工作;负责库存现金、支票等有价证券的保管工作;负责现金、银行收付款凭证的填制工作;负责备用金的清理工作;负责与银行对账单的对账工作,编制银行存款调节余额表,及时清理未达账项;参与、配合财务核算员做好资金的筹措和调度工作;参与材料、物资、设备采购的招投标评审工作。
5.2管理者代表
管理者代表由公司总经理任命,其职责和权限见0.7章《管理者代表任命书》。
5.3内部沟通
公司由最高管理者建立适当的内部沟通过程,并确保对质量管理体系的有效性进行沟通,通过公司内各职能部门和层次间的沟通,达到交流信息增进理解和协调行动,促进过程输出的实现和提高过程的有效性,提高公司效益。公司常用的沟通方式主要有:
(a)行政会议和经营生产例会
通过定期召开会议,对公司的生产经营情况、有关的重大问题、工作安排、上阶段工作的检查及相关问题进行交流、研究、落实。
(b)文件和布告
公司质量方针、目标的调整,管理体制、机构及职能分配的变化,中层以上人员的调动等,均应以文件、布告等方式沟通。
(c)情况通报
质量管理体系重要信息包括:招投标、工程进度及竣工验收、房屋销售等均应由归口管理部门采取情况通报的方式沟通。
(d)各部门相互走访:各部门采取口头或书面方式互通情况、增进理解、协调配合,加强接口联系,确保体系有效性。
(e)对发生特殊情况的信息:如发生顾客投诉、安全质量事故等特殊信息,应迅速按规定渠道加以传递沟通,并采取相应措施。
篇3:房地产项目策划流程体系
房地产项目策划流程体系
项目策划的流程
一、项目调研
项目调研是指在一定的营销环境下,系统地搜集、分析和报告和有关项目信息的过程。
项目策划要作出正确的决策,就必须通过营销调研,准确及时地掌握市场情况,使决策建立在坚实可靠的基础之上。只有通过科学的项目调研,才能减少项目的不确定性,使市场决策更有依据,降低项目策划的风险程度,另一方面,项目策划在实施过程中,可以通过调研检查决策的实施情况,及时发现决策中的失误和外界条件的变化,起到反馈信息的作用,为进一步调整和修改决策方案提供新的依据。
(一)项目调研内容 作为项目决策的依据,项目调研涉及项目活动的全过程,具有丰富的内容,常见的项目调研活动包括: 1.项目市场的特点 2.项目销售分析 3.项目市场的潜力 4.项目经济趋势研旯 5.项目竞争产品研究 6.项目行情研究 7.项目竞争者实力
(二)项目调研种类 项目调研具体又包括以下几种:
1.项目广告调研。调研内容包括: (1)广告动机; (2)广告版面; (3)广告媒介; (4)广告效果; (5)广告竞争。
2.项目经济调研。包括: (1)经济趋势; (2)经营业务; (3)内部员工; (4)行业状况; (5)财政状况。
3.项目责任调研。包括: (1)项目消费者权利; (2)生态环境状况; (3)社会价值观念; (4)国家政策导向; (5)国家法律规定; (6)行业自律条规。
4.项目产品调研。包括: (l)竞争项目产品状况; (2)项目产品检验; (3)项目产品包装设计。
5.项目市场调研。具体包括: (l)市场潜力; (2)市场份额; (3)市场特性; (4)市场壁垒;
6.项目环境调研。项目环境调研是指调查分析影响项目进展的务种环境因素的活动。根据项目环境因素的性质,可以把项目环境分为微观环境和宏观环境。 (1)微观环境。包括: ①企业自身; ②项目中介; ③竞争者; ④项目消费者。 (2)宏观环境。包括: ①人口因素; ②经济因素; ③生态因素; ④科学技术因素; ⑤政治法律因素; ⑤社会文化因素。
(三)项目调研要求 项目调研是一项重要而又复杂的工作。项目调研的质量、关系到最终获得市场信息的可靠性,进而影响整个项目活动的开展,因此对项目调研提出了几点要求:
1.科学性原则 由于项目调研工作的复杂性,需要有一整套科学的调查方法作为成功的保证。可供选择的具体调研方法是很多的,必须遵循科学的原则来运用这些具体方法。首先,策划者必须贯彻实事求是的科学精神,保证调研结果的客观性,不可用主观臆测来代替对客观事实的观察。其次,调研者必须能够透过纷繁复杂的市场现象,探求事物的原因和本质,因此,需要在调研工作中进行认真细致的观察,对观察结果作合理的假设与推断,并对推断的结论进行可靠的检测和验证。
2.复合性原则 在项目调研中,调查者切忌过份地依赖某一种自己熟悉或偏爱的调查方法。对同一个问题采用不同的方法进行调查研究,可以将通过不同方法获得的调研结果互相验证和补充,提高项目调研的可靠性。另外,也应从多种渠道获取信息,也有利于提高调研结果的可信度。
3.价值性原因 项目调研获得信息可以为企业带来一定量的价值,但是进行项目调研也必须投入一定的成本。因此,在进行项目调研时,必须注意所获得信息的投入产出比例关系,调查策划者应明确哪些调 研项目,采取哪些调研方法,应投入多少的成本,取得多大的效用等。调研成果的价值大小依赖于它本身的可靠性。
4.创造性原则 项目调研应当是一种创造性的工作,需要调研者具有强烈的创新精神。项目的诉求者~般都是消费者,因此处于变化之中,在进行项目调研时,调研者应当发挥创造性的思维,不断的发现新问 题,研究新问题。
(四)项目调研程序 项目调研是一种有计划、有组织的策划活动,必须遵照一定的工作程序,具体来说包括确定调研专题确定调研目标、制定调研计划、实施调研计划、提出调研报告四个阶段。
1.确定调研专题 项目调研的问题很多,不可能通过一次调研就解决所有的问题,因此,在组织每次项目调研时应找出关键性的问题,确定调研的专题,但调研专家的界定不能太宽、太空泛,以避免调研专题不明确具体。选题太宽,将会使调研人员无所适从,不能发现真正需要的信息;选题太窄,不能通过调研充分反映市场的状况,使调研起不到应有的作用。由此可见,调研专题选择要适当。
2.确定调研目标 在确定调研目标时,应当努力使问题定量化,提出明确具体的数量目标。
根据项目调研目标的不同,调研项目可分为探索性调研、描述性调研和因果关系调研等三种类型。
(1)探索性调研 探索性调研一般是在调研专题的内容与性质不太明确时,为了了解问题的性质,确定调研的方向与范围而进行的搜集初步资料的调查,通过这种调研,可以了解情况,发现问题,从而得到关于 调研项目的某些假定或新设想,以供进一步调查研究。
(2)描述性调研 描述性调研是一种常见的项目调研,是指对所面临的不同因素、不同方面现状的调查研究,其资料数据的采集和记录,着重于客观事实的静态描述。
(3)因果关系调研 因果关系调研是指为了查明项目不同要素之间的关系,以及查明导致产生一定现象有原因所进行的调研。通过这种形式调研,可以清楚外界因素的变化对项目进展的影响程度,以及项目决策变动与反应的灵敏性,具有一定程度的动态性。
3.制定调研计划 项目调研专题与目的确定之后,紧接着便是调研计划的制定。调研计划的内容主要包括资料来源、调研方法、费用预算等项目。
(1)确定资料来源 项目调研计划制定必须要考虑资料来源的选择。调研资料按其来源不同,可分为第一手资料和第二手资料。第一手资料指为了一定的目的采集所得的原始资料。采用第一手资料的费用比较高,但资料的价值相当大。这种资料常常来自现场的调查。第二手资料是指为了其他目的而采集的现成资料。在现代项目调研中,往往采用第二手资料的形式来进行调研工作。这样比较方便,而且成本也比较低。调研人员可以从内部资料中获取,也可以利用外部资料间接获取。常见的内部资料常来自企业的财务报表。资金平衡表、销售统计以及其他报表档案,外部资料常来自政府的文件、书籍、报纸、期刊,以及各种出版物。项目调研的起点来自于第二手资料。但是这样的二手资料必须精确、可靠并且真实。
(2)确定调研方法 项目调查资料的采集往往采用三种调查方法:观察法购问法和实验法。
①观察法 观察法是一种单向调研活,主要是由项目调查人员通过直接观察,进行实地记录,以获取所需的资料。这种方法也可以采取跟踪观察的形式在不同的地点连续进行,以获取动态的数据记录,供 调研人员利用。也可以从不同角度对调查对象进行观察,从而对调查对象作整体评价。
②询问法 询问法是一种双向沟通的行为,~般分为口头询问法和书面询问法。采用口头询问法时,由项目调研人员直接通过语言与访问对象进行交谈,从交谈中获取所需要的信息资料,也可以采取座 谈会的形式。这种方法简单、快速、灵活,但需要求询问者的思维敏捷,能及时捕捉有价值的信息资料。书面询问法是指调研人员事先制定出了调查表,以当面填写或邮寄填写的形式收集信息。这种询问法速度比较慢,但是成本比较低、资料比较丰富。
③实验法 实验法是指将调查对象随机地分成若干组,通过有意识地控制实验条件中的若干变量,以此来观察条件变化后的各种反应,从中找出各种反应的差别。这种方法可以控制实验条件,排除其中非可控因素的影响,从中找出因果联系,所以运用比较广泛。
(3)确定费用预算 项目调查需要一定的费用支出,这样便要合理地制定费用预算。确保调研费用支出小于调研后产生的收益。
4、调研计划实施 在调研计划制定出之后,就到了计划的实施阶段。这一阶段又具体包括:数据资料的收集、加工处理和分析三个步骤。
(1)数据资料的收集 数据资料的收集阶段往往费用很高,但对整个项目活动的开展具有重要意义,调研主管人员必须监督现场的工作,采取相当的措施防止失真信息的出现。
(2)数据资料的工处理 收集的数据资料要经过一个去伪存真、去粗取精和科学加工处理过程。从而保证分析工作的客观科,人而更好指导整个项目活动的顺利进展。
(3)数据资料的分析 数据资料经过搜集、加工、处理之后,要对基进行分析,从中得取具有普遍意义的规律性。分析方法主要有定量分析与定性分析两种。随着网络技术以及计算机技术的发展,出现了数据处理软 件,这为项目调研工作带来了便利,从而缩短了分析的时间,提高了工作效率。
5.提出调研报告 调研报告是将调研数据分析结果书面化的形式,也是对整个调研工作的总结。
一般来说项目调研报告包括两种形式:一种是技术性报告,着重报告市场调研的过程,内容包括调研目的、调研方法、数据资料处理技术、主要调研资料摘录、调研结论等等。报告的面对对象是调研人员。另一种是结论性报告,着重报告调研的成果,提出调研人员的结论与建议,供上级决策人物参考。
(五)项目调研的技术 项目调研技术主要包括抽样技术、询问技术和分析技术。
1.抽样技术 项目调研往往采用抽样调查的方法。一般可分为非随机抽样调查和随机抽样调查两类。非随机抽样调查有配额抽样法、任意抽样法与叛断抽样法等。非随机抽样的样本是由调研者凭经验主观选定的,因而代表性依赖于调研者的经验,具有主观性,所以调研结果误差较大,不能正确的反映总体和实际情况。
随机抽样是指随机的从总体中选出一部分作为调查样本,从而推断总体特征。根据抽样技术的差别,常用的随机抽样可分为简单随机抽样、分层随机抽样和分群随机抽样等方式。
(1)简单随机抽样 是指在调查对象总体中不作任何主观的选择,纯粹用随机方法抽取样本,使每一个个体被抽作样本的机会均等。具体做法是将调查总体逐个编号,然后决定样本的大小,根据随机数表抽取回 需样本。
(2)分层随机抽样 是指借助于辅助资料,把总体按一定标准进行分层,然后在每一层中用简单随机抽样方式抽取样本进行调查。这种方法可以增加样本的代表性,避免样本集中于总体的某个层面。
(3)分群随机抽样 是指把调研对象总体划分为若干群体,以简单随机抽样法选取一定数量的群体作为样本,然后对抽取的样本群体进普调,以止推断总体特征。
2.询问技术
(1)口头询问技术 调查人员必须具备敏捷的思维,事先准备好提纲或调查问询表。对调查课题心中有数;态度友善亲切,容量接近;善于启发和引导调查对象回答问题。
(2)书面询问技术 是指在问卷调查表设计时,要注意问题的提出,如何在问卷中不重复出现同一个问题等等。
3.设计技术
指调查表的设计技术,一般来说,调查表是由五个部分组成的:
(1)被访问者状况; (2)调研的内容; (3)调查表填表说明(目的、意义、要求等); (4)调查者项目(姓名、单位、时间等); (5)编号。 项目调查表设计的一般程序是: (1)依项目调查目的需要,列出调查内容; (2)归纳出相关的问题; (3)确定调研的方式; (4)确定询问方式; (5)确定询问次序; (6)斟酌提问方式; (7)进行小规模效果测试; (8)根据测试结果,调整调查表。
4.分析技术
(1)编程 即编制工作日程、安排工作步骤、确定计算分析方法以及计算机软件的配备等。
(2)归类 即把收集到的资料按性质分类,以便于分析。
(3)编校 即对归类的数据资料,进行检查、修正等编校工作,去粗取精、去伪存真。
(4)计算 即对归纳、编校的数据资料的量化。例如数据资料的总计、比例分析、平均分析、动态分析等。
(5)列表 经过整理计算的数据资料,编成统计表,以便项目策划利用。
二、项目市场细分与选择
(一)项目市场细分 项目市场细分就是指按照项目消费者或用户的差异性把市场划分为若干个子市场的过程。市场细分的客观基础是消费者需求的差异性。
1.项目市场细分作用
(1)项目市场细分有利于集中使用资源,优化资源配置,避免分散力量。对市场进行细分,深入了解每一个子市场,衡量子市场的开发潜力,然后集中投入人力、物力、财力资源,形成相对的力量优势,减少费用,提高效益,降低风险,发展能力。
(2)项目市场细分有利于提高项目的成功率,产生一定的社会效益。市场细分充分关注了相关产业项目消费者的需求的差异性,以消费者为中心来进行市场理性思考,市场细分化的间接效果 是广大相关行业消费者的需求得到满足,在项目活动获益,从而营造起项目企业的美誉度,达到企业的可持续发展。
(3)项目市场细分有利于增强项目企业的适应能力和应变能力。对消费者市场进行细分,增强市场调研的针对性,市场信息反债较快,项目企业能够及时、准确地规划项目活动的进行。
(4)项目市场细分有利于提高项目的市场竞争力。市场细分的过程中,不仅要对消费者需求进行细分,而且也是对竞争对手进行细分,能够清楚地知道,哪个子市场上存在竞争者,哪个子市场上竞争者比较少,哪个子市场竞争压力大,哪个子市场竞争比较缓和,清如此种情况,制定合理的项目战略,夺取市场份额,增强竞争能力。
(5)项目市场细分有利于挖掘更多的市场机会。通过对市场进行细分,可以全面了解项目市场广大消费者群体之间在需求程度上的差异,而在市场中,往往满足程度不够。或者满足出现真空 时,市场便有可获利的余地,市场机会也就随之而来。抓住这样的时机,结合自身的资源状况,推出特色的项目产品,占领市场,取得效益。
2.项目市场细分程度
项目市场细分是一个连续的过程,具体要经过划分细分范围。确认细分依据、权衡细分变量、实施小型调查、评估细分市场、选择目标市场、设计项目策略等步骤。
(1)划分细分范围 就是对细分哪一种服务市场以及在哪一地位进行细分进行界定。这个细分范围取决于多种因素,其中主要的有项目承办单位的人力、物力、财力,项目的目标与任务,项目的目前的行业优势状况。
(2)确认细分依据 就是确认市场细分标准。这些细分标准主要有人口因素(包括性别、年龄、收入等)、心理因素、地理因素等。
(3)权衡细分变量 细分变量对项目市场细分起着重要的作用。细分变量使用不当,有可能使细分结果与市场的实际情况相差甚远,从而导致项目决策的失误,由此可见,对细分变量,要做深入的了解分析,科学合理地权衡比较。
(4)进行小型调查 在项目调查中,已对项目市场状况进行了数据的收集、整理、分析,可以说大致掌握了整体情况。为了进一步了解细分市场,也为了检测项目调查的效率,可以安排小规模的市场调查,但是投入费用要尽量小。
(5)评估细分市场 根据小型市场调查,对各个子市场进行评价、分析。
(6)选择目标市场 即通过评估,从众多的子市场中选出最好的一个。最好按加权平均方法综合考虑各相关因素。
(7)设计项目策略 目标市场确定后,相应地制定出价格策略、产品策略、渠道策略、促销组合策略。
3.项目消费者细分因素
对项目消费者细分,主要考虑到地理因素、人口因素、心理因素、行为因素、受益因素等,那么就以几个因素简要分析。
(1)地理因素。主要变量包括: ①国家; ②地区; ③城市; ④乡村; ⑤气候; ⑤地形地貌。 例如体育项目中的足球在巴西就比较流行,因为足球给巴西带来几十年的荣耀;旅游项目中,南方的人比北方人喜欢出行旅游,旅游企业可以推出针对南方人的旅游项目,如冰城游等。
(2)人口因素。其具体变量有: ①年龄、性别; ②职业、教育; ③家庭人口; ④家庭生命周期; ⑤民族、宗教; ⑥社会阶层。 项目活动的开展要充分注意到人口的因素影响,针对消费者的不同特点,策划出不同口味的项目活动。
(3)心理因素。其具体变量有: ①生活格调; ②个性; ③购买动机; ④价值取向; ⑤对价格的感应程度。 项目活动与消费者心理因素的关系十分密切。只有根据消费者心理因素不同,推出符合口味的不同档次活动,满足不同消费者的心理需求。 以上我们只对三种因素进行了简要分析,其实细分因素还有很多。
(二)项目市场选择 项目市场细分化之后,存在着众多的子市场,如何在子市场中选出自己的目标市场,主要有以下几种策略:
1.集中性策略 是指从追求市场利润最大化为目标,项目不是面向整体市场,而是将主要力量放在一个子市场上,为该市场开发具有特色的项目活动,进行广告宣传攻势。这种策略主要适合于短期项目活动,成本小,能在短期中取得促销的效果。
2.无差异策略 是指项目活动不是针对某个市场,而是面向各个子市场的集合,以一种形式在市场中推展开来。这种策略应配以强有力的促销活动,进生大量的统一的广告宣传,但是成本比较大,时间比较长,一般适合于大型项目活动。
3.差异性策略 是指项目活动面对已细分化的市场,从中选择两个以上或多个子市场做为目标市场,分别向每个子市场提供有针对性的活动。这种策略配置的促销活动应有分有合,项目在不同的子市场。广 告宣传应针对各自的特点应有所不同,从调动各个子市场消费者的消费欲望,从而达到实际消费行为。
三、项目策划书撰写
在一系列前期工作结束后,应着手编写项目策划书。项目策划书的主要构件有以下几项:
(一)封面
1.策划组办单位; 2.策划组人员; 3.日期; 4.编号。
(二)序文 阐述此次策划的目的,主要构思、策划的主体层次等。
(三)目录 策划书内部的层次排列,给阅读人以清楚的全貌。
(四)内容 策划创意的具体内容。文笔生动,数字准确无误,运用方法科学合理,层次清晰。
(五)预算 为了更好地指导项目活动的开展,需要把项目预算作为一部分在策划书中体现出来。
(六)策划进度表 包括策划部门创意的时间安排以及项目活动本身进展的时间安排,时间在制定上要留有余地,具有可操作性。
(七)策划书的相关参考资料 项目策划中所运用的二手信息材料要引出书外,以便查阅。 编写策划书要注意以下几个要求: (1)文字简明扼要; (2)逻辑性强、巨序合理; (3)主题鲜明; (4)运用图表、照片、模型来增强项目的主体效果; (5)有可操作性。
四、项目方案实施
项目策划书编写出来之后,应制定相应的实施细则,以保证项目活动的顺利进行,要保证策划方案的有效应做好三方面的工作:
(一)监督保证措施 科学的管理应从上到下各环节环环相扣,责、权、利明确,只有监督才能使各个环节少出错误,以保证项目活动的顺利开展。
(二)防范措施 事物在其发展过程中有许多不确定的因素,只有根据经验或成功案例进行全面预测,发现隐患,防微杜渐,把损失控制在最小程度内,从而推动项目活动的开展。
(三)评估措施 项目活动发展到第一步,都应有一定的评估手段以及反馈设施从而总结经验,发现问题,及时更正,以保证策划的事后服务质量,提高策划成功率。
项目策划体系
一、体育与项目策划
体育运动与当今人类的关系越来越密切,社会越发展,体育发展水平越高。
体育的发展又促进了社会多方面的发展。首先提高了人的身体素质,从而推动整个社会的生理健康化;其次促进了城市现代化的进程。承办体育项目活动的城市或国家为了保证活动的顺利开展,自然会加强城市建设,改善交通状况,提高服务水平,从某种程度上推动了城市现代化进程;第三体育也加速了高科技的应用。体育运动中比赛机械以及赛事记录都融入了电脑等高科技的发展之中。
随着市场化的进程,体育成为第三产业中强劲的企业。20世纪90年代,当经济环境恶化时,体育却逆势而上。体育已成为一种产业有效地推动了市场经济的发展,体育产业不只是直接和体 育器材、设备等生产、销售有关的活动,也包括体育表演、体育设施建设以及体育运动项目的经营活动,特别是由体育本身提供的多种劳动服务而带动其他产业产生的附加值。更是体育产业化的重 要内容。
体育产业化的结果是一系列有关体育项目策划的产出,策划与体育项目结合是体育走上市场化、产业化、商品化的必然结果。
二、旅游与项目策划
当代旅游业已成为世界上发展势头最为强劲的产业和最大的产业。旅游业发展之快,产业劳动力之强,使许多国家和地区都把旅游业作为经济发展的重点产业,予以大力扶持和发展。伴随着 我国旅游业迅速发展,我国旅游资源开发及"硬件"建设正不断增加和完善,但是旅游业经济显得十分薄弱,为了更好地促进旅游经济的发展,旅游项目策划显得十分必要。
旅游项目策划就是旅游企业或旅游中介机构通过特色的活动以及一系列促销手段来刺激广大旅游消费者的欲望,从而达成实际购买能力的谋略。它又可分为下列几种类型:
1.生态旅游项目策划。又包括:
(1)森林生态游项目策划; (2)沙漠生态游项目策划; (3)草原生态游项目策划; (4)高山生态游项目策划。
2.度假区项目策划。
3.民俗文化游项目策划。
4.主题公园项目策划。
5.文化节项目策划。
6.世纪之旅项目策划。
7.婚庆游项目策划。
三、公关与项目策划
公关即公共关系,是指公共群体中的合谐关系以及良好的沟通渠道。公关既是一门科学,又是一门艺术,它是从企业文化中分离出来的一门学科,20世纪80年代,传入我国,在我国社会中产 生了重要影响,有人提出站在新世纪门槛面临的三个问题:一是信息社会,二是公共关系,三是全球经济增长速度取决于开辟新的市场。也有人提出大市场说,除了产品、价格、渠道、促销外,还有公共关系及权力。
日本丰田汽车公司20世纪50年代后期推出一种名为"光环"的小轿车,起初进入市场困难重重。后来公司进行一系列的公关项目策划,制出一系列广告片《海滨广虎--光环》、《空中飞车 --光环》、《猛撞油桶--光环》、《悬崖滚车--光环》,通过与消费者的沟通,使公众认识到丰田小轿车的优良性能,结果在市场上树立了良好的形象。
公关项目策划一般是通过一系列的项目活动和开展,营造渠道网络人员的良好关系,从而解决项目开展中遇到的危机,更好推动项目活动的运行,为项目活动的实现其自身价值助上一臂之力。 但在现代社会中,公关项目策划往往与市场结合得十分紧密。
四、教育与项目策划
教育是社会发展的重要组成成份,教育也是社会发展的强大动力,教育兴则民族兴,可见,教育在现代社会中是多么重要。
在市场经济条件下,教育也日益产业化,教育项目也层出不穷,例如:"学生减员"项目,"学费并轨"项目等等,这必然也少不了策划的参与。
教育项目策划是指以教育为突破口,通过系列措施来带动相关产业发展的谋略。它不仅要实现其自身的经济价值,更重要的是还要实现其社会价值,这也决定了教育项目策划具有很大的社会性。
五、文化与项目策划
中国历史悠久,文化渊源流长,文化造就了一方水土,文化更造就了一方能人。在市场机制下,文化更造就了无限商机。"文化搭台,经贸唱戏"的项目屡见不鲜,为我们提供了很好的借鉴。
文化项目策划是指以文化为依托,联系良好的网络关系,弘扬文化,实现文化的市场价值的谋略。它又具体分为文化传播项目策划和图书项目策划。文化传播项目策划侧重于文化的社会价值,而图书项目策划侧重于文化的经济效益。
六、房地产与项目策划
房地产项目策划是指,通过对市场环境的调查和系统的分析,利用已经掌握的有关资料及手段,科学地、合理地、有效地推动项目的进程,并且提前判断房地产项目的顺利进展程度及效果。