商业街投资案例
北京三里屯酒吧街
(1)、三里屯酒吧街介绍
北京三里屯酒吧街位于朝阳区三里屯北路东侧,全长260米,占地1648平方米。酒吧街毗邻包括加拿大、澳大利亚、法国、比利时、德国等在内的79个国家的使、领馆,与联合国开发计划署、人口基金署等7个驻华机构邻近。三里屯酒吧街经过六年多的发展,已成为在国内、国际知名度颇高的饮食文化特色街。
三里屯酒吧街有以下特色酒吧,如表5.1 三里屯酒吧一览。
三里屯洒吧一览
男孩女孩逗号棕榈海滩金象苑东方餐厅
兰桂坊米兰阿尔卑斯飞翔
乡谣windows barDurty Nellies地平线
R&B档C&C 色彩阿苏卡bellala
Swing简单日子隐蔽的树Lucy's
No.52茉莉花坊德彼西餐厅夜玫瑰
丛林Red Roof燕尾蝶电影吧寿司屋
明大西餐厅 拉菲尔吧 Tiger's Pub
1995年,两个年轻人投资10万余元开创了三里屯北街第一家酒吧,此后周边店铺也都相继自发调整了经营范围,改为酒吧经营。经过六年发展,该街已成为国内外知名度较高的特色街。
20**年,三里屯酒吧街的改造工程正式拉开序幕。现有规模较大的"安吉尔"、"色彩"等几家酒吧正被陆续拆除。据了解,未来的酒吧街将和已拆迁的三里屯服装市场原址合并,新建成一座综合性的"三里屯新天地商厦"。
据了解,市政府已将"三里屯新天地商厦"工程作为此次酒吧街改造的典型示范工程,总投资两亿余元,将于20**年8月正式建成。建成后的商厦共8层,总占地面积达36000平方米,将成为三里屯地区规模最大、档次最高、最具地区文化代表性的超一流商厦。商厦将保持三里屯地区"时尚、文化、前卫"的特有气息,除经营高质服装、特色鞋帽、知名小家电、工艺品等商品外,还将在内部提供超一流的酒吧、咖啡厅、KTV娱乐城等高档休闲场所。
(2)、三里屯酒吧街商铺投资分析
三里屯酒吧街属于典型的专业商业街,专业商品为针对时尚青年的"服务、体验性"业态,周边使馆区的地域特点体现了该区域的消费档次,而且周边使馆区的消费群对酒吧文化更了解,理解更加深刻,消费实力也比较强。从以上可以看出,1995年,两个开始在三里屯开酒吧创业的年轻人对三里屯酒吧产品、市场、定位的把握是恰当的。
1)、三里屯酒吧街商铺的投资因素分析
商业氛围(商情因子E):1995年,三里屯街的商情因子为零,说明其成长空间很大,经过初期经营提升为C级,目前,已经跨越B级,达到A级,不仅成为北京消费者的首选,而且成为享誉全球代表北京酒吧文化的商业产品。商情因子从C到A级的过程就是租金收益和价值升值收益都大幅度提升的过程。
客流量(Po):三里屯酒吧街的客流量从1995年开始大量增加,不仅维持了原来酒吧的经营,而且不少新酒吧的加盟不但没有造成恶性竞争,反而共同推动整条街的繁荣。
"可视性"(Vi):
三里屯酒吧街的"可视性"体现在其直线规划布置上,沿途各酒吧都比较容易被消费者看到,各酒吧的租金水平受位置的影响度不是很大。
楼层(F):
三里屯酒吧街所有的酒吧都属于铺面,所以其价值都被最大化了,不存在铺位形式所导致的缺陷。
交通条件(T):三里屯酒吧街位于北京市东三环内,公共交通尚可,但道路四通八达。尽管如此,并不影响其经营,实际上,三里屯酒吧街的消费者除了有车族,大量消费者是搭出租车来消费的。
停车设施(P):停车设施比较简陋,基本上是沿街两侧停放,没有专门的停车场,从目前情况看,北京大批私家车的出现将会给三里屯酒吧街的提出挑战。当然,来酒吧街的消费者面对政府对酒后驾车的严格整治,一定程度上会缓解停车压力。
商铺硬件条件(C):酒吧对硬件条件的要求无外互水、电、供暖、污水排放,很容易得到解决。
整个项目规划的科学性(D):三里屯酒吧街的长度不到300米,这样的长度避免了规模误区。
经营商品的类型(G):酒吧是三里屯酒吧街重要的商品类型。
原始买入价格(Pc):三里屯酒吧街几乎所有的商铺都是经营者以租赁的方式从业主手里租来经营的,租金早已经涨升数倍。
周边房地产发展趋势(Re):三里屯作为北京第二使馆区核心地段,充分受惠于朝阳区东三环沿线高档商务区、酒店、住宅区的长期发展,这奠定了酒吧街的市场基础。
2)、三里屯酒吧街商铺的投资评价
三里屯酒吧街商铺的年租金收益率长期测算将不低于18%,加上价值升值收益将是极富诱惑力的。
三里屯酒吧街作为北京第一个以使馆区为背景的酒吧文化街,其唯一性无庸质疑。从市场运做、市场竞争的角度,唯一性就意味着低运做成本,这为其成功奠定了低廉的成本基础。
其特定位置所带来的商情因子和周边房地产强劲的发展趋势,为其商铺租金成长和价值升值收益创造了良好的空间。我们可以认为,1995年那两个年轻人相当于两个攫取三里屯酒吧街市场的开拓者,而随着更多开拓者的涌入,这些商铺的产权单位偷偷享受手里"原始股"持续上涨的租金收益和商铺大幅度的价值升值。上述商情因子和房地产发展趋势必然成为专业商业街投资决策的核心元素。
三里屯酒吧街的长度是经过市场长期运营自然形成的市场产物,具有很好的代表性。其他决策因素基本上属于微观环节,在具体商铺的选择过程中,发挥作用。
篇2:投资促进部岗位职责及工作守则
投资促进部岗位职责及工作守则
一、投资促进部岗位职责
(一)项目经理:
1、协助部长制定本部门的工作计划和招商实施方案,完成公司下达的各项
招商经济指标和工作任务。
2、 协助部长抓好招商宣传和市场调研。
3、 协助部长抓好招商引资和对外合作,提出工作建议和创新思路,促进招商工作的有效开展,全面负责招商工作。
4、 协助部长做好内部管理工作,使各项工作都规范化,并得到落实。
5、 协助部长做好考核及定期培训工作,做到赏罚分明,促进工作。
6、 协助部长做好部门内管理体系实施、检查。
7、 根据项目实际需要,负责与相关内外单位及资源的日常沟通、协调。
8、 根据项目招商进程,指导、监督招商专员完成各类招商报表的编制、汇总工作,并根据招商报表对日常招商执行进行分析。
9、 辅导招商专员并参与租赁合同的洽谈、起草、签约和执行,负责租赁合同的审核及管理。
10、督导招商专员做好服务工作,代表公司负责处理客户要求及投诉等工作,努力提高客户的满意度。
11、完成公司领导交付的其他工作。
(二)招商专员:
1、做好招商引资工作,完成公司下达的各项招商经济指标和工作任务。
2、严格遵守公司和招商工作的各项规章制度及管理办法。
3、负责接待及开发客户,为客户详加介绍工业区的厂房以及各项政策优势。
4、参与租赁合同的洽谈、起草、签约和执行。
5、认真、详细填写各类招商报表,建立客户档案,对客户群进行透彻的分析。
6、客观、及时的反映客户的意见和建议,做好客户回访工作,不断完善工作。
7、了解并掌握工业厂房及相关行业知识及政策法规。
8、定期收集有关工业厂房的信息,掌握工业厂房市场的动态,分析市场竞争发展状况,提出改进方案和措施。
9、完成公司领导交付的其他工作。
二、投资促进部工作守则
(一)基本素质要求
1、具备良好的职业道德、敬业精神、团队精神、较强的服务意识。
2、具备良好的工业地产相关知识、熟悉工业地产相关法律法规。
3、熟悉工业地产市场、掌握最新地产动态、精通招商流程及技巧。
4、具备良好的身体素质和心理素质。
5、较强的表达、沟通和协调能力。
6、良好的礼仪风范。
(二)基本操作要求
1.按公司规定时间正常考勤,保持公司整洁形象;
2.虚心诚恳,认真负责,勤快谨慎,绝对忠诚;
3.严守公司业务机密,爱护公司一切工具及设施;
4.主动收集工业地产市场资料及信息,并及时向主管汇报;
5.业绩不靠运气而来,唯有充实自我,努力不懈,才能成为成功者;
6.经验是从实践中积累而来,对任何客户均应视为可能成交之客户而予以热情接待;
7.同事间的协调和睦与互相帮助,能营造一个良好的工作环境、并提高工作效率。
(三)基本纪律
1.所有员工应当遵守国家各项法律、法规,做一个合格的公民;
2.所有员工应热爱公司、热爱公司的事业,并珍惜公司的财产、声誉、形象;
3.员工除正常休假外,必须准时上下班,不得迟到、早退;
4.员工要严守公司纪律,遵守公司规章制度,保守公司机密,维护公司的责任与义务;
5.尊重别人、尊重别人的劳动,尊重别人的选择、尊重别人的隐私;
6.员工要注重自己的外表形象,要以整齐端庄的仪表、温文尔雅的举止,赢得合作伙伴的信任;
7.员工在工作时要有分明的上下级关系,欣然接受上级的指示并努力付诸实施。严格遵守公司各部门的规章制度,须准时参加所属的各种例会,按时向所属的主管人员递交各类工作报表;
8.职员应自觉维护公司形象,注意保持招商部的安静整洁,严禁喧哗、嬉戏等所有破坏部门整体形象的行为,不准在公共场所化妆、换装,不能擅入其它部门,以免影响其它部门工作。不允许在上班时间随便外出,如遇特殊事情必须由主管级以上领导批准;
9.不许有冷淡客户、对来访客户视而不见或出言粗鲁与客户争吵事件(现象)发生;
10.职员不能进行有损公司的私人交易活动,不能以公司名义进行任何损公利已的私人行为及进行任何超出公司所指定范围之外的业务,如有此类行为,须承担因此引起的一切法律责任,公司有权终止聘任合同,并追究其法律责任,
·未经公司许可,不得私自代已租客户转租厂房;
·不得私自接受他人委托代租厂房;
·对于未经授权之事,不得擅自答应客户之要求;
·未经公司许可,任何人不得修改合同条款。
12.员工要爱护公司财产,凡属人为损坏公司财产的,公司有权要求赔偿,公司所配备使用的贵重财产,在离退职时应交还公司。
员工违反公司管理制度,公司视情况给予如下处分:
有如下行为,给予警告、扣发部分至全部工资或奖金;
1.无正当理由拒绝执行上司的指令;
2.未经允许擅离工作岗位,影响工作;
3.因工作责任心不强造成工作重大失误;
4.对上司有不礼貌的言行举止;
5.工作时间不专心本职工作,随便串岗聊天说笑;
6.一个月迟到多次者;
7.一个月旷工三天者;
8.人为造成公司意外损失者。
有如下行为者,公司给予开除并不予任何经济补偿:
1.向客户索要回扣;
2.挪用、盗窃公司的资金、财产;
3.刑事犯罪;
4.蓄意破坏公司财产;
5.一个月内无故旷工五次以上;
6.泄露公司商业情报,以公司名义私自拓展业务,进行私下交易;
7.在同行业中兼职。
投资促进部
篇3:商业街整体定位构架方案
商业街整体定位构架方案
定位规划原则
1、整合各类资源,创造定位独特、业态丰富的商业步行街区
2、结合现有资源,发挥阳朔差异化的旅游特色,使本项目与阳朔自然资源、人文资源和外来文化融为一体。
3、发扬地方人文资源与自然资源,创造与地方形态相协调的现代生活休闲的旅游目的地。
4、发展多元化主题街区,将阳朔独有的文化特色与中国传统民族特色相结合,营造目的地式的商业步行街,为旅游者提供体验中国文化、自然山水风光以及现代生活的理想场所。
5、通过合理的定位规划,创造性地发挥项目的商业价值。
定位方案
旧街楼部分定位——情景体验式美食广场:集多元化、风格化、地方化的各地特色小吃和本地特色美食于一体的餐饮聚合体
定位支持:地处阳朔旅游商业核心区,旅游人群交流最集中的地方;
阳朔餐饮消费市场的单一性
阳朔中高端消费群的逐年递增和强有力的个体消费能力;
旅游人群消费需求的多元化
一层 本地名品餐饮+各地特色餐饮
二层 本地名品餐饮+各地特色餐饮
三层 中国小吃大排挡
四层 中国小吃大排挡
定位说明:
1、进一步细分商业面积,以小类型的餐饮操作台为单位出租,餐位统一设计、统一制作、统一管理,餐位将成为公摊面积按照操作台的大小比例进行分摊,便于后期商管整体掌握环境、业态、营销、商业形象、卫生等层面的管理。
2、分摊小面积出租可进一步降低从业者准入门槛,便于更多手工艺者直接经营,提升口味的多元化、消费目的多层次满足度和便于降低后期单位招商难度系数。
3、结合旅游人群到阳朔的消费目的,尽可能多的引进多种风格、多种特色、口味独特的民间美食。依托广西多民族人文资源,拓展独特餐饮结构,形成对旅游者重要的消费意向的吸引理由。
4、统一收银、集中采购、按星期结算支出和收益,在降低经营者适时投入的同时,还可形成一定量的现金流。
5、分摊小面积出租,可最大化避免由于个别商户退租而带来的业态空缺,影响整体商业感觉带给消费者的不适,对于阶段性个别商户的退租,可灵活应用现有商户资源进行整合。
6、地下部分可作为整楼的粗加工区,可折算在公摊面积内,此部分由管理公司对物料、人员、运营统一管理,作为支持个体经营者的服务,同时可进一步降低个体经营者的人力成本,亦可作为管理收费的重要一项。
7、粗加工品的运输可有两种途径解决,一是利用F座的直梯由地下直接分配之各层各户,二是通过情景化包装,运用剧场效果,演变为民风演绎的一部分。
8、整栋楼的包装可借用《印象。刘三姐》的风格特征,强调民族特色,增强体验感,将运营管理和民族风情深度结合,一方面增强了餐饮楼的个性特征,另一方面满足了消费者的猎奇心理和增强了消费的目的性。
9、品质感、低价位消费餐饮可更好的在特定时间段内将消费人流相对的固定在一期、二期项目周边,增加项目周边有价值消费者的停留时间。
旧街片区定位——多元化主题街区,现代休闲生活目的地
定位支持:地处阳朔旅游商业核心区,旅游人群交流最集中的地方;
阳朔旅游产业相关消费市场的低端化、零散化
阳朔中高端消费群的逐年递增和强有力的个体消费能力;
旅游人群消费需求的多元化
业态特征:休闲、居住、体验、娱乐
定位说明:初步确认二期商贸片整体定位涵盖三种主题
主题一:极限
1、 结合阳朔本地山水特点,整合自然资源优势,加强体验感商业建设,最大化创造阳朔旅游特色,使之成为极限运动爱好者的大本营。
2、 以建筑组团为单位设置极限主题片区,避开主要商业消费干道,形成一个相对独立的区域,以吸引专业的和爱好极限运动的旅游人群停留消费。
3、 此区域的建筑形式应形成自然围合状,在建筑组团户外中心区域内设置攀岩菜鸟墙,形成表演空间。此组团的建筑部分可成为自然的看台,增强建筑本体与主题定位的相关户动。
4、 本组团所涵盖业态均与户外极限运动相关,包括但不限于主题酒吧、户外同盟酒店、户外用品专卖、户外救援、极限向导等相关极限运动的业态业种。
5、 本组团需全面引进专业团队进行管理,独立处理营销和日常管理事务,亦可通过嫁接商业街整体资源渠道外延拓展。
6、 通过有组织的定期定时的户外表演,加深商业片区内消费者的户动,并补充区域内表演平台,成为人流磁铁。
主题二:民族风情
1、 结合广西人文资源特点,以突出广西民族民风为主体
2、 以中心广场为区域主题,设置民族风情展示及民族风情表演(歌舞或仪式),增强旅游者的文化认同度,进一步扩大差异化尺度。
3、街面商铺可以引进民族服装服饰家居饰品为主,结合手工艺者的手工作坊使片区零售商业成为原创商品购物街。
4、 中心广场主题强化,强调聚集效果和参与度,增加表演性,使之成为广西少数民族文化的宣传平台,观光旅游人群得主要目地之一。如:提供少数民族婚礼全程筹备和执行的相关旅游服务、每日小型渔火节等参与项目。
5、 风格酒店中可特设一部分风格民居,使旅游人群可以多方面触摸少数民族特色文化。此类民居可对外以酒店式公寓方式拆散销售,亦可嫁接二期项目多主题多风格的酒店销售平台统一出售。
主题三:情感
我们可通过区域设置爱情墙(寻找一种外在的表达方式留在阳朔)、情人旅馆、婚礼服务等方法来对一种情感进行放大,使阳朔和阳光100项目成为纪念地。
其余业态
片区交通与基本设施应用的关系
1、 钟楼于湖南会馆在片区中的作用——可将西街人流有效地引到项目入口处,起人流磁铁的作用。
2、 湖的作用——可设置为表演区,将叠翠路人流引入项目。
3、 叠翠路右侧开口可将美食广场人流有效引入二期。
4、 中断开口无特殊业态支持,距离两端开口太近,会分散客流,建议取消。
建筑方案调整建