县城房地产营销思路建议方案
一、大足县基本概况
大足县位于四川盆地东南部，东北与铜梁县为界(约55公里)，西南与荣昌县毗邻(约52公里)，东南与永川市接壤(约65公里)，西北与潼南县相邻(约80公里)，占地面积1390.21平方公里。全县现有22个建制镇，10个乡(暂定)。全县人口大约95万，城镇人口约19万，外来人口甚少，外出人口较多，城镇化水平仅有20%。
大足县是一个农业县，主要经济重镇有：县城(原龙岗镇)、龙水镇、双桥区、万古镇。龙岗镇系县城行政、文化中心;龙水镇是以五金工业为主的工业重镇;双桥区直属重庆市;万古等地是大足县的粮仓。
近年来，乘着重庆直辖的大好时机，抓住成渝高速公路、成渝铁路的贯通，大足县的经济得到前所未有的发展，其中旅游和五金成为大足县的经济支柱产业，享有“石刻之乡”、“五金之乡”的美誉。就房地产而言，因为本县离铜梁、永川等地太远，并且周边县城房地产发展现状都比本县好。因此，大足县城房地产想吸引周边县城人到本县城置业的可能性太小，其主要购房者来还是自本县城镇人。
二、大足县房地产市场概况
大足县的房地产开发与重庆其它城镇相对滞后，县城(原龙岗镇)、龙水镇、双桥区、万古是大足县的主要城镇，是大足县经济发展的主要区域，房地产开发则相对活跃。
针对大足县的主要经济城镇，我司做了重点的市场调查：
◆城镇基本资料初步调查统计;
城镇事项 县城(原龙岗镇) 龙水镇 双桥区 万古镇
地 位 行政、文化中心 经济中心 商业副中心 商业副中心
离县城距离 \ 约16公里(乘车约15-30分钟) 约35公里(乘车约40-50分钟) 约50公里(乘车约1-2小时)
城镇人口:6万人左右 约4万人 2万人左右 1万人左右
交通工具:主要车：摩托车、自行车、三轮车辅助车：中巴、可打的 主要车：摩托车、中巴辅
助车：自行车、可打的
主要车：摩托车、自行车、三轮车辅助车：中巴、可打的 主要车：摩托车、自行车、三轮车
辅助车：中巴、可打的
城镇经济: 以当地人做小生意为主。如服饰、电器、饭馆等
以五金为主 川汽厂 粮食基地
居民经济收入: 以行政、事业单位、做小生意的人、外地打工其中：人农民平均年纯收入2360元
以做五金生意的家庭收入较高、居民均年纯收入6350元、农民平均年纯收入2940元。
川汽厂的职工收入较高 粮站的工作人员收入较高
学校现状:县中学最佳、其他学校较差
教学质量和环境较差
教学质量和环境较差
教学质量和环境较差
医院等配设：医疗设施不完善\医疗设施欠佳\医疗设施欠缺\医疗设施较差
备 注:城市整体形象不佳\城镇整体环境较差\城镇整体形象较佳\城镇整体形象较佳
◆城镇房地产初步调查统计：
城镇事项 县城(原龙岗镇) 龙水镇 双桥区 万古镇
住宅开发模式 全为4-6层的住宅(门面+住宅) 全为4-6层的住宅(门面+住宅) 以为4-6层的住宅(门面+住宅)为主 全为4-6层的住宅(门面+住宅)
住宅形式 单体楼 单体楼 单体楼 单体楼
住宅价格 400-600元/㎡之间 300-450元/㎡之间 约400元/㎡左右 低于400元/㎡
门面价格 3000-10000元/㎡之间 3000-8000元/㎡之间 不详 不详
现 状 房屋空置率低 到县城购房者多 有客户愿意到县城购房 可能有客户到县城购房
三、大足县房地产市场分析概要
(一)大足县房地产发展阶段分析
经我司对大足县主要城镇房地产市场的初步调查，分析得知大足县房地产市场的发展史：
第一阶段：集资建房阶段，其住宅补贴价格在200-300元/㎡之间。由于前期大量集资建房，城镇居民几乎都拥有一套住宅，解决了最基本的居家要求，但是其居住环境和户型设计极为落后。
第二阶段：商品房开发阶段，其住宅价格在400-600元/㎡之间。虽然在住宅设计上有所进步，但是仍属于低档楼盘，与现代居家条件的要求仍还有一段距离。
第三阶段：即将推出的中高档住宅发展阶段。这批住宅的出现，无论在建筑设计还是在居住环境上都有质的飞跃，是符合当地人改善居住环境的需求，是住宅产业发展方向。
但是，目前大足县的房地产开发仍处于集资建房和低档商品房的市场主流，这些低廉商品住宅对开发中高档住宅市场有很大的影响和障碍。
(二)价格分析
◆住宅价格：
①住宅市场价格在300-600元/㎡，主力价格在450-550元/㎡之间，总房款都控制在10万元以内。
建议：严格控制本项目的单价和总房款
②付款方式采用一次性和分期付款，对按揭购房接纳程度不高。
建议：引导消费者采用按揭购房，可为本项目挖掘相当部分潜在客户。
③低楼层价格高、但好销于高楼层、顶层最难销。。
建议：注重建筑质量和高楼层景观导入。
④地段好的住宅较为好销，因为本地购房者喜欢繁华地段。
⑤租赁市场很小，住宅空置率低。
◆门面价格：
①整个市场门面的售价在3000-10000元/㎡之间，主力价格在5000-7000元/㎡，租金在10-60元/㎡·月之间。在本项目周边地带门面的售价在3000-4000元/㎡之间，租金在10-20元/㎡·月。步行街周边门面的售价在4200-10000元/㎡之间，租金价格在30-60元/㎡·月，市场门面出租以年计算。
②层高为4.2米-5.4米，设有单独卫生间、下水道的门面好销。
建议：这是市场需求点，建议注重本项目门面层高及配套的设计。
③门面空置率低。
(三)面积分析
◆住宅面积：
市场以三室二厅二卫、平层，面积在110-140㎡为主，以三代同居为主，自然要求住得宽敞，房间要足够多。100㎡以下的户型他们几乎不考虑，这是当地对居家条件的特点。
建议：本项目户型设计不要过多考虑100㎡以下的户型，应侧重110-140㎡，三室二厅的户型设计，适当设计部分错层结构。
◆门面面积：
面积以40㎡为主，县城门面主要经营服装、电器、饭店等，但其经营环境较差，市场经营混乱，没有专业市场或比较集中的经营场所。据市场反映：有相当部分生意人对专业市场表示欢迎。虽然龙水镇形成了一定规模的五金市场，但还需要合理的规划和管理。
建议：本项目的商业店铺内部设计要具有前瞻性，整体规划要合理化，市场要专业化。
3、房地产发展走势分析
县城房地产将出现少量的大规模，高绿化、建筑设计及配套均较高的住宅小区，但当地的消费群能力非常有限，提前入市的小区有一定的市场空间，但是大足县经济发展速度较慢，市场容量非常有限，中高档住宅发展受到很大限制，投资开发高档住宅建设的风险大。预计，在今后两年内，大足县城房地产仍将以低档楼盘开发为主，而大量中高档住宅建设的出现，还需要相当一段时间。
四、大足县消费者分析
(一)、购房者来自区域
◆大足县城人(主要区域)
◆龙水镇人(主要区域)
◆双桥区等区域的少量客户
(二)、家庭经济收入统计
事项编号 工作性质 家庭月收入(元/月) 备注
1 行政、机关及事业单位上班的家庭 1000-2000` 隐性收入高
2 在本地做生意家庭 2000-5000 收入不稳定性
3 外出打工的家庭 800-1500 收入不稳定性
4 龙水镇做生意的家庭 1000-4000 收入不稳定性
5 搞副业的家庭 800以内 较为稳定
备注：以上数据调查较为粗略，只是大略反映出：当地普遍人收入不高，高收入阶层相对较少。其各阶层收入所占具体比重，还需对市场深入的调查。
(三)、影响购房者行为因素
◆价格(排在第一位)：居人对住宅的价格最高接受的价格为600元/㎡，理想价位在400-550元/㎡之间。
◆位置(排在第二位)：郊县购房趋向于繁华，热闹地段。
◆户型和建筑质量(排在第三位)：以购买三房二厅，面积在110-140㎡的户型为主，由于当地住宅存在建筑质量问题，所以当地人对建筑质量较为重视。
◆当地教学质量
◆居家环境
评价：当地人经济收入有限，对要求改善居家环境还没有提高到一定的程度，仍处于较低居家要求。
(四)、当地人的消费习惯
◆赚钱，存入银行，当地人仍处于积蓄阶段，消费意识不强。
◆购房者采用一次性付款和分期付款，对按揭购房的认可度不高，缺乏提前消费的意识。
◆习惯三代居，享天伦之乐，而二代居的家庭较少，所以需求面积较大。
◆只讲究室内环境，不注重室外环境
◆对收取物管费，接受程度不大
评价：当地置业理念陈旧，需要大力引导消费。
五、项目背景概况
本项目地位于大足县新城区中心地带，北面毗邻龙岗中学、学校体育场及学校宿舍区;南面紧邻濑溪河，拥有丰富的水资源，与规划中的公园和休闲广场隔河相望;西面与大足宾馆和正新修的大足车站仅一街之隔，东面靠规划中的县西南医院，并拥有一棵百年老黄桷树;新市政府办公中心和正在修建的宏聲广场近在咫尺。
本项目占地约11万平方米，是目前大足县城规模最大，档次最高的封闭式住宅小区，小区规划有多层组团，小高层以及别墅区组团，小区内设有商业步行街，广场，滨河步行道、会所、幼儿园、运动场等配套。其主要经济指标如下：
项目基本参数
用地面积 110537.0㎡
总建筑面积： 181861.7㎡
其中 住宅建筑面积 154257.4㎡
还建住宅面积 24056.4㎡
商业店铺面积 24056.4㎡
会所、幼儿园面积 3547.9㎡
容积率 1.65
绿化率 36.6%
住宅总户数 1023户
户型统计
户型 户数 比重
平层 781户(还建184户) 76%
跃层 204户(还建46户) 20%
别墅 38户 4%
面积统计
面积范围 户数 比重
90-130㎡ 152户 14.9%
130-200㎡ 725户 82.05%
200㎡以上 146户 14.25%
总结：本项目的商业店铺体量大(约2万平方米)，户型设计偏重于平层(占76%)和大面积(130-200㎡)。
六、项目优劣势（SWTO）分析
1、优势(S)分析
◆紧邻濑溪河，拥有丰富的水资源;
◆靠近大足汽车站，对外交通便捷;
◆与规划中的公园和休闲广场隔河相望;
◆与大足规划中的县医院(西南医院)相邻;
◆小区绿化高，环境佳、配套齐全;
◆建筑设计，建筑风格在当地新颖;
◆拥有步行街、滨河步行道，提供业主休闲娱乐;
◆户型设计较为合理;
◆封闭式小区，专业物业管理;
◆未来规划前景好;
2、劣势(W)分析
◆当地居民经济收入水平较低;
◆项目周边有陈旧的房屋，对小区的整体形象有所影响;
◆龙岗中学操场占去了本项目地部分地块，不利于项目整体规划;
◆小区体量大，市场容量有限;
◆商业店面体量大(约2万方)，市场接受程度有限;
◆小区开发成本高，售价肯定要高于当地市场价;
◆有的户型设计实用性不大，室内交通路线面积浪费大;
3、机会点(T)分析
◆目前大足县城还未出现小区;
◆县城未出现档次高、规模大住宅区;
4、威胁点(O)分析
在县城，与本项目同档次楼盘还没有，潜在威胁小，但是大足现有的低档楼盘的价格对本项目有一定的影响。
七、项目所面临市场风险分析
1、2万余方的商业店面市场消化难度大
2、15万余方的住宅市场消化难度大
3、小高层(电梯房)市场是否接受的不可确定性
4、别墅能有多大市场的不可确定性
5、高档住宅可能出现的高价位的市场风险性
6、收取物业管理而加重居住成本，市场是否接受的不可确定性;
备注：其具体的解决方案将在日后提交的《策划报告》中做详细阐述。
八、市场定位
(一)项目定位建议
“山水园林”小区和“生态园林”小区建设是重庆住宅产业发展的一大特色，也是住宅产业发展的一大趋势，这将成为今后重庆住宅产业发展的主流。
本项目拥有丰富的水资源、景观资源(与规划中的公园和休闲广场隔河相望)、规模性、人造景观等，并考虑建筑设计的前瞻性和住宅产业发展趋势，建议本项目定位成大足县城第一个“山水园林小区”中档偏高的住宅区，让居住在本小区的居民感到一种骄傲，一种自豪，也是一种地位、身份的象征，成为大足县富人的聚居区。
备注：本项目的具体设计建议方案将在日后提交的《策划报告》中做详细阐述;
(二)目标客户定位建议
本项目可辐射到龙水镇，双桥等地，其目标客户定位：
主力客户群：
◆县城的行政部门及事业单位
◆县城经济收入高的生意人
◆龙水镇的行政部门及事业单位
◆龙水镇收入高的生意人
辅助客户群：
◆外出打工，回县城购房的置业者;
◆龙水镇做生意的年轻人;
◆双桥区等地少量的购房者;
(三)价格定位建议
大足县的城镇居民人口不多，居民经济收入又十分有限。当地住宅的售价在300-600元/㎡之间，购房者最高能接受的价位在600元/㎡，最理想价位在400-550元/㎡。
价格是本项目最敏感的话题，直接影响到消费者的购买行为。基于这一市场的现状，建议本楼盘的价格定位不要脱离市场，采用低开高走的策略，先聚集人气，让购房者逐渐了解本项目、认可本项目，承认购卖本住宅是物有所值甚至物超所值之后，才能实现项目高走的可能。
备注：具体的定价策略，需通过市场比较法、成本法等科学、系统的测算，将在日后提交的《策划报告》中做详细阐述;
九、本项目的操作思路的几点建议
1、总体操作思路
在这样的市场环境和项目背景下，操作本项目面临巨大的压力和风险，但是若前期认真做好市场调查，准确的市场定位、园林规划设计等，是能突破困难，取得成功的，同时能迅速树立开发商的知名度，实现品牌战略。
目前，大足县城小区未出现，居民对小区的认识还很少，甚至还没有认识以及对小区住宅所带来生活质量的提高更没有直观的感受。
基于此，提出本项目总体营销思路建议：聚集人气——了解本小区所带来居住生活的优越感——推广楼盘——产生购买欲望——促进成交。
聚集人气：通过挖掘、塑造小区的亮点，吸引人、聚集人气;
了解本小区所带来居住生活的优越感：通过本项目亮点的展示，让当地人充分认识小区是什么样，给他们生活将带来怎样的变化和居住环境的优越感。
推广楼盘：通过各种宣传手段，让大足县更多人了解本小区，吸引更多人的眼球，乃至成为大足县关注的焦点。
产生购买欲望：通过居民对小区现场感受和对小区未来前景的描述，让人们感受居住小区所带来的优越感，进而产生购买欲望。
促进成交：在居民对本小区有了充分的了解、认识和认可的基础上，加强各种促销手段，让他们这种愿望成为购房行为。
2、本项目操作思路的几点建议
◆步行街是本项目操作的切入点
步行街成为现代城市规划的潮流以及城市建设的重要建设项目，是吸引人，聚集人气的好地方，对盘活区域房地产开发有着举足轻重的战略意义。
重庆的解放碑、沙坪坝、南坪、杨家坪等地大张旗鼓的兴建步行街，其步行街在各区域经济发展中可谓有领头羊的作用。步行街激活了周边的商业设施、商业店铺商业价值成倍增长，同时住宅物业沾了步行街不少的光，其价格一路飚升。
大足县城现有的步行街因缺乏合理规划、前瞻性的设计思路和引导作用等，导致步行街没有发挥它应该发挥的作用，以至目前处于比较尴尬的局面。基于以上的经验和教训，针对本项目的步行街规划和设计要慎重考虑，应充分挖掘步行街所带来的潜在优势，让它充分发挥并推动本项目顺利开发的重要使命。
基于此，本步行街应突出差异性、个性化，打造成本县城的一大亮点，一块乐地，成为大足人愿意去、值得去的好地方。建议步行街定位成：景观、休闲、娱乐于一体的步行街，作为本项目操作的切入点。入门广场——步行街——滨河广场，这是本项目的形象工程路段，要谨慎打造。在步行街上可考虑布置可供休闲的凳椅、雕塑、绿树，水景等，不仅可以吸引人，聚集人，留住人，而且在无形中推广楼盘，增加居民对本小区的认知感，同时也十分有利于商铺的炒作。
备：其具体的规划设计，将在日后提交的《策划报告》中做详细阐述;
◆“教育概念”是推动本项目销售的关键
“望子成龙，望女成凤”，这是天下父母对子女最朴实的期望，因此子女的从小教育成为父母们最为关心的问题，读名牌学校成为父母们谈论的热点话题。
精明的房产商则抓住了这一大众心理，“教育牌”便成了房产商开发和促销的重要手段，进而带动楼盘的销售，其效果也是非常明显，成功的楼盘比比皆是。
据当地教育设施调查：当地人对自己子女上学问题很担心，对教学质量和环境差的学校不放心，宁可花高价到县中学读书。针对这一现状，“教育牌”可成为本项目的一个突破口。
方案一：与县中学联姻，建议用小区交通车免费接送业主子女上学、放学。
广告语：购买新东方花园，读县中学。
方案二：龙岗中学紧临本项目，因其教学质量等问题，父母都不愿意送子女到这里念书，为把这不利因素变为有利因素。建议：开发商投资龙岗中学，合办学校，改善其教学质量，将其打造成县城教学质量高、教学环境优的一所中学。利用“教育牌”带动本楼盘销售有很大作用，具有一定可操作性。
另外，大足县城目前还没有一所较好的幼儿园，本小区内幼儿园应着力打造，构成本小区的文化氛围，让业主的子女从小就领先于人生起跑线上，是本项目的一大亮点。其强有力的诉求点：学校就在家门口。
◆景观和配套设施先行是推动本项目前期销售的重要手段
景观和配套设施是小区建设不可或缺的重要组成部分，是衡量小区品质的主要标准，也是改善居家条件的重要体现之一。因此，景观和配套设施是众多楼盘诉求的重点。
但是，由于大足县的城镇人，对小区概念的认知度不大，对小区所带来生活质量的改善缺乏感性的认识。
在这样的市场背景下，针对一期开发，建议先行一部分景观、配套设施，让当地人先认识小区所带来居住环境的优越感所产生未来居家环境的美好蓝图和憧憬。
备注：小区具体园林景观和规划设计建议，将在日后提交的《策划报告》中做详细阐述;
◆楼盘前期包装推广是促进楼盘销售的得力助手
项目形象包装是推广楼盘形象、展示楼盘亮点、吸引目标客户眼球，推动楼盘销售的有效手段;各种媒体的有效组合是树立楼盘知名度，实现品牌战略的有力武器。
但是在大足县开发商在这方面的意识相当低，整个县城没有看到一幅楼盘推广广告，就连售房部也做得相当粗糙。这对于本楼盘前期的宣传是一个很大的机会：投入少量的广告就能起到很好的宣传效果，因此应加强本楼盘前期包装及推广工作，其楼盘信息就能迅速传播开，形成一股楼市冲击波，成为大足人议论的焦点，起到“先声夺人”的效果。
由于本项目体量大，档次高，前期项目的推广包装尤为重要，应以发展战略的眼光看待楼盘形象推广所带来的巨大效益。针对本项目前期形象推广，我方建议应作好以下几点：
户外看板：在大足县中心和龙水镇花市街等人流量大或路口交叉处树立户外看板，对大足县城的居民形成视觉冲击;
灯箱广告：在大足县城主要干道，设立楼盘灯箱广告;
售楼部包装：在紧邻项目地或在项目地周边，人流量大的路段布置售房部。建议采用橱柜式、临街玻璃墙形式，装饰档次、风格要与楼盘形象相吻合。一方面可以作为楼盘的推广，另一方面可以收集客户信息，为楼盘定位收集好第一手客户资料。
售楼资料：印刷精美，展示楼盘特色、亮点的售楼资料;
工地包装：LOGO墙，施工路线、包装售房部沿线一带;
篇2:年中房地产营销部工作报告
房地产营销部年中工作报告
本年度是公司开拓进取的一年，是公司创新改革的一年，本部门在公司领导的带领和关怀下，经过上半年的艰苦努力，克服了重重困难，虽然取得了一些成绩，也依然存在些许问题，下面就本部门及我个人上半年的工作情况进行汇报。
本年度1—6月份，共售出房屋246套，取得销售佣金76.44万元。上半年的销售工作可以用以下两个阶段概括：
第一阶段：销售增长期(1—4月份)
新年伊始，凭借着对售楼处的严格管理、销售人员的工作火热热情，通过对客户的深度挖掘、积极克服销售困难使本案的销售面积每个月都有不同程度的增加，销售业绩稳定增长，从1月份销售19套，到4月份销售的55套，每月业绩增长了近3倍。在1—4月份，共销售房屋147套，4个月的销售量占全部销售期9个月的近60%，高于周边其他竞争项目。
销售工作虽然比较顺利，但是也依然存在一些销售阻力。最主要是缺少有力的销售工具——样板间，也就是看房的问题，而且产品供应也很单调。这些问题在春节过后经过公司领导与开发公司协商均得到了有效的解决。
针对1、2号楼丁户型销售率低的情况，通过实施价格策略及展会促销策略，使该户型的销售率明显高于其他户型。为了配合3—5#楼的开盘工作，同时推出了“客户卡”促销活动。通过此项活动，促进了老客户带来新客户，也使新客户看到了本案的升值潜力，为项目树立良好的口碑。
另外为了扩大销售战果本部门还进行了拆迁地区派发、网络销售等宣传工作。该阶段取得的如此优异的销售业绩，得力于公司正确的领导，也饱含着销售部门全体同仁的辛勤汗水。
第二阶段：“非典”时期(5—6月份)
4月20日以后，北京的“非典”疫情愈演愈烈，整个京城都笼罩在“非典”的阴影中，通州区作为一个高发病区县，公交车停驶、银行按揭部门、房地产交易部门停止办公等情况都使得我们的销售工作变得步履维艰。加之，由于“非典”的影响使的工期延误，开发公司不做赔偿的政策让售楼处的全体人员必须勇于面对业主的责难。可喜的是在公司领导细致入微的关心和安排下，我们没有被这些困难难倒，售楼处正常营业，销售人员在为数不多的来访客户中，尽力去争取一笔业务。
在“非典”期间，销售部门想尽一切办法使销售工作尽量正常化，李京瑞同志经过与银行反复协商，在银行不能正常办公的情况下为大量客户代办了按揭业务，确保了公司正常提取佣金，在特殊时期为公司做出了特殊贡献。为了更多的促成成交和避免浪费经营成本，本部门提出了一些应对措施，如延长下定后的房屋保留天数、停办看房班车高速路月票、协调开发公司周六集中看房等等。
在“非典”疫情给销售带来影响的同时，5月入住问题也影响着销售工作，尽管在办理前期，本部门已经将许多经验和方法告诉了物业部门，但是由于在没有同本部门协调一致的情况下擅自行事、反复承诺，给业主带来了许多疑惑和不便，同时项目又没有达到入住条件，所以从5月开始每天都会有大量的业主来到售楼处询问，挤压了业务员接待新客户的时间，客观人为地造成了销售阻力。在办理入住期间本部门还代替物业部门完成了许多工作，如计算业主入住时应缴纳的办理产权费用、计算实测与暂测面积差额房款的退补、开始代收办理产权的费用、担任办理产权工作等等，这些工作也使的本部门投入了很大的人力和精力。另外因为变更房号增加了签署补充协议、合同变更、备案变更以及客户解释等工作。在这个问题上，我个人认为作为代理顾问公司没能及时和明确的向开发公司指出由此带来不良后果，浪费了人力、物力等问题有一定的责任，是值得我们总结的。建议公司在今后的工作中注重对房地产法律、法规的理解和学习。
转眼间，上半年就在紧张与繁忙中渡过了，近期在公司领导的指导下，销售工作已经开始明显的好转，销售恢复期即将结束。下半年本部门的主要工作是完成公司全年销售指标，将在“非典”期间损失的效益夺回来，为公司创造最大的业绩。认真贯彻公司的各项规章制度，做到有章必依。加强本部门的凝聚力和团队精神，实现我为人人，人人为我的团结协作的工作状态。基于对公司领导的信心，基于对项目的信心，我深信项目的热销期即将到来，公司的明天将更加辉煌。
篇3:房地产营销包装策略
包装策略
物业产品不同于其他类产品，客户通常会亲临现场，耳濡目染一番，然后才会作出令自己满意的决定。所以如果销售现场的助益工具不能齐备，则难以产生使人信服的购买说服力。为此应该在项目开盘时做好此项工作。
在项目的包装工作尚未准备到位时，应全力完成此项工作，力争使项目的形象趋向完整和全面，这样积聚能量，于工作到位后方可上市，形象突出，则会产生突出的销售力。
1、现场包装：
(1)围墙
要求：针对围墙需长期保存，所以围墙应达到美观、耐久的条件，力求在设计上具有醒目、立体且与众不同的整体效果。
(2)效果图
全区鸟瞰效果图
单体效果图
小区中心花园效果图
室内共享空间效果图(空中花园)
会所效果图
(3)广告牌
位置：接待中心大门西侧
(4)接待大厅
(4)样板间
(5)模型：
(6)园林绿化
(7)吊旗
2、宣传品：
(1)VCD(可稍后完成)
方式：赠送给前来现场的客户或邮寄(DM)给那
些有可能成为购买客户的潜在人群，或在展
会现场派送预约客户。
作用：使用多媒体设备浏览，造成反复宣传，加深
记忆的效果。
内容：
项目坐落位置
配套设施
户型
物业管理示范
(2)楼书(可延后)
用途：详细描述物业的综合情况和设施配置，帮助
说明，促进销售在深度上的推进。
作用：将直接对项目的形象建立产生影响，特别是
楼书的风格和质量。
内容：
建筑理念
项目位置
户型介绍
配套设施
物业管理规范及执行公司
(3)销售海报
用途：在楼书制作完成之前，承担主要销售工具的
职能，是进行大量散发的宣传工具之一。
要求：销售海报可以结合不同时期内项目的进展情
况不定期地印制。
内容：
重点优势户型
地理位置介绍
未来生活展示
相关配套数据标准
(4)INTERNET网站主页
用途：向潜在客户提供物业的进展动态，并以最为
快捷、互动的交流方式保持和潜在客户之间
的双向沟通，从而为最终的销售打下基础。
方式：为项目申请国际网址(域名)
建立项目自己的网页
以网络广告的形式与主要的社区类门户网站
链接，带来点击和访问。
在广告中登载网址，提高点击率。
在网站中附载项目的详细内容和促销措施，
并有更为灵活的网上定单及其他促销宣传。
(5)网上楼书
用途：向客户提供物业的便捷浏览信息，可以节省
客户的初期了解时间，加快客户的认知。
作用：方便阅读，更为凝练。
要求：网上楼书内容应尽可能地全面和完整，并且
实效性较强，内容更新快。
内容：
发展商介绍及业绩
联合投资商(出资方)介绍
施工单位介绍
项目的规划
项目的运作周期
项目的未来可预期价值
各类户型介绍
建筑使用材料的介绍
装修方案推荐
相关配套设施介绍
物业管理公司的介绍及业绩
最新的价格表
工程进度表
售楼处及发展商联系方式