房地产术语--面积篇
建筑面积
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
使用面积
住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金,都是按使用面积计算。
公用面积
住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
实用面积
它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。
居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。
计租面积
作为计算房租的面积。在住房制度改革中,作出统一规定,住宅用房按使用面积计算,包括居室,客厅,卫生间,厨房,过道,楼梯,阳台(闭合式按一半计算),壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。
容积率
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。
得房率
得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
开间
住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。
进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。
套内面积
俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循,也有利可图,吸引居民和机构投资住房租赁市场。
公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
竣工面积
竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑.
辅助面积
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
共有建筑面积
房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑 面积分摊系数。
销售面积
销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积( 以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。
建筑密度
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
绿化率
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。
绿地率
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
层高
层高是指住宅高度以"层"为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
公用建筑面积分摊系数
将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。
实用率
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率。即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积
标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
阳台
阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
平台
平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
走廊
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
半地下室
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者
居住区用地
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
住宅用地
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等 的总称
其他用地
其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
公共服务设施用地
公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
道路用地
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
公共绿地
公共绿地是指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
道路红线
道路红线是指城市道路含居住区级道路 用地的规划控制线。
建筑线
建筑线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。
公用建筑面积
公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑的公用建筑面积
玄关
玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地",讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
隔断
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
过道
过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
篇2:房地产面积测算
房地产面积的测算
1、 计算全部建筑面积有哪些?
1) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积总和计算。
2) 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
4) 楼梯间、电梯(观井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。
5) 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。
6) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
7) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。
8) 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
9) 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
10) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。
11) 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
12) 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积;在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。
13) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
14) 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。
5
15) 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
2、计算一半的建筑面积有哪些?
1) 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。
2) 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。
3) 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。
4) 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。
5) 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。
3、不计算建筑面积的有那些?
1) 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。
2) 检修、消防等室外爬梯。
3) 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台(露台)、游泳池等。
4) 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油(水)池 、地下人防干道、支线等。
5) 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
6) 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
4、哪些公用面积应分摊?
应分摊的公用面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
5、哪些公用面积不能分摊?
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层;为了整栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
篇3:房地产面积测算知识
房地产面积测算知识
1、建筑面积
建筑面积是指外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。
2、计算全部建筑面积有哪些?(按国家规定共有15条)
◆永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积总合计算。
◆屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等,其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
◆穿过房屋的信道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20米以上的,按其水平投影面积计算。
◆楼梯间、电梯(观光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
◆房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.20米以上的部位,按外围水平投影面积计算。
◆挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
◆属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算建筑面积,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影一半计算建筑面积。
◆与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
◆建筑间永久性的封闭架空通廊,按其外围水平投影面积计算建筑面积。
◆地下室、(来自:)半地下室及其相应出入口,层高在2.20米以上的,按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。
◆有柱或有围护结构的门廊、门斗、按起其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
◆有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的,当幕墙框架突出主体结构距离已有设计资料或实际测量资料时,按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积;在建筑施工图报建时,还没有设计资料的,幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算,竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的资料。
◆属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
◆依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。
◆有伸缩的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。
3、计算一半的建筑面积有哪些?
◆有盖无柱的外走廊、檐廊,按顶盖水平投影面积一半计算面积。
◆独立的雨篷,单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。
◆未封闭的阳台,按其水平投影面积一半计算面积。
◆建筑物有顶盖,无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。
◆建筑物间有顶盖的无术架空通廊,按其投影面积的一半计算面积。
4、不计算建筑面积的有哪些?
◆突出房屋墙面构件、艺术装饰,如柱、垛、台阶、无柱雨篷、悬挑窗台等。
◆检修、消防等用的室外爬梯。
◆没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台(露台)、游泳池等。
◆构筑物,如独立烟囱、烟道、油罐、贮油(水)池、地下人防干道、支线等。
◆舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
◆建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
5、什么是套内建筑面积?
房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积,包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
6、什么是公用建筑面积?
各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积,指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割的建筑面积。可分为应分公摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。
7、公用建筑面积的分摊原则是什么?
如有面积分割的文件或协议,应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议,按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
8、哪些公用面积应分摊?
应共摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、信道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋搂层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
9、哪些公用面积不能分摊?
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公用使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共信道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
10、房屋销售面积有哪些组成?
房屋按套(单元)出售时,房屋销售面积为该套(单元)的建筑面积,即为该套(单元)的使用面积与该套(单元)应分摊的公用建筑面积之和。
11、各套(单元)应分摊的公用面积怎样计算?
各套(单元)应分摊的公用建筑面积=该套(单元)内的使用面积×应分摊的公用面积÷各套(单元)使用面积之和。
12、居住小区总用地
是包括住宅总用地,公共建筑设备总用地,道路、广场、庭院、绿化用地的总和。
13、住宅总用地
指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。
14、公建总用地
指小区内部公共建筑占地面积的总和。
15、道路、广场用地
指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
16、庭院、绿化面积
指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池,以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积之总和。
17、人均总占地面积(平方米/人)
人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。
18、人均住宅用地面积(平方米/人)
人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。
19、总建筑面积(平方米)
指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
20、人口毛密度
人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积(公顷)
21、建筑容积率
建筑容积率=小区内总建筑之和(平方米)/小区总占地面积(平方米)×100%。
22、居住建筑密度
居住建筑密度=总居住建筑基地面积(平方米)/小区居住总用地(平方米)×100%
23、居住建筑面积毛密度
居住建筑面积毛密度=小区总居住建筑面积(平方米)/小区总用地面积(平方米)。
24、居住建筑面积净密度
居住建筑面积净密度=小区居住总面积(平方米)/小区居住总用地(平方米)
25、住宅间距
二栋住宅间距(外墙与外墙皮)与前面(一般指南面)住宅高度的比值。
26、层高
指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。
27、平均每平方米造价(元)
平均每平方米造价=建筑物总造价/建筑面积.
28、使用面积系数K1(%)
使用面积系数=总使用面积(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%
29、居住面积系数K2(%)
居住面积系数=总居住面积(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%
30、结构面积系数K3(%)
结构面积系数=总结构面积(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%
31、使用面积
是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
32、辅助面积
是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。
33、结构面积
是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱(均包括管道面积)等所占面积的总和。
34、套内使用面积
指套内住户独自使用的面积,一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
35、套外使用面积
指套外全体住宅的公用使用面积,如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等