房地产项目前期准备工作详细流程(施工之前)
1、规划部门：
(1)如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。
手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同
(2)如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。
需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。
需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费
2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。
需提交：(1)规划用地许可证(2)可行性研究报告(3)投资计划及立项申请(4)领取立项批文
3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。
需提交：(1)用地申请书(2)计委立项批文(3)用地总平面图(4)规划局出具的用地红线图(5)规划用地许可证(6)土地补偿表盖章(组、村、镇、区四个章)(7)签订土地出让合同(8)交费、领证
需缴纳：(1)土地出让金。70~220元/平方米(2)地界勘测费(3)土地过户费(4)管理及工本费(5)土地使用税
4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。
(1)建设单位写出书面申请(内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等)。
(2)提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。
(3)根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。
(4)领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。
需交费：审核费280元/栋(消防支队);文物钻探费2~8元/平方米。
(5)经局长签发后领取交费通知单，需缴纳：
规划管理费：0.1~0.25%
档案保证金：5%
建设配套费：5~20元/平方米
绿化费：1元/平方米
人防费：6.5元/平方米
商业网电费：15元/平方米
墙改基金：15元/平方米
(6)交费、盖章、领取规划建筑许可证。
5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。
A、报建需提交：(1)工程报建申请表(2)计委立项批文(3)建设工规划许可证(4)资金证明、进账单复印件
B、招标表：(1)建设单位凭报建表领取招投标申请书。
(2)发布招标工程信息。
(3)编制招标文件，确定评标办法。
(4)选定投标队伍不少于5家。
(5)建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。
(6)招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。
(7)确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。
(8)确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。
(9)按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。
C、抗震审核：0.1元/平方米
D、质量监督：0.25%~0.65%
E、施工许可证
F、办理安全监督
G、核定工程类别和取费标准
H、办理开工报告
6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。
需提交：(1)营业执照(2)土地使用证(3)建设工程规划许可证(4)红线图(5)开工许可证(6)施工合同(7)标准层平面图(8)预售动态图(9)物价审批(10)物业管理内容(11)拆迁许可证(12)房屋注销证(13)缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%(14)领证
7、供电局：办理施工用电申请
8、自来水公司：施工用水申请
9、环保局：办理噪音申请
10、物价局：销售价格审批
注：从2000年开始，不再征收(1)投资方向调节税(2)消防配套费用(3)规划管理费(4)缓收土地出让金。
篇2:房地产销售业务流程：寻找客户
房地产销售的业务流程：寻找客户
一、客户的来源渠道
要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有许多渠道，如：媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接待、促销活动、上门拜访、亲友介绍等。
二、接听热线电话
1.基本动作
1) 接听电话必须态度和蔼，语音亲切。一般先主动问候："你好!××花园!"，而后再开始交谈;
2) 通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入;
3) 在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：①客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。②客户能够接受的价格、面积、格局等对产品的具体要求的资讯。其中，与客户联系方式的确定最为重要。
4) 最好的做法是，直接约请客户来现场看房;
5) 马上将所得资讯记录在客户来电本上。
2. 注意事项
1) 接听电话时，要注意按公司的要求做(销售人员上岗前，公司要进行培训，统一要求);
2) 广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对客户可能会涉及的问题;
3) 广告发布当天，来电特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2到3分钟为限，不宜过长;
4) 接听电话时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问;
5) 应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理、广告制作人员充分沟通交流;
6) 切记：接听电话的目的就是促使客户来售楼处，做更深一步的面谈和介绍。
三、参加房展会
由于房展会项目集中，很多客户无暇顾及每一个项目，这就要求每一位参展的销售人员做到热情主动，以给客户留下一个良好的印象。对于每一位来展位咨询的客户，销售人员应做到认真对待，对某些有购房意向的客户，可直接邀请其回售楼处参观样板房，并做进一步洽谈。
四、朋友或客户介绍来的客户的洽谈
由于此类客户都会对项目有一些或多或少的了解，又经过他所信任的人介绍，因此，相对于其他客户，这部分客户较容易洽谈成功。在带其参观样板间的过程中，把其朋友认为好的优点做做重点突出介绍，会收到事半功倍的效果。此类客户较为敏感的是价格及折扣问题，销售人员应从实际情况出发区别对待处理。无法解决时可由销售主管协助洽谈。
五、做直销(DS)
直销作为一种销售手段，在几年前的楼盘销售中运用的较多，效果也较好。但是，随着销售模式的改变，现在DS运用得较少，常用于销售前期及销售淡季。做DS最好直接找到目标客户，但此种可能性较小。因此，做DS时业务员应先对自身做一简单介绍，再对项目做一简介。若对方并不感兴趣，则应留下资料礼貌地离开。若对方感兴趣，则可索取对方名片或联络方式，约其来售楼处做进一步洽谈。切记，除非对方有需要，否则不可在其工作场所做更详细的介绍。
篇3:房地产销售业务流程：签约
房地产销售的业务流程：签约
一、成交收定金
1. 基本动作
1) 客户决定购买并下定金时，利用销控对答来告诉现场经理;
2) 恭喜客户;
3) 视具体情况，收取客户小定金或大定金，并告诉客户对买卖双方的行为约束;
4) 详尽解释定单填写的各项条款和内容;
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5) 收取定金、请客户、经办销售人员、现场经理三方签名确认;
6) 填写完定单，将定单连同定金送交现场经理点收备案;
7) 将定单第一联(定户联)交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将定单带来;
8) 确定定金补足日或签约日，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件;
9) 再次恭喜客户，送客户至大门外或电梯间。
注：甲方财务在现场时，应带客户直接到财务室缴款。
2. 注意事项
1) 与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛;
2) 当客户对某套单元有兴趣或决定购买，但未带足现金和信用卡时，鼓励客户支付小定金是一个行之有效的办法;
3) 小定金金额不在于多，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘;
4) 折扣后其他附加条件，应报销售经理同意备案;
5) 定单填写完后，在仔细检查户型、面积、总价、定金等是否正确;
二、签订合约
1.基本动作
1) 恭喜客户选择我们的房屋;
2) 示范合同文本应事先准备好;
3) 事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告，研究解决的方法;
4) 签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理;
5) 解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场，让其有认同感;
6) 双方认可合同条款后，客户签名;
2.签约问题
1) 原因
签约过程中可能遇到以下问题：
A. 签约时，在具体条款上的讨价还价(通常有问题的地方是：面积的认定、贷款额度及程序、工程进度、建材装潢、违约处理方式、付款方式等);
B. 客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违约而承担的赔偿责任。
2)对策
A. 仔细研究标准合同，通晓相关法律法规;
B. 兼顾双方利益，以"双赢策略"签订条约细则;
C. 耐心解释，强力说服，以时间换取客户妥协;
D. 在职责范围内，研讨条文修改的可能;
E. 对无理要求，按程序办事，若因此毁约，各自承担违约责任。