房地产运营管理系统运行管理规定
为保证XX集团房地产运营管理系统运行,提高信息化管理水平,控制生产经营成本、规范管理流程,本着"谁的工作谁操作,谁操作的谁负责"的原则,特制定本管理规定。
一、管理范围
本规定的管理范围包括集团公司总部、房地产事业部、项目经理部(子公司)等相关部门和单位对房地产运营管理系统软件(以下简称运营系统)、网络和数据等使用、管理和维护的全过程。
二、管理机构
(一)XX集团信息化建设工作小组(以下简称信息小组)负责制定和组织实施运营系统的管理规定;组织运营系统的应用和开发;负责正常使用运营系统所需设备的安装、调试及技术支持;组织运营系统知识培训。集团公司办公室负责信息小组的日常管理工作。
(二)各单位(部门)确定一名有一定计算机知识的员工为兼职联络员,在信息小组领导下,负责本单位(部门)运营系统的管理工作。联络员负责编制本单位(部门)运营系统的应用方案;负责本单位(部门)计算机、网络、软件使用的日常维护和保养;负责向本单位(部门)运营系统使用人员提供基本的技术支持,组织本单位(部门)使用人员的运营系统知识培训。
三、管理内容
(一)软件管理
1、全体员工要掌握运营系统中本单位(部门)相关功能模块的使用,做到人人都会操作。
2、各单位(部门)必须应用运营系统来指导生产经营。
3、各单位(部门)在运营系统中必须填写真实有效的数据,确保上传数据的可靠性。
4、信息小组确保运营系统的正常运行。
5、信息小组根据集团公司具体情况和运营系统的模块需求,制定相关研发计划。
(二)工作划分
1、办公室(人力资源部)
负责审核和录入由本部门直接经办的合同;负责录入与之相应的付款;负责相关法规资料的收集、分类、更新。
2、综合管理部
负责审核和录入由本部门直接经办的合同;负责录入与之相应的付款;负责相关法规资料的收集、分类、更新。
3、财务部
负责审核和录入年度生产经营计划和项目经营计划中的财务费用、管理费用和融资费用;负责审核和录入按项目分摊实际发生的财务费用;负责审核直接在总部入帐的机关各部门经办的合同的付款(付款未经审核,不得报销或入帐);负责相关法规资料的收集、分类、更新。
4、市场发展部
负责录入并审核土地相关费用及由本部门直接经办的合同及其进度;负责录入与之相应的付款;负责相关法规资料的收集、分类、更新。
5、技术研发部
负责审核和录入由本部门直接经办的合同及其进度;负责录入与之相应的付款;负责相关法规资料的收集、分类、更新。
6、成本控制中心
负责审核和录入造价咨询方面由本部门直接经办的合同及其进度;负责录入与之相应的付款;负责审核经营计划中的资金支付计划;审核除前期方面的设计、前期物业管理以外的招投标情况。负责相关法规资料的收集、分类、更新。
7、客户服务中心
负责录入客户报修、处理结果的记录;负责相关法规资料的收集、分类、更新。
8、营销中心
负责审核和录入商品房销售合同及资金回笼;负责审核和录入销售费用(销售代理费、广告、业务宣传等)合同及付款;负责审核和录入客户资料、销售许可证以及价格申报、地名申报方面的办理情况;负责录入年度经营计划和项目经营计划中的销售计划,回笼资金计划;负责相关法规资料的收集、分类、更新。
9、房地产事业部
负责组织相关单位(部门)对项目预期收益进行分析;负责对各单位的项目经营计划录入情况的审核进行检查;负责审核和录入由本部门直接经办的合同,进度、付款由执行部门负责录入、审核;负责审核和录入行政费、招待费;负责相关法规资料
的收集、分类、更新。
10、项目经理部(子公司)
负责审核和录入合同(工程费、材料设备费、变更、签证等)和进度及其付款;负责录入项目的招投标情况、公安编号的申报情况;负责录入年度生产经营计划和项目经营计划中的工程进度计划、资金支付计划;负责相关法规资料的收集、分类、更新;子公司另需录入人员工资性费用及行政费、招待费。
11、资产经营管理部
负责审核和录入前期物业、多种经营方面由本部门直接经办的合同及其进度和相应付款;负责审核和录入前期物业管理招标情况;负责审核年度经营计划中的租赁计划;负责相关法规资料的收集、分类、更新。
12、物业经营公司
负责审核和录入租赁合同及其资金回笼;负责审核和录入物业广告、维修改造及财务费用、管理费用的合同及其付款;负责录入年度经营计划中的租赁计划和客户资料;负责相关法规资料的收集、分类、更新。
(三)网络管理
1、信息小组负责集团公司内部局域网的网络通畅、网络共享和网络安全。
2、信息小组负责搭建远程访问平台,确保24小时不间断的网络服务;负责对网络数据流进行安全过滤,应用防火墙和安全策略进行入侵监测和病毒监测。
3、信息小组合理设置运营系统的操作权限,防止越权操作,并采取可靠措施应对黑客侵袭运营系统,保证系统正常运转。
4、项目经理部(子公司)要确保至少一台计算机可以上网,访问运营系统。
5、进入集团公司网络的密码,应自行作不定期更改,最长不得超过三个月。密码须妥善保存,以保证系统的安全。使用人不得将密码泄露给他人,因密码泄漏造成的损失由密码使用人承担。
(四)数据管理
1、各单位(部门)确保在应用运营系统时数据输入的及时性。当天发生的数据应在当天输入,最迟在第二天下班前完成。审核工作应在数据提交当天完成,最迟在第二天下班前完成。
2、各单位(部门)确保在应用运营系统时数据输入的准确性。每月底对当月输入的数据进行自查自纠,及时改正错误。
3、信息小组根据集团公司的实际情况,设计备份策略,综合使用多种策略来维护数据库的数据安全。系统管理员应每周将运营系统数据刻录光盘,做好数据备份工作。
4、不得以任何形式泄露集团公司的商业秘密。运营系统中仅供浏览的内容不得下载和打印。
四、奖惩
(一)本规定的执行情况列入集团公司的绩效考核。
(二)年终考核时,对全年在运营系统运行工作中表现突出的单位和个人,给予奖励。
(三)年度生产经营计划、项目经营计划确定后一周内没有正确录入或审批完成的,在年终考核时作相应处罚。
(四)合同、进度、收付款应由每个单位负责监督完成,没有在规定时间内审批和录入的按相关规定处理。
五、附则
本规定由集团办公室负责解释,自印发之日起施行
篇2:售楼软件系统管理制度
售楼软件系统管理制度
1目的和范围:
为了科学、准确及时记录、反馈销售信息,减少因人为过失及监管漏洞而给公司带来的损失,提高公司的工作效率,规范使用售楼远程管理系统及明确使用软件的工作职责和操作程序,特制定本制度。
2职责:
2.1系统管理员(财务部)
2.1.1负责建立新项目、用户帐户及权限设置,屏蔽项目初始资料
2.1.2负责变更操作:按批件变更项目资料
2.1.3负责系统监控操作
2.1.4负责系统的维护、更新和完善
2.2经营销售部
2.2.1负责按批件进行特殊预留操作
2.2.2负责初始资料及核定产权面积的录入
2.2.3负责楼盘和预留楼盘的定购工作、定购的变更操作
2.2.4负责催收定金,并向财务部报送解除定购协议客户清单
2.2.5负责办理签约手续并提供相关优惠批件,负责未签约客户的跟踪及反馈,办理延迟签约批准单
2.2.6负责合同审核操作,已审核合同的更改操作及审核,退房操作及退房款的报批。
2.2.7负责合同监证、按揭收件送审并进行电脑登记。
2.2.8负责发送交房通知书并进行电脑登记,负责接楼申请及审核操作,通知财务接楼应收相关费用,特殊接楼通知书的送审和尾款的催收。
2.2.9负责发送办理产权通知书并进行电脑登记,通知财务办理产权应收相关费用,并签定补充合同。
2.2.10负责会员积分申请的录入。
2.3财务计统部
2.3.1负责项目初始资料的审核
2.3.2负责恶意预留的通报,反馈未及时签约情况
2.3.3收取楼款、相关费用及相关变更款并开具相应票据
2.3.4负责合同及变更合同的复核,票据的换发工作,退款的审核及支付
2.3.5负责确定按揭送审银行及协调、跟踪工作
2.3.6负责复核办理接楼、产权相关费用,收取接楼尾款
2.3.7负责接楼确认单复核,负责发出特殊接楼催款通知书给经营部
2.3.8负责核定面积增减款的复核、补充合同的审核,开具购房发票并进行电脑登记
2.3.9负责会员积分兑换审核
2.3.10负责违约客户楼款的催收,将恶意违约客户清单送总经室律师处理。
2.4总经室
2.4.1负责合同、变更合同、补充合同的审核操作,盖章
2.4.2负责恶意违约客户的法律处理
2.5各部门及人员负责正确使用软件及保密工作。
3程序
3.1初始设置管理
3.1.1新项目开盘前3天内,经营部应通知系统管理员新建一个楼盘项目,同时提供一份经营部操作人员名单,由系统管理员建立用户账号。
3.1.2经营部根据楼号、层次、单元、建筑面积等建立新项目楼盘详细资料:将公司已批准的项目销售价目表、正常折扣标准等有关要素录入售楼软件;
3.1.3经营部录入公司评审通过的商品房买卖合同套打样本。
3.1.4财务部根据批准后的销售价目表原件进行核对,核实无误后,即由系统管理员进行屏蔽初始资料,只允许查看。
3.1.5因设计施工变更或公司销售策略变更需要调整楼盘销售资料和销售价格时,由经营销售部填写申请单报经批准后,系统管理员根据批准单日期调整原价目表,批准之后成交的楼盘以调整后新价目表为准。
3.1.6权限管理
各操作员按总经理批准后的权限、工作职责范围进行操作,各操作员权限一览表如下:(略)
所有操作权限人均有查询权限,通过查询环节进行操作。
3.2预留管理
预留是指由有权限的相关人员按口令录入,电脑根据设定的预留天数进行保留,暂不对外销售,超过预留天数后,电脑将自动取消预留登记,转作未售楼盘,供自由销售。
3.2.1因特殊需要或公司销售政策安排需预留较长时间的,应形成书面文件报经总经理同意,批准后由经营部进行特别预留操作。
3.2.2因公司关系需要或销售现场需要,应进行临时预留的,由相关权限人员直接按照各自口令录入预留客户姓名、联系电话。预留时限如下图:
权限人 总经理副 总经理 财务总监 销售经理销售副经理销售主任
预留天数30207751
3.2.3相关权限人员及销售主任应催促客户及时办理正式认购手续,预留楼盘的认购工作由销售主任操作,当实际成交对象与预留登记不符时,销售主任应先告知相关预留权限人员,征得同意后才能变更。
3.2.4项目开盘第一周,预留统一由销售经理操作。
3.3定购管理
3.3.1录入定购协议:与客户签订定购协议时,置业顾问应将相关信息及时录入到售楼软件中。
3.3.2交纳定金:置业顾问持定购协议文本,带客户到收款员处交纳定金,经收款员确认后,才完成定购操作。
3.3.3对于已定购但未按协议规定交纳定金的客户,电脑在12小时内自动取消定购,转作未售楼盘。
3.3.4根据已定购未交足定金的客户清单,置业顾问应及时调查,认为需保留协议的应有书面说明原因并催促客户及时补足定金,需解除协议或退房的,及时报送清单给财务部,进行取消定购\没收定金操作。
3.3.5更名:在规定签约时限之前,客户提出更名或换房申请要求的,由销售主任进行更名或换房操作,同时置业顾问持客户申请书、新旧定购协议书、原楼款收据带客户到收款员处换发收据,收款员根据电脑通知更名清单,办理客户换发收据的手续,才完成更名操作。
3.3.6定购退房申请:在规定签约时限之前,客户提出退房申请要求,由销售主任按照协议规定允许退房的条款进行退房操作,并填写退房款申请单上报财务总监批准,销售会计根据批准单和电脑通知退房清单办理客户退款手续,才完成退房操作。
3.4签约管理
项目具备签约条件时,置业顾问应及时催促已交定金未签约的客户办理签约手续。
3.4.1正常签约的普通客户:置业顾问详细录入合同条款要素及客户信息。
3.4.2优惠客户签约:属于公司关系户的,申请人应及时填写“购房优惠批示单”,详细填写优惠折扣、优惠原因等,并按规定程序送公司审批。置业顾问根据已批准的“购房优惠批示单”详细录入优惠单内容、合同条款要素及客户信息。购房优惠批示单原件应送交财务部存档。
3.4.3未及时签约的客户:销售主任根据电脑未签约清单进行调查,属于特殊关系需延长签约时间的客户,销售部应将延迟签约(超过1个月)客户清单报经公司总经理批准,批准单送财务部存档。
3.5合同审核管理
合同的审核由经营部销售主任及经理对签约合同及时进行审核,再由财务销售主任及总监进行复核,并完成电脑签字确认工作。
完成审核 完成复核
销售主任及经理 会计主任及总监 完成电脑签字
2个工作日内 2个工作日内
(属于优惠折扣合同,收到优惠批示单原件1天内,财务完成复核)
3.5.1所有审核通过的合同电脑将自动列入已审核清单,经营销售部在1个工作日内将合同送往总经室秘书盖章,以便及时办理合同监证。
3.5.2合同更改:对于已审核的合同客户又提出申请更名、换房等其他合同条款,由置业顾问提出合同更改并详细填写更改内容,电脑将其自动转入再更改未审核清单,经合同审核、复核人员同意更改后,完成电脑签字确认,电脑自动列入已审核清单代替原合同。如合同审核、复核人员不同意更改,不做电脑签字确认,电脑仍以已审核原合同为准。
3.5.3申请退房:对于已审核的合同客户又提出退房申请,置业顾问填写退房申请单报经公司批准,批准后由销售主任进行退房操作,财务部根据退房批准单和电脑通知退房清单办理客户退房手续。
3.6盖章监证管理
3.6.1公司公章管理人员根据销售合同与电脑上列入已审核清单合同内容进行核对,确认无误后方能盖章,同时对已盖章合同电脑签字确认。
3.6.2经营部监证经办人员应在合同盖章及收到现金交款单后2天内将合同送到交易中心办理合同监证,并将送交时间进行电脑登记;对于已监证好的合同,应将合同监证时间、登记编号进行电脑登记。
3.7按揭管理
3.7.1对于选择按揭付款方式的客户,电脑将自动列入申请按揭客户清单,置业顾问按合同规定时间及时收取按揭材料、出具材料收取证明单,并进行电脑登记。
3.7.2销售按揭经办对置业顾问送交的客户按揭材料进行复核,并在电脑上进行登记。如果送交的材料不齐全或不符合规定,按揭经办将不做审核。直到资料齐全为止。
3.7.3由按揭经办根据已审核材料及已监证合同的清单作出送审银行决定,按揭经办根据财务部安排,及时将贷款申请材料送交银行审核并进行电脑登记,并及时跟踪了解。
3.7.4对于银行已通过审核的客户,按揭经办及时通知客户前往签字,并将合同送交易所办理抵押监证,办妥抵押监证后,在电脑上进行登记。
3.7.5对于已完成抵押登记的贷款合同,财务部应负责催促银行放款,财务部对银行放款的楼房单元应及时进行电脑登记。
3.8接楼管理
3.8.1项目具备接楼条件时,财务经办根据所有已签约清单结清尾款、违约金利息等各类款项后,进行电脑确认后,电脑自动列入可正常接楼清单;未交清楼款提前接楼的楼盘,财务部根据批准单确认,电脑自动列入可可提前接楼清单。
3.8.2经营部接楼经办根据可正常接楼清单、可提前接楼清单与客户办理接楼手续,并录入通知接楼日期、实际接楼日期,经营部主任复核并进行电脑确认,电脑自动列入已接楼清单和已提前接楼清单。
3.9产权管理
3.9.1公司通过产权总登记后,经营部经办根据产权处核定的建筑面积录入到产权面积表中,由经营部主任复核,电脑自动计算客户应增(减)面积楼款。
3.9.2经营销售部根据核定面积及其他各项扣减金额调整原合同价,并提供产权处核定面积表单给财务部,财务部复核无误后生成新合同价,经营部与客户签订补充合同。
3.9.3财务部根据新合同价与客户进行结算,所有款项收清后,销售会计开出购房发票,财务主任审核确认后,会计与客户办理换取购房发票手续,会计录入发票号码,客人领走时间,并进行电脑登记。
3.10会员管理
3.10.1会员持会员卡在被推荐到售楼点签定《商品房买卖合同》的同时,在置业 顾问引导下填写《会员积分申请书》,并将会员积分申请录入电脑。
3.10.2财务收款员收到经营部经理已批准的《会员积分申请书》原件后,进行电脑确认登记。
3.10.3被推荐人付清80%以上房款后,由销售会计进行复核,开出会员积分兑换单,并进行电脑确认。
4.相关文件
4.1《销售过程管理程序》
5. 相关表单、记录
篇3:火灾自动报警系统设计常见问题
火灾自动报警系统设计常见问题
火灾自动报警系统是建筑工程消防设施的重要组成部分,其主要作用是对火灾进行早期报警,同时具有对消防设备进行控制、引导人员疏散、传递灭火活动信息等功能。现就火灾自动报警系统设计中常见的几个问题探讨如下。
1、气体灭火设计
GB 5011621998《火灾自动报警系统设计规范》第6.3.4条规定:“消防控制设备对管网气体灭火系统应有下列控制、显示功能:
(1) 显示系统的手动、自动工作状态;
(2) 在报警、喷射各阶段,控制室应有相应的声、光警报信号,并能手动切除声响信号;
(3) 在延时阶段,应自动关闭防火门、窗,停止通风空调系统,关闭有关部位防火阀;
(4) 显示气体灭火系统防护区的报警、喷放及防火门(帘) 、通风空调等设备的状态。”
从该条中我们可以看出,对于气体灭火系统的控制,主要是对设防区相关辅助设施的控制,而对于气体灭火系统(或装置) 的启动控制,没有明确规定。气体灭火有两个基本特点:其一,设置场所特别重要;其二,灭火成本很高,且部分灭火剂在灭火过程中对人体尚有一定的毒性。因此,对于气体灭火的启动,不主张远距离手动或自动控制,而提倡现场手动操作。在GB5016321992《卤代烷1301 灭火系统设计规范》和GBJ11021987《卤代烷1211 灭火系统设计规范》中,第6.0.2条提出了“自动控制应在接到两个系统的火灾信号后才能启动”的规定,在此规定的是“才能启动”,而非必需启动。也就是说,报警控制器接到两个独立系统的火灾信号,只是启动气体灭火系统的必要条件,而非充分条件。在具体的工程实践中,消防主管部门对于气体灭火工程的设计审核意见书中,也有“气体灭火系统各防护区灭火控制系统的动作信息,应传至系统消防控制中心”的审核意见。因此,对于气体灭火系统或装置的控制,应引起设计人员的重视。
在工程设计中,常常出现两种错误。其一、采用多线制远距离启动气体灭火系统。在河南省某重点工程中,设计院从安装于设防区内的气体灭火控制盘中,用导线把启动和停止按钮引至控制室。这种做法既缺乏规范依据,又表明设计人员对所选用的产品性能不了解。气体灭火控制盘的启动按钮,是最高级的启动操作,其操作结果是无延时立即喷洒。更重要的是,这种做法存在重大安全隐患,一旦控制线路出现短路故障,便会导致气体喷洒,后果极其严重。导致产生这种错误设计思想的根本原因,就是对上述规范理解不深。从规范立意来看,对于气体灭火系统的控制,安全是第一位的,提倡现场确认火灾,根据现场火情判断,现场操作控制。其二、灭火控制盘设于防护区内。这种做法比较常见,在GB 5016321992《卤代烷1301 灭火系统设计规范》和GBJ 11021987《卤代烷1211 灭火系统设计规范》中第6.0.2条同时规定:“手动控制装置应设在防护区外便于操作的地方”。灭火控制盘是最重要的手动控制装置,把它设于防护区内,违反了上述规范的规定。为了避免上述第一种错误的发生,设计人员应该在设计说明中对气体联动关系予以明确,这样,施工单位在编程调试时就不会编入自动程序或设置远距离操作手动键。
2、导线选型及线路敷设问题
2. 1 导线选型
2. 1. 1 导线型号
对火灾自动报警系统的信号传输线路及联动控制线路的导线,在许多设计中选用耐火导线或电缆,我们认为这种选型既缺乏规范依据,又增加了工程造价。GB 5011621998《火灾自动报警系统设计规范》中,对火灾自动报警系统的导线做出规定,归纳如下:
①导线应为铜芯电线或电缆;
②系统传输线路和50 V 以下供电控制线路的绝缘电压不低于AC250 V ;采用220 V/ 380 V 供电的控制线路的绝缘电压不低于AC500 V ;
③系统传输线路的“ + ”极应选用红色导线,“ - ”极应选用蓝色导线;同一工程中相同用途导线的颜色应一致。该规范是火灾自动报警系统设计的基本规范,即最低要求规范,许多行业规范对此有一些更详细、更严格的规定。J GJ / T 1621992《民用建筑电气设计规范》在导线选择及线路敷设一节中规定,超高层建筑内的电力、照明、自控线路应采用阻燃型电线和电缆;重要消防设备的供电回路,宜采用耐火型电缆。对于一类高层建筑,对应上述项目的导线选型的用词,分别改为“宜”和“有条件时可采用耐火电缆”。而对于二类高层和低层建筑内的消防用电设备,宜采用阻燃型电线和电缆。
从上述规范的规定中我们清楚地看出,对于超高层建筑内的重要消防设备(消防水泵、消防电梯、防排烟风机等设备) 的供电回路,才做出了宜采用耐火型电缆的规定。因此,对于包括超高层建筑在内的火灾自动报警系统的导线,只要选用阻燃型导线或电缆即可满足规范规定。在规范规定范围内,设计人员为了自身设计的安全性或者对规范把握不准而人为提高标准的做法,是以牺牲经济指标为代价的一种行为,而设计文件的经济指标,也是设计工程中应当遵循的一项准则。因此,这种人为提高配线标准的做法不应提倡。
2. 1. 2 导线规格
火灾自动报警系统的信号传输导线,主要是信息传递的通道,能量传输的作用稍次,单就载流量而论,选用1.5 mm2 的铜芯导线足矣,因为国产报警系统回路的最大工作电流不超过1 A (进口系统报警回路的工作电流更小) ,而回路设备的工作电压范围又很宽,通常在16~30 V 之间,在多数系统规定的回路导线最大长度范围内(通常为1 200~1 500 m) 1.5 mm2 及以下的铜线均能满足要求,而且多数产品制造商在其设计手册中也都有回路设备接线端子的最大连接导线的截面积≤1.5 mm2 的规定。但是导线截面的下限,必须按GB 5011621998 的规定,满足敷设时机械强度的要求。对于联动控制的外控电源线,应根据负载情况进行必要的计算。联动控制系统的电源电压多数为DC24 V ,由于其工作电压低,因此回路电压降是供电的主要矛盾。通常情况下,联动电源的负载主要是直流继电器、电磁阀(如雨淋阀的驱动电磁阀、防排烟风阀的脱扣电磁阀、预作用系统的排气电磁阀等) 、警报装置及区域显示器等器件。其中,电磁阀的工作电流较大,通常1~115 A 左右,而其端电压的要求多数为≥85 %Ue ,即最大电压降为15%,此时回路的最大阻值为:
R = 24 ×0. 15/ 1. 5 = 2. 4 Ω ,
直流供电半径r = RS/ (2ρ)
式中: r ———直流供电半径,m;
R ———回路导线的总电阻,Ω;
S ———导线的截面积,mm2 ;
ρ———导线电阻率,mm2·Ω/ m。
如果电源线采用1.5mm2 的铜芯导线,在不计导线连接接触电阻的条件下,最大供电半径为:rmax = 2.4 ×1.5P(2 ×0. 01724) ≈ 104 m
实际上,由于施工质量的原因,实际工程中的导线接触电阻是不可以忽略不计的。因此,在建筑面积1.5万m2 及以上的工程中, 联动电源采用单回路1.5 mm2的铜芯导线供电时,系统最远点的阀类设备的动作是不可靠的,这就是为什么在消防检测或验收过程中,经常出现防排烟阀动作不正常的重要原因。
根据上述分析,建议在设计较大工程的联动电源时,可采取下列措施:
①竖井内的干线选用2.5mm2 及以上截面的铜芯导线;
②层用电源线选用1. 5 mm2 截面的铜芯导线,但应环形布线或采用215 mm2 截面的铜芯导线(要符合产品设计手册对连接导线截面的要求) ;
③特殊情况下,可以双向供电,在系统的最远处,增加一套直流供电装置。
2. 2 导线的布线方式
目前,火灾自动报警系统的布线方式大体可分为两种方式,一种为水平布线方式,另一种为垂直布线方式。
水平布线方式:所有回路干线、联动电源干线等均在弱电井内垂直敷设,而在平层内所有线路均不穿越本层,且所有导线均汇接于本层的接线箱内。此种布线方式完全符合GB 5011621998《火灾自动报警系统设计规范》和GB 506621995《火灾自动报警系统施工及验收规范》中的规定,同时也符合J GJ / T 1621992《民用建筑电气设计规范》中的规定。这种布线方式具有布线清晰明了、运行维修方使的特点,应该广泛被采用。
垂直布线方式:除了在弱电竖井有垂直敷设的导线外,在平层中也有穿越本层的导线,通常情况下,这种布线方式的设计者,把各层竖向安装位置相同的联动模块的回路线和电源线垂直敷设,其理由是:
①提高系统的安全性从GB 5011621998《火灾自动报警系统设计规范》中第10.2.1 条和第10.2.2 条可以看出,联动控制的导线敷设比信号传输线路的敷设要求高,因此应该把模块回路单独布线。
②节省导线,可降低工程造价。
实际上,上述两种理由都是不充分的,存在概念不清的问题。
首先,GB 5011621998《火灾自动报警系统设计规范》是各种火灾自动报警系统的统一规范,它不仅适用于控制中心报警系统、集中报警系统,也适用于区域报警系统。就火灾自动报警系统的产品特点而言,有报警、联动分离系统,又有报警、联动一体化系统,因此对于区域报警系统和报警、联动分离系统中的报警系统,其导线的敷设方式可以按GB 5011621998《火灾自动报警系统设计规范》中的第10.2.2 条的规定,采用比联动控制系统导线敷设标准较低的标准敷设导线。但对于报警、联动一体化系统而言,回路总线中不仅传输报警信息,而且传输控制命令信息;就控制器的硬件而言,我们无法把报警功能和联动功能分开,那种通过把联动模块与报警器件分回路、分卡布线,试图提高系统可靠性的做法,也是一种误解。按照公安部网站上公布的火灾处理程序规定,值班人员在确认火灾后,应将火灾报警控制器置于自动状态,使系统联动。而联动控制的条件就是报警信息,请问,报警系统工作不可靠,联动控制的依据是什么? 由此可见,对于报警联动一体化系统,所有的导线均应按照联动控制的标准敷设。
其次,为了限制系统的故障范围,每层或每个防火分区至少应设置一个短路隔离器。如果模块采用垂直布线,隔离模块如何设置? 如果每一个竖向布线回路均设置一个短路隔离器,其结果是一旦隔离器动作,将会使该工程的某项联动功能全部失灵,后果更为严重。而在水平布线时,即使本层的短路隔离器动作,在火灾确认后,需要联动的相关部位设备,如切断非消防电源、接通应急广播、打开相邻楼层的正压送风阀等仍然可以联动。
垂直布线确实可以节省一部分联动电源线,但是增加了一趟垂直敷设的保护管,综合计算,经济效果不明显,况且该种布线方式给维护带来了较大的不便。
由此可见,垂直布线对于提高系统的安全性无任何益处,同时经济效果也不明显,因此这种布线方式不宜提倡。
3、稳压泵的控制
消防系统中的稳压装置,是维持自动喷水灭火系统及消火栓供水系统最不利点处最低工作压力的装置。通常情况下,电气工程设计中已设计了低压自动起泵、高压自动停泵的功能,其控制与火灾自动报警系统无关。与喷淋泵和消火栓泵不同的是,稳压泵在非火灾状态下也会时常自动起泵和停止,因此,其运行状态没有监视的必要性。但是其发生故障的直接结果,火灾自动报警系统则必须予以监视。水灭火管网常见的故障形式有以下两种:
一种是系统管网超高压。出现这种情况的直接原因就是稳压泵的压力控制电路出现问题。例如高位压力开关或电接点压力表失灵,控制回路的中间继电器接点或主回路接触器主触头粘接等故障。此时,稳压泵会不停地运行,如不及时发现,将会导致设备损坏或管网超高压漏水。
另一种是系统管网超低压。出现这种情况的原因主要有:稳压泵不工作或稳压泵虽然工作,但管网漏水比较严重,致使稳压泵连续运行仍不能使管网压力达到设定值(漏水量还不足以使报警阀组动作) 。管网超低压运行不符合规范要求,更应该予以关注。
由于稳压装置存在上述两种故障形式,因此设计时应增加对喷淋系统和消火栓系统稳压装置的极限高压和极限低压的监视。具体实施时,可以在稳压装置上增加两块电接点压力表,一块压力表用于检测管网极限高压,其整定值不应小于稳压泵的起泵压力值;一块用于检测管网极限低压,其整定值应小于稳压泵的起泵压力值。但对于喷淋系统,极限低压整定值不能低于0.05MPa ;对于消火栓系统,极限低压整定值不能低于0.07 MPa。极限电接点压力表的动作通过报警系统的输入模块,传输到消防控制室,发出报警信号,以便值班人员及时发现系统故障。
4、联动控制命令的形式
通常情况下,拾贝网联动控制模块的输出形式有两种,一种是持续电平输出,即输出命令信息由火灾自动报警系统保持;另一种是脉冲输出,即火灾自动报警系统发出的命令,仅仅是一个具有一定宽度的脉冲信号。在工程设计中,对于这两种输出形式必须进行正确选择。
在联动控制的对象中,有些是以DC24V 做为控制手段的或者自身并没有专用的控制设备。例如总线制应急广播系统的控制,就是由广播切换模块执行的。因此在规范所规定的必须连续工作的时间内,广播切换模块必须一直保持输出状态。还有一些受控对象有专用的控制设备且控制电压为AC220 V 或AC380 V。例如消防水泵、防排烟风机、应急照明装置及非消防电源切换装置等。对于这类受控对象,不能采用依靠火灾自动报警系统联动模块电平输出形式来保持控制状态,只能采用脉冲输出,而控制命令的保持由受控对象自身控制设备来完成。这是因为,对于应急照明的控制和非消防电源切换的控制,通常情况下脉冲信号已经可以实现控制功能,长时间的电平输出扩大了系统的带电范围,增加了故障的可能性。对于消防水泵和防排烟风机而言,在火灾状态下,规范规定它们都应有足够的连续工作时间。例如,喷淋系统连续工作不应小于1h;消火栓系统不应小于2h;防排烟风机在排烟管道总出口处的气流温度未达到280℃前,应一直处于工作状态。但是,规范对火灾自动报警系统在火灾状态下的连续工作时间没有提出如此高的要求。J GJ / T 1621992《民用建筑电气设计规范》第241916条规定,消防用电设备在火灾发生期间的最少连续供电时间为: 火灾自动报警装置≥10min;人工报警器≥10min;各种确认、通报手段≥10 min ; 火灾广播≥20 min。在这段时间内,系统应把所有的控制命令发出,做好人员疏散工作,联系所有应该坚守岗位的工作人员。由于火灾自动报警系统总有一部分在火灾区域内,因此,20min后系统是否还能正常工作是一个无法确定的事,这种状态与火灾的事实是相符的。
至此我们可以看出,用火灾自动报警系统的联动模块的输出信号,来保持消防水泵、防排烟风机的控制状态是很危险的,在设计中绝不可再采用。