商品房交付的条件与程序
商品房预售合同作为一种买卖合同,它的最主要的条款是开发商交付房屋,买受人支付价款。而交付合格的商品房是商品房出卖人即房地产开发商履行《商品房买卖合同》的最重要的义务,在商品房交付中,房地产开发商与购房者之间对于商品房交付条件的争议是最大的。对于商品房(建筑工程)的交付条件,我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及并先后做了相应的规定,同时,全国各地房地产主管部门出台的商品房买卖合同示范文本中也都对商品房的交付条件做了相应约定,但是由于消费者和开发商对于有关商品房交付条件的法律、法规的理解不一致,以及各地实行的商品房买卖合同示范文本条款设计的不严谨、不明确,从而导致此类商品房交付纠纷不断的出现而且呈愈演愈烈之势。因此,开发商和购房者均有必要充分了解商品房交付的法律强制性规定及其与合同约定之间的关系,并有效防止出现房屋交付时的法律纠纷。而很多围绕商品房预售发生的纠纷绝大多数都与这两条有关,因此,对这两个相对应的权利义务关系掌握得越清楚,对商品房预售合同也就越清晰。
一、 商品房作为买卖合同的标的,其交付一定要符合双方合同的约定,但同时,商品房又是一种特殊的商品,它是普通家庭最重要、价值最高的生活用品,同时也关乎人的生命安全,国家也制定了一系列法律对其质量和功能标准作了明确的强行性规定,因此,它也应符合国家规定的强行性标准。
1、商品房交付应符合法律规定的强行性标准。
商品房交付的相关法律规定:
《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定:"房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用"。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定:"建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用"。
根据上述法律、行政法规,开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是"经验收合格"的商品房。
国务院1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。但是在2000年,国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》,其规定"建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。""建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。" 因此,在2000年后,房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制,房屋验收许可制退出了历史的舞台。
除了上述法律法规之外,《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定:建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格,该建设项目方可正式投入生产或者使用。
原《消防法》第十条和第四十条均明确规定:按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。但20**年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改,即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,才实行竣工验收制度,未经验收合格不得投入使用;对于其他的建设工程,实行消防备案制度,即只需经备案便可投入使用,但消防部门有抽查的权利,经抽查不合格的,建设项目应当停止使用。《消防法》附则同时对大型的人员密集场所和公众场所作出了解释。因此,住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一。
《人民防空法》第四十九条以及《湖南省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第25条和第26条均规定了新建的建筑工程必须按国家规定的防护标准和质量标准修建人民防空工程,但并未规定未按国家标准修建的不得投入使用,相反却规定了处罚措施及补救程序,因此,人防验收也不是商品房交付的法定标准之一。
《城乡规划法》第四十五条规定:县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定,同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前。
综合上述法律法规的规定,我们可以看出,目前我国对于商品房的验收实行的是备案制,验收主体是房地产开发商,而且也取消了所谓的综合验收,新建的商品房必须经规划和环保的单项验收合格方能交付使用。
2、商品房的交付应符合合同的约定。
除了法定条件外,商品房买受人对房屋的个别要求构成了商品房交付的合同约定条件。
中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局联合发布的《商品房买卖合同》标准文本的第八条交付期限明确规定:出卖人应当在 年
月 日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第 种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。随后的第13条,第14条以及附件三即对具体的约定作了明确的规定。从买受人的角度出发,可以将这一约定作为交付商品房的硬性条件之一,不符合这一约定的虽不可能解除商品房买卖合同,但可以拒绝交房,因拒绝交房引起的延期交房责任由开发商承担。而对于开发商来说,因这一交房条件属于约定标准,而约定标准是可以更改的,因此,对于某些可能难以达到的条件应尽量不要将其作为约定的交房标准。
综合上述两点,商品房交付必须符合法律规定的强行性标准以及合同的约定标准,强行性标准即为必须取得五方验收的质量验收合格以及环保和规划的单项验收合格(20**年5月1日之前的商品房仍须取得消防验收合格),任一标准不符合约定,都将导致拒绝收房或延期交房的风险,而法律规定的强行性标准是不可能更改的,但约定标准可以更改。
二、 商品房交付的程序。
《商品房买卖合同》示范文本第11条规定:商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。这一条对商品房交付的程序作了一些大概的规定,也明确了交付时必须书面通知买受人。根据实践中的一些操作,商品房交付大致按如下的程序进行:
1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知,这一通知一般表现为以特快专递邮寄的《入伙通知书》或《交房通知书》
2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料,在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点,查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。
3、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。
如果商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形,买受人应决定是否退房,并在约定的期限内书面通知房地产开发企业;
如果若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准,买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业,由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。
4、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后,双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。
5、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。
6、买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。
7、买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费,并办理物业管理的相关手续。
由于我国现行的法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定,一般而言,房地产开发企业会在入住通知中写明入住程序,但由于开发商的强势地位,很多开发商会在入住通知书中对交房的程序作一些不利于买受人的约定。比如,开发商以挂号信的方式寄出入住通知书,但通知书中同时规定在某年某月某日之前去办理交接手续,而实际上该日期却距离发出入伙通知书的日期很短,待买受人收到通知书时,往往时间很短,来不及准备相应材料去办理交接手续,从而导致买受人违约,开发商则以此为借口对商品房的一些瑕疵推脱责任。又比如,有的入伙通知书中往往还要求业主先预交物业管理费、管道煤气开通费,产权证办理费用甚至某些税费等等,对有些不合理的条件我们应在商品房买卖合同中作出明确规定,防止因约定不明确而产生某些纠纷。
篇2:商品房开发设计慎用新设备
商品房开发设计需慎用新设备
许多开发商在商品房的设计之初喜欢选用一些新设备,如太阳能路灯、水表远程抄表系统、插卡式电表、太阳能集中供热系统等。这些新设备的使用者主要想达到以下效果:作为商品房销售的卖点进行宣传;增加商品房的科技含量;方便日后物业公司的管理;达到节能、环保的效果。作为一名有着十年物业管理工作经验的人来说,笔者认为在商品房开发时需慎用新设备,如果选用不慎,商品房的售后服务会很艰难,还可能会给开发商的声誉带来影响,同时也会让物业公司头痛不已。
慎用新设备,是因为新设备存在着以下问题:
一、核心性能不匹配。
一些新设备所具有的核心性能与服务对象的具体需求及小区建设规划不匹配,因而使其性能无法发挥较好的作用,甚至浪费了这些设备的性能。
如广西某小区几年前为了响应政府节能、环保的号召,开发商在小区设计、安装了太阳能集中供热系统。这套系统如果安装在学校、宾馆,是实用、节能、节约的,但是安装在商品房小区存在着很大的问题。首先,因为太阳能集中供热系统具有补热功能。在冬天的雨、雪天气里,太阳能集中供热系统可以通过燃气补热的方式为业主提供24小时热水供应,这意味着只要水箱内的热水低于设定的温度,不管是否有人用水,系统都会启动自动加热。同时,太阳能集中供热系统具有循环功能,为了保障业主打开水龙头后很快会有热水使用,热水是24小时循环的。在商品房交付使用之初,小区的太阳能集中供热系统就开始每天24小时供热,业主的热水费夏季按每立方米7.74元交费,冬季按每立方米14.50元交费。因为小区远离城市中心,周边配套不齐全,业主入住率低,致使热水使用率低。冬季时该小区每个单元每月的太阳能热水运行成本达3,000至4,000元,担是按业主实际使用的热水可以回收到的水费才500元左右,差价由开发商承担。小区有十几个单元,仅一个月,开发商就要为这热水垫付几万元的热水费。再者,太阳能热水系统在使用了几年后出现了质量问题,主要是零件老化造成。由于本地没有该系统的零配件供应,购买零件要采取邮购的方式,一个来回要十几天。反反复复地折腾,业主们经常大冬天里没有热水用,后来就干脆不用太阳能热水了。开发商是出钱出力又得罪了业主。
二、售后服务不到位。
有些新设备因为在推广期,产量少、零配件难寻,在一个城市甚至一个省都只有个别项目会使用到,厂商在这种情况下就没有在该城市设立售后服务点。这种设备出现问题以后,是没有专业的人员上门维修的,物业公司的技术员在无法修理的情况下,最直接的方式就是整个更换或找别的替用品。如某小区使用了插卡式智能水表,该水表在当地没有售后维修点,水表经常会出现问题致使业主没有水用,物业公司又不懂得这种水表的维修,最直接的方式就是建议业主再买个普通的机械水表进行更换。小区才交付使用几年,许多水表都已被业主更换,那些换下来高科技的新设备被业主当成废物一样丢掉。
三、成本过高。
如一个插卡式电表的成本是230元钱,普通电表是80元一个。零配件的价钱也高于普通电表。因为售后服务不到位,感觉上插卡式电表的更换频率要大于普通电表,维护成本远高于普通电表。
四、费用不利于分摊。
如预付费的插卡式电表,在使用过程中就会遇到丰水期电价便宜时业主购买的大量的电积在卡或表中,枯水期电价高的时候,很少业主买电。因为电费都是预收上来的,所以物业公司也很难判断自己所代收的电费是否能维持平衡。业主又认为物业公司帐目不清,多收电费。曾经就有某个小区,因为插卡式电表的使用给业主带来了不便,引发了业主对物业公司的不满,炒掉了物业公司。
开发商在选用新设备的时候可以从以下几个方面去做:
一、事先了解新设备的性价比。在确定要用新设备时一定要了解该设备的性能、使用情况等。必要时在该设备确定使用之前到使用过该设备的地方去考察。而且考察一定要做得细,不是简单地听厂家介绍,而是应该详细地询问使用过设备的物业公司,如询问该设备的售后服务情况、设备的维修频率、零配件的供应及时率等问题。要向使用过该设备的用户了解其使用是否便捷、合用、科学等情况。
二、了解新设备售后服务情况。如在本地有没有售后服务机构,厂商是如何对售后服务机构进行管理的?厂商是否能对物业公司进行售后维修培训并保证定期进行培训?因为物业公司的技术人员存在一定的流动性,在新设备的使用中会出现各种无法预料到的突发情况,所以培训一定要定期进行。要想办法解决日后出现质量问题时如何能快捷、高效地解决。
三、了解零配件的供应情况及更换成本。可以建议厂商给予一定的零配件备用,在购销合同中约定一定的履约保证金,以保证厂商在完成销售后零配件的及时供应。如果新设备的更换成本太高,更要慎用。
四、考虑设备在使用过程中是否会出现“水土不服”的情况。有些设备在南方实用,在北方却不实用;在干旱地区实用,在多雨潮湿的环境却不能使用。
五、对于属于公共设施的新设备,要考虑交付使用后的运行成本。公共设施的使用和运行费用是由全体业主进行分摊的,如果费用太高,业主不能接受,其结果是被业主要求停止使用。
从哲学的观点来看,新的事物产生之初,总是不完善的、弱小的,但是它符合历史发展的必然趋势。新的设备也是如此,它汲取了旧设备中积极的、仍在适应新的历史条件的东西,并增添了一些为旧设备不能兼容的新东西,因而它在内容上比旧设备丰富,在形态上比旧设备高级,在结构上比旧设备合理,在功能上比旧设备强大,具有旧设备所不可比拟的优越性。开发商是不应该拒绝和排斥新设备的,但是新设备本身也需要经过市场的检验。它本身所具有的不适应性在没有被发现和预防之前,开发商一定要充分了解,谨慎使用。[《现代物业》杂志
篇3:商品房预售合同签约工作指引
商品房预售合同签约指引
一、签约前的准备和注意事项
1、首先,购房者要确定以谁的名义买房,这可能涉及到将来过户、继承等问题。其次,购房者需注意,一定要跟开发商签约。之所以会发出这样的提醒,是因为有一些开发商委托中介代理公司负责销售,而这些中介代理公司常常以其自己的名义与购房者签定预售合同,购房者对这样的“预售合同”要有个基本的判断,那就是作为一种预定的方式可以,但不能取代预售合同的作用,因为一旦发生纠纷,与中介代理公司签订的“预售合同”将很难证明对开发商具有约束力。
2、购房者要核查房地产项目的相关证件,主要包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(即五证)。目前在商品房的销售过程中,开发商一般不主动出示“五证”的原件,不出示原件的原因很多,有的是工作态度及责任心问题,有的是刻意回避“五证”中所记载的瑕疵,如存在抵押等,有的是利用复印件做假,如将某项目一期说成二期等。
对于购房者来说,要分清“五证”的真伪很困难,最好是将其作为合同附件,并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性,否则应承担一定的违约责任。但是这样的要求往往得不到开发商的认可,所以购房者要学着自己进行判断。一般来说,《国有土地使用证》上盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章,证上土地使用者应与开发商名称完全一致,购房者需注意有无土地使用权抵押登记。有的开发商可能只持有《临时国有土地使用证》,那只能用于办理预售许可证或开工证,不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款,如后期款项不能足额交付,就拿不到《国有土地使用证》,这是购房者办理产权证的一个重大隐患。《建设用地规划许可证》,主要是看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与《建设用地规划许可证》登记的内容相一致。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,取得该证后方可申请开工手续。《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证,如果开发商出售的是期房,应要求其出示该证;如果是现房,应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。如果开发商出售的是期房,应要求其出示《商品房预售许可证》;如果是现房的话,就是《商品房销售许可证》,要注意证件是否在有效期内,所购房子是否在预售、销售范围内。有的房屋开发商已办理了大产证,此时应看产权证上是否包括了所购房屋。
特别要提醒的是,购房者在查看“五证”的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。原件应该在售楼现场悬挂,如果是现房,开发商说这个房子不需要办理《商品房预售许可证》的,应该要求开发商出示其他的一些证件。
3、购房者自己也要携带相关的证件。身份证是肯定需要的,如果是购买经济适用房,还有户口本,如果是公司购房,需要有营业执照的复印件等等;如果购房者不能亲自到售楼处签定合同的,需要事前签订授权书,外籍人士还要经过公证;如果是16岁以下人购房的,比如说家长买房写孩子名字的,有些开发商也要求进行公证。
4、售楼书是开发商所做的宣传广告,购房者要理性对待。在阅读售楼书的时候,首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证,这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性,上海的购房者可以在“网上房地产”进行查询、核对,看看这家房地产开发商是不是名副其实,是不是有预售许可证。其次,购房者应根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息,然后决定是否购买。阅读中要明确售楼书中的广告信息,有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明,比如说多少分钟的车程来说明它的地段是多么合适、优越,伸缩性太大,如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力,就一定要把售楼书的内容明确的写进商品房预售合同中。
5、对于有些开发商要求签订认购书、预交定金的,购房人要予以注意。定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行起担保作用,并有特定的定金规则,即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款“购房者应该在签订认购书多少日内与开发商签订预售合同,否则的话定金不予退还”。建议购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为“购房者应当在签订认购书之日起多少日之内前来与开发商商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致预售合同未能签署的,开发商所收的定金应予退还”。
二、签约时的注意事项
为了方便大家的理解,这里以上海市的示范文本《上海市商品房预售合同》(2000年)为例,逐条予以说明。
合同的第一条,项目的建设依据和销售依据。在审核这一条条款内容时,需要注意合同中填写的内容与开发商提供的相关证件是否一致,比如说土地用途、预售许可证编号。有的购房者可能碰到过这种情况,开发商找各种理由不出示预售许可证,说什么预售许可证去换新的了,或者说放在其他地方了等等,遇到这样的情况,购房者可以自己上网查询,上海有一个“网上房地产”的网站,里面可以查到房地局对这个楼盘的预售许可证编号、允许预售的范围以及方式等等。
第二条,所购房屋的基本情况,包括坐落、规划用途、面积、层高等。购房人应该仔细的核对相关内容,当然,因为我们购买的是期房,所以这里的面积只是一个合同约定,也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预测得出的面积。
第三条,约定的是计价方式,而且是按照总建筑面积结算的。如果开发商提供的版本删除了此条,或通过补充条款修改了此条(通常是改为按套内建筑面积计价,这样便于开发商改规划),购房者一定要予以抵制,否则将来很可能会出现总建筑面积减少了,开发商反而要求购房者补缴房款的不合理现象。
第四条,告知总房款包括房屋和相应比例土地使用权的总价格。当然这个土地使用权是有年限的,住宅的一般是70年,商铺一般是50年,可是购房者要去了解开发商取得土地使用权的日期(特别对那些烂尾楼改造的房产),因为不管70年还是50年,都是从开发商拿地时开始起算的,而不是签合同时。
第五条,面积差异的处理。这一条是购房者比较关注的,也是在交房结算过程中,购房者和开发商容易产生争议的一条。一般情况下,建议购房者选择第二种处理方式,即确定双方可以接受的一个误差比例,通常是正负3%,超过此比例的购房者可以选择退房,开发商应退还房款以及利息。
第六条,付款方式与期限。现在大家购房,付款方式通常有三种:第一种,一次性付款,即在签订正式购房合同多少时间之内把所有的房款付给开发商,建议购房者跟开发商协商,是不是可以留5-10%的房款,在正式交房之后才付款,这也是一种保障。第二种,分期付款,也就是说跟开发商达成一定的协议,根据房屋的工期按比例进行付款,如果选择这种付款方式,需要注意的是把每一次付款的时间,以及工程应该完成的进度,在合同中约定清楚。第三种,商业贷款或者公积金贷款,首先,在签订正式购房合同之前,建议购房者向开发商指定的银行咨询一下,看根据您的资信条件是否能够得到贷款,避免出现麻烦。其次,购房者要注意留出足够的办理贷款手续的时间,按照上海的情况,一般来说办理银行按揭不超过20天,但是为防万一,您在约定付款方式的时候,还是应该把时间约定的更加充裕一些。
第七条,购房者逾期付款的违约责任。主要是约定如果购房者没有按照规定的时间付款,应该支付的违约金比例,以及开发商可以解约的条件,这一条在签订的过程中,与后面的第十二条,开发商逾期交房的违约责任,应该是对等的,也就是说违约期限、违约金的比例及天数,应该平等一致。
第八条,房屋建筑设计变更条款。在商品房施工的过程中,开发商不得擅自变更房屋的建筑设计,否则购房者有权选择退房。这一点是在实务中很难操作的,如果房价下跌了还可以,但是如果房价是上涨的,购房者通常不会去选择退房,所以建议购房者尽量在补充条款中对这一条进行补充约定,即当发生这种情形时,由购房者来选择是否退房,不退房的话开发商也应承担一定比例的违约金。
第九条,小区布局变更条款。开发商不得擅自变更小区平面布局,否则购房者有权要求恢复,不能恢复的,开发商要支付违约金。其实,一般情况下,小区布局一旦形成就很难恢复了,这里只约定了违约金,对购房者并不有利,建议购房者作出补充约定,增加可以选择退房的条款,这样保护更全面一些。
第十条,交房条件。建议购房者选择第二款或自己拟定更严格的条件作为第三款。如果选择第二款,一定要填写清楚办理房地产初始登记手续(即大产证)的时间,假如开发商执意要删去该具体日期的,请三思!
第十一条,交付时间。一定要约定,一定不能同意开发商删除。因为开发商晚交房是最常见的纠纷类型之一,有很多因素会影响到开发商交房,譬如说与施工单位发生纠纷、乱改规划、资金链断裂等等,鉴于晚交房发生的频率较高,建议购房者坚持要求开发商给出具体的交房时间。
第十二条,开发商逾期交房的违约责任。这里一是要注意与第七条对等,二是要注意不能约定过低的违约金,因为现在很多开发商也知道不可能把购房者逾期付款的违约金约定的很高,同时又把逾期交房的违约金约定的很低,所以开发商就通过约定极低的违约金这种方式来规避自己的风险。为什么这么说呢?事实上,通过对付款时间和进度的设计,购房者很难逾期付款,也就是说,开发商根本就不担心购房者不付款,那么约定一个低标准的违约金,显然可以保护开发商的利益。
第十三条,房屋的交接,即收楼。并不是说开发商把这个楼建好了,您看起来可以住就达到交房条件了,开发商应该请房地产管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测,在交楼的时候,应该提供实测面积的数据,以及我们常说的“两书”-住宅质量保证书、住宅使用说明书。开发商不提供“两书”的,购房者可以拒绝收房,由此产生的违约责任由开发商承担。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记,在使用年限内承担的保修责任。住宅使用说明书,通常包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃气、消防等设施配制的说明,以及门窗类型,使用事项,配电负荷,承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题等等。
第十四条,办理小产证的约定。这个和第十一条交房时间一样,一定不能删除。其实,我们也发现很少有开发商删除这一条的。为什么呢?因为如果大产证下来了,开发商拖着不办小产证对其来说并无什么实质性好处,购房者办不了小产证,通常都是因为开发商的大产证没办下来。所以这又凸显了第十条的重要性,最关键的还是要约定清楚办大产证的日期。
第十五条,房屋风险责任的转移。这一条主要是告知房屋的风险责任自交付之日起转移给购房者。自此,购房者应做好对房屋的保护工作,必要时可以购买相应的财产保险。
第十六条,开发商关于没有抵押和其他纠纷的承诺。这一条很重要,房屋有抵押或被法院查封将可能导致购房者无法取得房屋或办理小产证,所以一定不能删除。
第十七条,装修、设备达不到标准时开发商的违约责任。一般开发商提供的版本是按差价的1倍来补偿,这个显然过低,最好能够说服开发商承诺更高的赔偿。另外,需要说明的是,预售合同关于装修、设备标准的约定在附件三,但是如果购买的房屋有样板房,应说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房一致,要把样板房情况在合同中确定。考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化,建议购房者将样板房情况以拍照、录像等证据形式固定。
第十八条,告知购房者可以进行房屋质量检测。这里要提醒大家的是,能做房屋质量检测的单位并不多,上海也就两家而已,所以大家在委托鉴定机构时要注意审核它的资质,不要花冤枉钱。
第十九条,购房者行使单方解除权的处理。这里强调了一定要书面通知,我还要补充的是,购房者发书面通知一定要保存好寄送的凭证。另外,就退房时开发商的赔偿金额是可以选择的,如果开发商填写的比例过低,购房者不应轻易妥协,否则将来真有一天发生纠纷时,购房者会发现开发商赔的钱就像鸡肋,弃之可惜,食之无味。
第二十条,违约金的抵扣。这一条针对的是违约金重复计算的情况,一般双方都会接受。
第二十一条,对单方面解除合同有异议的处理。这一条和《合同法》的有关规定是一致的,并对《合同法》的规定进行了具体化,这也在某种程度上免除了购房者解除合同时再次催告的义务,对购房者是有利的。
第二十二条,房屋质量有问题的处理。这里说的质量问题是指主体结构以外的,不会导致购房者退房的质量瑕疵,开发商除了要免费修复外,还要给予一定的补偿。
第二十三条,保修责任。商品房交付使用之后,开发商应该按照住宅质量保证书的责任,提供相应的保修责任。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材设备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气管线通畅;门、窗、家具的品牌;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。这里为什么要强调“详细”呢?举个例子,有一份预售合同是这样表述的“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”,而实际入住时购房者发现,大理石地面材料实为人造大理石,进口洁具、厨具实际上是国内产品,只是贴了外国商标。但是购房者还不能说开发商就违约了,因为当初签合同时并未讲明一定要天然大理石,而进口洁具是合资厂生产,确是外国品牌,也符合约定。可是,使用这些产品的装修档次与购房者所想象的差距显然是很大的,所以与其事后郁闷,不如事先多花点功夫写清楚。
第二十四条,物业管理公司。这一条要和附件五一起看,通常开发商只会提供《业主(临时)公约》,而不愿意提供《前期物业管理服务合同》,这就要看购房者对以后物业管理的关注程度了,如果您是比较在意的,那最好还是要求开发商提供。
第二十五条,土地使用权。房地不分离,购房者在购买房屋的同时,也买下了相应的土地使用权,只不过不需要购房者单独再和房地局签订土地使用权出让合同,开发商与房地局所签合同中的权利、义务和责任将转移给购房者。
第二十六条,房屋期权可以转让。这是明确购房者可以转让其预售合同的权益(房屋期权),开发商应予协助。没有开发商的协助,购房者是无法转让预售合同的,因为这需要注销预售登记备案,然后由开发商与新的购房者签订新的预售合同。
第二十七条,送达条款。对于投邮后多少日即视为送达,购房者一定要根据自己的情况来填写,如果您留的联系地址在外地且交通不便的话,最好约定5以上的天数;而且购房者必须保证自己留的联系地址可以及时地收到信件,否则按照此条款,只要投邮后若干日即视为送达,到时候可能您还一无所知呢。
第二十八条,税费的承担。这也是个告知条款,税费由买卖双方各自承担,这一般没什么争议。
第二十九条,补充条款的效力。补充条款优于正文条款,二者不一致时以补充条款为准,所以购房者一定要注意开发商提供的补充条款,特别是那些明里或暗里修改了正文内容的条款。
第三十条,违约时的索赔。这也是个告知条款,任何一方都有要求违约方赔偿的权利。
第三十一条,公证。这一条要根据购房者的实际情况而定,一般来说除非购房者是外籍人士,否则是不需要公证的。
第三十二条,这是注销预售登记备案的一个条款。目前上海对预售登记是强制性的,一旦产生退房的情况,自然要去注销预售登记,否则开发商的这套房无法再对外出售。
第三十三条,在合同履行过程中发生的争议,双方选择的解决方式。第一是由仲裁委员会仲裁;第二是依法向人民法院起诉,这两种方式各有优劣,建议购房者按照自己的情况进行选择。如果是仲裁,需要注意的是把仲裁委员会的全称写清楚,一般是上海仲裁委员会。如果向法院起诉,通常是房屋所在地的基层法院。
第三十四条,这个合同有多少份、双方各持几份等。一般有四份,双方各持一份,房产交易中心、银行(如贷款)各一份。
附件一,付款方式和付款期限。这里要提醒的就是,量力而行,特别是向银行贷款的,要为自己留条退路。
附件二,房屋的建筑设计及平面图。当然是越详尽越好。
附件三,房屋的建筑结构、装修及设备的标准。最好是逐项列明,特别是精装修的房屋,应该写清楚品牌,切忌写什么国际品牌、知名品牌之类的。
附件四,房屋产权、抵押、租赁等情况。即便开发商承诺没有抵押、租赁等,也要记载下来,这样如果发生与事实不符的情况,即可根据第十六条追究开发商的责任。
附件五,前期物业管理服务合同、业主公约等。别忘了前期物业管理服务合同。
附件六,房屋相邻关系及小区平面布局。房屋相邻关系的示意图一般都会有,但是小区平面布局经常是缺失的,或者是非常概括的,这个可以和开发商谈,尽量要求附上比较详细的图纸。
最后是补充条款。凡是正文条款没有涵盖的内容,购房者都可以在补充条款中进行约定。另外,购房者需提防开发商利用补充条款变相修改正文内容,以规避自己的风险、加重购房者的责任。
三、签字盖章是双方签订合同的最后程序,也是一个不可以忽视的重要环节。
购房者应坚持开发商先盖章,然后才签字。但是开发商往往要求购房者先签字,然后才去盖章,有的是因为开发商委托中介代理公司售楼,中介代理公司无权在合同上盖章,所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章;还有的是开发商的公章归某个人掌管,为了提高开发商自己的效率或自己方便等原因,开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后,才集中起来去盖章。如果是这样,购房者一定注意不在合同上留白,最好是在合同上加盖骑缝章,以免开发商擅自更改、添加内容。