地产项目定位报告编制指引
1.目的
通过市场调研及分析,确定项目目标客户、发展主题、产品组合等,指导项目发展方向,为概念设计与方案设计工作的开展提供依据。
2.范围
适用于对新项目的客户、产品定位以及产品建议。
3.职责
3.1营销策划部
3.1.1负责牵头各部门参与到报告的编写工作中来,并主要草拟及编写《项目定位报告》。
3.1.2组织项目定位市场调研工作。
3.1.3调研记录的总结分析、归档管理工作。
3.2设计管理部
3.2.1负责配合项目定位工作进行相关概念设计。
3.2.2提供相关资料供成本管理部进行成本核算。
3.3成本管理部
3.3.1负责配合项目定位工作进行相关成本核算。
3.3.2提供相关资料供财务管理部进行盈利分析。
3.4财务管理部
3.4.1负责配合项目定位工作进行相关盈利分析。
3.5工程管理部
3.5.1负责配合项目定位工作提供可行的工程进度安排。
4.经办部门
营销策划部
5.参与部门
设计管理部、成本管理部、财务管理部、工程管理部
6.方法及过程控制
6.1《项目定位报告》的编写应本着实事求是,立足于《项目可行性研究报告》和《市场调研报告》的市场数据进行分析,提出可行的方案定位并有所论证;《项目定位报告》的编写应该包括但并不限于下列内容:
6.1.1项目概况及市场情况
本部分内容可参考《项目可行性研究报告》,主要包括:
整体市场楼市情况:整体市场近3年成长态势,需求供给分析,发展趋势预测。
项目所在区域楼市情况:区域市场近3年成长态势,需求供给分析,发展趋势预测,所在区域市场生活情况、消费能力,可能存在的影响项目销售的市政配套及相关政策。
同等档次楼盘的总体情况:所占市场份额、总体推售情况,项目规模。
项目基本经济数据:项目位置、规模大小、从宏观市场得出项目的优、劣势以及机会、威胁点。
6.1.2竞争对手(周边及同类型物业)调查
采用各种调查方法,调研竞争项目,主要包括:
项目规模
产品类型及比例
销售情况(销售时间及销售量)
客户来源
项目优、劣势分析
从微观市场得出项目的优、劣势以及机会、威胁点。
6.1.3客户定位
6.1.3.1项目SWOT分析
结合宏、微观市场,分析欲开发项目的优势、劣势、机会及威胁。
6.1.3.2目标客户定位
区域消费群体及特征调查
竞争项目消费群特点调查
客户定位
目标客户来源
目标客户特征
6.1.3.3目标客户关心问题
对客户关心问题进行表述
说明应如何满足客户需求。
6.2项目定位
6.2.1编写项目主题定位
6.2.1.1主题形象及发展理念
6.2.1.2项目功能定位
6.2.1.3档次定位
6.2.2编写项目产品定位
6.2.2.1楼型建议及楼型比例
说明发展高层、小高层、多层、别墅等建议及比例。可参见下表:
产品形式 高层 小高层 多层 别墅
楼型比例
注:如楼型单一,如高层建筑,则进行相应的变化。
6.2.2.2户型及面积选择
说明设计何种户型(如二房二厅、五房三厅等)、各户型套数比例、各户型面积及面积比例、及原因说明。具体可参见下表:
户型 面积范围(m2) 单价(元/m2) 总价范围(万元) 面积所占比例 套数 所占套数比例
一房一厅
二房二厅一卫
三房二厅一卫
三房二厅一卫
三房二厅二卫
顶层复式
6.2.2.3关于小区商业面积及商业功能设置的建议
6.2.2.4配套建议
6.2.2.5交楼标准建议
6.2.3编写规划设计建议
6.2.3.1规划设计要求
建议容积率的大小(需结合设计部的概念设计方案及产品形式);
规划设计特点要求
6.2.3.2分期开发建议
6.2.4编写项目价格定位
6.2.4.1价格定位
整体均价,项目总销售收入;
各类产品价格特点及总价控制
各期价格等。
6.2.4.2项目价格的支持条件
竞争项目的价格及其销售情况;
市场客户所接受的价格;
各种外部因素对价格的影响;(如外部景观或市政建设对项目的影响)
各种内部因素对价格的影响;(如名牌效应、装修交房等)
整体楼市及区域房价变化预测。
7.支持文件
7.1《市场调研指引》
7.2《市场调研报告》
7.3《项目定位报告格式》
7.4《项目定位细化报告格式》
8.纪录存档
8.1《项目定位报告》
8.2《项目定位细化报告》
8.3《市场调研报告》
篇2:锦秋知春地产市场定位策略
"锦秋知春"之市场定位策略
所谓定位就是要为本案在市场中寻求准确的客户源，找到自己的准确位置，确定较为准确的客户层及其特征，从而成为推广的依据。
1、定位的依据
说明：定位的出处源自项目的卖点。卖点如下：
(1)COX当之无愧乃世界名家，容易获得青睐;
(2)项目坐落于中关村核心区，一目了然;
(3)毗邻大运村，位置极佳，升值潜力无限;
(4)是中关村核心区内最后一个项目，所以选择的唯一
性暗示着未来商机;
(5)附加价值较高，价格相对较低，性能价格比高;
(6)版式结构，南北通风，户型合理;
(7)来自澳洲，风格独特，充满个性魅力;
(8)差异性强，可以成为具"革命性"的世纪产品;
2、差别化的定位策略
为了与竞争项目形成差别化就要参考竞争项目的定位 现状，成为决定本案定位的客观依据。本区域内定位较为突出包括新起点家园、韦伯豪等一些项目，定位方向通常是面向IT界人士的公寓或普通住宅，而个性化之处并不独特。所以本案不能仅仅满足于"IT人士专享公寓"的称谓，而应能昭示未来动向，或是揭示文化内涵，展现美好前景，提供独一无二的生活方式共享。
3、具体定位概念的提出
中关村内，澳洲风情的人本主义现代时尚公寓概念的提炼：
面向中关村地区，以IT界人士为主;
是出自澳洲本土的大手笔;
充满自由与时尚，善解人意，天性人道;
是一种生活现代化的公寓类住宅;
揭示了一种E时代内，人本主义的生活观;
用绝对不同的方式与未来时代的中关村相对应;
篇3:房地产主题定位方案
本案主题定位方案
针对本案自身优势卖点，我们比较可行的主题定位方案草拟三个如下：
方案一：以运动为主题、江景为辅，主打健康社区。
锦绣江南--沐浴在健康浪潮的滨江生活
(锦绣江南--矗立在健康巅峰的滨江生活)
我们认为，健康社区的概念不仅仅是产品自身的健康，而应该是小区多方位的、全面的健康。
所谓健康住宅，是指在满足住宅建设基本要素的基础上，提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康需求，促进住宅建设可持续发展，进一步提高住宅质量，营造出舒适、健康的居住环境。
我们关注：
一、户型上的健康：要求通风、采光、日照、隔音等基本的居住健康条件
二、社区规划上的健康：一：要求小区外的自然环境的健康：闽江、南江滨公园等
二：要求小区内的环境规划的健康：小区的造景、绿化等
三、身体活力上的健康：小区外的运动配套、小区内的会所运动配套、小区内的景观运动配套等
四、心理上的健康：营造自然、健康的社区人居环境，注重邻里关系的构建、创造和谐的社区人文环境。
五、生态建材构筑生态建筑：选用科学、安全的科技绿色环保材料
健康生活的构成不仅仅是完备的运动设施、优美自然的社区环境、舒适的居住空间和完美的生活配套;更重要的是以"健康生活"为核心的健康生活理念：与社区生活融为一体的各种体育运动设施、以健康文化为主要内涵的社区文化、交流活动。以上这一切都旨在为业主构筑健康的身心、健康的生活观念和行为、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长空间、健康的人居文化。
我们的目标是让生活在锦绣江南的业主们，从此拥有一种全新的生活。这里的孩子将在健康理念的生活中更具适应性、独立性和团队精神，更加敏捷而富有灵性，更善于面对挑战;这里的女性将更加健康美丽而无须借助于美容与减肥;这里的老人将不再辗转于病床而能够从容享受幸福的晚年……
健康不仅仅意味着个人身体健康，更重要的是心理健康。锦绣江南提供的是一种生活理念、一种生活方式，他体现的是人们对于美好生活的一种追求，是一个从物质到精神，从有形到无形的演变过程。
健康生活第一浪--运动零距离
健康生活第二浪--江景无极限
健康生活第三浪--五重大景观
……
本方案主诉求小区内外的众多运动设施。区内外众多的运动设施是本案天然的优势，也是可与其他江景项目相区隔的最大优势。
本案虽地处二线江景，但江景是南江滨楼盘天然的卖点，依然可作为本案的主要卖点。
南江滨公园、文体中心绿地、小区内景观整合在社区健康自然环境的主题之下。
区域内高尚人文社区(水乡温泉别墅、江南水都等)、各市政机关(中级法院等)、各市政配套(榕城广场、歌剧院等)、教育配套、物业配套、各种业主活动等整合在社区健康人文环境的主题之下。
方案二：以江景为主诉求点，打造本案江景名宅的品质
本方案重点诉求闽江江景，辅以小区内规划新颖独特的人造水景，塑造水景高端楼盘形象
通过借助区域内的水乡温泉别墅等高档楼盘以及中级法院等塑造本区域为高尚住宅区形象，提升项目高端楼盘形象
以物业服务为突破点取胜，完善小区高端产品形象
以风格迥异的小区景观规划、市政项目南江滨公园为主，辅以小区内外完善的运动配套，建造高尚生活区必备的硬件环境
方案三：以人文环境为主诉求点，塑造本案高尚人文社区形象
重点在于塑造本案高端人文社区形象
外部环境上，借助融侨水乡温区别墅、江南水都等项目，塑造本区域为高尚住宅区集中地
市政配套文体中心、市政机关中级法院等，塑造本区域优越的人文素质环境
通过中小学配套等诉求优异的教育文化氛围
通过高品质物业服务打造小区高尚住宅形象
江景、南江滨公园、各种运动设施均体现了本案业主的品味、文化底蕴等等。
综合分析3个方案
方案一：目前福州市尚无较成功的健康主题楼盘，本案的健康运动设施在区域内具有相当优势，仅仅有A地块可与本案一较高下。以健康为主题，可凸显本案运动配套这个最大优势，同时可高度整合本案的江景、人文环境、园林景观、物业配套等各种优势。本方案还可与融侨的江南水都项目相区隔，避免正面竞争
方案二：江南水都主诉求点也在水景上，比本案更有位置优势，且其品牌冲击力也更为强劲。选用本方案将不可避免的与江南水都展开直接竞争。
方案三：园林景观虽然是本案的一大卖点，可是在福州众多的楼盘中已被广泛使用，作为主诉求点将难以引起市场较强的购买欲望。
建议以方案一为本方案的定位方案